Может ли самозанятый сдавать помещение в субаренду?

Право самозанятого на сдачу помещения в субаренду

Самозанятый вправе сдавать в субаренду помещение как физлицам, так и организациям - но исключительно жилое помещение. Назначение помещения можно посмотреть в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о праве собственности на помещение.
Самозанятый не может заключать договоры субаренды (или аренды) с любыми субарендаторами в отношении нежилых помещений или земельных участков. 

В тех случаях, когда жилое помещение находится в совместной, супружеской собственности и ими принимается решение о сдачи квартиры в аренду, статус СМЗ может оформить один из супругов и платить налог, второму супругу этого делать не требуется.

Вариант с договором субаренды подходит также для ситуаций, когда собственник жилья не может оформить статус СМЗ или ИП по каким-то причинам. В этом случае, такой статус оформляет его супруг или близкий родственник. Между собственником и СМЗ заключается договор аренды (найма) жилья, а затем СМЗ вправе заключать договоры субаренды (поднайма) с третьими лицами, получать доход и платить с него НПД (налог на профессиональный доход).

Законодатель не относит СМЗ к предпринимателям, поэтому и ставки налога для него установлены ниже, чем для ИП. Если договор субаренды самозанятый заключит с физическим лицом, тогда ставка налога составит 4 %, если с юридическим лицом - 6 %.

Если же самозанятый сдает в субаренду или аренду нежилые помещения, считается, что он получает предпринимательский доход, а значит и налоги должен уплачивать также, как ИП.

Это следует из общего смысла специального налогового режима НПД, который применяет самозанятый, и закреплено в ч. 1 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ от 27.11.2018 г. "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход".

ИП, применяющий режим НПД, также не может рассчитывать по этому режиму налог на доход, полученный по договору аренды или субаренды нежилых помещений. В этом случае ИП должен применять ставки налога по своему основному режиму (ОСН или УСН, или оформить патент).

Поэтому, если самозанятый сдает по договору субаренды нежилое помещение у него есть 2 варианта действий:

• по окончании года подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить НДФЛ в размере 13 % от полученного дохода;
• оформить статус ИП и режим УСН или патент и оплачивать единый налог (ЕНП) с доходов по сниженной ставке, но учитывать, что этот налог включает в себя страховые и пенсионные взносы.

Налоговые штрафы за незаконную субаренду для самозанятого

Если самозанятый будет показывать доход от договоров субаренды нежилых помещений и платить с них налоги по режиму НПД, налоговый орган, после проведения проверки, вправе применить к нему меры ответственности:

• штраф за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации статуса ИП — от 500 до 2 тыс. руб. (по ст. 14.1 КоАП РФ);
• доначисление налога – с 4 или 6 % до 13% (как по НДФЛ);
• штраф — от 20 до 40 % от суммы неоплаченного налога: 40% - если налоговая сможет доказать, что оплата налога по режиму НПД вместо НДФЛ была совершена умышлено; 20 % - если этот факт она не докажет (п.1 и п.3 ст. 122 НК РФ);
• пени — за несвоевременную оплату налога (НДФЛ) в полном объеме — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ).