Продажа предприятия как имущественного комплекса

16.03.2023
0
Продажа имущественного комплекса в виде предприятия – это важная сделка для любой компании или индивидуального предпринимателя. В этой статье расскажем, как правильно ее оформить и на что обратить особое внимание.

Что такое предприятие?

Определение предприятия дано в статье 132 Гражданского кодекса РФ.

Предприятие – это имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности.

Комплекс здесь обозначает, что все имущество и все права принадлежат одному предприятию и служат одной цели – ведению бизнеса.

Имущество в состав комплекса может входить самое разное, например:

  • недвижимое имущество – земельные участки, здания и сооружения,
  • движимое имущество - оборудование, инвентарь, сырье и продукция,
  • права требования, кредиторская и дебиторская задолженность,
  • права на обозначения, которые индивидуализируют предприятие, его продукцию, работы и услуги – это коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания,
  • другие исключительные права (патенты, ноу-хау, лицензии на использование баз данных и результатов творческого труда, например, сценария).

Таким образом, предприятие всегда рассматривается в целом, как общий, единый комплекс имущества и прав, который имеет одну цель – служить для ведения бизнеса.

Предприятие – это самостоятельный объект гражданских прав, такой же, как квартира, жилой дом или садовый земельный участок.

Предприятие считается недвижимостью, так что права на него регистрируются в специальном реестре – Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Подтвердить свои права на предприятие собственник может с помощью выписки из ЕГРН.

Важно! Если право собственности на предприятие не зарегистрировано в ЕГРН, заключение и исполнение сторонами договора купли-продажи предприятия может вызвать споры. В таком случае есть вероятность, что суд расценит продажу предприятия как продажу бизнеса и признает такой договор обычным договором купли-продажи. На этом моменте мы подробно остановимся ниже.

Предприятие можно передать другой организации или индивидуальному предпринимателю (ИП) по разным договорам: например, по договору купли-продажи или аренды. Кроме того, предприятие может быть объектом любых других сделок, которые связаны с установлением, изменением и прекращением вещных прав – например, залога.

Закон разрешает совершить сделку не только в отношении всего предприятия, но и его части.

Купля - продажа предприятия как имущественного комплекса

Правила продажи предприятия прописаны в параграфе 8 главы 30 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Договор продажи предприятия и бизнеса – в чем отличие

Статистика по продаже имущественных комплексов в виде предприятий говорит о том, что компании и предприниматели нередко заключают договор купли-продажи предприятия в отношении объекта, который по закону предприятием не является.

Такой договор может иметь обычное название: договор купли-продажи предприятия или другое – например, договор купли-продажи бизнеса/договор купли-продажи готового бизнеса.

Например, ООО - покупатель оформило с двумя ИП - продавцами договор купли-продажи предприятия. По нему предприниматели обязались передать компании предприятие в целом как имущественный комплекс, с ежемесячной оплатой за пользование помещением, которое один из продавцов должен был оформить в аренду после заключения договора купли-продажи. Договор продажи предприятия предусматривал передачу покупателю б/у швейного оборудования (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.08.2021 N Ф05-19887/2021 по делу N А40-183116/2020).


В другом случае два предпринимателя заключили договор купли-продажи готового бизнеса. По нему продавец продал, а покупатель купил кафе в центре Москвы (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.06.2022 N Ф05-11265/2022 по делу N А41-80558/2021).

В таких ситуациях главное – это не название договора, а его содержание и объект, который продавец фактически продал покупателю.

По договору купли-продажи предприятия покупатель получает единый имущественный комплекс, то есть сложную вещь, которая функционирует и используется вся, целиком, для одной цели – ведения бизнеса.

Но бывает, что по договору передано несколько объектов движимого и недвижимого имущества, которые хотя и предназначены для функционирования предприятия, но не образуют цельный комплекс. Тогда договор нельзя признать договором купли-продажи предприятия - даже если стороны четко написали в нем, что передают по нему предприятие в целом как имущественный комплекс. В подобных ситуациях суды квалифицируют спорный договор как договор купли-продажи бизнеса. И применяют к нему общие положения ГК РФ о договоре купли-продажи, а не специальные правила о продаже предприятия.

