Бланк договора купли-продажи гаража

Что надо знать о купле-продаже гаража?

Продать и купить гараж могут граждане, организации, индивидуальные предприниматели. Выступать продавцом и покупателем они могут в разных сочетаниях. Например, возможна сделка между индивидуальным предпринимателем – продавцом и гражданином – покупателем. Или гражданином – продавцом и организацией – покупателем.

Дальше расскажем, как правильно заключить договор купли продажи гаража между физическими лицами. Детально разберемся, как оформить куплю-продажу гаража самостоятельно, без помощи юриста.

Обратите внимание! В этой статье мы рассматриваем договор купли-продажи гаража, который является капитальным. То есть объектом недвижимости, который прочно связан с землей. Неважно, это кирпичный или металлический гараж. Главная его особенность – его нельзя взять и переместить с земельного участка, на котором он стоит, в другое место без ущерба. Так что все разъяснения, которые мы приводим, актуальны для договора купли-продажи металлического гаража (капитального).

Но есть тип металлических гаражей (тентов), которые не являются недвижимостью. Это, например, так называемые “ракушки” или “пеналы”, которые раньше часто появлялись на муниципальной земле. Их установку регулируют, как правило, акты местных органов власти. Многие такие гаражи, в том числе смонтированные без разрешений, снесли или сносят. Но есть и те, которые продолжают стоять. Если у вас есть мысли купить такой объект, оцените все условия сделки и ее целесообразность. Учтите – очень часто владельцы таких гаражей не имеют на них никаких документов, а вероятность сноса гаража есть всегда. Если вы все же решились на приобретение, купить металлический некапитальный гараж можно по обычному договору купли-продажи движимой вещи.

В какой форме заключают договор купли-продажи гаража?

Согласно Гражданскому кодексу РФ (далее – ГК РФ), для договора купли-продажи гаража достаточно простой письменной формы. Это самый распространенный вариант. Но в некоторых случаях может понадобиться нотариальная. Выясним все по порядку.

Простая письменная форма

По общему правилу, договор продажи недвижимости, в том числе гаража, заключают в письменной форме. Стороны составляют один документ и подписывают его (ст. 550 ГК РФ).

На практике чаще всего встречается договор купли-продажи гаража в простой письменной форме. Ее можно использовать, если закон не требует обязательной нотариальной формы.

Важно! Если вы не оформили договор купли-продажи гаража в простой письменной форме, он считается недействительным (ст. 550 ГК РФ).

Нотариальная форма

Она предполагает, что договор купли-продажи гаража вы удостоверяете у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Тут есть два варианта:

• вы должны обратиться к нему обязательно,
• вы можете обратиться к нему, если хотите.

Вообще, закон не требует обязательно удостоверять у нотариуса договор купли-продажи гаража. Но есть исключения. Например, когда гараж оформлен на несовершеннолетнего. Или находится в собственности гражданина, которого ограничили в дееспособности. В таких случаях без нотариуса не обойтись. Обращаться к нему придется обязательно (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).

Второй вариант – когда согласно требованиям закона вам не нужно идти к нотариусу, но у вас есть желание заверить у него договор. Важно, чтобы оно было и у продавца. В этом случае рисков по сделке у вас гораздо меньше. Ведь нотариус проверяет ее законность, а также выясняет, имеет ли каждая сторона сделки право ее совершать (п. 1 ст. 163 ГК РФ).

Договор купли-продажи гаража не надо регистрировать в госорганах или где-то еще (ст. 164 ГК РФ). Но вам придется зарегистрировать переход права собственности на гараж от продавца к вам (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Кстати, подать документы в регистрирующий орган может вместо вас нотариус. Это еще один аргумент, чтобы обратиться к нему с договором купли-продажи гаража.

По вопросу уплаты налогов с продажи гаража рекомендуем почитать актуальный материал в системе КонсультантПлюс. Возможно, у вас не получается перейти по ссылке на материал. Это значит, что он сейчас в ограниченном доступе, поэтому для его просмотра подключите пробный доступ бесплатно, он действует 2 дня.

Структура соглашения

Каждый договор имеет так называемую “шапку”. В ней пишут дату и место заключения договора и называют его стороны: продавца и покупателя. Для каждого указывают ФИО и паспортные данные.

Если договор оформляют через представителя, содержание “шапки” может быть немного другим.

Договор, как правило, состоит из нескольких разделов. Они и образуют его структуру. Она может быть, например, такой:

• предмет договора,
• цена договора,
• права и обязанности сторон,
• ответственность сторон,
• порядок разрешения споров,
• заключительные положения,
• приложения.

