Договор купли-продажи имущественного комплекса

Договор купли-продажи имущественного комплекса

Чтобы приобрести в собственность предприятие как имущественный комплекс (ИК) целиком, не разбивая процесс покупки на множество различных договоров, нужно составить и заключить договор купли-продажи (договор КП) имущественного комплекса.

Особенности такого договора регулируются нормами гражданского законодательства, в частности: статьей 132, разделом 8 главы 30 (статьи 559-566) Гражданского кодекса РФ и общими нормами гражданского законодательства о договорах купли-продажи.

Как следует из ст. 132 ГК РФ, предприятие можно считать объектом права (например, объектом для заключения сделки), если это – имущественный комплекс, который используется для предпринимательской деятельности.

В состав такого комплекса входят все виды имущества (материального и нематериального), которое необходимо для работы предприятия:

• недвижимость - здания, сооружения, постройки, земельные участки;
• движимое имущество - продукция, товар, оборудование, сырье, техника и транспорт;
• обязанности и права – требования, долги, не исполненные обязательства;
• объекты интеллектуальной собственности и права на них (например, право на коммерческое обозначение, торговый знак или марку, знаки обслуживания и т.п.), другие исключительные права.

Поэтому, имущественный комплекс это не просто набор оборудования и сырья, а организованный процесс, включающий все необходимое для производства определенных видов товаров или оказания конкретных услуг.

В связи с таким разнообразным составом, предприятие в целом или имущественный комплекс — это сложная вещь, которая признается объектом недвижимости. А следовательно, и договоры в отношении него должны заключаться с соблюдением правил, предусмотренных для объектов недвижимости.

Преамбула договора

В самом начале договора нужно указать место его заключения – как правило, это место нахождения самого предприятия – а также поставить дату заключения договора.

Далее указываются сведения о сторонах такого договора. Обычно это покупатель и продавец, которые занимаются предпринимательской деятельностью, т.е. имеют статус юридического лица или индивидуального предпринимателя. Покупателем, может быть и физическое лицо, не имеющее статуса предпринимателя, но продавцом в любом случае будет ИП или другая организация, ведущая коммерческую деятельность.

Необходимо указать:

• наименование стороны или ФИО предпринимателя;
• название должности и ФИО руководителя (уполномоченного представителя);
• реквизиты документа, на основании которого действует руководитель или иной представитель;
• для предпринимателя также нужно указать паспортные данные и данные свидетельства о регистрации в качестве ИП.

Предмет договора

В связи с особенностью предмета договора – предприятия как объекта недвижимости – существенными условиями будут:

1. описание и состав имущественного комплекса (состав определяется путем составления акта инвентаризации и передаточного акта и указывается в разделе 1 договора и в приложениях к нему);
2. стоимость имущественного комплекса - она устанавливается единой за все имущество в целом (указывается в соответствующем разделе договора, например в Разделе 4). Подробнее о стоимости расскажу немного ниже.

Описание имущественного комплекса

Предмет договора должен быть указан максимально полно и точно, обязательно нужно указать:

• полный адрес предприятия: индекс, регион, город, улица, дом;
• кадастровый номер предприятия;
• цель использования (назначения) предприятия.

Как правило, эти сведения определяются по основному зданию (например, цех, здание завода, офисное здание). Также, предприятие, которое состоит из нескольких зданий или сооружений, может быть зарегистрировано как единый объект с одним кадастровым номером.

Важно! Имущественный комплекс чаще продается целиком, но возможен и вариант продажи какой-то его части, которая может работать как самостоятельное предприятие (например, отдельный цех или подразделение).

Назначение имущественного комплекса

Цель назначения предприятия указывать обязательно, так как именно этой целью определятся пригодность имущества в составе ИК для использования и ведения предпринимательской деятельности.

Например, если имущественный комплекс предназначен для производства мебели, эта цель и должна быть прописана в предмете договора. Понятно, что некоторые станки можно использовать и для иных предпринимательских целей.