Почему важно, продать предприятие как комплекс или продать бизнес как набор самостоятельного имущества и прав

Договор продажи предприятия подчиняется особым правилам – параграфу 8 главы 30 Гражданского кодекса РФ. Эти правила более выгодны для покупателя, чем для продавца.

Например, правило о том, что все выявленное в ходе инвентаризации имущество предприятия считается проданным по договору покупателю. Т.е. необязательно упоминать имущество в договоре. Если оно есть в акте инвентаризации, проведенной с целью продажи предприятия, и в договоре не указано, что список имущества содержится в акте приема-передачи – значит, продано вместе с предприятием.

Или другой пример: покупатель обнаружил недостатки в купленном предприятии (например, проблемы в техсостоянии здания). Даже, если в ходе приемки здания по акту недостатки не были зафиксированы, покупатель все равно вправе требовать снижения цены.

К прочим случаям купли-продажи эти правила неприменимы. Поэтому и важно – является договор именно куплей-продажей предприятия или нет.

Чем отличается купля-продажа бизнеса от купли-продажи предприятия

Суды анализируют условия договора о составе предприятия - конкретном имуществе, которое продавец передал покупателю. А также проверяют, зарегистрировано ли право собственности продавца на передаваемый объект в ЕГРН. Отсутствие такой регистрации однозначно говорит о том, что по договору продано не предприятие в целом как имущественный комплекс, а просто бизнес (каждый объект продан самостоятельно – отдельно здание, отдельно право на название, отдельно оборудование).

Например, в одном деле суд выяснил, что по договору купли-продажи бизнеса продано кафе китайской кухни в следующем составе: движимое имущество согласно акту инвентаризации, право аренды, персонал (повара), клиентская база, сайт, телефоны, деловая репутация. Право собственности на спорное имущество как объект недвижимости не зарегистрировано. Суд решил, что в данном случае продано не предприятие, а только бизнес (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.08.2015 N Ф03-3516/2015 по делу N А73-15811/2014).

Для наглядности приведем еще один интересный пример из судебной практики (смотрите Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2018 N 13АП-30540/2017 по делу N А21-6695/2017).

Два ИП заключили договор купли-продажи предприятия, по которому продавец передал в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс. В договоре было указано, в каком составе продается предприятие. Это были: 2 компьютера, 1 планшет Apple, 1 МФУ Kyocera, 1 Куллер, 4 маркерной доски, 6 столов, 19 стульев, 2 кресла, 4 вешалки, шкаф, учебная литература, словари, мягкие кресла 5 штук, люстра, 3 дивана, роутер, 2 страницы в социальной сети Вконтакте, 1 аккаунт в Инстаграмм, 2 сайта, аккаунты с настроенной контекстной рекламой в директе и гугле, управленческие таблицы, шаблоны договоров, заключенные договоры со студентами. В день заключения договора стороны также оформили акт приема-передачи предприятия.

Позже покупатель решил, что продавец нарушил его права, в том числе не передал имущество – предмет договора. Кроме того, стороны нарушили требования закона о форме договора купли-продажи и акта приема-передачи предприятия. Покупатель потребовал признать договор недействительным, но в иске ему отказали.

Суд рассмотрел дело и решил, что в реальности стороны заключили договор купли-продажи имущества школы изучения иностранных языков. Фактически они оформили не договор купли-продажи предприятия, а договор купли-продажи бизнеса. ГК РФ отдельно не регламентирует договор купли-продажи бизнеса. Так что к отношениям продавца и покупателя надо применять общие нормы о договоре купли-продажи, а не специальные положения параграфа 8 главы 30 ГК РФ о продаже предприятия.

Форма и регистрация договора купли-продажи предприятия

Чтобы продать предприятие, договор нужно оформить письменно. Для этого стороны составляют один документ и подписывают его (п. 1 ст. 560 ГК РФ).

На сегодняшний день сам договор купли-продажи предприятия не нуждается в госрегистрации. Такое требование было в законодательстве раньше, но его давно отменили - оно не действует с 01.03.2013 года.