Заканчивается договор обычно разделом, в котором указывают подробную информацию о продавце и покупателе. Называться он может, например, “Реквизиты и подписи сторон” или “Адреса и реквизиты сторон”. Для каждой стороны пишут ФИО, адрес, паспортные данные, телефон, адрес электронной почты, номер счета (если стороны рассчитываются в безналичной форме).

Это лишь примерная, приблизительная структура документа. Эти разделы договора можно менять местами и называть по-другому. Также можно добавлять другие, которые мы не назвали. Тут на все – воля ваша и продавца.

Единственное ограничение для вас – в договоре обязательно надо прописать существенные условия.

Заключаем договор по доверенности

Случается, что продать или купить гараж нужно, а возможности лично оформить сделку нет. Например, из-за болезни или длительной служебной командировки.

Выход – это заключить договор через представителя. Ему нужно выдать нотариальную доверенность, в которой будут указаны его полномочия.

Представитель может быть как у продавца, так и у покупателя.

Тогда в договоре дополнительно указывают сведения о представителе (ФИО, паспортные данные) и доверенности, по которой он действует. Все это пишут в “шапке” договора.

Формулировка в ней будет примерно такая: “Продавец ФИО в лице своего представителя ФИО (паспортные данные представителя), действующего по нотариальной доверенности (ее реквизиты), с одной стороны, и Покупатель ФИО в лице своего представителя ФИО (паспортные данные представителя), действующего по доверенности (ее реквизиты), с другой стороны, заключили договор о нижеследующем”.

Подробные сведения о продавце и покупателе приводят в конце договора. В разделе “Реквизиты и подписи сторон” или аналогичном.

Существенные условия сделки

Существенные условия – это те, которые обязательно должны значиться в договоре. Иначе его считают незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

По закону существенными условиями договора купли-продажи являются его предмет (что именно продается) и цена. Но это еще не все.

Существенными называют также любые другие условия сделки, по которым, как считает продавец или покупатель, нужно договориться. Например, для вас (покупателя) большое значение может иметь срок, в который продавец вывезет из гаража свои вещи. Тогда этот срок, прописанный в договоре, считают его существенным условием.

Таким образом, перечень существенных условий вашего договора купли-продажи гаража открытый. В него входят предмет и цена договора, а также все те условия, которые вы обозначите для себя как существенные.

Существенное условие о предмете договора

Предмет договора – это гараж, который продавец продает, а вы покупаете по договору. Условие о нем надо сформулировать так, чтобы точно определить, какой именно гараж стал предметом сделки (ст. 554 ГК РФ).

Для этого указывают адрес гаража, его порядковый номер (если есть), кадастровый номер (если есть), общую площадь. В принципе, этого достаточно.

Но можно привести и другие характеристики:

• год постройки,
• тип гаража,
• количество уровней (например, 2 – когда под гаражом есть подвал или погреб),
• материалы, которые использовались для строительства (например, кирпич),
• сведения об оборудовании и коммуникациях (например, сдвижные электронные ворота или проведенное электричество).

Вы можете указать и другие характеристики гаража, которые кажутся вам важными. Например, его состояние.

Важно! Высший Арбитражный Суд РФ считает, что в договоре купли-продажи недвижимости достаточно указать кадастровый номер объекта, если он имеется. Это разъяснение дано в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”.

Если вы покупаете гараж вместе с земельным участком под ним, предметом договора будет гараж и участок. О том, какие особенности надо учесть при заключении этого договора, мы расскажем ниже.

Существенное условие о цене договора

Цену гаража вы устанавливаете по согласованию с продавцом (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Никаких обязательных критериев тут нет. Можно ориентироваться на кадастровую стоимость гаража, которая указана в выписке из единого госреестра недвижимости (далее – ЕГРН), или на рыночную стоимость такой же недвижимости.

Естественно, цена может колебаться в зависимости от состояния гаража и других его параметров. Например, обветшалая кирпичная кладка позволит вам рассчитывать на скидку. А дорогая внутренняя обшивка “под ключ”, которую сейчас делают многие фирмы, значительно повысит стоимость.

Цену гаража может определить независимый оценщик – правда, за его услуги придется заплатить. Эти расходы обычно берет на себя продавец. Оценку, как правило, проводят заранее, до выставления гаража на продажу.

Чаще всего цену гаража обозначают в рублях. Но возможны и варианты – например, ее можно обозначить как рублевый эквивалент конкретной суммы в у.е. (ст. 317 ГК РФ).

