Что такое - сохранение квартиры в перепланированном состоянии
Жилищный кодекс РФ разрешает проводить в квартире перепланировку и переустройство (далее также - переоборудование). При этом надо соблюдать определенные требования. Например, согласовать переоборудование с уполномоченным органом.
Это орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит принимать решение о согласовании переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме. В г. Москве таким органом является Мосжилинспекция. В других регионах - орган с аналогичными полномочиями и компетенцией.
Если не выполнить эти требования, переоборудование считается самовольным.
Если вам отказались согласовать перепланировку - не все еще потеряно, отказ можно оспорить:
Статья по теме: Отказали в согласовании перепланировки квартиры - как оспорить отказ через суд? Вы купили квартиру и сразу решили, что перепланируете ее под себя. Подготовили и подали документы, и уже договорились с рабочими. Но вот незадача - власти не согласовали перепланировку. Пояснили, что ее проект закону не соответствует. Вы исправили его, устранили замечания - и снова получили отказ. Другой вариант - вы решили переустроить ванную комнату в старой московской квартире: немного увеличить ее площадь за счет коридора и установить душевую кабину вместо стандартной ванны. Но Мосжилинспекция отказалась дать свое согласие на такие изменения жилья. Правда, в решении об отказе нет конкретных оснований, по которым вам отказали. Инспекция ограничилась общими расплывчатыми формулировками - мол, переоборудовать ванную таким способом закон не разрешает. Как поступать в такой ситуации? Какие запреты и ограничения действуют при переоборудовании квартиры? Когда гражданину могут отказать в его согласовании? Когда можно обжаловать этот отказ? Каковы шансы выиграть в суде и какие нюансы учесть? Об этом и многом другом читайте в нашей статье. ПодробнееПо закону, самовольное переоборудование не имеет права существовать. Так что его устраняют. То есть приводят квартиру в состояние, в котором она находилась до начала работ. Это общее правило.
Но из него есть исключение. Самовольную перепланировку или самовольное переустройство можно сохранить. Но только при следующих условиях:
- это не нарушает права и законные интересы людей,
- это не угрожает их жизни и здоровью.
В таком случае говорят о сохранении квартиры в перепланированном и (или) переустроенном состоянии (далее также - сохранение квартиры в перепланированном состоянии).
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Закон допускает возможность сохранить самовольно перепланированную квартиру в переустроенном виде, если нет признаков нарушения прав и интересов людей, если это не создает угрозу их жизни или здоровью. А также не оказывает влияния на конструктивные особенности здания (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.04.2019 по делу N 33-14340/2019).
Сохранить самовольное переоборудование квартиры можно только по решению суда. Уполномоченный орган принимать такое решение не вправе.
Если суд примет решение сохранить вашу квартиру в перепланированном состоянии, это оградит вас от всяких претензий уполномоченного органа, управляющей компании и соседей по поводу переоборудования, которое вы провели.
Учтите: доказывать в суде, что переоборудование вашей квартиры не нарушает права и законные интересы людей, а также не угрожает их жизни и здоровью, придется вам.
В каких случаях можно требовать от суда сохранить квартиру в перепланированном состоянии
Первый случай. Требовать этого можно, когда вы сами перепланировали или переустроили свою квартиру, и при этом нарушили порядок оформления переоборудования.
Мы говорим о ситуации, когда вы провели переоборудование квартиры без разрешения уполномоченного органа. То есть предварительно не получали от него решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки.
Учтите: причины, по которым у вас нет решения о согласовании переоборудования, не важны. Вы могли вообще не обращаться в уполномоченный орган за таким решением или обратились, но получили отказ по своим документам.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин обратился в Мосжилинспекцию с заявлением о намерении провести переустройство и перепланировку квартиры. Она посчитала, что представленный пакет документов не соответствует требованиям закона, а срок действия проектной документации истек. Инспекция приняла решение отказать в согласовании. Она не проверяла, соответствует ли проектная документация строительным, санитарным, пожарным правилам и нормам. И не принимала никаких других решений о согласовании перепланировки квартиры. Но гражданин все же провел ее. Позже он обратился в суд и просил сохранить свою квартиру в переустроенном и перепланированном состоянии (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.05.2019 по делу N 33-22326/2019).