Но здесь есть важная особенность. Предположим, покупатель после заключения сделки решит использовать предприятие в иных целях, чем указано в договоре купли-продажи. Если при этом окажется, что имеются какие-то недостатки, которые не позволяют использовать имущество для другой цели (не прописанной в договоре), то в соответствии с п. 5 ст 565 ГК РФ, покупатель не сможет по этой причине требовать расторжения или изменения договора и возврата стоимости предприятия или возмещения расходов по иным, уже исполненным обязательствам.

Также важно, чтобы при продаже была сохранена целостность имущественного комплекса, которая и позволяет сразу же использовать предприятие в коммерческих целях.

Можно ли передать купленное предприятие по частям в доверительное управление? Ответ дают эксперты системы КонсультантПлюс. Бесплатный доступ к ответу здесь (вы сможете подключить по ссылке пробную версию КонсультантПлюс на 2 дня бесплатно)

Состояние имущества предприятия

В предмете договора можно также кратко указать состояние предприятия и его основные характеристики. Например: «…Сторонами при осмотре установлено, что предприятие находится в удовлетворительном состоянии, пригодном для использовании его в целях ...» (и указать основную цель, как описано выше).

Важно сделать оговорку о том, что покупатель ознакомлен с состоянием предприятия, уведомлен о его возможных недостатках и подтверждает, что принимает предприятие в том состоянии, в котором оно находится на момент заключения договора.

Ссылка на документы о правах продавца на комплекс

Право собственности продавца должно быть подтверждено свидетельствами о праве собственности или выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Сведения о реквизитах этих документов также обязательно указать при описании предмета договора.

Также, обязательно указать переходят ли к покупателю права (в том числе права использования) на средства индивидуализации: коммерческое обозначение, знак обслуживания или товарный знак и т.п. Если эти права принадлежат продавцу на основании лицензионных договоров, нужно указать основные реквизиты этих договоров -название, номер и дату.

Важно! Продавец может отказаться продавать средства индивидуализации в составе имущественного комплекса. Это его право. Поэтому такие обстоятельства нужно выяснять до момента заключения договора.

Также следует учитывать, что покупателю не передаются права продавца, полученные на основании лицензии или разрешения на осуществление определенного вида деятельности (например, лицензия оператора связи, лицензия на оказание охранных услуг и т.п.), если только такой переход прав не разрешен в отдельном законе или иных специальных документах. Это правило закреплено в ч. 3 ст. 559 ГК РФ и не может быть изменено сторонами договора произвольно.

Как прописать в договоре все имущество

Так как предмет договора купли-продажи ИК — это сложная вещь, перечислить в Разделе 1 все имущество, входящее в его состав, практически невозможно. Но это и не нужно. Достаточно сделать отсылку к приложениям к договору, которые будут являться его неотъемлемой частью:

• Акт инвентаризации;
• Бухгалтерский баланс за год, предшествующий году продажи или текущий год (что применимо);
• Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
• Перечень долгов и обязательств, который должен содержать указание на всех кредиторов, характер, размер и сроки их требований.

Это наиболее распространенные и часто используемые документы. В зависимости от конкретных обстоятельств, приложениями могут быть и иные документы. Главное, чтобы они были составлены, рассмотрены и согласованы сторонами до подписания договора. Подписываются приложения вместе с договором.

Права и обязанности сторон по договору продажи имущественного комплекса

Этот раздел можно составить из 4-х частей: права продавца, обязанности продавца; права покупателя, обязанности покупателя. Можно объединить права и обязанности каждой стороны в одну часть, тогда будет всего 2 части. Это не принципиально.

