Налоговые инспекторы получают данные о переходе права собственности на недвижимость из Росреестра. Особенно интересует контролеров продажа квартиры, меньше 3 лет числившейся в собственности прежнего владельца. Такие сделки подлежат обязательному декларированию. Налог к уплате рассчитывают лица, получившие денежные средства от покупателей.
Налогообложение
Продажа имущества в общем случае к относится облагаемым операциям. Налогообложение зависит от того, кто выступает продавцом:
- юридические лица включают полученные суммы в налоговую базу по прибыли или по УСН;
- ИП указывают доход, полученный от продажи недвижимости, участвующей в предпринимательской деятельности, в декларации по упрощенке или НДФЛ;
- физические лица заполняют декларацию 3-НДФЛ и рассчитывают сумму подоходного налога самостоятельно.
Граждане, не связанные с предпринимательской деятельностью, редко заключают сделки по недвижимости. Как рассчитывается налог с продажи квартиры, меньше 3 лет числившейся в собственности владельца, интересует, в основном, физических лиц. Поэтому далее мы рассматриваем вопросы налогообложения с точки зрения простых граждан.
Когда доходы не декларируются
От обязанности отчитываться в ИФНС продавцы недвижимости освобождаются в строго определенных случаях. Декларация не подается, соответственно, и налог не уплачивается, если выдержан минимальный срок владения (ст. 217.1 НК РФ):
- 3 года и более для объектов, приобретенных до 01.01.2016 г.;
- более 3-х лет по имуществу, зарегистрированному после 01.01.2016 г. и полученному по приватизации, по наследству, оформленному по договорам дарения от близких родственников или ренты с пожизненным содержанием (для жилья, полученного по московской программе реновации, в общий срок включается период владения предыдущей квартирой), а также если продаваемая после 01.01.2020 г. недвижимость является единственным жильем (п. 3 ст. 1 федерального закона от 26.07.2019 № 210-ФЗ).
В остальных случаях минимальный период владения – 5 лет. Подробно о налогообложении продажи квартир во владении 5 лет и более читайте здесь.
Представление декларации
Продажу квартиры, менее 3 лет бывшей в собственности, обязательно надо показать в декларации 3-НДФЛ (п. 3 ст. 228 НК РФ). Как именно была приобретена недвижимость – по наследству, через куплю-продажу, по инвестиционному договору или получена в дар, не имеет значения. Единственное исключение – для совместной собственности, когда была перерегистрация с одного из супругов на второго (например, после смерти мужа документы оформили на жену). В этом случае срок считается с момента приобретения совместной собственности.
Период владения считается по датам, а не по количеству календарных лет.
Пример
15 июля 2020 г. Иванов продает квартиру, купленную им 10 ноября 2017 г. Несмотря на то, что недвижимость числилась в Росреестре 4 календарных года (2017, 2018, 2019, 2020), общий срок владения с ноября 2017 по июль 2020 г. составляет 2 года 8 месяцев. Поэтому Иванов обязан задекларировать доходы от продажи квартиры, которой владел менее 3 лет.
В декларации 3-НДФЛ, если нет других облагаемых операций, можно показать только суммы по сделке. Запрашивать у работодателей справки 2-НДФЛ и прикладывать их к форме в этом случае необязательно (п. 4 ст. 229 НК РФ).
Представить декларацию налоговикам нужно не позднее 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ).
Читайте также: Продажа квартиры нерезидентом
Облагаемая сумма
Стоимостью считают цену квартиры, указанную в договоре купли-продажи. Ее сравнивают с расчетной величиной, исчисленной в размере 70% от кадастровой стоимости (то есть стоимостью жилья, указанной в Росреестре на 1 января года продажи). Какая сумма будет больше, та и будет считаться облагаемым доходом.
Пример
Петрова в сентябре 2020 продает 1-комнатную квартиру.
В договоре с покупателем цена недвижимого имущества – 1 250 000 руб.
Кадастровая стоимость жилья на 01.01.2020 по данным Росреестра 2 000 000 руб.
Соответственно, облагаемый доход, заявленный Петровой в декларации, 1 400 000 руб. (2 000 000 х 70% = 1 400 000, 1 400 000 > 1 250 000).
Соответственно, налог будет исчисляться не со стоимости, указанной в договоре купли/продажи (1,250 млн руб.), а с 70% от кадастровой стоимости (1,4 млн руб.)
Узнать величину кадастровой стоимости можно на сайте Росреестра или из официальной выписки регпалаты, которую многие запрашивают перед оформлением сделки.
Как рассчитать налог
Налог с продажи квартиры, менее 3 лет зарегистрированной на продавца, начисляется по ставке 13%.
Сумма определяется умножением облагаемого дохода на действующую ставку. Исходя из примера выше:
1 400 000 х 13% = 182 000 руб.
Можно уменьшить налог к уплате, если воспользоваться имущественным вычетом.
Вычеты при продаже квартиры, менее 3 лет числившейся собственностью
Использование вычета является правом налогоплательщика, а не обязанностью. Его не предоставят автоматически. Чтобы уменьшить уплачиваемую в бюджет сумму, вычет надо заявить в декларации.
В НК предусмотрено 2 вида налогового вычета для квартиры, менее 3 лет бывшей во владении:
- 1 000 000 руб. (пп. 1 п.2 ст. 220 НК РФ);
- в сумме расходов на приобретение продаваемой недвижимости (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Какой из них выбрать - решает налогоплательщик. В любом случае вычет не может превышать облагаемую сумму от продажи, разница не учитывается при налогообложении прочих доходов.
Налог к уплате определяется с разности между облагаемым доходом и вычетом, умножаемую на 13%.
Пример
Оформляется продажа квартиры, полученной в наследство менее 3 лет назад.
Стоимость, указанная в договоре купли-продажи – 2 500 000 руб., кадастровая стоимость жилья – 2 300 000 руб.
Смотрим, с какой суммы будет исчисляться налог:
2 300 000 х 70% = 1 610 000 руб.
1 610 000 < 2 500 000, поэтому налог начисляется исходя из суммы, указанной в договоре, т.е. с 2,5 млн руб.
Так как чеков, расписок на приобретение квартиры нет, налогоплательщик заявляет в декларации имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. Налог к уплате составит:
(2 500 000 – 1 000 000) х 13% = 195 000 руб.
Для долевой собственности вычет определяется по величине доли.
Если считать исходя из нашего первого примера, то вычет значительно уменьшит сумму налога:
(1 400 000 – 1 000 000) х 13% = 52 000 руб.
НДФЛ с продажи квартиры, менее 3 лет бывшей в собственности, следует перечислить в бюджет не позже 15 июля следующего года (п. 4 ст. 228 НК РФ). Т.е., продав квартиру в 2020 году, налог за нее следует уплатить до 15 июля 2021 года.
Отсутствие налога к уплате не освобождает от подачи нулевой декларации. То есть, даже если вы не должны заплатить налог (к примеру, он составил ноль при расчете налога с имущественным вычетом), декларацию надо заполнить и подать обязательно.
При этом сделать это нужно до 30 апреля 2021 года.
Если продавец не направит декларацию в установленный законом срок, ИФНС сначала пришлет напоминание о необходимости представить отчетность. Игнорирование запроса приведет к начислению налога по сделке расчетным путем, и в этом случае вычет вам не предоставят. Кроме того, вам могут начислить штраф, который может составить 5% за каждый месяц опоздания, но не менее 1000 руб. (ст. 119 НК).
Читайте также: Купля-продажа квартиры с материнским капиталом
