Договор уступки права требования на квартиру

Договор уступки права требования на квартиру

Договор уступки права (требования) широко применяется при реализации квартир в новостройках на этапе строительства жилого комплекса.

Пока дом строится, физически квартиры еще не существует. Поэтому застройщик продает не недвижимость, а право (требование) определенного жилья в будущем. Это право оформляется договором долевого участия в строительстве (ДДУ).

Участник долевого строительства (дольщик или инвестор) в случае необходимости может уступить свое право другому лицу. Но поскольку квартира еще не достроена, он уступает именно право требовать у застройщика передачи ему квартиры после окончания строительства. Такая сделка оформляется договором уступки права требования по договору участия в долевом строительстве или договором цессии.

При этом важно понимать, что уступка права требования по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора долевого участия и до подписания передаточного акта между дольщиком и строительной компанией. Объясняется это тем, что регистрация ДДУ является правоподтверждающим актом, соответственно, до момента регистрации объективно существующее право не имеет юридического подтверждения и не может быть передано. А момент подписания передаточного акта на квартиру является фактическим окончанием договора долевого участия и свидетельствует о выполнении застройщиком обязательств по нему. После этого квартиру можно продавать только на основании договора купли-продажи.

Для наглядности покажем, когда нужен договор уступки права по договору ДДУ в таблице.

Законы об уступке прав по договору ДДУ

Уступка права требования по ДДУ регулируется:

• главой 24 Гражданского кодекса РФ;
• законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Стороны договора уступки права требования

В договоре цессии участвуют две стороны.

Продавец права требования называется цедент, а покупатель – цессионарий.

• цедент (или продавец) – физическое либо юридическое лицо, уступающее свои права другому юридическому или физическому лицу;
• цессионарий (или покупатель) - правопреемник, лицо, которому передается право на строящуюся недвижимость.

Цедентом или продавцом могут быть:

• инвесторы – юрлица и физлица, приобретающие квартиры для использования в бизнесе;
• подрядчики - юрлица, оказывавшие застройщику различные услуги. Как правило, это строительные компании, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами;
• физлица, купившие недвижимость для себя, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать.

Покупателем или цессионарием может выступать любое физическое или юридическое лицо, независимо от формы собственности.

Что надо знать о договоре уступки по ДДУ

Заключая договор уступки права требования, покупатель должен иметь представление об особенностях такой сделки.

Мы выделили основные моменты, которые надо учесть:

• при уступке права требования действие договора долевого участия не прекращается, меняется только его сторона (происходит смена лица в обязательстве);
• все условия предыдущего договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними;
• права первоначального инвестора переходят к новому участнику в том же объеме на тех же условиях, на каких они были установлены с первым участником долевого строительства;
• первоначальный инвестор отвечает перед новым только за действительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования застройщиком;
• в некоторых случаях необходимо получить согласие застройщика на уступку права требования по ДДУ.

Согласие застройщика на уступку прав

Исходя из положений действующего законодательства, если инвестор полностью выполнил перед застройщиком свои обязательства (выплатил всю сумму по ДДУ), согласовывать уступку права требования с застройщиком не обязательно. Но, есть ситуации, когда это сделать придется. Договор цессии необходимо согласовывать, если:

• участник долевого строительства не рассчитался с застройщиком в полном объеме. В этом случае новый участник принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы по договору, а перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора (в данном случае застройщика) (п. 2 ст. 391 ГК РФ).
• в договоре долевого участия содержится условие об обязательном получении согласия застройщика на уступку права требования по нему.

Как подготовиться к сделке уступки права требования по договору ДДУ

Прежде чем подписывать договор уступки права требования при покупке квартиры рекомендуем провести юридическую оценку предстоящей сделки. Для этого необходимо проверить объект, который вы собираетесь приобретать, компанию-застройщика, а также продавца.

Проверка объекта недвижимости и застройщика

В первую очередь следует проверить у застройщика правоустанавливающие документы. Их можно найти на официальном сайте компании или запросить в офисе продаж. Сюда относится свидетельство о регистрации юрлица, устав организации и выписка из ЕГРЮЛ (ее можно посмотреть на сайте ФНС России).