Другой вариант - вы предварительно согласовали переоборудование своего жилья, но по окончании работ не смогли оформить акт о его завершении. Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке (далее также - акт о завершении перепланировки) составляет приемочная комиссия. Он подтверждает, что с переоборудованием квартиры все в порядке, оно законно, нарушений с вашей стороны нет. Составлять акт надо на любое переоборудование, которое вы проводите в своей квартире.
Как правило, процедура оформления акта о завершении перепланировки описывается в специальном акте, который регулирует вопросы перепланировки и переустройства квартиры в вашем регионе.
Так, в г. Москве в настоящее время действует Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП, которым утвержден Административный регламент (далее - Административный регламент № 508-ПП). Согласно этому Административному регламенту оформить акт о завершении перепланировки можно и тогда, когда вы предварительно не получали решение о согласовании перепланировки или переустройства квартиры. В таком случае говорят об оформлении акта о завершении перепланировки на ранее выполненные работы без решения о согласовании (далее также - акт на ранее выполненные работы).
Так что еще одна ситуация, в которой вы можете через суд потребовать сохранить квартиру в перепланированном состоянии, - когда вам не удалось оформить в уполномоченном органе акт на ранее выполненные работы.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин обратился в Мосжилинспекцию, чтобы оформить акт на ранее выполненные работы. Он принес заявление, проект переустройства и (или) перепланировки и другие документы. Но Инспекция в выдаче акта отказала, поскольку проект не соответствовал требованиям законодательства. Гражданину пришлось идти в суд и подавать иск о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном виде (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.04.2019 по делу N 33-17043/2019).
Второй случай. Вы можете обратиться в суд и потребовать, чтобы он сохранил вашу квартиру в перепланированном состоянии, если приобрели ее с переоборудованием, на которое нет необходимых документов.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Такую ситуацию суд рассмотрел в Апелляционном определении Московского городского суда от 10.10.2019 по делу N 33-42496/2019. Гражданин купил квартиру у ЗАО, которое строило дом и в ходе работ перепланировало квартиру без согласования с госорганами. Покупатель просил общество помочь ему с оформлением нужных документов на перепланировку, но оно ему отказало, потому что банкротилось. Несмотря на это, гражданин заключил с обществом договор купли-продажи квартиры и стал ее собственником. А потом пошел в суд, чтобы узаконить перепланировку. Указывал, что ее провел не он сам, а общество, что она соответствует требованиям закона, не нарушает конструктивную целостность дома, права и интересы людей, не создает угрозу их жизни и здоровью.
Обратим внимание: случаи, когда вы стали собственником квартиры с переоборудованием, которое не оформлено в уполномоченном органе, встречаются нечасто. Так что дальше мы будем рассматривать только ситуации, когда переоборудование провели в квартире вы сами.
Когда можно требовать от суда сохранить квартиру в перепланированном состоянии
Заявить такое требование можно в любой момент после того, как вы закончили работы и выяснили, что не оформили переоборудование так, как требует закон. Никаких ограничений по срокам тут нет.
Кто может требовать от суда сохранить квартиру в перепланированном состоянии
Как правило, с таким требованием обращается гражданин, который провел в квартире переоборудование и имел на это право.
Это собственник или наниматель жилья по договору социального найма.
Как можно требовать от суда сохранить квартиру в перепланированном состоянии
Самая распространенная ситуация - когда вы заявляете это требование по своей инициативе. То есть добровольно, сами, обращаетесь в суд с иском.
Другой вариант - вам пришлось идти в суд потому, что кто-то пытается оспорить вашу перепланировку или переустройство. То есть вам предъявили иск, в котором просят признать переоборудование вашей квартиры незаконным и вернуть ее в прежнее состояние. Подать такой иск может гражданин, управляющая организация или уполномоченный орган.