Обязанности и права продавца имущественного комплекса

К основным обязанностям продавца, помимо типичных, относятся особые:

1. за свой счет и своими силами подготовить предприятие к продаже и подготовить передаточный акт. Этот акт будет содержать все сведения о составе предприятия: перечень имущества с указанием недостатков, выявленных при его осмотре; перечень имущества, которое невозможно передать в связи с его физической утратой; суммы долгов перед кредиторами; перечень задолженностей по отпущенным товарам или услугам; перечень прав на интеллектуальную собственность и иные актуальные сведения, в зависимости от вида предприятия и его деятельности.
2. для ООО или АО: составить документы, необходимые для одобрения крупной сделки, в соответствии с Уставом или иным учредительным документом. Чаще всего, это решение единственного участника или собрания участников (акционеров). Если по стоимости предприятия или иным условиям сделка не будет относиться к крупной, должна быть составлена соответствующая справка. Если продавец —предприниматель, тогда он должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу предприятия (если оно относится к совместному супружескому имуществу и было приобретено в период брака).
3. уведомить всех кредиторов о продаже предприятия и сроках совершения сделки купли-продажи в установленном законом порядке. После этого продавец должен предоставить покупателю документы, подтверждающие выполнение этой обязанности.

Если говорить об основных правах продавца при заключении сделки, то, кроме обычного для договора купли-продажи права требовать от покупателя своевременной оплаты, отдельно можно указать на право продавца:

• предоставить отсутствующее (недостающее) имущество или заменить имущество ненадлежащего качества, в случае получения соответствующего уведомления от покупателя;
• предоставлять покупателю документы и иные доказательства в подтверждение выполнения своих обязательств по договору, в случае предъявления претензий покупателем к состоянию, качеству или комплектности имущества.

Обязанности и права покупателя имущественного комплекса

Обязанности покупателя в целом типичны для договора купли-продажи:

• до подписания передаточного акта и договора осмотреть предприятие, проверить состав, состояние, наличие имущества, входящего в состав предприятия;
• принять предприятие в том состояние и составе, которое будет установлено в передаточном акте;
• оплатить продавцу стоимость предприятия в размере, порядке и сроки, указанные в договоре.

В отношении прав покупателя: они в целом такие же, как при заключении любого договора купли-продажи:

• требовать уменьшения стоимости предприятия, если после его передачи будут установлены существенные недостатки имущества, долги или обязательства продавца, которые не были указаны в передаточном акте или иных приложениях к договору;
• предъявить продавцу требования о замене, ремонте или возмещении стоимости расходов, а также иные требования, предусмотренные законодательством РФ, в отношении имущества, состав, качество или комплектность которого не соответствует передаточному акту или иным приложениям к договору. Этим правом покупатель может воспользоваться в тех случаях, когда недостатки были выявлены уже после передачи предприятия и при условии, что они не были оговорены в передаточном акте или иных приложениях к договору.

Особенное право покупателя по договору КП имущественного комплекса:

• в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи ИК и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если будет установлено, что предприятие не пригодно для целей, указанных в предмете договора, из-за недостатков, за которые отвечает продавец и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в законодательстве РФ или в договоре, либо устранение таких недостатков невозможно.

Права кредиторов продавца

Покупатель должен знать об особых правах, которые предоставлены законом кредиторам при продаже предприятия (ст. 562 ГК РФ). Таких прав несколько:

• кредитор должен быть заранее и письменно уведомлен о предстоящей продаже имущественного комплекса;
• если кредитор письменно не сообщит продавцу или покупателю о согласии на перевод долга перед ним, то он вправе в установленный срок (по ГК такой срок - 3 месяца со дня получения кредитором уведомления о продаже предприятия) по своему выбору потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, по которому возник долг продавца и возмещения продавцом убытков, которые были причинены кредитору в связи с переводом долга на покупателя;
• кредитор вправе в тот же 3-х месячный срок, в судебном порядке потребовать признать договор КП предприятия недействительным полностью или в определенной части;
• если кредитор не был письменно и своевременно уведомлен о продаже предприятия, тогда он вправе заявить требования, указанные выше, не в 3-х месячный срок, а в течении 1 года, начиная с той даты, когда он узнал или должен был узнать о факте передачи предприятия от продавца к покупателю.

Порядок передачи предприятия и переход права собственности

Передачу предприятия от продавца в собственность покупателя оформляют передаточным актом. Такой акт подготавливает продавец, но в обязательном порядке подписывается и продавцом, и покупателем.

Также, в договоре нужно прописать сроки передачи предприятия, чтобы продавец или покупатель не пытались необоснованно уклониться от этого этапа продажи.

