Кто может обратиться в суд с иском о признании перепланировки квартиры незаконной
Во-первых, заявить такое требование может управляющая организация вашего дома (далее - управляющая компания).
В г. Москве это чаще всего ГБУ г. Москвы “Жилищник” определенного района. Подать иск также может товарищество собственников жилья (ТСЖ) или кооператив - например, жилищно-строительный (ЖСК).
Обратите внимание: суд при рассмотрении иска всегда проверяет, есть ли у истца статус управляющей компании многоквартирного дома, где вы живете.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд удовлетворил иск к собственникам квартир в многоквартирном доме. В нем содержалось требование демонтировать двери, которые те незаконно установили в квартирных холлах. Иск подала организация - товарищество собственников недвижимости. Оно создано по решению собрания собственников помещений жилого дома и имеет статус управляющей организации. Цель его создания - управлять общим имуществом дома, вести деятельность по содержанию и сохранению этого имущества, а также предоставлять коммунальные услуги (Определение Московского городского суда от 19.12.2019 N 4г-13528/2019).
Во-вторых, подать иск может уполномоченный орган. Это орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит принимать решение о согласовании переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.
В г. Москве таким органом является Мосжилинспекция. В других регионах - орган с аналогичными полномочиями и компетенцией.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Мосжилинспекция обратилась в суд с иском к двум собственникам квартиры, которые провели ее самовольную перепланировку. Инспекция просила суд обязать их привести квартиру в соответствие с технической документацией. Суд вынес положительное решение по делу (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.07.2019 по делу N 33-24947/2019).
Обратим внимание: в судебной практике очень мало дел по искам уполномоченного органа, который просит суд признать незаконной перепланировку квартиры гражданина. Рассматривают и разрешают их суды точно также, как и дела по искам управляющих компаний. Так что дальше для удобства мы будем рассматривать ситуацию, когда в суд обращается управляющая компания. Но все разъяснения актуальны и для случая, когда иск подает уполномоченный орган.
Когда и кому управляющая компания может предъявить требование признать перепланировку квартиры незаконной
Предъявить такое требование она может гражданину, который провел в своей квартире перепланировку или переустройство (далее также - переоборудование). И при этом есть основания, чтобы признать их незаконными.
Иск могут подать по поводу перепланировки в квартире, которая находится в вашей собственности или которой вы владеете по договору социального найма (так называемая муниципальная квартира).
Какие требования может предъявить вам управляющая компания
В иске управляющая компания точно потребует признать незаконными перепланировку или переустройство, которые вы провели в квартире. А также - обязать вас привести квартиру в прежнее (первоначальное или доперепланированное) состояние.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
ГБУ “Жилищник” обратилось в суд с иском к жителю квартиры, который без разрешения демонтировал проектный ствол мусоропровода, проходящий по его кухне. Управляющая компания просила обязать ответчика выполнить ремонтно-восстановительные работы системы мусороудаления (короб и ствол) в течение месяца. И, помимо этого, представить ей подтверждающие документы (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.06.2019 по делу N 33-28031/2019).
Кроме того, управляющая компания может просить суд, чтобы тот обязал вас обеспечить ей доступ в квартиру для обследования.
Каковы шансы управляющей компании признать перепланировку незаконной
Шансы управляющей компании признать переоборудование вашей квартиры незаконным высокие. При условии, что она сможет доказать следующее:
- Управляющая компания имеет право заявить это требование, т.к. управляет многоквартирным домом, где вы живете.
- При переоборудовании квартиры вы нарушили требования закона.
Подтвердить незаконное переоборудование управляющая компания может актами обследования квартиры, выданными вам предписаниями устранить нарушения, документами из БТИ, запросами в Мосжилинспекцию, ее ответами о том, что вы переоборудовали квартиру без согласования, и другими документами.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Образцом того, как управляющая компания успешно признала незаконной перепланировку санузла в квартире гражданина, можно назвать Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2020 по делу N 33-3089/2020.