Статья по теме: Как управляющая компания может признать незаконной перепланировку квартиры через суд? Около полугода назад вы провели в своей квартире серьезный ремонт. И немного ее перепланировали, хотя за разрешениями в Мосжилинспекцию не обращались. Надеялись, проблем не возникнет - работы провели качественно. Но все оказалось иначе: по жалобам соседей к вам с проверкой пришли сотрудники ТСЖ, обнаружили перепланировку и велели устранить ее в кратчайшие сроки. Вы это предписание не исполнили и не собираетесь, т.к. считаете, что до суда дело не дойдет (а если и дойдет, вам удастся отстоять свою перепланировку). Обоснованны ли такие надежды? ПодробнееВ этом случае вы можете просить суд сохранить вашу квартиру в перепланированном состоянии, заявив встречный иск.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Два долевых собственника квартиры подали иск к третьему, который провел перепланировку их квартиры. Они требовали признать перепланировку незаконной и обязать ответчика привести жилье в первоначальное состояние. Ответчик подал встречный иск и просил, чтобы суд оставил квартиру в перепланированном виде (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2020 по делу N 33-5582/2020).
С кем придется судиться
Чаще всего основной ответчик - это уполномоченный орган, который отказался оформить акт о завершении перепланировки вашей квартиры (вариант - акт на ранее выполненные работы).
Напомним, в г. Москве это Мосжилинспекция. В других регионах - орган с аналогичными полномочиями и компетенцией.
В зависимости от вашей ситуации можно обратиться с требованиями и к другим ответчикам. Например, к управе вашего района или органу БТИ.
Если вы подаете встречный иск, ответчиком будет тот, кто заявил первоначальный. Например, уполномоченный орган (в г. Москве - это Мосжилинспекция). Если признать переоборудование вашей квартиры незаконным просил гражданин, во встречном иске укажите ответчиком его, а также уполномоченный орган (в г. Москве - Мосжилинспекцию).
Таким образом, количество и состав ответчиков напрямую зависит от конкретных обстоятельств дела.
Каковы шансы выиграть в суде
Шансы сохранить квартиру в перепланированном состоянии по решению суда высокие. При условии, что вы сможете доказать следующее:
- Вы имели право провести перепланировку или переустройство своей квартиры.
- Переоборудование квартиры, которое вы провели, не нарушает права и законные интересы людей, не создает угрозу их жизни и здоровью, соответствует строительным, санитарным, противопожарным и другим нормам и правилам.
Судебная практика говорит о том, что добиться сохранения квартиры в перепланированном состоянии бывает очень сложно, а иногда - и вовсе невозможно. Положительных решений по таким делам практически нет.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин судился с Управой по поводу балкона, который пристроил к своей квартире, расположенной на первом этаже дома. Суд отказался сохранить квартиру в перепланированном состоянии. Ведь гражданин возвел балкон, предварительно не получив решение о согласовании перепланировки. К тому же возведение балкона не предусмотрено проектом дома и квартиры, нарушает ее целостность, ухудшает внешний облик фасадов и здания. Суд не смогло убедить даже заключение экспертной организации, которое получил гражданин. В нем указывалось, что выполненная перепланировка допустима и безопасна, техническое состояние конструкций балкона работоспособное, квартира в перепланированном состоянии соответствует строительным нормам и правилам (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2019 по делу N 33-35268/2019).
Какие нюансы учесть при подаче иска
Нюанс 1. Правильно формулируйте исковые требования.
Основное требование, которое следует указать в иске, - это сохранить квартиру в перепланированном состоянии (вариант - в переустроенном и перепланированном состоянии).
Дополнительно можно претендовать на то, чтобы суд обязал орган БТИ внести в технический паспорт квартиры изменения, отразив в нем результаты переоборудования.
Кроме того, можно просить суд признать перепланировку незначительной.
