Что такое перепланировка и переустройство квартиры
По закону перепланировка и переустройство квартиры - это разные вещи.
Перепланировка квартиры означает, что вы только меняете ее конфигурацию.
Перепланировка может включать следующие действия:
- перенос и разборку перегородок,
- перенос и устройство дверных проемов,
- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир,
- устройство дополнительных кухонь и санузлов,
- расширение жилплощади за счет вспомогательных помещений,
- ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,
- устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Минстрой России пояснил, что перепланировкой квартиры можно считать устройство второго этажа с целью увеличить площадь комнаты (письмо от 03.07.2019 N 24456-ОГ/04).
Переустройство предполагает более масштабные изменения, которые вы производите в своей квартире. Это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования.
О переустройстве можно говорить, например, когда вы меняете газовую плиту на электрическую или переносите в другое место нагревательные сантехнические и газовые приборы. Еще вариант - когда вы планируете полностью переоборудовать туалет или ванную комнату. В частности, поставить душевую кабину или джакузи, для чего понадобятся новый трубопровод и специальные устройства.
Перепланировка и переустройство вместе называют переоборудованием квартиры (далее также - переоборудование квартиры). Обратите внимание: любое переоборудование (будь то перепланировка или переустройство) требует того, чтобы потом внести изменения в технический паспорт квартиры.
ПРИМЕЧАНИЕ.
Форму техпаспорта жилого помещения (квартиры) утвердил еще Минземстрой РФ (приложение № 13 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, которая утверждена Приказом от 04.08.1998 N 37).
Обычно в каждом регионе принимают специальный акт, который регулирует вопросы перепланировки и переустройства квартиры. В нем может быть более подробно указано, какие действия понимают под перепланировкой, а какие - под переустройством.
Так, в г. Москве в настоящее время действует Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП (далее - Постановление № 508-ПП). Им утверждены Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме (далее - Требования № 508-ПП). Согласно им, к работам по перепланировке квартиры относятся устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат, устройство и заделка проемов в несущих стенах, перекрытиях, а также устройство или перенос кухонь, кухонь-ниш.
Кто имеет право проводить переоборудование квартиры
Перепланировать или переустроить можно квартиру, которая находится в вашей собственности или которой вы владеете по договору социального найма (так называемая муниципальная квартира).
Вы можете быть единственным собственником квартиры или владеть ею на праве собственности вместе с другими людьми. Это возможно, когда квартира находится:
- в долевой собственности (то есть ваша доля и доля других лиц определена),
- в совместной собственности (когда доли не выделены).
Говоря о муниципальной квартире, в которой вы проживаете со своей семьей, мы имеем в виду квартиру, которой вы пользуетесь по договору социального найма. Его заключает с вами уполномоченный орган, который именуется наймодателем. В г. Москве, это, как правило, Департамент городского имущества города Москвы. В других регионах - орган с аналогичными полномочиями и компетенцией. Вы - вторая сторона по договору, наниматель квартиры.
Все остальные проживающие с вами - это члены вашей семьи. Они должны быть обязательно указаны в договоре социального найма.
Так что переоборудовать квартиру вы можете как ее собственник или как наниматель по договору социального найма. Правда, во втором случае вам потребуется согласие членов вашей семьи. Об этом мы подробно расскажем ниже.
При каких условиях можно провести переоборудование квартиры
Во-первых, надо убедиться, что закон разрешает те изменения, которые вы хотите осуществить в своем жилье.
О том, какие запреты и ограничения надо учитывать при переоборудовании квартиры, мы подробно расскажем ниже.
Если то, что вы хотите сделать в квартире, прямо запрещено законом или региональным правовым актом, вам не удастся получить разрешение на такое переоборудование. А без него перепланировка и переустройство квартиры незаконны.
Во-вторых, надо предварительно согласовать переоборудование квартиры с уполномоченным органом. Это орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит принимать решение о согласовании переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.
В г. Москве таким органом является Мосжилинспекция.
Помните: основанием для проведения перепланировки или переустройства квартиры является решение уполномоченного органа об их согласовании. О том, как его получить, мы подробно расскажем ниже.