Когда переоборудование квартиры считается самовольным
Случаи, когда переоборудование квартиры расценивают как самовольное, прописаны в Жилищном кодексе РФ. Их всего два.
Первый случай - самовольными считают перепланировку или переустройство, которые гражданин провел в своей квартире, но разрешения на них предварительно не получал.
Мы говорим про решение уполномоченного органа о согласовании перепланировки или переустройства квартиры, которое гражданин должен получить заранее. То есть до того, как приступит к работам. Этот документ - основание для предстоящего переоборудования любой квартиры.
Решение о согласовании принимает и выдает уполномоченный орган. Это орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит принимать решение о согласовании переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.
В г. Москве таким органом является Мосжилинспекция. В других регионах - орган с аналогичными полномочиями и компетенцией.
Второй случай - перепланировка или переустройство квартиры признают самовольными, если гражданин получил решение об их согласовании в уполномоченном органе, но провел их так, что нарушил проект переустройства и (или) перепланировки квартиры.
Проект переустройства и (или) перепланировки квартиры - это один из самых важных документов, которые подают в уполномоченный орган для получения решения о согласовании. Когда вы проводите работы по переоборудованию в квартире, то должны неукоснительно следовать требованиям этого проекта.
Какие нюансы учесть при предъявлении вам иска
Нюанс 1. До подачи иска управляющая компания, как правило, предупреждает вас о том, что незаконное переоборудование в вашей квартире надо устранить.
Обычно вам направляют предписание, уведомление или письмо. В нем указывают, что при перепланировке или переустройстве вы нарушили требования закона, и дают вам срок, чтобы вернуть все, как было. Как только он истечет, сотрудники управляющей компании могут прийти к вам, чтобы проверить, насколько успешно вы выполнили указания.
Если вы не пустите их в квартиру, ждите очередной бумаги от управляющей компании. Также вы получите ее, если при осмотре квартиры окажется, что нарушения вы не устранили (вариант - устранили, но не все). Скорее всего, в очередном предписании или уведомлении вам пригрозят судом.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
ТСЖ неоднократно требовало от собственников квартир привести общее имущество дома в первоначальное, проектное положение. А именно - демонтировать металлические двери, установленные в поэтажных коридорах возле их квартир, и демонтировать пристройки к балконам их квартир. Владельцы жилья отказались сделать это. Управляющей компании пришлось подать иск в суд (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.06.2019 по делу N 33-20681/2019).
Нюанс 2. Если вы устранили незаконное переоборудование в своей квартире в срок, который дала вам управляющая компания, укажите суду на это обстоятельство.
Если он признает, что это действительно так, то откажет управляющей компании в иске.
Если вы не успели устранить нарушения к моменту, когда управляющая компания подала иск, но сделали это, пока суд рассматривал дело, обратите на это внимание суда. Тогда очень вероятно, что суд примет решение в вашу пользу.
Нюанс 3. Вы можете предъявить встречный иск.
На практике такое встречается, хоть и нечасто. Как правило, во встречном иске просят сохранить квартиру в перепланированном (переобустроенном) состоянии.
Статья по теме: Как через суд сохранить квартиру в перепланированном состоянии? Вы провели в квартире масштабный ремонт, переустроив ванную комнату и кухню без предварительного согласия Мосжилинспекции. Надеялись оформить акт о завершенной перепланировке, когда закончите все работы. Но не вышло: в выдаче акта вам отказали и пригрозили, что через суд признают вашу перепланировку незаконной. Другой вариант - вы переустроили квартиру, половина которой принадлежит вашему отцу, без его согласия. Дело дошло до суда: он подал иск и требует, чтобы вы вернули все в прежний вид. Теперь единственный шанс для вас - заявить встречное требование о том, чтобы сохранить квартиру в переустроенном состоянии. Как действовать в такой ситуации? В каких случаях можно требовать от суда сохранить квартиру в перепланированном состоянии? Какие нюансы надо учесть? Об этом и многом другом читайте в нашей статье. ПодробнееНюанс 4. Заявлять ходатайство о применении срока исковой давности не стоит - по этой категории дел он не применяется.