Нюанс 2. Укажите в иске, что переоборудование квартиры, которое вы просите сохранить, соответствует всем требованиям закона.
То есть отвечает градостроительным, строительным, экологическим, санитарным, противопожарным и другим нормам и правилам. А также не нарушает конструктивную целостность дома, не мешает использовать квартиру по ее прямому назначению.
Учтите: все это вам придется доказать, прежде всего, представив необходимые документы.
Кроме того, пропишите, что ваше переоборудование никак не затрагивает права и интересы других людей, не угрожает их жизни и здоровью.
Как повысить шансы на выигрыш в суде
Основной совет - тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают ваше право провести переоборудование квартиры, а также отсутствие нарушений прав и интересов людей, строительных и других норм и правил, угрозы жизни и здоровью людей.
Итак, вам потребуется представить суду:
1) документы, которые подтверждают ваше право собственности на квартиру или ее долю (если квартира находится в собственности).
Это, прежде всего, выписка из ЕГРН.
Также можете принести в суд копии документов, на основании которых вы получили квартиру или долю в ней. Это может быть договор, по которому вы приобрели ее (купли-продажи, дарения, пожизненного содержания с иждивением или другой), а также акт приема-передачи. Если вы получили квартиру или долю в ней в собственность по наследству, можете принести в суд копию свидетельства о праве на наследство по завещанию или по закону. Если право собственности на квартиру или долю в ней возникло по решению суда, представьте его копию.
2) документы, которые подтверждают законность вашего проживания в квартире (если вы живете в муниципальной квартире).
Это договор социального найма, который вы когда-то заключили с уполномоченным органом (обычно - Департаментом городского имущества г. Москвы) в качестве нанимателя.
3) документы, которые подтверждают вашу постоянную регистрацию в квартире (если вы зарегистрированы в ней).
Прежде всего - это копия вашего паспорта с отметкой о регистрации. А также данные из паспортного стола, открытый вам финансовый лицевой счет, выписки из домовой книги, справка о проверке жилищных условий или справка о фактическом проживании и другие жилищные документы.
4) документы, которые могут дать суду представление о том, какой квартира была до переоборудования.
Это, прежде всего, технический паспорт квартиры, поэтажный план и экспликация к нему. Также можно принести техническое заключение о состоянии квартиры до переустройства.
5) документы, которые подтверждают, что переоборудование не нарушает права и законные интересы людей, не создает угрозу их жизни и здоровью, соответствует строительным, санитарным, противопожарным и другим нормам и правилам.
Принесите в суд любые документы, которые могут подтвердить это: справки, акты осмотра (обследования), технические заключения, заключения специалистов. Главное, чтобы из них следовало: переоборудование вашей квартиры согласуется со всеми требованиями законодательства. В том числе СНиПов, Правил и норм пожарной безопасности.
Часто до суда проводят независимую строительно-техническую экспертизу. Для этого надо обратиться в специализированную организацию и получить заключение специалиста.
Если вы раньше обращались в суд и безуспешно пытались признать незаконным отказ в согласовании переоборудования квартиры и (или) в оформлении акта о его завершении, представьте такое решение суда.
Какие “подводные камни” есть
Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела.
Первое. Вы не обязаны направлять ответчику досудебное требование, прежде чем пойти в суд.
Закон не обязывает вас делать это, а суд не вправе требовать подтверждение того, что вы обращались к ответчику с досудебной претензией. Так что направлять ее ответчику не стоит.
До подачи иска вы могли обращаться в уполномоченный орган за выдачей акта о завершении перепланировки или акта на ранее выполненные работы. Это досудебным требованием не считается. Ведь уполномоченный орган не имеет права принимать решение сохранить квартиру в перепланированном состоянии.
Второе. Вам нужно доказать, что самовольно переоборудованная квартира соответствует строительным, санитарным, противопожарным и другим нормам и правилам.
Подтвердить это можно документами, о которых мы рассказали выше.
