Договор аренды кафе с оборудованием

Договор аренды кафе с оборудованием (образец)

На основании этого образца будет проще понять составные части этого договора:

• преамбула;
• предмет договора;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• размер и порядок оплаты арендной платы;
• срок договора и его досрочное расторжение;
• заключительные положения;
• акт приема-передачи.

Заключая договор аренды кафе с оборудованием, нужно учитывать, что это смешанный вид договора: аренда недвижимого объекта и имущества (оборудования), поэтому к нему применяются соответствующие нормы ГК в совокупности.

Также, нужно учитывать особенность использования помещения — для размещения в нем кафе, столовой, ресторана или иной точки питания. Эта особенность проявляется через закрепление требований к помещению (санитарно-гигиенических, пожарных и пр.) и к порядку выполнения таких требований сторонами договора. 

Предварительная проверка помещения перед заключением договора аренды кафе

Прежде, чем заключать договор аренды кафе с оборудованием, необходимо проверить помещение, в котором оно находится. Такую проверку следует провести по нескольким параметрам.

Есть ли у арендодателя право собственности на кафе

Право собственности или иное право владения и распоряжения помещением обязательно для заключения договора аренды. Проверьте следующие документы:

• договор (купли-продажи, дарения, приватизации и пр.). Может быть иное основание для владения — договор долгосрочной аренды, свидетельство о наследовании и пр.. Если помещение сдает Арендатор по первоначальному договору аренды, необходимо проверить, чтобы в этом договоре было закреплено право арендатора сдавать помещение в субаренду или получено согласие собственника на заключение договора субаренды.
• если помещение приобретено до 1998 г., тогда у владельца обязательно должно быть свидетельство о регистрации права собственности, выданное на гербовой бумаге. После 1998 г. такое свидетельство не обязательно, но сведения о праве собственности должны быть отражены в ЕГРН.

Отсутствие залогов и арестов на кафе

Отсутствие ограничений (обременении, арестов, залога и пр.) на заключение договора аренды или размещение кафе. Наличие в ЕГРН записей о любых запретах или ограничениях должно насторожить будущего арендатора. Особенно, если такие записи установлены на основании постановлений службы судебных приставов. Это означает, что у собственника есть долги, в счет погашения которых имущество в дальнейшем может быть реализовано.

Также нужно проверить арендодателя на отсутствие действующих процедур банкротства или ликвидации. Такие сведения находятся в свободном, бесплатном доступе, например, в выписке из ЕГРЮЛ (ЕГРИП), в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (как в отношении физических, так и в отношении юрлиц), на сайтах судов, в разделах картотек или перечне судебных дел; в базах службы судебных приставов и пр.

Проблемы с кафе в долевой собственности

Право распоряжаться имуществом. Особенно тщательно проверяйте такое право, если помещение находится в долевой собственности. В таких случаях договор аренды нужно заключать:

• со всеми собственниками - отражаются как арендодатели;
• с одним из собственников, имеющим доверенность от других собственников;
• с одним из собственников, при наличии письменного согласия от других собственников.

Это право также будет проверять Росрееестр, если договор аренды будет заключен на срок от 1 года и более. Если не будет согласия хотя бы от одного из долевых собственников, в регистрации права аренды может быть отказано.

Такие же требования предъявляются в отношении имущества, находящегося в супружеской собственности. Если планируете заключить долгосрочный договор аренды кафе и вложить значительные средства в этот бизнес, проверьте, чтобы супруг арендодателя дал нотариально заверенное согласие на заключение такого договора.

Если помещение находится в залоге (например, у банка), также необходимо получить согласие банка на заключение договора аренды.

Несоблюдение этих требований может повлечь неожиданное для арендатора расторжение договора аренды и потерю всех вложений в кафе.

Расстояние от кафе до учреждений образования и медицины

Расположение помещения и расстояние по отношению к расположенным рядом социальным объектам (школы, больницы, детские сады и пр.) актуально, если планируется оформлять лицензию на продажу в кафе или ресторане алкогольных напитков (в розницу или на розлив). Минимальное расстояние до социальных объектов устанавливается местным законом.