В самом общем смысле, срок исковой давности - это срок, который закон дает лицу для защиты его права. Если он истек, суд откажется вынести решение по делу в пользу этого лица.
Но на требования управляющей компании, которая намерена признать незаконным переоборудование в вашей квартире, срок исковой давности не распространяется.
Нюанс 5. В некоторых случаях суд может отказаться назначить судебную экспертизу, чтобы решить вопрос о законности или незаконности переоборудования квартиры.
Например, строительную или строительно-техническую. Такое возможно, если управляющая компания предоставит достаточно документов, которые подтверждают сам факт перепланировки или переустройства вашей квартиры, а также ее или его незаконность.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Собственник квартиры установил на общедомовой стояк горячего водоснабжения отключающее устройство (кран). Управляющая компания смогла доказать, что пользование им влияет на потребление ресурсов в других квартирах, расположенных по тому же стояку. Это переустройство общедомовой системы нарушает закон и, очевидно, ухудшает условия эксплуатации дома и проживания граждан. Суд решил, что проводить строительно-техническую экспертизу по делу не нужно (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.01.2020 по делу N 33-599/2020).
Нюанс 6. Суд может обязать вас устранить незаконную перепланировку или переустройство даже в том случае, если его провели не вы, а предыдущий собственник квартиры.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
При переходе права собственности на квартиру к новым собственникам переходят права и обязанности в отношении нее. Пояснив это ответчикам, суд обязал их привести квартиру в прежнее состояние согласно проекту дома. И отклонил их доводы о том, что они не проводили в ней никакого переоборудования (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.07.2019 по делу N 33-18214/2019).
В другом деле суд вынес такое же решение. И указал, что ответчик должен был предполагать вредные последствия самовольного переустройства, когда приобретал квартиру в собственность (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.01.2020 по делу N 33-599/2020).
Когда суд может отказать управляющей компании в иске о признании перепланировки квартиры незаконной
Учитывайте, что при определенных обстоятельствах суд может принять решение в вашу пользу. Это возможно в следующих случаях.
УК откажут, если она не смогла доказать, что была проведена перепланировка
Мы говорим о ситуации, когда в вашей квартире переоборудования в принципе нет. Или оно есть, но управляющая компания не смогла это доказать.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Управляющая компания обратилась в суд и просила признать незаконным переустройство двух квартир, которые принадлежат гражданину. Она утверждала, что собственник без разрешений и согласования с Мосжилинспекцией снес межквартирную бетонную несущую стену и объединил две квартиры в одну. Гражданин это признал в суде, а Мосжилинспекция сообщила, что перепланировку и переустройство квартир не согласовывала. Однако суд встал на сторону ответчика и отказал в иске. Он посчитал, что по представленным документам определить обстоятельства и характер переустройства и (или) перепланировки не представляется возможным (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2019 по делу N 33-20947/2019).
Еще один вариант - до того, как управляющая компания пришла в суд с иском, или в ходе рассмотрения дела вы устранили незаконную перепланировку. И ваша квартира сейчас в прежнем виде.
Кстати, то, что переоборудование фактически имеется в квартире, - это одно из условий, при которых его можно считать его незаконным.
УК откажут, если квартиру переоборудовали законно
То есть, владелец получил всю разрешительную документацию, согласовал переоборудование с уполномоченным органом и переоборудовал квартиру в точном соответствии с проектом ее переустройства и (или) перепланировки. И при этом переоборудование не нарушает требования закона или специального регионального акта, который регулирует вопросы перепланировки и переустройства квартиры в вашем регионе.
