Налог на имущество по договору аренды
Согласно формулировкам ст. 374 НК РФ, имуществом, за которое платят имущественный налог, признается недвижимость, находящаяся на балансе организации или переданная во временное пользование, управление, распоряжение. Налоговая база по такому имуществу рассчитывается двумя способами, и, в соответствии с типом расчета, применяется и максимальная ставка налога:
- по среднегодовой остаточной стоимости - по максимальной ставке 2,2 %;
- по кадастровой стоимости, установленной на 1 января налогового периода, - по максимальной ставке 2 %.
В рамках федерального законодательства субъекты РФ могут устанавливать региональные особенности применения ставок налога не более максимальной.
Статья по теме: Бухгалтерский учет аренды по ФСБУ 25/2018 По новому стандарту ФСБУ 25/2018 аренда будет учитываться сложнее. С 2022 года новые правила стали обязательными почти для каждого предприятия, сдающего или принимающего имущество во временное пользование по договорам аренды. Учитывая сложность перехода на другую систему, Правительство РФ предусмотрело ряд условий, соблюдая которые можно вести учет по старым правилам. ПодробнееУчет основных средств с 01.01.2022 ведется в соответствии с новыми ФСБУ 25/2018, в которых понятие аренды разделено на два финансовых типа: операционную и финансовую (неоперационную). Для данных видов аренды применяются и разные методы определения среднегодовой стоимости.
Операционная аренда подразумевает привычный расчет среднегодовой стоимости имущества по остаточной стоимости, то есть ежемесячной разнице между первоначальной стоимостью имущества и начисленной амортизацией.
Новое понятие финансовой, или неоперационной, аренды применяется к имуществу, при передаче которого риски порчи и утраты, а также возможность получения выгоды переходят от арендодателя к арендатору.
Кто платит налог на имущество по арендованному имуществу, подробно разъяснили эксперты «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, получите пробный демодоступ и бесплатно переходите в Готовое решение.
Понятие финансовой (неоперационной) аренды
К финансовой аренде можно отнести сделки, указанные в п. 25 ФСБУ 25/2018, при которых:
Статья по теме: Налог на имущество организаций в 2024 году Юрлица рассчитывают и уплачивают налог на имущество организаций согласно главе 30 НК РФ и с учетом регионального законодательства, которое вправе устанавливать свои ставки налога. Какие правила расчета и уплаты действуют в 2024 году, расскажем в нашей статье. Подробнее- по окончании срока договора аренды арендуемый объект может быть оформлен в собственность арендатора или приобретен им по стоимости, которая значительно ниже справедливой стоимости;
- объект аренды имеет срок использования, сопоставимый со сроком договора аренды;
- арендные платежи в совокупной приведенной стоимости за весь срок аренды складываются примерно в объеме его справедливой стоимости (себестоимости);
- арендатор в случае продления договора имеет право на арендные платежи, которые значительно ниже рыночных;
- складываются другие условия для перехода рисков и выгоды от арендодателя к арендатору.
Понятие «справедливой» стоимости определено в МСФО IFRS 16 «Аренда». В общем случае справедливая стоимость приравнивается к себестоимости объекта аренды, то есть к сумме инвестиционного актива.
Приведенная стоимость (п. 15 ФСБУ) - это номинальный размер арендного платежа с учетом коэффициента дисконтирования (КД). В общем случае приведенная стоимость арендных платежей при корректировке на КД (плюс негарантированная ликвидационная стоимость) должна дать справедливую стоимость арендованного имущества.
Стоимость имущества в финансовой аренде определяется исходя из размера чистых инвестиций в арендуемое имущество. Чистые инвестиции в сумме с доходом арендодателя по договору аренды и суммой негарантированной ликвидационной стоимости (п. 33 ФСБУ) дают размер валовой стоимости объекта. Если по окончании договора имущество остается у арендатора, валовая стоимость складывается только из платежей по договору финансовой аренды.