Например, в Коломенском районе Московской области нельзя размещать кафе с реализацией алкоголя в пределах 40-метровой зоны от школы (измеряется расстояние от входа на огороженную территорию школы), см. Постановление администрации Коломенского городского округа МО от 13.10.2020 N 2969.

Согласно Решению Совета депутатов МО Подпорожский муниципальный район Ленинградской области от 26.12.2018 N 293, такое расстояние равно минимум 50 м.

Т.е. требования к расстояниям индивидуальны для каждого муниципального района, городского или сельского поселения. Выяснить требования для вашей местности можно в местной администрации.

Соответствие санитарно-гигиеническим и пожарным требованиям

Это важно и в случаях, когда арендуется уже готовое помещение для размещения кафе или ресторана, и в тех случаях, когда помещение будет ремонтироваться под этот вид деятельности. Лучше всего по таким вопросам проконсультироваться со специалистом, чтобы в дальнейшем не обнаружились неустранимые или сложно (дорого) устранимые недостатки - например, отсутствие вентиляции нужной мощности; проблемы с грызунами или насекомыми; с размещением складского помещения или вывозом мусора и пр. 

Порядок оформления договора аренды кафе с оборудованием

Как правило, открывая любую точку общепита, предприниматель планирует ее работу на длительный срок, т. к. расходы на открытие даже небольшого кафе или столовой совсем не маленькие и необходимо время, чтобы окупить их.

Поэтому, любую аренду помещения под кафе с оборудованием лучше оформлять в письменной форме, в виде двухстороннего договора. Кроме того, требование о соблюдении письменной формы договора аренды содержится в ст. 609 ГК РФ: если одна или обе стороны такого договора - юридическое лицо, или срок договора равен году и более.

Также, письменный договор аренды помогает избежать лишних спорных ситуаций как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.

Если договор аренды заключается на срок равный году и более, право аренды по такому договору необходимо зарегистрировать в Россреестре, иначе договор может быть признан недействительным.

Стороны договора аренды порой не хотят проходить процедуру регистрации и оплачивать госпошлину, поэтому используют несколько хитростей, например:

• срок договора указывается менее чем 1 год (любой срок до 365 дней) с пролонгацией или без таковой;
• срок договора не указывается совсем и в силу ст. 610 ГК РФ такой договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. А договор с неопределенным сроком регистрировать не требуется.

Такие условия имеют как плюсы, так и минусы: с одной стороны —если бизнес не пойдет, арендатор может расторгнуть договор по окончании срока договора или в любой момент (если срок договора не определен), с наименьшими для себя потерями. С другой стороны, тоже самое может сделать арендодатель и сдать помещение другому арендатору, а первоначальный арендатор вынужден будет срочно искать новое помещение.

Поэтому, арендатору, который планирует разместить в арендуемом помещении кафе на длительный срок, я рекомендую заключать договор с указанием срока, потратить время и деньги на процедуру регистрации, но защитить свои интересы.

Преамбула договора аренды кафе с оборудованием

Преамбула - важная часть любого договора. В ней содержатся сведения:

• о дате и месте заключения договора;
• наименование сторон (ФИО или название для юр. лиц);
• обозначение статуса каждой стороны по договору: Арендодатель и Арендатор или Арендатор и Субарендатор (если заключается договор субаренды);
• документ, на основании которого действуют стороны или их представители (паспорт, устав, доверенность и пр.)

Ошибки в этой части могут быть критичными (например, неверно указана дата или наименование сторон), но только если такие сведения невозможно установить по иным условиям, разделам договора или по иным подтверждающим документам.

Предмет договора аренды кафе с оборудованием

Предмет любого договора – это очень сжатая суть договоренностей сторон. По договору аренды кафе с оборудованием одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить второй стороне (арендатору) помещение с находящимся в ним оборудованием, с целью использования его для размещения предприятия питания, а арендатор обязуется оплачивать использование такого помещения и оборудования.

Рекомендую прописывать название арендуемого помещения и его характеристики (назначение, площадь, адрес и пр.) в соответствии с документами (свидетельством о регистрации права собственности, ЕГРН и пр.)

Предмет договора также указывает на вид заключенной сторонами сделки - аренды, пользования и др. Поэтому предмет содержит и основные обязанности сторон, которые более подробно раскрываются в разделе «Права и обязанности сторон».

