Налоговый вычет при продаже квартиры

Налоговый вычет при продаже квартиры – что это

Государство обязывает своих граждан платить налоги с любых доходов, в том числе от продажи недвижимости. Но при этом предоставляет право на освобождение от уплаты такого налога или применение имущественного налогового вычета при продаже любого жилого помещения: квартиры, комнаты, жилого дома (в том числе садового) или доли в любом из этих объектов, а также в отношении земельного участка, на котором находится жилой дом или его часть.

Правила применения налогового вычета были существенно изменены с 2016 года. Так как в основном они связаны с минимальным сроком владения недвижимостью, были установлены новые ограничения и требования к этим срокам.

Также, некоторые изменения были приняты в 2022 году. Налоговый вычет при продаже квартиры в 2023 году не изменился, правила его применения такие же, как и в 2022 г.

Расскажу об основных видах налоговых вычетов, правилах их применения при продаже квартиры и других жилых помещений, и правилах получения вычета при покупке жилья.

Минимальный срок владения жилым помещением и 100 % вычет

Основные нормы по имущественному вычету при продаже жилья содержит Налоговый кодекс РФ (НК РФ).

Чтобы лучше понимать, в каких ситуациях применяется налоговый вычет после продажи квартиры или другого жилья, сначала объясню, когда доходы от такой продажи не облагаются налогом совсем.

Минимальный срок владения жильем для продажи без налога 5 лет

Статьей 217 НК РФ установлено, что доходы, полученные физическими лицами от продажи недвижимости (жилого помещения) или долей в ней, освобождаются от налогообложения при соблюдении определенных условий. Условия можно найти в ст. 217.1 НК РФ (откройте документ бесплатно после подключения пробной версии КонсультантПлюс по ссылке).

Первое условие — и самое важное! - минимальный срок владения объектом недвижимости. Начиная с 01 января 2016 г. этот срок составляет 5 лет (до этого был 3 года). По истечении этого срока можно продавать любое жилое помещение за любую цену и не платить налог на полученный доход.

Минимальный срок владения жильем для продажи без налога 3 года

Однако из этого правила есть исключения. Минимальный срок владения устанавливается в размере 3 года с момента возникновения права собственности, если это право получено:

1. В результате приватизации квартиры, комнаты или долей в них;
2. В порядке наследования или дарения (по договору дарения), но только от другого физического лица (дарение от юридических лиц не учитывается).
   При этом, необходимо, чтобы такое имущество перешло к новому собственнику от члена его семьи или другого близкого родственника. Согласно ст. 2 Семейного кодекса РФ (СК РФ), члены семьи - это супруги (муж и жена), дети и родители (в том числе усыновленные дети и их усыновители); а в соответствии со ст. 14 СК РФ близкими родственниками считаются только дедушка, бабушка, внуки, братья и сестры (имеющие одинаковых родителей, или только общего отца, или общую мать). Этот перечень закрытый. Никакие иные родственники - тети, дяди, племянники, двоюродные братья и сестры и т.д., не считаются членами семьи или близкими родственниками, какие бы отношения между ними не сложились. Например: Иванов получил квартиру по наследству от своей бабушки. Минимальный срок владения при продаже будет считаться равным 3 года.
3. Налогоплательщиком в отношении жилого помещения, за которое он платил ренту по договору пожизненного содержания с иждивением (договор ренты с пожизненным содержанием);
4. У продавца жилого помещения на момент регистрации договора купли-продажи нет в собственности другой жилой недвижимости, т.е. это единственное жилое помещение в собственности, и оно не используется для бизнеса.

При этом учитывается и совместная собственность супругов, когда она формально оформлена на второго супруга, и любые доли в других объектах жилой недвижимости. Здесь тоже есть исключение: не учитывается жилое помещение или доля в нем, которые были приобретены в течении 90 календарных дней (не более!) до даты регистрации договора купли-продажи в отношении продаваемого объекта недвижимости.
Например: у Петрова есть квартира, которой он владеет 3 года, и он хочет ее продать. Он покупает вторую квартиру, и в течении 3-х месяцев с момента ее покупки продает первую. Минимальный срок владения устанавливается равным 3 года, налог с продажи платить не нужно.

В начале 2022 г. в Налоговый кодекс были внесены изменения, по которым налог с продажи жилого помещения можно не платить даже, если срок владения на момент продажи был меньше минимального. Эти правила распространяются на семьи с двумя и более детьми (также учитываются дети в возрасте до 24 лет, обучающиеся очно в ВУЗах).

Однако должны быть одновременно соблюдены дополнительные условия:

• в том же году, в котором продана квартира, дом, части или доли в них, должно быть приобретено другое жилое помещение; учитывается также жилье, купленное до 30 апреля следующего года;
• приобретенное жилье должно быть дороже по кадастровой стоимости и больше по площади, чем проданное;
• кадастровая стоимость проданного жилого помещения не должна быть более 50 млн. руб.;
• одному из членов семьи не должно принадлежать более половины от увеличенной площади в приобретенной квартире или в других жилых объектах.

Если все эти условия соблюдены, налог с дохода платить не нужно. Я бы условно назвала это 100% налоговым вычетом, хотя в законе такого определения нет.

Момент возникновения права собственности

Бывают случаи, когда нужно срочно продать жилье, а минимальный срок владения еще не наступил. Стоит проверить, правильно ли считается начало такого срока, тогда может оказаться, что необходимый минимальный срок владения уже имеется.

Когда квартира была приватизирована, получена по договору дарения или куплена по договору купли-продажи, все просто: момент начала владения отсчитывается от даты государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Однако, если жилое помещение было получено по наследству, есть некоторые особенности:

1. срок владения на жилье, перешедшее по наследству от умершего супруга, у второго супруга отсчитывается с момента первоначальной регистрации объекта недвижимости (например, с момента регистрации договора купли-продажи квартиры);
2. в отношении жилой недвижимости, унаследованной от других родственников, срок владения отсчитывается со дня смерти этого родственника.

Также есть особенность при покупке нового жилья, по договору долевого участия (ДДУ). Раньше отсчет срока владения начинался с момента регистрации новостройки в ЕГРН. Сейчас, учитывая, что многие новостройки приобретаются в кредит или рассрочку, отсчет срока владения начинается с момента полной оплаты такого жилья или доли в нем.

Также, при покупке жилья в новостройках распространены договоры уступки права требования, которые заключаются до момента сдачи дома в эксплуатацию. По таким договорам начало минимального срока владения отсчитывается с даты, когда была произведена полная оплата прав требования по этому договору. Для нового владельца такой момент может наступить значительно раньше, чем было зарегистрировано его право собственности.

Налоговый вычет 1 000 000 рублей при продаже квартиры

Если условие о минимальном сроке владения (3 года или 5 лет) при продаже квартиры не соблюдается - срок владения меньше, чем необходимо, тогда собственник-продавец должен заплатить налог на полученный доход (НДФЛ — 13 %), но он может уменьшить сумму налога и воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

При продаже жилых помещений сумма этого вычета составляет 1 млн. рублей. Назовем такой вычет фиксированным. Он может быть использован только один раз в год, но без ограничений по количеству лет, хоть каждый год, если, конечно, продавать жилье ежегодно.

Важно! Сумма фиксированного вычета не возвращается государством, а только учитывается при расчете налоговой базы, то есть того размера дохода, с которого нужно будет уплатить налог.

Как воспользоваться этим вычетом и с какой суммы нужно будет заплатить налог?

Поясню на простом примере: Иванова продала квартиру, которой владела 2 года и 8 месяцев, особых условий приобретения квартиры не было. Минимальный срок владения 5 лет - не соблюден. Сумма дохода от продажи квартиры составила 4 млн. 200 тыс. руб. Налоговый кодекс предоставляет ей право использовать налоговый вычет 1 млн. руб. Сумма налога к уплате будет рассчитана следующим образом:

4 млн. 200 тыс. руб. - 1 млн. руб. = 3 млн. 200 тыс. руб. (налоговая база) х 13 % (ставка налога) = 416 000 руб. - сумма налога. Этот налог нужно оплатить не позднее 15 июля года, который следует за годом продажи. Т.е., если продажа была в 2021 г., налог нужно заплатить не позднее 15 июля 2022 г.

Фиксированный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. наиболее применяемый, особенно в следующих случаях:

• у собственника нет документов, подтверждающих расходы на приобретение жилья;
• стоимость покупки жилья по документам составляет менее 1 млн. руб.;
• не истек минимальный срок владения недвижимостью.

Налоговый вычет 1 млн. руб. при продаже доли в квартире

Если проданное жилое помещение находилось в долевой собственности нескольких собственников или было совместной супружеской собственностью, фиксированный налоговый вычет распределяется между такими собственниками пропорционально их долям. Или же, этот вычет может применить один из собственников в полном объеме, а остальные платят налог с дохода. Это делается только по договоренности с остальными дольщиками.