Чтобы указать цену договора, в него обычно включают специальный раздел с таким же или аналогичным названием. В этом разделе, как правило, также пишут про порядок и сроки оплаты. Например, указывают тип расчета (наличный/безналичный), условие об авансе (если был), об отсрочке или рассрочке платежей (если продавец ее предоставляет), о сроках передачи денег.

Условие о земельном участке под гаражом

Любой гараж стоит на какой-то земле. При покупке очень важно знать, на какой именно. А также, какие права на земельный участок под гаражом имеет продавец.

Вариант 1. Земельный участок под гаражом – не собственность продавца.

Он может быть, к примеру, муниципальной землей, которой продавец владеет на праве аренды, бессрочного безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или на каком-то другом праве.

Тогда продать вам участок продавец, естественно, не может. При переходе права собственности на гараж к вам перейдет право на участок, занятый гаражом и необходимый для его использования, которое было у продавца (например, право аренды) (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

В таком случае в договоре пишут адрес, общую площадь, кадастровый номер (если есть), категорию земель, разрешенное использование участка, на котором стоит гараж. Также называют вид права на участок, которым владеет продавец, и приводят документ, который подтверждает это (например, выписку из ЕГРН).

Вариант 2. Земельный участок под гаражом – собственность продавца.

В этом случае продавец продает вам не только гараж, но и земельный участок, на котором тот расположен и который необходим для использования гаража. Это правило прописано в п. 2 ст. 552 ГК РФ.

Таким образом, по договору вы получаете два объекта: гараж и земельный участок под ним. Об особенностях этого договора мы расскажем ниже.

Что еще можно прописать в договоре?

В нем можно предусмотреть следующие условия:

• гарантии со стороны продавца,
• условия насчет передачи гаража покупателю,
• условия насчет госрегистрации перехода права собственности,
• условие насчет риска случайной гибели или повреждения гаража,
• условия об ответственности сторон договора.

Гарантии со стороны продавца

Это, прежде всего, условие о том, что гараж находится в его собственности. Тут же обычно указывают правоустанавливающие документы на гараж: например, договор (купли-продажи, дарения), свидетельство о праве на наследство, решение суда.

Вторая гарантия – это то, что гараж не арестован, не заложен, на него никто не претендует, насчет него никто с продавцом не судится.

Условия насчет передачи гаража покупателю

Согласно ГК РФ продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по передаточному акту или другому документу о передаче, который они вместе подписывают (п. 1 ст. 556).

В договоре пишут, как, когда и по каким документам продавец должен передать гараж покупателю. Если в качестве бонуса к гаражу покупатель получает какое-то имущество (например, инструменты и оборудование), об этом тоже пишут в договоре.

Важно! Иногда актом приема-передачи гаража может быть сам договор. Например, если продавец передает гараж покупателю в момент заключения договора.

Условия насчет госрегистрации перехода права собственности

Здесь указывают, что стороны договора предпринимают для регистрации все необходимые действия. Также надо прописать срок, в течение которого планируется сдать документы в регистрирующий орган. Это очень важный момент, который поможет избежать споров в будущем.

Кроме того, уточняют, кто несет расходы по регистрации: продавец, покупатель или они оба.

Условие насчет риска случайной гибели или повреждения гаража

По закону этот риск переходит на покупателя после того, как ему передали гараж и подписали передаточный акт (п. 1 ст. 459, п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Но в договоре можно предусмотреть другой момент. Например, риск может переходить от продавца покупателю после госрегистрации перехода права собственности на гараж.

Условия об ответственности сторон договора

В договор можно включить условия об ответственности продавца и покупателя. Это штраф или пеня.

Обычно продавец несет ее, если не передаст покупателю гараж и принадлежности к нему (например, инвентарь, оборудование) в оговоренный срок. Для покупателя ответственность наступает, когда он нарушает сроки или порядок оплаты.

Кроме того, продавец и покупатель могут уклоняться от госрегистрации договора. За это в нем тоже можно установить санкции.

Какие документы приложить к договору?

Как правило, договор имеет приложения. Это документы, которые являются его неотъемлемой частью. Так о приложениях пишут в самом договоре.

Обычно к договору купли-продажи гаража прикладывают:

• выписки из ЕГРН, которые подтверждают права продавца на гараж и земельный участок под ним,
• передаточный акт или другой аналогичный документ, по которому гараж передают продавцу,
• план-схему или технический план гаража,
• справку об отсутствии задолженности по электроэнергии и другим услугам, которые продавец должен был оплачивать при использовании гаража.

В зависимости от условия сделки к бланку купли-продажи гаража можно приложить другие документы. Например, расписку о получении наличных за гараж или нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на сделку (когда гараж – общая собственность супругов).