Часто в этом разделе указывают сведения о праве  собственности (ином праве) и реквизиты подтверждающего документа, на основании которого арендодатель распоряжается помещением — свидетельство о праве собственности, договор аренды и пр.

В этом разделе также часто указывается цель аренды и использования помещения. Например:  

Помещение предоставляется для размещения в нем кафе (или ресторана, столовой, другой точки питания).

В тех случаях, когда помещение сдается с оборудованием, уже находящемся в нем, такое оборудование нужно перечислить одним из способов:

• в отдельном пункте — удобно, если единиц оборудования немного;
• в отдельном разделе акта приема-передачи помещения;
• в отдельном акте приема-передачи оборудования.

О порядке составлении актов расскажу в соответствующем разделе.

Если оборудование указывается в предмете договора, можно использовать такую формулировку:

«Помещение передается с оборудованием, расположенным в нем:

• плиты марки «Огонь», 1995 г.в. - 2 шт. (номер 123456 и 234578);
• холодильник «Морозко», 2000 г.в. , номер 0987655 — 1 шт.
• столы обеденные, деревянные — 5 шт;
• стулья обеденные, деревянные с обивкой кожзаменителем — 15 шт.

Оборудование осмотрено Арендатором, сфотографировано, претензий к его состоянию не имеется.»

Стороны договора аренды кафе с оборудованием

Как я уже говорила выше, сторонами по договору арены кафе с оборудованием выступает:

• его собственник (или иной законный владелец), который по договору именуется как Арендодатель;
• владелец ресторанного бизнеса, который планирует разместить в арендованном помещении кафе или иную точку питания— по тексту договора это Арендатор.

Если на стороне арендодателя или арендатора (или с обеих сторон) выступает юридическое лицо, договор подписывает его уполномоченный представитель:

• руководитель, который действует без доверенности, на основании положений Устава (иного документа);
• или иной представитель — юрист, руководитель арендного отдела и иной другой специалист или сотрудник юр.лица. Такому представителю требуется доверенность от юр.лица на заключение договора аренды.

От стороны-физического лица или ИП также может действовать представитель, но на основании нотариальной доверенности.

Важно! Если договор планируется заключить на срок от года и более, доверенность представителя (в том числе, действующего от юрлица) должна быть заверена нотариально, иначе невозможно будет провести регистрацию такого договора в Росреестре.

Права и обязанности сторон по договору аренды кафе и оборудования

Обязанности одной стороны отражаются в правах другой стороны по договору, и наоборот, право одной стороны означает наличие соответствующей обязанности у другой.

Чтобы не дублировать описание некоторых прав и обязанностей, я поясню их в связке «обязанность - право» или наоборот.

Обязанности Арендодателя

Арендодатель по договору аренды кафе с оборудованием обязан выполнять основные действия (обязанности):

• Передать помещение и оборудование по перечню в установленный договором срок — соответственно у арендатора возникает право требовать передачи помещения и оборудования в течение такого срока.
• Не препятствовать арендатору в использовании помещения и оборудования по назначению, в соответствии с целью или предметом договора. Также, арендодатель не должен препятствовать или затруднять каким-либо способом доступ в помещение сотрудникам или посетителям арендатора. Соответственно, арендатор вправе требовать от арендодателя устранения таких помех или препятствий, если это зависит от действий арендатора (например, собственник поменял замки или установил шлагбаум). И только в том случае, когда арендатор грубо нарушает свои обязанности (например, по оплате арендной платы) или своими действиями наносит вред помещению и оборудованию, арендатор вправе предпринять действия, которые ограничат доступ арендатора в помещение или его использование. Однако, такие действия арендатору нужно совершать продуманно и очень аккуратно, чтобы не получить встречных претензий или требований от арендатора.
• Выполнять в помещении капитальный ремонт за свой счет и устранять аварии в сетях или системах помещения (водо-, тепло снабжения, водоотведения и пр.) Эта обязанность закреплена за собственником помещения согласно ст. 616 ГК РФ, но стороны договора аренды могут изменить это правило и прописать его в договоре по-другому: например, отнести к обязанностям арендатора или совместным обязанностям сторон.
• Принять помещение и оборудование от арендатора после окончания срока аренды или в случаях досрочного расторжения. Арендатор вправе требовать от арендодателя принять помещение. Если просрочка в приемке помещения и оборудования возникает по вине арендатора или в связи с его уклонением от выполнения данной обязанности, арендатор освобождается от последствий, связанных с этим (оплаты аренды, риска гибели или повреждения помещения и пр.).

