При продаже квартиры у продавца возникает облагаемый налогом доход. Однако при расчете есть ряд особенностей, связанных со сроками владения объектом недвижимости. Продажа квартиры, бывшей в собственности более 5 лет, относится к особым случаям. Рассмотрим ситуацию с точки зрения налогообложения.
Налогообложение сделок с недвижимостью
Продажей квартир могут заниматься как юридические лица, так и граждане. Налогообложение сделок юридических лиц и ИП зависит от применяемой системы налогообложения, например:
- при ОСНО начисляется НДС, сумма включается в налоговую базу по прибыли (для организаций), по НДФЛ (для предпринимателей);
- при УСН рассчитывается единый налог, причем при объекте «доходы» облагается вся полученная сумма, при объекте «доходы минус расходы» величина налоговой базы может быть уменьшена на расходы, связанные с приобретением объекта.
Физические лица, не имеющие предпринимательского статуса, уплачивают с полученного дохода НДФЛ:
- налоговые резиденты РФ (физлица, находящиеся на территории России боле 183 календарных дней в течение 12 идущих подряд месяцев) - 13%;
- нерезиденты - 30%.
Чаще всего вопросы по налогообложению доходов от продажи квартир задают граждане, редко сталкивающиеся с такими сделками. Поэтому подробно рассмотрим правила продажи недвижимости, более 5 лет числившейся именно за физическими лицами.
В 2019 году изменились правила налогообложения сделок с недвижимостью для нерезидентов. Теперь они вправе воспользоваться освобождением от НДФЛ с сумм дохода от продажи жилья, находившегося в собственности дольше минимального срока владения (закон от 27.11.2018 г. № 424-ФЗ).
Как ИФНС отслеживает сделки
Налоговикам сведения о продаже жилья поступают из регистрационной палаты. Переход права собственности фиксируется в госреестре недвижимости, поэтому информация обо всех сделках у чиновников есть. Обычно налогообложение сделки (в том числе подача декларации продавцом, расчет суммы для перечисления в бюджет) проверяется налоговиками в году, следующем за годом продажи.
Налог на продажу недвижимости, более 5 лет бывшей в собственности
Правила для начисления НДФЛ по объектам с длительным сроком владения в 2020 году не менялись. Минимальный срок владения квартирой, освобождающий от уплаты НДФЛ, прописан в ст. 217.1 Налогового кодекса РФ. В общем случае он равен 5 годам (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а для недвижимости, приобретенной до 01.01.2016 г. и в некоторых строго определенных случаях - 3 года (получение жилья по наследству или в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты, а также, если жилье является единственным – п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Таким образом, при продаже квартиры налог с более 5 лет бывшего в собственности гражданина объекта, не взимается в любом случае. Само право на освобождение прописано в п. 17.1 ст. 217 Налогового Кодекса. При этом не имеет значения, как именно квартира стала собственностью физлица. Для любой недвижимости, приобретенной за плату, полученной в порядке наследования, дарения, в результате приватизации или иного способа, действуют единые правила – НДФЛ на продажу квартиры, более 5 лет числившейся собственностью гражданина, не начисляется. Уплачивать в бюджет ничего не придется.
Читайте также: НДФЛ с продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет
Как исчисляется срок владения
Чтобы убедиться, что при продаже жилья можно воспользоваться льготой, следует проверить фактический период владения. Срок считается не по календарным годам, а от значимой даты:
• при покупке (по договору купли-продажи, долевого строительства, уступки права требования, инвестирования), при получении недвижимости в дар – со дня регистрации права собственности;
• при строительстве жилого дома - от момента регистрации права собственности;
• при получении жилья в наследство - со дня смерти наследодателя (кроме случаев совместной собственности супругов - в случае смерти одного их них срок определяется с даты оформления приобретения имущества в совместную собственность);
- при получении квартиры взамен снесенного ветхого жилья – с даты регистрации права на новую квартиру.
По приватизированной квартире имеет значение момент приватизации: до 31.12.1997 датой перехода считается день подписания договора о передаче недвижимого имущества в собственность, с 01.01.1998 – дата регистрации права собственности на жилье.
Продажа доли при владении более 5 лет
Нередко покупатель приобретает лишь часть квартиры, принадлежащей продавцу. Для долевой собственности действуют такие же правила:
- владение частью недвижимости более 5 лет освобождает от уплаты налога при ее продаже;
- сроки рассчитываются в том же порядке, что и при передаче всего объекта.
Единственное различие заключается в дате определения срока владения по имуществу, доли в котором приобретались в разное время и затем были объединены в один объект. Тогда начало периода отсчитывается со дня приобретения первой доли (письмо ФНС от 22.10.2012 № ЕД-4-3/17824, от 26.07.2016 № БС-4-11/13524@). Если же каждая из долей оформлена как отдельный объект, для каждой из них определяется свой собственный срок владения (Письмо Минфина России от 20.05.2014 № 03-04-05/23772).
При разделении имущества на доли для дальнейшей продажи важно учитывать следующие правила, влияющие на размер налога (письмо Минфина России от 15.03.2019 № 03-04-05/17028):
- срок для первого собственника при разделении не прерывается;
- по совместной собственности, приобретенной в браке, период исчисляется по самой ранней дате оформления имущества на любого из супругов;
- дети становятся собственниками с момента регистрации доли на них.
Для нового получателя доли при разделе недвижимости срок рассчитывается отдельно.
Подается ли декларация при продаже квартиры более 5 лет бывшей в собственности
Так как такие сделки освобождены от налога, декларация 3-НДФЛ при продаже квартиры, более 5 лет находившейся в собственности, не составляется. Договор о купле-продаже, копию этого документа также предоставлять не нужно.
В редких случаях налоговики могут запросить пояснения, почему гражданин не отчитался. Такое возможно, если сведения в информационной базе неполные. К примеру, продается квартира (доля), ранее оформленная на второго супруга – у ИФНС нет данных, что эта собственность совместная, и сроки по ней должны исчисляться иначе. Даже при наличии в требовании формулировки о необходимости предоставления отчетности, достаточно письменно ответить на требование, пояснив, что имела место продажа недвижимости, более 5 лет бывшей в собственности. Желательно приложить копии документов, свидетельствующие о длительном периоде владения.
Таким образом, продажа физлицом квартиры с более чем 5-ти летним сроком владения налогом не облагается, заполнение и подача декларации не требуются. Возможность получения имущественного вычета по приобретению новой квартиры никак с рассматриваемой сделкой не связана.