Договор купли-продажи гаража с земельным участком – какие есть особенности?

Мы говорим о договоре, по которому продавец передает вам право собственности на гараж и земельный участок под ним.

К такому договору применяют все правила, о которых мы рассказали выше. Но есть у него и следующие особенности.

Предмет договора – гараж и земля, а не только гараж

В данном случае предметом договора является не только гараж, но и земельный участок под ним. В договоре должно быть ясно указано – вы покупаете и то, и другое.

При этом надо привести все характеристики участка: адрес, общую площадь, кадастровый номер (если есть), категорию земель, разрешенное использование.

Надо оговорить, что участок принадлежит продавцу на праве собственности, и назвать основание, из которого оно возникло – например, другой договор купли-продажи земельного участка. Также обычно указывают документ, который подтверждает право собственности продавца на землю. Например, выписку из ЕГРН – ее можно приложить к договору.

Все эти условия, как правило, указывают в разделе “Предмет договора”.

Цена договора – общая для гаража вместе с землей/отдельная за гараж и за землю

Здесь надо быть предельно внимательным. Дело в том, что при согласовании цены договора можно применять разные правила – общее и специальное.

Общее законное правило о цене

Оно предусмотрено в п. 2 ст. 555 ГК РФ. По этому правилу цена недвижимости, которая находится на земельном участке, включает цену участка, на котором она стоит и который необходим, чтобы пользоваться ею.

В этом случае в договоре указывают цену (например, 500 000 рублей) и не расшифровывают ее. По этой цене покупатель получает гараж и земельный участок под ним. Никакие дополнительные деньги платить за участок не нужно.

Специальное договорное правило о цене

Это правило пишут в договоре. Оно меняет общее правило, о котором мы сказали.

В этом случае в договоре часто указывают его общую цену и пишут, что в нее входит цена гаража и цена земельного участка. Например, цена договора – 500 000 рублей. Из них цена гаража – 200 000 рублей, цена участка – 300 000 рублей. Это значит, что за гараж и участок покупатель платит две суммы, обозначенные в договоре, всего – 500 000 рублей.

Мы привели пример удачного условия о цене договора, который не вызывает вопросов. Но не всегда все так гладко. Так, в договоре может быть указана его цена – 500 000 рублей, а ниже написано, что цена земельного участка под гаражом составляет 300 000 рублей. Это плохой вариант формулировки. Из нее непонятно, учитывается ли цена участка в общей цене договора, или нет. Такие неясности обязательно устраняйте до подписания бумаг. Иначе недобросовестный продавец, пользуясь неточной формулировкой, может потребовать с вас 800 000 рублей.

Все эти условия обычно указывают в разделе “Цена договора”.

По ссылке вы можете скачать бланк договора купли продажи гаража с земельным участком.

Продажа гаража в гаражном кооперативе

Если вы покупаете гараж в гаражном кооперативе (гаражно-строительном кооперативе, ГСК), обратите внимание на следующие моменты:

• есть ли у продавца право собственности на гараж,
• является ли продавец членом кооператива,
• есть ли у продавца долги перед кооперативом,
• станете ли вы сами членом кооператива.

Проверка права собственности на гараж

Первое – выясните, есть ли у продавца право собственности на гараж, который он собирается вам продать. Мы говорим об “официальном” праве собственности. То есть о таком, которое зарегистрировано, как полагается, и подтверждается документами – например, выпиской из ЕГРН.

Очень часто в гаражных кооперативах складывается следующая ситуация. Гражданин становится членом кооператива, оплачивает паевой взнос, получает членскую книжку и платит членские взносы за гараж, которым пользуется. И не предпринимает ничего, чтобы зарегистрировать за собой право собственности так, как требует закон. Причины такого решения могут быть разные. Важно одно – по закону такой граждан не является собственником гаража. И продавать его не имеет права, даже если у него есть справка об оплате паевого взноса и справка об отсутствии задолженностей по членским взносам и другим платежам. Мы не рекомендуем приобретать гараж у такого продавца.

Однако в реальности подобные сделки оформляют. Покупателей привлекает, как правило, низкая цена на такой гараж и простота оформления сделки. Ее схема довольно простая. Фактически она сводится к уплате покупателем паевого взноса и переоформлению на покупателя членской книжки продавца. Продавец пишет заявление председателю ГСК о выходе из кооператива, покупатель пишет ему же заявление о вступлении в члены кооператива и уплачивает паевой взнос. При участии председателя на покупателя переоформляют членскую книжку и передают ему гараж. Нередко даже составляют письменный договор и иногда также оформляют передаточный акт. Однако повторимся – ничто из перечисленного не сделает вас полноправным собственником гаража. Так что избегайте подобных сделок.