Среднегодовая стоимость будет рассчитываться с учетом изменения инвестиционного актива, переданного в аренду, а точнее:
- уменьшения на сумму полученных арендных платежей (без учета НДС);
- увеличения на сумму процентов по договору.
Таким образом, база для налога на имущество в финансовой аренде будет рассчитываться как средний за отчетный период размер чистой стоимости инвестиционного актива.
По сути, при финансовой аренде объектом учета является не имущество, фигурирующее в договоре, а активы, денежные средства, которые использованы для его приобретения.
Налог на арендованное имущество: как рассчитать инвестиционный актив
Итак, выяснили, что для налоговой базы по финансовой аренде принимается не остаточная стоимость объекта аренды, а инвестиции, затраченные на его приобретение и оформление в аренду (лизинг).
Рассмотрим на примере, как рассчитать налог на имущество арендованного помещения.
Пример. Компания «Парадигма» передала ООО «Сигнал» по договору финансовой аренды здание магазина («некадастровое»). Согласно условиям договора, ежемесячная арендная плата составляет 6 700 тыс. р. без учета НДС, срок договора - 2 года, по окончании которого здание переходит в собственность ООО «Сигнал». Справедливая стоимость здания магазина определена арендодателем в размере 140 000 тыс. р.
Первый расчет: налог на арендованное имущество без учета коэффициента дисконтирования.
|
Инвестиционный актив по состоянию на начало |
Стоимость инвестиционного актива, р. |
Размер платежа по аренде, р. |
|
1 месяц |
140 000 000 |
6 700 000 |
|
2 месяц |
133 300 000 |
6 700 000 |
|
3 месяц |
126 600 000 |
6 700 000 |
|
4 месяц |
119 900 000 |
|
|
ИТОГО: |
519 800 000 |
|
|
|
Средняя стоимость инвестиционного актива за I квартал - 129 950 000 р. |
|
Для расчета авансового платежа по налогу на имущество арендодатель рассчитал среднюю за отчетный период стоимость инвестиционного актива:
519 800 000 / (3 мес. + 1) = 129 950 000 р.
Аванс по налогу на имущество за I квартал составит:
2,2 % от 129 950 000 = 2 858 900 р. / 4 = 714 725 р.
Второй расчет: налог на арендованное имущество с расчетом приведенных платежей.
Практически дисконтированный коэффициент для расчета приведенных платежей рассчитывается от процентной ставки, под которую арендатор мог бы взять кредит вместо заключения договора аренды.
Пусть дисконтная ставка составляет 15 % годовых.
Тогда ежемесячный дисконт составит:
((1+0,15) * (1/12 мес.) * 100 % = ((1,15 * 0,0833) -1) * 100 % = 1,17 %
Получаем валовую стоимость как сумму инвестиционного актива и процентного дохода. За I квартал средняя стоимость инвестиционного актива составит:
520 569 816 р. / (3 мес. +1) = 130 142 454 р.
Аванс по налогу на имущество за I квартал: 2,2 % от 130 142 454 р. = 2 863 134 р. / 4 = 715 784 р.
Итоги
Налог на имущество при договоре аренды уплачивает арендодатель независимо от способа учета арендованного имущества. От типа недвижимости - кадастровой или нет - зависит ставка по налогу на имущество. В соответствии с региональным законодательством ставки налога на имущество могут быть меньше максимальной ставки.
Способ расчета налога на имущество, предоставленное в аренду, также отличается для операционной и финансовой аренды. База по налогу на имущество при операционной аренде рассчитывается по средней за период остаточной стоимости недвижимости.
Имущество в финансовой аренде не амортизируется, ее инвестиционная стоимость уменьшается при получении арендных платежей, предусмотренных условиями договора, и увеличивается на сумму начисленных процентов.
Расходы, произведенные для передачи имущества в аренду, в случае финансовой аренды будут увеличивать инвестиционный актив.