Какие запреты и ограничения действуют при переоборудовании квартиры
Чтобы в будущем у вас не было проблем из-за перепланировки или переустройства, учтите ограничения и запреты, которые установлены в законе.
Например, нельзя перепланировать квартиру так, чтобы ухудшились условия ее эксплуатации. То же самое касается условий проживания в ней граждан: после перепланировки они должны остаться прежними или улучшиться.
Также запрещено переоборудовать квартиру так, чтобы:
- нарушалась прочность несущих конструкций здания или они разрушались,
- нарушалась работа инженерных систем, оборудования, которое установлено на здании,
- нарушалась работа противопожарных устройств,
- ухудшался внешний вид фасадов здания и их сохранность.
Кроме того, запреты и ограничения по отдельным видам работ, которые вы планируете провести в квартире, могут быть установлены на уровне регионов. Указываются они в специальном акте.
Так, в г. Москве Требования № 508-ПП, в частности, прямо запрещают:
- демонтировать вентиляционные и технические короба - неважно, полностью или частично,
- переносить на лоджии, балконы, веранды и террасы радиаторы отопления, которые подключены к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления,
- делать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления,
- делать проемы, ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах),
- устраивать лоджии, балконы, террасы, веранды на вторых этажах и выше,
- переустраивать или перепланировать чердак, технический этаж, которые относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме,
- объединять лоджии, балконы, террасы, веранды с внутренними помещениями квартиры.
Как согласовать предстоящее переоборудование квартиры
Чтобы получить решение о согласовании перепланировки или переустройства квартиры, надо выполнить следующие действия:
1) подготовить пакет документов,
2) подать его в уполномоченный орган.
Подать документы для согласования вы можете, лично обратившись в уполномоченный орган по месту нахождения вашей квартиры или в МФЦ. Подать документы можно и с помощью представителя, оформив ему доверенность.
В г. Москве нужно подавать заявление и копии других документов в электронной форме через Портал государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы.
3) дождаться решения о согласовании или об отказе в нем.
Принять решение по вашему заявлению уполномоченный орган должен в срок 45 дней. Их считают с даты, когда вы подали документы в этот орган. Если вы воспользовались услугами МФЦ и представили все документы туда, срок считают со дня, в который МФЦ передал пакет документов в уполномоченный орган.
Обратите внимание: в законодательстве вашего региона могут быть прописаны другие сроки для принятия решения о согласовании перепланировки или переустройства квартиры.
Так, в г. Москве Мосжилинспекции дается на это 20 рабочих дней. А если для переоборудования надо получить заключение местного органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (Департамента культурного наследия города Москвы) - 30 рабочих дней. Эти сроки указаны в Административном регламенте, утвержденном Постановлением № 508-ПП (далее - Административный регламент № 508-ПП).
О принятом решении вам сообщат в течение 3 рабочих дней с даты его вынесения. Получите вы его способом, который указали при подаче документов: лично, по почте или в МФЦ, если подавали документы туда.
ПРИМЕЧАНИЕ.
Форму решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения утвердило Правительство РФ (Постановление от 28.04.2005 N 266).
Если вам отказали в согласовании перепланировки или переустройства квартиры, проверьте, чтобы в решении были приведены основания для отказа. В нем обязательно должна быть ссылка на нарушения, которые прописаны в Жилищном кодексе РФ и являются поводом отказать вам.
Какие документы нужны для согласования переоборудования квартиры
Общий перечень этих документов приведен в Жилищном кодексе РФ. Согласно его требованиям, понадобятся:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке квартиры.
Его составляют по утвержденной форме.
В нем вы просите разрешения провести перепланировку, или переустройство, или и то, и другое сразу. Надо привести точный адрес вашего жилья и указать, на каком основании вы занимаете квартиру: на праве собственности или по договору найма. В заявлении нужно прописать собственника квартиры. Если квартира находится в собственности нескольких людей, нужно указать их всех.
ПРИМЕЧАНИЕ.