А вот переход права собственности на предприятие от продавца к покупателю придется зарегистрировать. Сделать это нужно в порядке, предусмотренном главой 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Приложения к договору купли-продажи предприятия

Приложения к договору – это документы, которые стороны присоединяют к договору. Приложения перечисляются в отдельном пункте договора и являются его неотъемлемой частью.

Приложения к договору купли-продажи предприятия можно поделить на обязательные – те, которые непременно должны быть и факультативные – те, которые могут быть, а могут и отсутствовать.

Обязательные приложения для купли-продажи предприятия

К договору нужно обязательно приложить следующие документы:

  • акт инвентаризации,
  • бухгалтерский баланс,
  • заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия,
  • перечень всех долгов (обязательств), которые включаются в состав предприятия – здесь должны быть указаны кредиторы, а также характер, размер и сроки их требований.

Важно! Если в договоре нет перечисленных документов – приложений, считается, что требования к его форме не соблюдены. А это, в свою очередь, влечет недействительность договора (п. 2 ст. 560 ГК РФ).

Статья по теме: Проведение инвентаризации Инвентаризация проводится ежегодно перед формированием годовой отчетности в обязательном порядке. Кроме того руководитель вправе самостоятельно определить периодичность проведения ревизионных мероприятий. Рассмотрим алгоритм проведения инвентаризации более детально. Подробнее

Другие (факультативные) приложения

Помимо перечисленных документов, к договору можно приложить и другие – те, которые стороны согласуют в договоре. Например:

  • передаточный акт,
  • решение органа управления компании – продавца или компании – покупателя об одобрении договора как крупной сделки,
  • решение органа управления компании – продавца или компании – покупателя об одобрении договора как сделки, в совершении которой имеется заинтересованность,
  • справка о том, что для компании – продавца или компании – покупателя договор не является крупной сделкой и сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность,
  • согласие на продажу предприятия от супруга индивидуального предпринимателя – продавца (если предприятие приобреталось в период брака и является совместно нажитым имуществом).

Особенности продажи предприятия как имущественного комплекса

Продажа единого имущественного комплекса в виде предприятия имеет ряд специфических черт, о которых нужно знать. К таким особенностям можно отнести следующие:

1) подготовку к заключению договора с обязательным составлением целого ряда документов,

2) уведомление кредиторов о продаже предприятия,

3) оформление передачи предприятия,

4) переход права собственности на предприятие.

А теперь разберем каждый пункт этого списка.

Подготовка к заключению договора

Как и при оформлении любой другой сделки, при продаже предприятия стороны предварительно ведут переговоры. На них обсуждаются условия будущего контракта, в том числе финансовые вопросы, риски и гарантии. Также продавец знакомит покупателя с различными документами, которые касаются передаваемого объекта – предприятия.

Поскольку по рассматриваемому договору передается сложный объект - целый имущественный комплекс, закон обязывает будущего продавца и покупателя составить и обсудить следующие документы:

  • акт инвентаризации,
  • бухгалтерский баланс,
  • заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия,
  • перечень всех долгов (обязательств), которые входят в состав предприятия, с указанием кредиторов и их требований (характера, размера и сроков).

Все эти бумаги стороны должны рассмотреть и согласовать строго до подписания договора купли-продажи предприятия (п. 2 ст. 561 ГК РФ). Еще раз напомним - перечисленные документы являются обязательными приложениями к нему.

Имущество, права и обязанности, которые указаны в названных документах, продавец передает покупателю. Это общее правило можно изменить, прописав в договоре другие условия.

Уведомление кредиторов о продаже предприятия

В состав предприятия как имущественного комплекса могут входить долги. Это значит, что у предприятия есть задолженность перед другими компаниями, ИП и обычными гражданами – их называют кредиторами. Закон стоит на защите интересов этих лиц.

Продавец предприятия должен сообщить кредиторам о продаже предприятия. Сделать это нужно после заключения договора купли-продажи, но до передачи предприятия покупателю по передаточному акту (п. 1 ст. 562 ГК РФ).