Например: квартира принадлежала на праве долевой собственности: Иванову -3/10 доли; его жене Ивановой — 3/10 доли; их взрослому сыну Иванову Павлу — 4/10.

• 1-й вариант использования фиксированного налогового вычета: каждый из них вправе подать декларацию и применить вычет – Иванов и Иванова по 300 тыс. руб. каждый, их сын -400 тыс. руб.;
• 2-й вариант: Иванов и Иванова оплачивают налог с полной суммы дохода за их части, а их сын использует налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Налоговый вычет «доходы минус расходы»

Фиксированный налоговый вычет 1 млн. руб. не всегда самый выгодный. В Налоговом кодексе РФ содержатся и другие способы уменьшить доход от продажи жилья как налоговую базу.

В п. 1 ст. 220 НК РФ закреплены и другие виды имущественного вычета.

Например, в подпункте 3: в размере расходов, которые налогоплательщик фактически произвел при покупке жилого помещения или доли в нем, а также при строительстве новых жилых объектов, в том числе на приобретение земельных участков под такие объекты. Такие расходы должны быть подтверждены документами. Например, квитанциями, чеками на приобретение строительных материалов, договором купли-продажи или выполнения строительных работ, распискам о расчетах за приобретенное жилье и т.п.

Чтобы воспользоваться этим видов вычета нужно заявить расходы, потраченные на приобретение или строительство продаваемого жилья, к вычету из дохода, получаемого от продажи этого жилья. Условно можно назвать этот вычет «доходы минус расходы».

Этот способ удобен тем, что может применяться до истечения минимального срока владения имуществом, а также позволяет значительно уменьшить налоговую базу.

Например, супруги Мишины купили квартиру за 5 млн. руб., а продали за 5 млн. 200 тыс. руб. Чистый доход от продажи составил 200 тыс. руб. В этом случае выгоднее заявить расходы на покупку жилья к вычету из общей суммы дохода от продажи, чем использовать налоговый вычет в 1 млн. руб. Так: налог с 200 тыс. руб. составит 26 тыс. руб., а если применить фиксированный налоговый вычет, то налог нужно будет заплатить в размере 546 тыс. руб. (5 млн. 200 тыс. - 1 млн. руб. = 4 млн. 200 тыс. руб. х 13% = 546 тыс. руб.)

Кроме того, бывают случаи, когда недвижимость продается по стоимости дешевле, чем была куплена. В этом случае доход от продажи не возникает и платить налог не нужно.

подпункт 4: в размере расходов на погашение процентов по целевым займам или кредитам (ипотеке), которые налогоплательщик-продавец оформлял для покупки продаваемого жилья (в том числе в новостройках). Этот вид имущественного вычета можно использовать дополнительно к предыдущему виду вычета. Максимальная сумма таких процентов - 3 млн. руб.

Например, Иванов оформлял ипотеку на покупку новой квартиры. По этому кредиту им были выплачены проценты в размере 500 тыс. руб. При продаже этой квартиры и расчете налога на доход он может уменьшить сумму дохода на сумму этих процентов.

Количество использования этих видов налогового вычета законом не ограничивается, их можно применять каждый раз, когда продается жилье, если есть документы, подтверждающие расходы на приобретение жилья или уплату процентов по кредиту.

Определяя для себя, какой вид вычета использовать, нужно помнить, что нельзя сочетать фиксированный налоговый вычет и вычет «доходы минус расходы».

Понижающий коэффициент к кадастровой стоимости жилья

Для полноты общего представления о порядке расчета НДФЛ от продажи жилья, разъясню, как в этой процедуре применяется кадастровая стоимость недвижимости.

На основании 214.10 НК РФ налоговая база при продаже жилья или долей в нем (в том числе, жилья полученного по договорам дарения) рассчитывается с применением понижающего коэффициента 0,7 к кадастровой стоимости этого жилья. При этом, кадастровая стоимость определяется по состоянию на 01 января года, в котором произошла продажа и регистрация перехода права собственности на покупателя.

Этот способ расчета налога применяется налоговой и в тех случаях, когда ей не известен размер доходов от продажи жилья из документов или других источников.

В некоторых случаях такой расчет позволяет снизить налоговую базу, а в других — наоборот, увеличивает ее.