Если квартира находится в вашей собственности и в собственности других людей, заявление может подать один из вас, если остальные выдали ему соответствующую доверенность. Ее можно оформить и на постороннего человека от имени всех сособственников, включая вас. Если доверенности нет, заявление пишут от имени всех собственников квартиры. В этом случае подписать его должны они все.
Также в заявлении определяют срок производства ремонтно-строительных работ и их режим. Когда вы начнете переоборудовать квартиру, нужно будет соблюдать их.
Форму заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения утвердило Правительство РФ (Постановление от 28.04.2005 N 266).
2) правоустанавливающие документы на квартиру.
Это может быть выписка из ЕГРН, свидетельство о госрегистрации права, договор, который прошел госрегистрацию, договор социального найма или другой документ. Принести эти документы надо в оригиналах или копиях, которые удостоверил нотариус.
Вы можете не представлять эти документы, если ваше право на жилье зарегистрировано в ЕГРН. В таком случае уполномоченный орган сам запросит необходимые документы или сведения из них.
3) проект переустройства и (или) перепланировки квартиры.
Его для вас подготовит специализированная организация. При выборе обратите внимание: она должна иметь членство в саморегулируемой организации.
4) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в доме на перепланировку или переустройство вашей квартиры (если перепланировать или переустроить ее не получится, не присоединив к ней часть общего имущества дома),
5) технический паспорт квартиры.
Вы можете не представлять его - в этом случае уполномоченный орган сам запросит копию паспорта или сведения из него.
6) согласие всех членов вашей семьи, которые живут в квартире вместе с вами (если вы наниматель квартиры).
Получить его придется и от тех членов семьи, которые временно отсутствуют в квартире.
Согласие члена семьи надо заверить у нотариуса.
Информацию о том, что члены вашей семьи не против перепланировки или переустройства квартиры, указывают в заявлении. Если они придут подавать документы вместе с вами, то сами распишутся в заявлении о том, что дают свое согласие. Если нет, - тогда в заявлении поставят пометку о наличии их согласия, заверенного у нотариуса.
7) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки квартиры в многоквартирном доме.
Этот документ нужен только в том случае, когда квартира или дом, в котором она находится, - памятник архитектуры, истории или культуры.
Закон разрешает не представлять заключение. В таком случае уполномоченный орган сам запросит его или сведения из него.
ПРИМЕЧАНИЕ.
Жилищный кодекс РФ запрещает, чтобы от вас требовали другие документы, кроме тех, что мы перечислили.
Что надо учитывать при подготовке документов для согласования
При подготовке документов ознакомьтесь с региональным актом, который регулирует порядок согласования переоборудования квартиры в вашем регионе. В нем может быть указан немного другой, уточненный перечень документов, которые нужно собрать.
Например, в г. Москве, кроме документов, перечисленных в Жилищном кодексе РФ, также понадобятся (Административный регламент № 508-ПП):
- согласие всех собственников квартиры (если квартира находится в собственности),
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об использовании части общего имущества в многоквартирном доме (если перепланировать или переустроить вашу квартиру не получится без использования части общего имущества в многоквартирном доме). В таком решении должно быть описано имущество, которое вам разрешают использовать.
- доверенность от нотариуса (если документы подает ваш представитель).
Кроме того, в региональном акте могут быть указаны особые или дополнительные требования к оформлению некоторых документов.
Так, в г. Москве заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения именуется запросом (Административный регламент № 508-ПП). Его заполняют с помощью интерактивной формы на Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы, внося в нее свои сведения.
Проект переустройства и (или) перепланировки квартиры, который вы должны представить в Мосжилинспекцию, должен соответствовать требованиям, которые утверждены Постановлением № 508-ПП. Есть возможность использовать типовые проекты перепланировки или переустройства: вы можете посмотреть их на сайте Мосжилинспекции. В этом случае представлять проект не нужно. Вместо этого в запросе вы указываете номер такого типового проекта и серию дома.