Обязанности Арендатора

Обязанности арендатора заключаются в выполнении основных действий:

• Использовать помещение и оборудование по назначению — для размещения точки питания. Арендодатель вправе требовать от арендатора прекратить использование помещения или оборудования не по назначению. Стороны вправе согласовать иное использование или изменить его. Рекомендую делать это через заключение письменного соглашения к договору, иначе вероятность возникновения спорных ситуаций и предъявления претензий значительно возрастает.
• Оплачивать арендую плату в размере, сроки и порядке, установленном в договоре. арендодатель вправе требовать от арендатора оплаты арендной платы своевременно и в полном объеме. Это одна из основных обязанностей арендатора, невыполнение которой может повлечь расторжение договора аренды.
• Поддерживать помещение и оборудование в рабочем, исправном состоянии, устранять неисправности и проводить в помещении текущий ремонт перед началом или в процессе его использования. Эта обязанность также закреплена в ст. 616 ГК РФ, и стороны вправе изменить и согласовать иной порядок проведения текущего ремонта (например, за счет арендодателя, или с зачетом в арендные платежи). Но чаще всего арендатор оставляет такую обязанность за собой, т. к. это влияет на текущее состояние арендуемого помещения и оборудования, которое в ресторанном бизнесе имеет важное значение.
• Соблюдать санитарно-гигиенические, пожарные, эксплуатационные и иные правила и требования. С учетом особенности деятельности арендатора, выполнение такой обязанности также в его интересах, иначе кафе может быть закрыто при проведении проверок контролирующими госорганами (СЭС, Роспотребнадзором, Пожарным надзором и пр.).

Помимо основных прав и обязанностей в договоре аренды кафе с оборудованием обычно прописываются и дополнительные, например:

• кто оплачивает коммунальные платежи и штрафы, выписанные за нарушения различных норм;
• право проводить перепланировку в помещении; сдавать его в субаренду (с согласия арендодателя или без);
• право использовать санитарные и иные помещения, расположенные в здании;
• право использовать прилегающую к помещению территорию (например, под стоянку транспорта посетителей) и порядок содержания такой территории;
• другие права и обязанности, которые зависят от фактических обстоятельств или особенностей помещения.

Условия о неотделимых улучшениях

Арендуя помещение под кафе, ресторан или иную точку питания, Арендатор чаще всего делает в нем ремонт под свой проект. Такой ремонт — это значительные расходы. Поэтому, многие арендаторы хотят сразу закрепить в договоре условие о компенсации таких улучшений.

Улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми от помещения кафе.

Неотделимые улучшения — это те изменения, которые арендатор произвел в помещении за свой счет, например, модернизация, достройка, установка нового или дополнительного оборудования, реконструкция помещения. Т.е.  неотделимые улучшения должны увеличивать потенциальную стоимость и рентабельность помещения.  Такие улучшения невозможно отделить от помещения без нанесения ущерба его текущему состоянию. Например, арендатор сделал новую пристройку к помещению или установил постоянные перегородки в одной из комнат. Убрать такие улучшения быстро и просто — не получится, в основном помещении потребуется провести восстановительный ремонт

Такие улучшения обязательно должны быть согласованы с арендодателем до начала их проведения (и лучше в письменном виде), только тогда арендатор может договариваться с арендодателем о возмещении расходов на их проведение. Неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя, а расходы на их проведение подлежат выплате арендатору после прекращения договора аренды (согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Но стороны договора могут предусмотреть иной порядок, например, указать, что после проведения неотделимых улучшений арендная плата снизится на определенную сумму, или арендатор будет освобожден от оплаты аренды за какой-то период.

Если же письменное согласование на проведение неотделимых улучшений отсутствует, и арендатор провел неотделимые улучшения самовольно, арендодатель вправе не только отказать в возмещении расходов на их проведение, но и потребовать от арендатора привести помещение в то состояние и вид, которое имело помещение в момент его передачи в аренду.  