Это проще объяснить на примере: Петров купил квартиру в 2019 г. за 2 млн. руб., при этом документы, подтверждающие эту сумму, у него отсутствуют. Квартиру он продал в 2021 г. за 2 млн. 800 тыс. руб. Кадастровая стоимость квартиры на 01 января 2021 г. составляла 3 млн. 500 тыс. руб.
Налоговая база с применением понижающего коэффициента 0,7 составит 2 млн. 450 тыс. руб. (3 млн. 500 тыс. руб. (кадастровая стоимость) х 0,7 (понижающий коэффициент).
Так как доход от продажи квартиры (2 млн. 800 тыс. руб.) больше этой кадастровой стоимости, то для расчета налога применяется пониженная кадастровая стоимость — 2 млн. 450 тыс. руб.

Если применить еще и фиксированный вычет, то окончательный расчет налога будет следующий: 2 млн. 450 тыс. руб. - 1 млн. руб. = 1 млн. 450 тыс. руб. х 13 % = 43 500 руб.

В тех случаях, когда продавец намеренно занижает стоимость продаваемого жилья в договоре, чтобы заплатить меньший налог, расчет с применением понижающего коэффициента к кадастровой стоимости увеличивает такую базу. В итоге налог придется платить исходя из этого расчета.

Например, Петров, желая уменьшить налог с продажи, указал в договоре купли-продажи квартиры ее стоимость - 2 млн. руб. А кадастровая стоимость его квартиры на 01 января года продажи составляла 4 млн. руб. Налоговая база с применением понижающего коэффициента составит 2 млн. 800 тыс. руб. Именно с этой суммы налоговый орган рассчитает налог для оплаты Петровым.

Способ расчета с применением понижающего коэффициента можно применять одновременно с фиксированным налоговым вычетом в размере 1 млн. руб.

Если кадастровая стоимость явно не соответствует рыночной стоимости квартиры или значительно ее превышает, собственник может снизить кадастровую стоимость, используя специальную процедуру.

Важно! В каждом регионе местные власти вправе установить свой размер понижающего коэффициента, вплоть до нуля. Поэтому перед расчетом налоговой базы этим способом нужно уточнить размер коэффициента по месту нахождения недвижимости.

Когда нужно подать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры

Если от продажи квартиры или другого жилья у собственника возникает доход, он обязан подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой рассчитывается сумма налога к уплате с учетом налоговой базы и применяемых налоговых вычетов.

Если в течении одного налогового периода (с 01 января по 31 декабря) будет продано несколько жилых помещений, то налоговый вычет применяется к совокупному доходу от продажи всех объектов.

Например, Петров за год продал две квартиры: одну за 1 млн. руб., вторую за 1,5 млн. руб. Общая налоговая база после применения вычета составит: 2 млн. 500 тыс. руб. - 1 млн. руб. = 1 млн. 500 тыс. руб. Петров обязан подать декларацию и заплатить налог с этой суммы.

В том случае, когда доходы от продажи будут превышать сумму налогового вычета, нужно не только оплатить налог на остаток дохода, но и подать налоговую декларацию.

Также декларацию обязательно подать если будет применен имущественный вычет «доходы минус расходы». Заявить расходы в зачет доходов от продажи и предоставить подтверждающие документы – это право налогоплательщика, и он использует его по своему усмотрению. Налоговая не обязана делать автоматический расчет в таких случаях.

Штраф за неподанную декларацию 3-НДФЛ

Если не сдать декларацию в установленный срок (не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи), можно получить достаточно существенный штраф – в размере 5% от суммы налога, который должен быть уплачен по такой декларации. При этом штраф рассчитывается за каждый полный и неполный месяц непредставления декларации. Минимальный размер штрафа - 1 000 руб., максимальный размер — 30 % от налога, подлежащего уплате.

Например: Петров продал квартиру в сентябре 2020 г. Декларацию он подал только 20 июня 2021 г. Сумма налога по декларации - 500 тыс. руб. Сумма штрафа составит: (500 тыс. руб. х 5%) х 2 (количество месяцев просрочки — 1 полный и 1 неполный) = 50 тыс. руб.

Когда можно не подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры

Декларацию можно не подавать (или не указывать доходы от продажи жилого помещения, доли в нем, если имеются другие декларируемые доходы) в следующих случаях:

1. соблюден минимальный срок владения недвижимостью;
2. собственник освобожден от уплаты налога при совокупности условий (как было описано выше);
3. в результате применения фиксированного налогового вычета 1 млн. руб. не образуется доход от продажи.

Например: квартира продана за миллион рублей, применен налоговый вычет -1 млн. руб, налоговая база равна нулю, налог не платится, декларацию подавать не обязательно.