Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Когда необходим предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи земельного участка (ПДКП) необходим, когда стороны хотят предотвратить неожиданный отказ второй стороны от сделки.

ПДКП подтверждает, что стороны намерены в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи земельного участка. Предварительный договор выступает своего рода гарантией того, что одна из сторон не откажется от своих намерений.

В случае отказа закон позволяет получить экономическую компенсацию за срыв сделки (неустойку). Также в установленный законом срок предусмотрена возможность заявить требование совершить сделку в судебном порядке.

Кроме того, ПДКП необходим в случаях:

• отсрочки платежа;
• выплаты аванса;
• если у одной из сторон отсутствует какой-либо документ, необходимый для проведения сделки.

Например. При продаже участка оказалось, что его собственником является дочь продавца, которая не достигла совершеннолетия. Поэтому закон требует получить согласие органов опеки и попечительства. Срок подписания основного договора был определен с учетом времени, необходимого для оформления согласия органов опеки.

• при отсутствии у покупателя полной суммы;
• отсутствие физической возможности провести сделку (нахождение в другой местности, заболевание и т.д.);
• необходимость у сторон проверить чистоту сделки;
• если оформляется ипотечная сделка.

Важно! Действующие нормы права не содержат требования об обязательном заключении ПДКП при оформлении сделки купли-продажи земельного участка.

Отличия предварительного договора купли-продажи от основного

Главное отличие ПДКП от основного заключается в том, что в нем не устанавливаются обязательные для исполнения условия. Он содержит только намерения сторон. Кроме того, в отличие от основного договора предварительный договор купли-продажи земельного участка:

1. Не порождает правовых последствий кроме обязательства сторон заключить основной договор;
2. Называет конкретную цену земельного участка, но при этом оплата цены не производится. Допускается частичная оплата или внесение аванса с формулировкой «в счет будущих платежей»;
3. Предусматривает конкретный срок для заключения основного договора, и если этот срок пропущен, а ни одна из сторон не изъявила желания заключить основной договор, то предварительный прекращается без всяких последствий. Если срок заключения основного договора не указать в тексте предварительного договора, то на подписание основного договора дается 1 год (согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Важно! Если предварительный договор заключен на определенных условиях, а в оговоренный срок одна из сторон решила включить в основной договор дополнительные, ранее не предусмотренные условия, вторая сторона не обязана подписывать такой договор. Если предлагаемые изменения (дополнения) устраивают обе стороны, они могут быть включены в основной договор.

Документы для заключения договора купли-продажи земельного участка

Перечень документов, необходимых для заключения договора купли-продажи земельного участка содержит:

• паспорта собственников земельного участка;
• свидетельства о рождении детей, если есть собственники в возрасте до 14 лет;
• разрешение органа опеки и попечительства в случае, если есть несовершеннолетние собственники;
• свидетельство о браке или разводе, если участок приобретался до или после смены фамилии;
• нотариально заверенное согласие бывшего супруга, если земельный участок был приобретен в браке;
• нотариально заверенная доверенность, если стороной сделки является доверенное лицо.

Кроме перечисленных документов покупатель может запросить у продавца:

• документ, подтверждающий право собственника на отчуждаемый земельный участок и отсутствие обременения;
• документ основания (на основании чего возникло право собственности);
• документ с планом участка, чтобы убедиться в точности границ;
• межевой план участка, чтобы убедиться об отсутствии спора по границам с соседями;
• справка об отсутствии задолженности за земельный участок.

Содержание и основные условия предварительного договора

Законодательство РФ не предусматривает единой формы предварительного договора купли-продажи земельного участка. При его составлении руководствуются общими требованиями к договору в соответствии с номами ГК РФ.

Наши специалисты разработали форму документа в соответствии с законодательными нормами. Чтобы сэкономить время и быть уверенными, что предварительный договор купли-продажи земельного участка соответствует нормативным требованиям, вы можете скачать его образец на нашем сайте.

Предварительный договор должен содержать:

• название, дату и место заключения;
• информацию о сторонах договора;
• предмет сделки;
• характеристики объекта: месторасположение участка, его размеры, наличие строений и коммуникаций;
• стоимость земельного участка;
• в случае если договор предусматривает внесение задатка или аванса – их размер и порядок внесения;
• срок заключения основного договора;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон за нарушение условий предварительного договора;
• адреса, реквизиты и подписи сторон.

Как заключить предварительный договор

Важно! Если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо, ограниченно дееспособный или продается доля в земельном участке, ПДКП подлежит нотариальному заверению.

Нотариус самостоятельно отправит договор в Росреестр на регистрацию, а затем выдаст покупателю выписку из ЕГРН о принадлежности ему земельного участка.

В прочих случаях достаточно подписать договор и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Можно ли прописать задаток в предварительном договоре

Прописать задаток в предварительном договоре можно. Но этот задаток не обеспечит передачу покупателю земельного участка, в отличие от задатка в основном договоре.

Рассмотрим на схеме:

Если сделка срывается, покупатель несет убытки, так как задаток (залог) хоть и является частью оплаты, но при расторжении сделки по инициативе покупателя не возвращается. Задаток (залог) – эта сумма, которая является обеспечением сделки. Она вносится покупателем продавцу и гарантирует проведение сделки.

Не следует вместо задатка использовать термин «залог», так как по общему правилу залогом является имущество, но не денежные средства. Если возникнет спор, а в предварительном договоре будет стоять термин «залог», с большой долей вероятности суд сочтет недействительной данный пункт договора.

Что будет если заключить предварительный и не заключить основной договор

При незаключении основного договора возможны сразу несколько проблем.

Когда не возвращается задаток по предварительному договору купли продажи ЗУ

Если по предварительному договору покупателем земельного участка был внесен задаток, то сторона, которая отказалась заключать основной договор теряет сумму задатка (покупатель не сможет получить задаток обратно, а продавец обязан оплатить покупателю двойную сумму задатка). Если стороны вместе договорились отказаться от предварительного договора, то продавец должен вернуть задаток покупателю.

Как правильно расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка, читайте в системе КонсультантПлюс. Система доступна бесплатно, если подключить по ссылке пробный доступ на 2 дня.

Когда пострадавшая сторона может взыскать неустойку или убытки

Если в предварительном договоре были предусмотрены меры ответственности, например. неустойка, то пострадавшая сторона может взыскать ее в судебном порядке.

Право на возмещение убытков не нужно даже прописывать в договоре – оно есть у любого, кто понес эти убытки по чужой вине. Однако убытки необходимо доказать в суде: их сумму, их возникновение именно в связи с незаключением основного договора виновной стороной предварительного договора.

Когда можно обязать заключить основной договор

Суд может обязать заключить основной договор сторону, которая уклоняется от сделки.

Для этого пострадавшая сторона предварительного договора должна подать в суд иск о понуждении к заключению договора.

Если пострадавшая сторона выиграет дело, суд вынесет решение, на основании которого можно зарегистрировать переход права собственности на земельный участок к покупателю (понадобится сдать в МФЦ предварительный договор и судебное решение).

***

Таким образом, предварительный договор купли-продажи земельного участка нужен в тех случаях, когда документы на земельный участок не готовы или передача участка по каким-то причинам откладывается, но продавец и покупатель друг в друге заинтересованы. В предварительном договоре можно предусмотреть оплату задатка, а вот внесение суммы оплаты за земельный участок – нельзя.