К отделимым улучшениям относятся любые улучшения, которые могут быть отделены от помещения без нанесения вреда или ущерба его состоянию. Например, арендатор установил в помещении новую мебель, временные перегородки и современные светильники. Все это можно легко вывезти из помещения и его состояние при этом не пострадает. По общему правилу, отделимые улучшения являются собственностью арендатора и не подлежат возмещению арендодателем. Но стороны могут договориться о том, что после окончания договора, отделимые улучшения переходят в собственность арендодателя за определенную сумму.

Ответственность сторон договора аренды помещения кафе с оборудованием

Ответственность сторон напрямую связана с их обязанностями по договору. Нарушение таких обязанностей должно означать для виновной стороны выплату штрафа или неустойки. Иначе, закрепленные обязанности будут нарушаться без последствий, а смысл и выгода по договору будут потеряны.

Арендодатель, исходя из своих обязанностей, чаще всего несет ответственность за:

• не предоставление или нарушение сроков передачи помещения в пользование арендатора;
• не выполнение кап.ремонта или не устранение аварий в коммунальных или инженерных системах помещения;
• препятствование арендатору, его сотрудникам, посетителям в использовании помещения или оборудования по назначению и в соответствии с целями договора;
• уклонение или нарушение сроков принятия помещения из аренды от арендатора и составления акта приема-передачи.

Из обязанностей арендатора устанавливаются следующие случаи его ответственности:

• нарушение сроков, размера или порядка оплаты арендной платы и других обязательных платежей (например, коммунальных, если их оплата отнесена к обязанностям арендатора);
• использование помещения или оборудования не по назначению или в других целях, чем предусмотрено в договоре (например, вместо кафе устраивает в помещении склад), а также способами, которые наносят значительный вред арендованному имуществу;
• ухудшение состояния помещения и оборудования сверх нормального, естественного износа;
• проведение перепланировок или ремонтных работ, не предусмотренных договором или не согласованных с арендодателем;
• уклонение от передачи (возврата) помещения и оборудования из аренды арендодателю, по окончанию срока договора или при досрочном расторжении договора.

Стороны могут согласовать и иные случаи ответственности, в зависимости от реальных условий, выполнение которых имеет важное значение для стороны договора.  Например, ответственность арендодателя за несвоевременную оплату коммунальных платежей или уборку прилагающей территории, что негативно отражается на деятельности арендатора (отключают свет за не оплату, клиенты не довольны чистотой стоянки и пр.).

Ответственность может закрепляться в разных способах компенсации. Основные виды ответственности:

• Оплата неустойки — как правило в процентном соотношении к какой-то сумме. Например, за просрочку арендной платы арендатор оплачивает 0,1 % от стоимости арендной платы за месяц, за каждый день просрочки.
• Выплата штрафа - чаще всего устанавливается в фиксированном размере. Например, за нарушение срока передачи помещения и оборудования в пользование арендатора, арендодатель оплачивает штраф в размере 10 000 руб, за каждый день нарушения.
• Компенсация расходов, понесенных стороной - используется для возмещения убытков, вызванных поведением виновной стороны или несоблюдением ею правил и требований. Например, если арендатор своевременно не принял меры для ликвидации возникшей аварии или поломки в коммунальных системах помещения (не вызвал аварийную службу, не сообщил сразу арендодателю, не перекрыл подачу, воды, электричества и т. п.), он обязан возместить арендодателю все расходы, которые он должен будет понести для восстановления работы таких систем и иной ущерб, нанесенный помещению и оборудованию.
• Расторжение договора. Крайняя мера ответственности, которая устанавливается за существенные нарушения. Например, если арендатор не оплачивает или нарушает срок оплаты более 2- х раз подряд, арендодатель вправе потребовать расторгнуть договор (через суд или на основании соответствующего условия договора).

Стороны могут согласовать сочетание нескольких видов ответственности за одно нарушение. Например, за несвоевременную сдачу помещения из аренды, арендатор оплачивает арендную плату за весь срок использования помещения после окончания установленного срока, а также выплачивает арендодателю штраф в размере 5 000 руб. за каждый день нарушения.