Когда вам могут отказать в согласовании переоборудования квартиры
Отказать в согласовании перепланировки или переустройства квартиры вам могут по основаниям, предусмотренным в Жилищном кодексе РФ. Их несколько:
1) вы не представили документы, которые требовались,
2) уполномоченный орган не смог получить от других органов и организаций документ, который вы имели право не предоставлять, сообщил вам об этом, но вы также не принесли его в течение 15 рабочих дней с момента уведомления.
Речь идет о правоустанавливающих документах на квартиру, ее техническом паспорте и заключении органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. Как мы рассказали выше, вы можете не представлять их сами.
3) вы подали документы не в тот орган,
4) проект переустройства или перепланировки квартиры не соответствует требованиям законодательства.
Этот перечень оснований закрытый, исчерпывающий.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Перечень оснований, по которым может быть отказано в согласовании перепланировки или переустройства квартиры, нельзя толковать расширительно (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.05.2019 по делу N 33а-2950/2019).
Более подробно основания для отказа в согласовании перепланировки или переустройства квартиры могут быть прописаны в региональном акте. Так, согласно Административному регламенту № 508-ПП Мосжилинспекция может отказать вам, если:
- в документах, которые вы принесли, есть противоречивые или недостоверные сведения,
- есть судебный акт, который ограничивает ваше право провести переоборудование квартиры,
- состояние вашей квартиры не соответствует проекту переустройства или перепланировки квартиры, правоустанавливающим документам, техническому паспорту,
- проектная организация дала отрицательное заключение о проведении работ, которые вы намеревались сделать в квартире.
Когда можно обжаловать отказ в согласовании переоборудования квартиры
Обратиться в суд вы можете, если считаете отказ незаконным.
Отметим, что в судебной практике довольно редко встречаются административные иски, в которых гражданин оспаривает решение уполномоченного органа об отказе согласовать перепланировку или переустройство квартиры.
С кем придется судиться
Основной административный ответчик – это уполномоченный орган, который отказался согласовать перепланировку или переустройство вашей квартиры.
Напомним, в г. Москве это Мосжилинспекция. В других регионах - орган с аналогичными полномочиями и компетенцией.
Каковы шансы выиграть в суде
Шансы признать незаконным отказ в согласовании переоборудования квартиры есть. При условии, что вы сможете доказать следующее:
- Вы имеете право провести перепланировку или переустройство квартиры.
- Отказ в согласовании перепланировки или переустройства квартиры незаконный.
Учтите: судебная практика говорит о том, что оспорить отказ в согласовании перепланировки или переустройства квартиры бывает очень сложно, а иногда - и вовсе невозможно. Положительных решений по таким делам очень мало.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Мосжилинспекция отказалась согласовать перепланировку, которую гражданин хотел провести в своей квартире. Он обратился в суд и указал, что в решении нет оснований для отказа с обязательной ссылкой на нарушения закона. Суд занял сторону гражданина. Действительно, решение Инспекции не содержит ссылок на основания для отказа в согласовании переустройства или перепланировки квартиры, которые прописаны в Жилищном кодексе РФ. Значит, решение нарушает права гражданина (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.05.2019 по делу N 33а-2950/2019).
Какие нюансы учесть при подаче административного иска
Нюанс 1. Суд рассматривает дела, когда вы пытаетесь признать незаконным отказ в согласовании переоборудования квартиры, по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ).
В этом случае вы будете называться административным истцом, уполномоченный орган (в г. Москве - Мосжилинспекция) - административным ответчиком, а подаваемое в суд заявление - административным исковым заявлением (административным иском).
Нюанс 2. Правильно формулируйте исковые требования.
Основное требование, которое следует указать в административном иске, - это признать незаконным отказ в согласовании перепланировки или переустройства квартиры.
Дополнительно можно претендовать на то, чтобы суд обязал административного ответчика принять решение о согласовании перепланировки или переустройства квартиры.
Нюанс 3. Приложите к административному иску все документы, которые, по вашему мнению, подтверждают незаконность отказа в согласовании переоборудования.
Например, если вы неоднократно обращались в уполномоченный орган, по его указанию вносили исправления в документы и устраняли в них недостатки, но снова получали отказ, обратите внимание суда на это обстоятельство. И принесите все свои заявления и отказы.