Далее стоит оценить объект строительства: ознакомиться с разрешением на строительство, проектной декларацией и пр. документами. Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды, то дополнительно следует проверить договор аренды. Срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся лицу или опубликовать на своем сайте.

Информацию о застройщике и объекте строительства можно найти на портале Единая информационная система жилищного строительства. С помощью данного ресурса покупатель может проверить, не включен ли дом в список проблемных объектов, а также посмотреть актуальную версию проектной декларации на объект, узнать срок ввода дома в эксплуатацию. Для проверки достаточно указать адрес дома или жилого комплекса либо наименование застройщика.

Проверка продавца (цедента) перед уступкой права требования

После проведения проверки застройщика, можно переходить к проверке непосредственного продавца (цедента).

Прежде всего следует убедиться в том, что права на уступаемый объект действительно принадлежат данному лицу. Для этого следует изучить непосредственно договор ДУ и выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться, что договор, права по которому вам уступают, прошел регистрацию в установленном законом порядке. Выписку можно получить в электронном виде на сайте Росреестра или через портал Госуслуг. Ввиду ограничений по составу информации, отражаемой в выписке, выдаваемой Россреестром по запросу третьих лиц, лучше если выписку вам предоставит контрагент, то есть правообладатель.

Далее необходимо проверить нет ли у продавца ограничений на совершение сделки.

Если продавец физлицо, нужно убедится в его дееспособности, наличии согласия супруги/супруга на сделку, проверить нет ли признаков неплатежеспособности (банкротства).

Если продавец юрлицо, необходимо проверить полномочия подписанта, убедиться, что сделка не является для продавца крупной, проверить риски банкротства.

Также, стоит проверить наличие/отсутствии залога прав по ДДУ. В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве». Если право требования находится в залоге, необходимо письменное согласие залогодержателя.

Содержание договора уступки права требования

Договор уступки права требования заключается в простой письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данный договор, также, как и ДДУ, может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Обратите внимание! При составлении договора цессии самое главное четко прописать и согласовать его предмет. Если этого не сделать, соглашение будет считаться незаключенным в связи с отсутствием в нем существенного условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Как следствие, не произойдет перемены лица в обязательстве и у покупателя не будет права требовать от застройщика исполнения обязательств по предоставлению ему квартиры.

Договор уступки права требования как правило состоит из следующих разделов:

• Преамбула
• Предмет договора
• Права и обязанности сторон
• Цена уступки и порядок оплаты
• Ответственность сторон
• Порядок разрешения споров
• Заключительные положения

Далее подробнее рассмотрим, что должно содержаться в каждом разделе договора.

Преамбула договора уступки права по ДДУ

В преамбуле договора необходимо указать наименование сторон (цедента и цессионария), а также указать лиц, уполномоченных действовать от их имени.

Для физлица необходимо указать: Ф.И.О., дату и место рождения, документ, удостоверяющий личность, адрес регистрации, контактную информацию (телефон, адрес электронной почты). Если интересы физлица представляет доверенное лицо, то у него должна быть нотариально оформленная доверенность, копию которой необходимо приложить к договору.

Для юрлица указывают: полное название компании, адрес места нахождения, ИНН, ОГРН, контактную информацию (телефон, почтовый адрес, адрес электронной почты). От имени юрлица договор может выступать гендиректор, действующий на основании устава, или иное уполномоченное лицо. Если представитель организации действует на основании доверенности, то в преамбулу необходимо включить реквизиты доверенности (дату и номер) и приложить к договору ее копию, заверенную печатью организации или нотариально.

Предмет договора уступки права по ДДУ

В данном разделе стороны подробно описывают уступаемое право требования и основание его возникновения. В качестве основания возникновения права требования выступает ДДУ.

Для согласования предмета договора необходимо указать:

• реквизиты ДДУ;
• объект договора ДУ (полный строительный адрес строящегося жилого дома и номер квартиры, так, как они указаны в договоре ДУ);
• сведения о второй стороне обязательства - застройщике;
• объем передаваемых прав и обязанностей. По умолчанию требование переходит к новому владельцу в объеме и на условиях, которые существовали на момент перехода, в том числе право на неустойку и на проценты (п. 1 ст. 384 ГК РФ).