Согласно ч. 2 ст. 563 ГК РФ предприятие считается переданным в собственность покупателя с момента подписания передаточного акта обеими сторонами. Это очень важный и существенный момент, так как именно с этой даты у покупателя уже возникают права владения (но не распоряжения) имуществом предприятия, а также на него переходит риск случайной гибели или случайного повреждения любого имущества, входящего в состав имущественного комплекса. Поэтому, покупатель не только вправе, но и обязан принимать все меры по обеспечению сохранности переданного ему имущества. При этом, продавец не вправе препятствовать покупателю принимать необходимые меры и действия.

Если договором будет установлено, что право собственности на предприятие сохраняется за продавцом и после передачи этого имущества покупателю, например, до полной оплаты стоимости по договору, или до наступления иных обстоятельств, покупатель также вправе распоряжаться всем имуществом предприятия, но в той мере, которая необходима для целей, для которых такое предприятие было приобретено (ч.3 ст. 564 ГК РФ).

В связи с тем, что покупатель не становится полноценным владельцем до государственной регистрации права на предприятие, он заинтересован в наиболее быстрой подаче документов в орган Росреестра.

В ч. 2 ст. 564 ГК РФ сказано, что «...право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю...». Однако, что и какие сроки следует понимать под термином «непосредственно», в этой статье не сказано. Поэтому, лучше прописать сроки подачи таких документов в договоре купли-продажи.

Право собственности на предприятие в полном объеме возникает у покупателя только с момента государственной регистрации перехода этого права в Едином государственном реестре недвижимости.

Рекомендую указать, на какую сторону ложатся расходы по оплате госпошлины за государственную регистрацию договора: на продавца, на покупателя или на обе стороны поровну.

Стоимость предприятия и порядок расчетов

Как уже было сказано выше, стоимость предприятия — одно из существенных условий договора КП имущественного комплекса.

Поэтому, она должна быть определена единой суммой, без ссылок на какие-то условия или обстоятельства. В связи с тем, что каждое предприятие всегда индивидуально и неповторимо, устанавливать стоимость «по рынку» законодатель счел неправильным. Четко указанная цена – требование ч.1 ст. 560 Гражданского кодекса РФ. Если в договоре будет отсутствовать стоимость предприятия или ее невозможно будет определить однозначно, возникает риск признания договора недействительным.

Нужно очень четко указать порядок внесения оплаты. Здесь возможны различные варианты, в зависимости от договоренностей сторон:

• оплата частями. Например, часть вносится до подписания договора и остаток - после регистрации договора;
• полная оплата в момент заключения договора или до его заключения;
• полная оплата после регистрации договора.

Не менее тщательно нужно прописать сроки внесения оплаты и момент отсчета наступления или окончания таких сроков. Например: ...покупатель вносит оплату в течении 5 (пяти) календарных дней с даты подписания передаточного акта.

Также, важно помнить, в связи с тем, что имущественный комплекс является объектом недвижимости, при внесении оплаты после регистрации договора, в реестре недвижимости будет автоматически указываться запись «ипотека в силу закона». Эту запись можно убрать только предоставив в орган Росреестра документы, подтверждающие полную оплату, а также заявление продавца об отсутствии претензий по оплате.

Ответственность сторон при продаже предприятия

В договоре продажи имущественного комплекса применяются обычные меры ответственности. Это неустойки в процентах к стоимости предприятия или штрафы в твердой сумме

• за нарушение сроков оплаты стоимости предприятия;
• за нарушение сроков передачи предприятия в собственность покупателя;
• за уклонение от регистрации перехода права собственности.

Но законом предусмотрены и особые случаи ответственности, применимые к такому договору. Так, в ч. 4 ст. 562 ГК и в ч. 3 ст. 559 ГК РФ установлена солидарная (т.е. совместная) ответственность продавца и покупателя в следующих случаях:

• если после передачи предприятия в собственность покупателя будут выявлены долги, переведенные на покупателя без согласия кредитора;
• передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него необходимого разрешения (лицензии), ранее принадлежавшего продавцу на определенный вид деятельности. Переход права собственности в этом случае не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами, а покупатель несет ответственность по таким долгам наравне с продавцом.