Нюанс 4. Если вы уже обращались в суд по поводу незаконного отказа согласовать перепланировку или переустройство вашей квартиры, укажите суду на это обстоятельство.
Возможна ситуация, когда суд вынес решение в вашу пользу и обязал уполномоченный орган повторно рассмотреть заявление о согласовании. Однако и это не привело к положительному результату - вам снова отказали в согласовании.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Такую ситуацию суд рассмотрел в Апелляционном определении Московского городского суда от 24.09.2019 по делу N 33а-5793/2019.
Какие “подводные камни” есть
Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела.
Первое. Вы не обязаны направлять административному ответчику досудебное требование, прежде чем пойти в суд.
Закон не обязывает вас делать это, а суд не вправе требовать подтверждение того, что вы обращались к административному ответчику с досудебной претензией. Так что направлять ее административному ответчику не стоит.
Вместе с тем иногда граждане до суда пытаются оспорить отказ в согласовании переоборудования квартиры в том же органе, который отказался это сделать. Или в других, вышестоящих органах.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Мосжилинспекция отказалась согласовать переустройство и перепланировку квартиры, которые хотел провести ее собственник. Он обратился в Инспекцию с жалобой и просил повторно рассмотреть свое заявление. Однако это не дало результата, на который рассчитывал гражданин. Позже он подал административный иск в суд (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2019 по делу N 33а-3743/2019).
Второе. Вам надо подать административный иск в суд в течение 3 месяцев со дня, когда вы узнали о нарушении ваших прав.
В противном случае ждите отказа в иске.
Момент, с которого исчисляется трехмесячный срок, в каждом конкретном случае определяет суд.
Третье. Если вы просите суд обязать административного ответчика согласовать перепланировку или переустройство квартиры, такое требование, он, скорее всего, не удовлетворит. Даже если посчитает незаконным сам отказ в согласовании.
Дело в том, что суд не может вместо уполномоченного органа принимать решение о том, законно ли переоборудование квартиры, которое вы намерены провести, или нет. Это прерогатива ответчика. И решение о согласовании переоборудования должен принимать только он.
В таких ситуациях суд может обязать ответчика повторно рассмотреть ваше заявление о согласовании переоборудования квартиры.
Когда суд может отказать в административном иске
Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу административного ответчика. Это возможно, если:
- Вам отказали в согласовании перепланировки или переустройства квартиры из-за того, что проект не соответствует требованиям закона, и вы не смогли доказать, что это не так.
Несоответствие проекта переустройства или перепланировки квартиры требованиям законодательства - это самая частая причина для отказа.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд принял решение в пользу Мосжилинспекции, поскольку представленный гражданином проект переустройства и (или) перепланировки квартиры действительно не соответствует требованиям законодательства (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.09.2019 по делу N 33а-5793/2019).
В другом случае исход дела был таким же. Гражданин планировал устроить кухню-нишу на месте коридора площадью 0,8 кв. м. Но закон требует проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 кв. м. Мосжилинспекция посчитала, что проект переустройства и (или) перепланировки квартиры нарушает требования закона. Суд согласился с ней (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2019 по делу N 33а-3743/2019).
- Вы не смогли доказать, что уполномоченный орган незаконно отказался согласовать перепланировку или переустройство квартиры (если вам отказано по другим основаниям, чем несоответствие проекта требованиям закона).
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
В одном деле поводом для обращения в суд стал отказ Мосжилинспекции согласовать перепланировку квартиры. В том числе потому, что гражданин не представил письменное согласие всех ее собственников (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.06.2019 по делу N 33-27354/2019).
- Вы пропустили срок в 3 месяца для подачи административного иска, и оснований восстановить его нет.
В какой суд обращаться с административным иском
Административный иск с требованием признать незаконным отказ в согласовании переоборудования квартиры подавайте в районный суд. Вы можете выбрать районный суд либо по месту нахождения административного ответчика (органа власти, давшего отказ), либо по своему месту жительства.