Права и обязанности сторон по договору цессии

В данном разделе стороны согласовывают момент перехода права требования, а также обязанности сторон, связанные с уступкой.

По умолчанию требование переходит от цедента к цессионарию в момент заключения договора цессии (п. 2 ст. 389.1 ГК РФ). Однако, в договоре можно предусмотреть и более поздний момент перехода прав, например, момент оплаты цессионарием уступаемого требования, если договором предусмотрена отсрочка или рассрочка оплаты (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54).

Здесь же стороны должны согласовать перечень документов, удостоверяющих существование права и подлежащих передаче цессионарию. Как правило к ним относятся: основной договор (его нотариально заверенная копия), акты сверки взаимных расчетов, платежные поручения с отметкой банка об исполнении или иные документы.

Также в этом разделе можно указать, кто и в какие сроки должен уведомить застройщика о состоявшейся цессии. Это необходимо для того, чтобы исполнение по ДДУ произошло в адрес надлежащей стороны. Но, для минимизации рисков можно согласовать в договоре обязанность цедента передать цессионарию все полученное от должника в качестве исполнения по договору.

Цена уступки права по договору ДДУ и порядок оплаты

В данном разделе договора стороны согласовывают размер платы за уступаемое право, а также форму оплаты (денежная или иное встречное предоставление).

Специальных требований к оплате по договору цессии нет. Это условие согласовывают в обычном порядке: определяют форму расчетов, срок оплаты и порядок оплаты.

При согласовании цены целесообразно указать включен ли НДС в сумму, подлежащую выплате, или нет. Особое внимание на это должен обратить цедент, являющийся организацией или ИП. По умолчанию считается, что НДС учтен сторонами при согласовании цены.

Также в данном разделе стороны указывают валюту, в которой выражена цена, и порядок осуществления расчетов. При использовании безналичной формы расчетов стороны согласовывают момент, когда обязанность по оплате считается исполненной. Необходимо помнить, что, несмотря на возможность определения цены в иностранной валюте или ином эквиваленте, расчеты между резидентами РФ осуществляются только в рублях.

На практике чаще всего срок оплаты устанавливают конкретной датой или истечением определенного периода с момента заключения договора.

Если цедентом является юрлицо, то оплата уступки прав требований по договору осуществляется после государственной регистрации договора уступки (п. 3 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

Порядок расчетов по договору цессии

Стороны могут согласовать любой порядок расчетов: аккредитив, депозит нотариуса или расчеты наличными через банковскую ячейку.

Наиболее распространенный способ расчетов – аккредитив. Это безналичная форма расчета, при которой деньги перечисляются покупателем продавцу не напрямую, а при посредничестве банка. Проще говоря, покупатель открывает счет, перечисляет туда денежные средства в полном объеме, банк деньги замораживает и выдает продавцу только после того, как тот подтвердит выполнение условий договора. За эти свои услуги банк берет плату. Условием раскрытия аккредитива и перевода денег будет предоставление в банк зарегистрированного договора цессии. Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, средства будут возвращены покупателю.

В случае, если между физлицами расчеты производятся наличными, можно использовать банковскую ячейку. Принцип следующий: покупатель и продавец совместно арендуют банковскую ячейку, закладывают в нее деньги, предназначенные для оплаты договора, и прописывают в договоре аренды особые условия доступа к ячейке.

Можно расчеты провести через депозит нотариуса. Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. Данная услуга платная.

Ответственность сторон по договору уступки прав в рамках ДДУ

В данном разделе стороны согласовывают меры ответственности, применяемые к стороне, нарушившей условия договора.

За нарушение цессионарием обязанности по оплате уступаемого права можно установить неустойку в виде процента от суммы, подлежащей перечислению цеденту, за каждый день просрочки.

За нарушение цедентом условия о передаче документов можно установить штраф в виде фиксированной суммы, подлежащей перечислению цессионарию.

По общему правилу, цедент отвечает только за действительность уступаемого права. В случае необходимости стороны могут указать в договоре, что цедент поручается за должника перед цессионарием. В такой ситуации цедент отвечает не только за действительность уступаемого права, но и за исполнение должником своего обязательства. При включении условия о поручительстве в текст договора, стороны должны согласовать также характер ответственности цедента (солидарно или субсидиарно с должником).