Важно! Уведомление кредиторам может направить не продавец, а покупатель. В договоре надо указать, кто именно информирует кредиторов о продаже предприятия - продавец или покупатель.

Далее, ото всех кредиторов надо получить письменное согласие на перевод долга на покупателя предприятия.

Если кредитор не согласился на перевод долга

Если какой-то кредитор не даст письменного согласия, он вправе предъявить продавцу предприятия следующие требования:

  • прекратить обязательство, по которому продавец предприятия должен кредитору деньги или имущество (например, расторгнуть договор возмездного оказания услуг), а также возместить убытки,
  • досрочно исполнить обязательство продавца предприятия перед кредитором (например, вернуть деньги по договору займа), а также возместить убытки,
  • признать договор купли-продажи предприятия недействительным полностью или частично.

Какое требование заявить продавцу предприятия, кредитор решает сам. Главное – соблюсти срок для предъявления перечисленных претензий. Он составляет 3 месяца со дня, когда кредитор получил уведомление о продаже предприятия.

Учтите: после того, как продавец передаст покупателю предприятие по передаточному акту, их ответственность перед кредиторами, которые не согласились на перевод долга, станет солидарной.

Если кредитор не знал о продаже предприятия

Если продавец и покупатель предприятия вообще не информировали кредитора о состоявшейся сделке, кредитор имеет право обратиться в суд с требованиями, которые мы назвали выше.

В этом случае у него есть целый год на то, чтобы подать по своему выбору:

  • иск о прекращении обязательства, по которому продавец предприятия имеет долг перед кредитором, и о взыскании убытков,
  • иск о досрочном исполнении такого обязательства и о возмещении убытков,
  • иск о признании договора купли-продажи предприятия недействительным.

Годичный срок надо считать со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия от продавца к покупателю.

Оформление передачи предприятия

Продажа предприятия как имущественного комплекса – это не только предварительное обсуждение документов для продажи предприятия, заключение договора и уведомление кредиторов.

Чтобы исполнить сделку, продавец еще должен передать покупателю предприятие по передаточному акту. В акте нужно указать следующие сведения:

  • данные о составе предприятия,
  • сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия,
  • сведения о выявленных недостатках переданного имущества,
  • перечень имущества, которое продавец не смог передать из-за его утраты.

Обязанность составить передаточный акт и представить его для подписания покупателю лежит на продавце. Также он обязан подготовить предприятие к передаче и оплатить все расходы, связанные с этим. Однако в договоре купли-продажи предприятия можно предусмотреть другие условия на этот счет (п. 1 ст. 563 ГК РФ).

Важно! Со дня подписания передаточного акта обеими сторонами предприятие считается переданным покупателю. С этого дня покупатель несет все риски, связанные с имуществом, которое передалось в составе предприятия. В том числе – риск случайной гибели или случайного повреждения этого имущества.

Переход права собственности на предприятие

Как мы уже рассказали, переход права собственности на предприятие нуждается в госрегистрации. Так что право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента регистрации этого права (п. 1 ст. 564 ГК РФ).

По общему правилу, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит госрегистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю на основании передаточного акта.

Но в договоре стороны могут прописать другие условия. Например, о том, что продавец сохраняет право собственности на предприятие, которое уже передано покупателю, до полной оплаты контракта или до наступления других обстоятельств.

В таких ситуациях покупатель до официального перехода к нему права собственности все равно имеет право распоряжаться имуществом и правами, которые входят в состав предприятия. Правда, делать это он может только в той мере, в какой это необходимо для целей приобретения предприятия.

Продажа имущественного комплекса – налогообложение

А теперь отметим особенности расчета налога на добавленную стоимость - НДС при продаже предприятия. Напомним, что согласно ст. 143 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) плательщиками НДС являются компании и индивидуальные предприниматели.

Продавцу предприятия нужно учитывать специальные правила расчета НДС и составления сводного счета - фактуры для покупателя. Они прописаны в статье 158 НК РФ. Давайте выясним, на что надо обратить внимание.