Эти нормы изменить в договоре нельзя, так как они носят императивный характер. Поэтому, покупателю нужно особенно тщательно проверять долги и обязательства продавца перед кредиторами и соблюдение порядка их уведомления.

В этом разделе можно также указать, в какой срок рассматриваются претензии по договору и в какой суд должна будет обращаться пострадавшая сторона. Чаще всего такой суд определяется по месту нахождения предприятия, также, как по иным искам, связанным с недвижимостью. Но, можно установить суд и по договоренности сторон (например, по месту регистрации покупателя или продавца).

Форс-мажор и обстоятельства непреодолимой силы (Раздел 6)

Нормы об обстоятельствах непреодолимой силы и форс-мажоре стандартные и применяются также, как и в других договорах.

При наступлении таких обстоятельств стороны договора КП предприятия обязаны уведомить друг друга о начале или продолжительности форс-мажора, если это влияет на выполнение обязательств или делает невозможным полное выполнение условий договора.

Любая из сторон в таких случаях вправе расторгнуть договор или отказаться от его выполнения.

Заключительные положения договора продажи предприятия

Этот раздел стандартный, содержит условия, которые относятся к:

• форме договора, а для договора купли-продажи ИК — обязательна письменная форма. Несоблюдение письменной формы договора влечет недействительность договора;
• количеству экземпляров договоров: минимум 3 — по одному для сторон и 1 для органа Росреестра;
• тому, на каком языке составлен договор,в том числе, если это двуязычный договор (например, на русском и на английском). Также, необходимо указать, текст на каком языке имеет преимущественное значение. Это нужно для того, чтобы избежать споров, если будут выявлены разногласия в текстах при переводе на другой язык.
• порядку подписания, внесению изменений и дополнений в договор. Сейчас, с учетом различных программ электронного документооборота, все это можно делать и дистанционно. Но можно и сохранить привычный обмен бумажными экземплярами, подписанными с обеих сторон.

В отдельном пункте этого раздела можно сделать оговорку на норму, закрепленную в ст. 566 ГК РФ. Согласно этой статье, правила Гражданского кодекса РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении или о расторжении договора КП имущественного комплекса, в тех случаях, когда одна из сторон (или обе стороны ) обязана будет оплатить или вернуть все, полученное по такому договору в натуре, применяются только в том случае, если такие последствия не нарушают существенно права кредиторов, продавца, покупателя или других лиц, а также не противоречат общественным интересам.

И в самом конце этого раздела можно перечислить все приложения, которые содержат перечень имущества предприятия, его состояние, характеристики, наличие долгов и обязательств, иные существенные и важные обстоятельства в конкретном предприятии. Также, важно указать, что все приложения подписываются обеими сторонами и являются неотъемлемой частью договора.

Юридические адреса, банковские реквизиты и подписи сторон

В конце договора, как в любом другом договоре указываются полные реквизиты сторон: наименование или ФИО - для ИП, ИНН, ОГРН, адрес места нахождения или регистрации, банковские реквизиты, контактные данные — телефон, электронная почта и т.д. А также указывается наименование должности руководителя или иного уполномоченного лица, подписывающего договор, ставятся подписи сторон и печати, если они имеются.

***

В заключение, хотела бы отметить, что приведенные названия разделов договора купли-продажи имущественного комплекса, их порядок в договоре и количество не являются строго обязательными. Это сделано для удобства и наглядности. Закон не содержит требований к содержанию или разделам договора. Весь договор можно составить вообще без разбивки на разделы, или поменять разделы местами, назвать их по-другому или добавить иные разделы, все это на усмотрение продавца и покупателя.

Важно указать существенные условия – предмет договора и его стоимость, иначе в регистрации договора может быть отказано или же договор может быть признан недействительным.

Но чем полнее, понятнее и точнее будут прописаны условия договора, тем меньше будет вопросов и претензий между его сторонами как в процессе подписания, так и при выполнении обязательств и условий договора.