Порядок разрешения споров между цедентом и цессионарием

В данном разделе стороны определяют порядок разрешения возникающих противоречий. Целесообразно согласовать претензионный порядок решения споров: установить порядок и сроки направления претензии, а также период времени, в течение которого сторона, получившая претензию, должна ответить на нее.

Традиционно в данном разделе стороны указывают суд, полномочный рассматривать все возникающие споры.

При выборе суда необходимо учитывать, что на рассмотрение выбранному суду могут быть переданы только вопросы, связанные с разрешением споров между цедентом и цессионарием. Подсудность споров с застройщиком определяется основным договором или действующим законодательством.

Заключительные положения договора уступки

В заключительных положениях указывается срок действия договора. Для уступки права требования обосновано указание, что договор прекращает свое действие в момент исполнения сторонами всех своих обязательств.

В данном разделе также можно указать порядок направления юридически значимых сообщений (писем, претензий). Например, если покупатель настаивает, чтобы письма направлялись не по прописке, а по месту фактического проживания, то это можно зафиксировать в договоре. В таком случае неполучение покупателем (цессионарием) писем, связанных с данным договором, по месту фактического проживания – риск цессионария. Продавец (цедент), отправивший письмо по месту фактического проживания, считается надлежаще исполнившим свою обязанность.

Переуступка по договору ДДУ с использованием кредитных средств

В настоящее время, значительное количество сделок по приобретению жилья осуществляется за счет кредитных денежных средств.

Если договор ДУ (основание сделки уступки права требования на квартиру) был оформлен с использованием заемных денежных средств (ипотеки), то право требования передачи недвижимости, а после окончания строительства и сама недвижимость находятся в залоге у банка до полной выплаты займа. Оформить уступку права требования по такому ДДУ можно или после полного погашения ипотеки, или при получении от банка согласия на уступку.

Проще говоря, если у продавца есть кредит под обещание оформить залог после получения квартиры рамках ДДУ, и кредит не погашен, то к уступке прав в обязательном порядке должен быть привлечен банк. 

Покупатель-цессионарий также может использовать в сделке по приобретению квартиры кредитные денежные средства. В этом случае договор уступки права требования в обязательном порядке требует согласования с банком. Чтобы получить одобрение, в банк нужно предоставить договор уступки, ДДУ, справку от застройщика, подтверждающую отсутствие у продавца долгов.

Регистрация договора цессии в Росреестре

Переуступка прав по договору долевого участия – сделка, которая должна пройти обязательную государственную регистрацию, аналогично регистрации ДДУ.

Для регистрации договора в госорган подаются следующие документы:

• удостоверение личности участников сделки, доверенность представителя (в случае необходимости);
• заявление, написанное совместно обеими сторонами;
• договор долевого участия;
• договор цессии;
• документ от застройщика об уплате всей или части суммы по договору;
• согласие застройщика на сделку (при необходимости);
• нотариально заверенное согласие супруга(и) на данную сделку (для обеих сторон);
• согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору ДУ, стороной которого является лицо, не достигшее 14 лет, или лицо, признанное судом недееспособным;
• согласие банка и кредитный договор, если жилье приобретается в ипотеку;
• документ об уплате госпошлины. Размер госпошлины – 350 руб. (подп. 30, п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

После сбора необходимых документов стороны совместно обращаются в Росреестр для регистрации сделки. Подать документы также можно через МФЦ. Росреестр проводит государственную регистрацию сделки в среднем в течение 10 дней.

После регистрации договора уступки, покупатель (или продавец) должен поставить застройщика в известность о том, что права на объект перешли к новому участнику.

***

Таким образом, договор уступки прав по ДДУ не представляет особой сложности при его составлении и исполнении, если учесть все нюансы, затронутые в данной статье.

Правила заключения, исполнения и расторжения такой сделки четко регламентированы, по спорам, вытекающим из указанных договоров, сложилась обширная единообразная судебная практика, в силу чего, они не представляют сложностей и для судов.