Вычисляем НДС при продаже предприятия

Чтобы посчитать НДС с продажи предприятия, применяем формулу:

налоговая база × ставку НДС 16,67 %.

При продаже предприятия налоговую базу определяют отдельно по каждому из видов его активов (имущества).

Так что НДС сначала считают для каждого вида имущества предприятия, а потом складывают получившиеся результаты. Это будет общая сумма НДС при продаже предприятия.

Определяем налоговую базу для НДС

Как определить налоговую базу для каждого вида имущества предприятия, также говорится в ст. 158 НК РФ.

Для этого нужно умножить балансовую стоимость каждого вида имущества предприятия на поправочный коэффициент. Формула такая:

Налоговая база = балансовая стоимость имущества × поправочный коэффициент

Считаем поправочный коэффициент для налоговой базы

Расчет этого коэффициента зависит от того, как соотносится реальная цена, по которой продавец продал предприятие, и балансовая стоимость проданного имущества.

Вариант 1 – если цена продажи предприятия ниже балансовой стоимости реализованного имущества.

В этом случае поправочный коэффициент считают так - цену реализации предприятия делят на балансовую стоимость имущества.

Формула:

Поправочный коэффициент = цена реализации предприятия / балансовая стоимость имущества

Вариант 2 – если цена продажи предприятия выше балансовой стоимости реализованного имущества.

В этом случае поправочный коэффициент тоже считают как отношение цены реализации предприятия к балансовой стоимости проданного имущества, но предварительно из первого и второго значения вычитают балансовую стоимость:

  • дебиторской задолженности,
  • ценных бумаг, для которых не принято решение о переоценке.

Формула для расчета коэффициента здесь будет такая:

Поправочный коэффициент = (цена реализации предприятия - балансовая стоимость дебиторской задолженности - балансовая стоимость ценных бумаг, которые не были переоценены) / (балансовая стоимость имущества - балансовая стоимость дебиторской задолженности - балансовая стоимость ценных бумаг, которые не были переоценены)

Получается, что в этом случае поправочный коэффициент не применяют к сумме дебиторской задолженности и стоимости указанных ценных бумаг.

Составляем сводный счет-фактуру

Продавец предприятия должен составить сводный счет-фактуру, соблюдая следующие требования:

  • в нем надо указать все виды активов (имущества) предприятия, которое продано,
  • при этом отдельные виды активов (имущества) предприятия надо выделить в самостоятельные позиции – речь идет про основные средства, нематериальные активы, прочие виды имущества производственного и непроизводственного назначения, сумму дебиторской задолженности, стоимость ценных бумаг и другие позиции активов баланса,
  • цена каждого вида имущества считается как произведение его балансовой стоимости на поправочный коэффициент,
  • по каждому виду имущества надо указать: в графе "Ставка НДС" - ставку в размере 16,67 %, в графе "Сумма НДС" – сумму налога, которую считают как произведение налоговой базы на ставку 16,67 %,
  • в графе "Всего с НДС" надо указать цену, по которой продано предприятие.

К сводному счету-фактуре обязательно прикладывают акт инвентаризации (п. 4 ст. 158 НК РФ).

***

Итак, договор купли-продажи предприятия серьезно отличается от купли-продажи иного имущества, в т.ч недвижимого. Купля-продажа предприятия требует:

  • Предварительной регистрации права собственности продавца на предприятие как на целостный объект,
  • Соблюдения формальной процедуры (проверка состава имущественного комплекса, уведомление кредиторов),
  • Особого порядка уплаты НДС.
Специализация: Гражданское право, корпоративное право
В 2006 году с отличием закончила Институт «Высшие столыпинские курсы государственного права и управления» (в настоящее время - Гуманитарный институт имени П. А. Столыпина). Присвоена специальность юрист, специализация гражданско - правовая.
Стаж работы по юридической специальности более 16 лет. Большой опыт в подготовке юридических заключений, статей, обзоров, мониторингов изменений законодательства. Многолетний опыт работы с информационно-аналитическими системами и практикой судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
Посмотрите другие статьи и образцы документов раздела: Недвижимость - оформление собственности, аренды, сервитута, ипотеки
Оставить комментарий