Обратите внимание: закон прямо не указывает, что вы обязаны доказывать это. Он говорит только о том, что для положительного решения по делу о сохранении квартиры в перепланированном состоянии надо, чтобы не было нарушений прав и интересов людей, а также угрозы их жизни и здоровью. Но на практике дело обстоит иначе. И вам также придется доказывать, что ваше переоборудование соответствует всем нормам закона.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин не смог доказать, что переоборудование, которое он произвел в квартире, не нарушает права и законные интересы людей, не создает угрозу их жизни и здоровью. А также, что самовольно перепланированная (переоборудованная) квартира в полной мере соответствует существующим строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам. Так что суд отказался сохранить ее в перепланированном и переустроенном состоянии (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.04.2019 по делу N 33-17043/2019).
Третье. Если раньше вам направляли предписания по поводу незаконности переоборудования или судились с вами, это снижает шансы на решение суда в вашу пользу.
Например, вас могли просить представить разрешительную документацию на перепланировку или переустройство квартиры, а в противном случае - вернуть квартиру в проектное состояние. Такую просьбу могли направить вам в уведомлении или предписании.
Еще вариант - вас могли обязать вернуть квартиру в первоначальное состояние по решению суда, но вы это требование проигнорировали.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд отказался сохранить квартиру в переустроенном и перепланированном состоянии. Гражданин не смог доказать, что для сохранения есть основания, которые прописаны в законе. К тому же выяснилось, что по решению районного суда, вынесенному раньше, гражданин должен был привести квартиру в прежнее состояние. Однако он этого не сделал (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.06.2019 по делу N 33-20696/2019).
Когда суд может отказать в иске
Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу ответчика (по “обычному” иску или по встречному иску). Это возможно, если:
- Вы не смогли доказать, что переоборудование вашей квартиры не нарушает права и законные интересы людей, не создает угрозу их жизни или здоровью, соответствует строительным, санитарным, противопожарным и другим нормам и правилам.
То есть не представили достаточно документов и других доказательств, которые однозначно указывают на возможность сохранить перепланировку или переустройство.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд не сохранил квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии, как просил в иске гражданин. Мосжилинспекция отказалась согласовать перепланировку, второй собственник квартиры тоже не давал согласия на нее. Более того, позже он обратился в суд и добился, чтобы тот признал перепланировку незаконной и принял решение привести квартиру в соответствие с поэтажным планом (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.04.2019 по делу N 33-16501/2019).
В другом деле суд выяснил: при проведении перепланировки квартиры допущены нарушения установленных норм и правил, которые создают угрозу жизни и здоровья людей, затрагивают их права. Так, после перепланировки оказалось, что кухня в квартире гражданина размещена под санузлом другой квартиры. А это прямо запрещено законом. Так что оснований сохранить квартиру в перепланированном состоянии нет (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.04.2019 по делу N 33-14340/2019).
- Суд удовлетворил иск гражданина, управляющей компании или уполномоченного органа и признал переоборудование вашей квартиры незаконным, а вас обязал привести ее в прежнее состояние.
Речь идет о ситуации, когда требование сохранить квартиру в перепланированном состоянии вы заявляете в ответ на иск о признании перепланировки незаконной. То есть подаете встречный иск.
Если суд посчитает, что ваше переоборудование незаконное, уже нельзя говорить о том, что оно не нарушает права людей и не угрожает их жизни и здоровью. А значит, оснований для решения в вашу пользу по встречному иску нет.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Долевой собственник квартиры перепланировал ее без разрешения и без согласия других собственников. Суд принял решение признать перепланировку незаконной и обязал вернуть квартиру в прежнее состояние. И отказался удовлетворить встречный иск долевого собственника, в котором тот просил сохранить жилье в перепланированном виде (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2020 по делу N 33-5582/2020).
В какой суд обращаться с иском
Иск с требованием сохранить квартиру в перепланированном состоянии подавайте в районный суд.
Иск направляйте в суд по адресу ответчика.