Оплата компенсаций, неустоек и штрафов со стороны арендатора может быть удержана из суммы залога (если он был предусмотрен договором). Или же, в договор включается условие о претензионном порядке  выплат по мерам ответственности. В этом случае, сторона, требующая выплаты за нарушение обязанности или условий по договору, должна направить другой стороне претензию, в которой указывается само нарушение, сумма ответственности (при необходимости — ее расчет), срок добровольной оплаты. Если претензия не выполняется в добровольном порядке, такие компенсации придется взыскивать в судебном порядке. 

Размер и порядок оплаты арендной платы по договору аренды кафе с оборудованием

Размер арендной платы

Как следует из предмета договора аренды кафе с оборудованием — это возмездный договор. Редко, но встречаются договоры, когда арендатор возмещает стоимость использования помещения и оборудования не деньгами, а иным способом - например, товарами собственного производства, предоставлением услуг питания и пр.

Размер арендной платы необходимо прописывать очень внимательно, учитывая при этом все связанные платежи, налоги и иные расходы.

Вариантов указания размера арендной платы или ее расчета очень много. Приведу основные, используемые чаще всего:

1. Фиксированная — размер арендной платы согласован сторонами в определенной сумме, например, 100 тыс. руб. в месяц. В зависимости от режима налогообложения, который применяет Арендодатель, нужно указывать, включает сумма аренды НДС или нет.

Важно подробно указать, что входит в стоимость аренды, а что относится к дополнительным расходам сторон. Например, можно использовать такую формулировку:

«...В арендую плату входит: оплата за аренду помещения и оборудования; возмещение расходов Арендодателя на оплату коммунальных платежей (водо-, тепло снабжение, электроэнергия), налоги, оплачиваемые Арендодателем, в связи с данным видом дохода. В арендную плату не включены: расходы на вывоз ТБО, размещение рекламной вывески на фасаде помещения. Такие расходы относятся к дополнительным расходам Арендатора и оплачиваются им самостоятельно.»

2. Сочетание фиксированной и переменной части. Чаще всего такой вариант используют, когда оплата коммунальных платежей и иные дополнительные расходы на включаются в основную арендную плату. Возможна следующая формулировка:

«Арендная плата за помещение кафе и оборудование состоит из постоянной и переменной части. Постоянная часть составляет 100 тыс. руб. в месяц. В постоянную часть входит стоимость аренды помещения и оборудования кафе. Переменная часть определяется по дополнительным расходам Арендодателя на оплату коммунальных платежей, которые Арендатор возмещает Арендодателю на основании счетов, выставленных коммунальными и ресурсоснабжающими организациями.»

Переменная часть может включать и иные платежи, которые возможны в процессе работы кафе, например, проведение санитарной обработки против грызунов и насекомых; установка или ремонт  дополнительного оборудования и пр. Такие условия стороны определяют самостоятельно, исходя из того, кто фактически будет нести расходы. Иногда арендатору удобно, чтобы арендодатель сам заказывал и  оплачивал дополнительные работы и услуги,  а арендатор будет только оплачивать их.

В связи с тем, что помещение под кафе чаще всего арендуется на длительный срок (более года), очень важно прописать в договоре условия и порядок изменения размера арендной платы.

Если иные условия не закреплены в договоре, тогда арендодатель не вправе повышать арендную плату чаще, чем 1 раз в год.  Однако, если арендная плата определена не в фиксированной  сумме, а рассчитывается с применением каких-либо показателей (например, в зависимости от роста инфляции, от ключевой ставки ЦБ или пр.), тогда  указанное ограничение не применяется и арендная плата меняется в зависимости от применяемых показателей.

Порядок оплаты арендной платы

В этом разделе также устанавливается порядок внесения арендной платы: ежемесячно, ежеквартально, ежегодно -  допускается любой вариант, удобный сторонам. Также, важно указать предельный срок оплаты, после которого у арендатора наступает нарушение обязанности и арендодатель вправе применять соответствующие последствия. Например: «Арендная плата вносится не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.» или «Арендная плата вносится в течении 5 календарных дней после окончания оплачиваемого месяца.»

Иногда, стороны договариваются о предоставлении «каникул по оплате аренды» - т. е. устанавливают определенный период (1-2 месяца), в течении которого арендатор не оплачивает арендную плату.  Чаще всего это условие используется, если в помещении необходимо провести ремонт и привести его в состояние, позволяющие использовать по назначению. Т.к. арендатор в этот период не получает доход, а несет только расходы (которые  идут на улучшение состояния помещения), многие арендодатели соглашаются  на такое условие.

Условия оплаты должны быть простыми и понятными, чтобы в дальнейшем из-за этого не возникало разногласий или разного прочтения этого условия.

Дополнительно указывается способ оплаты: на расчетный счет, наличными, или сочетанием этих способов. Законом не запрещено переводить оплату не арендатору (собственнику помещения), а третьему лицу, которое он укажет в качестве получателя платежа. Но это условие должно быть четко прописано в договоре с указанием реквизитов такого третьего лица (ФИО, расчетный счет и пр.)

Если условия, порядок и сроки внесения арендной платы в договоре  не прописаны, в таких случаях применяется правило, закрепленное в ч. 2 ст. 614 ГК РФ, согласно которому, если такие условия не определены, применяются  порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества и при сравнимых обстоятельствах.

Но лучше таких ситуаций не допускать, это порождает неопределенность в отношениях сторон, приводит к конфликтам и даже к расторжению договора.

Налог с арендной платы, если арендодатель — физическое лицо

Еще один важный момент, который следует учитывать, если арендодателем является простой гражданин, не имеющий статуса ИП (самозанятый не может сдавать в аренду нежилые помещения). ИП или ООО, выплачивающие арендную плату таким гражданам, согласно пп.1 и 2 ст. 226 НК РФ выступают по отношению к ним как налоговые агенты, а значит должны удерживать и оплачивать НДФЛ (13%) с дохода этого физлица (с суммы арендной платы).

Минфин РФ в своих письмах (от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148, от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314) неоднократно разъяснял, что такая обязанность не может быть переложена на физическое лицо соглашением сторон.

Срок договора аренды помещения и его досрочное расторжение

Срок аренды кафе

Как правило, договор аренды кафе с оборудованием заключается на срок более года, т. к. меньший срок аренды не позволяет окупить затраты и вложения, необходимые для открытия, развития и окупаемости точки питания.

Как я уже писала выше, долгосрочные договоры аренды должны регистрироваться в Росреестре.  Помимо неопределенного срока аренды (когда окончание аренды не указывается в договоре), часто используется и условие о пролонгации срока договора - автоматической или по умолчанию.

Например, условие о сроке договора может быть сформулировано так: «Срок договора аренды помещения и оборудования составляет 11 месяцев. Если до окончания этого срока ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть договор, договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях.»

Или так: «Срок договора аренды помещения и оборудования установлен с 01 января 2023 г. по 30 ноября 2023 г.  Если до окончания этого срока ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть договор, договор считается пролонгированным на  срок 11 месяцев, на тех же условиях. Количество таких пролонгация не ограничивается.»

Если условия о пролонгации в договоре аренды нет, то по окончании установленного срока стороны могут заключить новый договор на новый срок, и попутно изменить некоторые условия, если необходимо.  А могут заключить дополнительное соглашение об изменении срока аренды. Важно учитывать, если после заключения доп.соглашения общий срок аренды становится больше 1 года, договор лучше зарегистрировать в  Росреестре.

Досрочное расторжение договора

Сторонам следует тщательно прописать условия о досрочном расторжении договора аренды, что может быть как в интересах арендатора (если точка питания окажется убыточной), так и в интересах арендодателя (если арендатор недобросовестно выполняет свои обязанности, или нашелся более выгодный арендатор).

Для досрочного расторжения договора аренды нужно указать:

• за какой срок сторона, желающая расторгнуть договор, должна известить другую сторону (например, за 15 дней или за 1 месяц до расторжения, или другой срок);
• каким способом должно быть направлено такое уведомление, например, заказным письмом по почте или электронным письмом; вручено лично; отправлено курьером и пр.;
• применяются ли к инициатору расторжения штрафные санкции или неустойки. Например, если договор расторгается досрочно по инициативе арендатора, тогда он должен заплатить арендодателю стоимость арендной платы за 1 месяц в качестве неустойки. Такая неустойка может быть предусмотрена и для арендодателя, если он заявит о досрочном расторжении договора по причинам, не зависящим от арендатора.  

В договоре может быть включено и условие о досрочном расторжении по соглашению сторон. Как правило, это ситуации, выгодные и арендатору, и арендодателю, поэтому неустойки или штрафы не удерживаются.

Если условия о возможности досрочного расторжения договора в нем не предусмотрены, тогда применяются нормы ГК, в которых установлены такие случаи.

Для арендодателя: на основании ст. 619 ГК — только в судебном порядке и по определенным причинам, связанным с поведением арендатора (нарушение сроков оплаты аренды более 2 раз подряд; использование помещения способами, ухудшающими его состояние или способами, не предусмотренными договором и др.)

Для арендатора: на основании ст. 620 ГК — только в судебном порядке, также по причинам, связанным с поведением арендодателя (не предоставляет помещение для пользования; не производит капитальный ремонт; состояние помещения не позволяет использовать его по назначению и пр.).

Поэтому, чтобы не допускать судебных разбирательств о расторжении договора аренды, лучше прописать такие условия сразу в договоре.

Заключительные положения договора аренды помещения кафе с оборудованием

В этот раздел стороны включают дополнительные условия, которые относятся к порядку:

• урегулирования спорных ситуаций — претензионной порядок и обращение в суд;
• оформления договора — количество экземпляров, изменение реквизитов сторон и пр.;
• порядок использования электронной почты или систем электронного документооборота для обмена документами в процессе арендных отношений;
• контактные данные ответственных сотрудников;
• прочие условия, не вошедшие в другие разделы.

Завершается договор аренды разделом, в котором указываются основные реквизиты сторон- наименование, ИНН, адрес, банковские реквизиты, контактные данные (электронная почта и телефон). Стороны подтверждают, что ими согласованы все условия договора путем проставления своих подписей и печати, если она используется.

Составление акта приема-передачи помещения и оборудования

Акт приема-передачи помещения кафе и оборудования — важное приложение к договору аренды и его неотъемлемая часть. Форма акта законом не устанавливается, она произвольная. Этот акт необходимо составлять как при передаче помещения и оборудования от арендодателя в пользование арендатора, так и при сдаче помещения из аренды.

Я рекомендую не игнорировать этот дополнительный документ и заполнять его очень тщательно, т.к. в нем указываются следующие основные сведения:

• дата передачи помещения и оборудования в аренду и из аренды;
• основные характеристики помещения — его состояние, наличие и работоспособность различных инженерных сетей и обязательного оборудования (например, санузлы, раковины и пр.);
• перечень и состояние иного оборудования, которое находится в помещении и передается в аренду вместе с ним — мебель, кухонное оборудование, техника и пр.
• замечания стороны, принимающей помещение и оборудование.

Особенно внимательно и подробно нужно описывать состояние помещения и передаваемого оборудования. Дополнительно рекомендую провести фото или видеосъемку приемки. Если такие записи проводились, об этом нужно указать в акте и хранить такие записи до окончания аренды, или до момента, когда станет понятно, что претензий со стороны арендодателя или арендатора, связанных с арендными отношениями, и возможных судебных исков не будет.

Все приведенные разделы договора могут называться по другому и идти в разном порядке. Также, стороны могут дополнить договор иными разделами по своему усмотрению: о рассмотрении споров; порядке использования конфиденциальной информации; форс-мажор и непредвиденные обстоятельства; заверения и гарантии по договору и пр.

ИТОГИ

Этот договор - смешанный вид договора: аренды недвижимости и аренды имущества.

До заключения договора тщательно проверьте собственника (арендодателя), помещение и оборудования с учетом специфики его использования.

Договор заключается в письменной форме, а при сроке от 1 года и более - регистрируется в Росреестре.

Обязанности сторон означают наличие соответствующих прав другой стороны.

Арендная плата может быть фиксированной, или определяться при помощи различных показателей.

Важно тщательно прописать порядок оплаты арендной платы и порядок ее изменения.

Включите в договор условия о порядке досрочного расторжения.

Обязательно составляйте акты приемы-передачи помещения и оборудования— до начала и после окончания договора аренды.

Фиксируйте состояние помещения и оборудования в момент приемки — письменно, фото или видео записью.