Проверка членства в кооперативе

Чаще всего собственник гаража имеет членство в кооперативе.

Но могут быть ситуации, когда он перестает быть его членом. Например, если по своему желанию выйдет из ГСК. Или его исключат из состава членов по решению собрания – за неуплату членских взносов или какое-то другое злостное неисполнение обязанностей членов ГСК.

В таких случаях с собственником гаража обычно оформляют гражданский договор. По нему он платит за услуги кооператива, которыми продолжает пользоваться, – работу шлагбаума, уборку территории, охрану и т.п.

Если у продавца нет членства в кооперативе, это никак не должно влиять на ваше решение оформить с ним договор купли-продажи гаража в гск.

Третье – узнайте у продавца, есть ли у него долги перед кооперативом по членским взносам или другим платежам (например, за электроэнергию). Он может предоставить вам, например, справку об отсутствии задолженности. Это позволит избежать многих проблем в будущем.

Ведь долги продавца за гараж кооператив может потребовать с вас. Разумеется, это незаконно. Вы не должны ничего платить за прежнего собственника. Даже если ГСК грозит вам судебным иском – ни один суд не встанет на его сторону. Но претензии могут адресовать именно вам. Бывает, руководство кооператива идет дальше устных или письменных требований. Например, отключает свет в гараже или блокирует электронный ключ от шлагбаума.

Всех этих неприятностей можно избежать, если заранее выяснить вопрос о долгах продавца перед ГСК. Можно даже договориться, что вы погасите долг сами. Такую договоренность оформляйте письменно. Кстати, такое условие вполне можно включить в договор купли продажи гаража в гаражном кооперативе.

Четвертое – учтите, что после покупки гаража вам тоже предстоит стать членом кооператива. И нести соответствующие расходы, включая уплату членских взносов. Также потребуется выполнять требования устава ГСК. Так что заранее оцените, насколько это целесообразно для вас.

Если вы не планируете быть членом кооператива, предварительно узнайте, как быть в таком случае. Вы должны располагать информацией, как тогда оформить отношения с ГСК, и какие траты вас ждут.

Что такое предварительный договор купли-продажи гаража?

Это договор, который будущий продавец и будущий покупатель оформляют до заключения договора купли-продажи гаража (дкп гаража), который называют основным. Основной договор заключают на условиях, которые предусмотрены в предварительном договоре.

В предварительном договоре стороны лишь обозначают свои намерения насчет предстоящей сделки купли-продажи гаража. То есть договариваются заключить в будущем договор купли-продажи гаража (дкп на гараж).

Сам гараж и деньги за него (цену договора) по предварительному договору не передают. Это делают после заключения основного договора – конечно, если он вообще будет заключен.

Как правильно оформить предварительный договор купли-продажи гаража?

Правила его заключения прописаны в ст. 429 ГК РФ.

Форма предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи гаража составляют в простой письменной форме. Иначе он будет ничтожным.

Условия предварительного договора

В нем обязательно указывают:

• предмет основного договора,
• срок, в течение которого надо оформить основной договор,
• другие условия основного договора, которые стороны считают существенными.

Важно! Если после заключения предварительного договора у вас возникнут разногласия насчет условий основного договора, урегулировать их может суд. Именно он определит окончательный вариант условий договора. Основной договор в этом случае считают заключенным с момента, когда решение суда вступит в законную силу. Или с момента, который указан в самом решении.

Предмет предварительного договора

Это гараж, который вы хотите купить. Также предметом договора может быть и земельный участок, который тоже перейдет в вашу собственность.

И гараж, и участок надо подробно описать. О том, как это сделать, мы уже рассказали.

Срок заключения основного договора

Его можно установить следующим образом:

• в рабочих или календарных днях, которые считают с определенного момента – например, с даты оформления предварительного договора,
• как конкретную дату, до которой надо подписать основной договор.

Важно! Случается, что в предварительном договоре нет условия о сроке, в который стороны планируют подписать основной договор. Тогда его надо оформить в течение года с момента заключения предварительного договора.

Другие условия

В предварительном договоре можно согласовать и другие условия основного договора, которые важны для продавца и покупателя. Например, цену и форму расчетов.

Кроме того, в предварительном договоре часто пишут про права и обязанности его сторон. Например, про обязанность продавца не продавать гараж никому другому.

Также в нем могут быть условия об ответственности сторон. Например, об убытках, которые должна возместить сторона, уклоняющаяся от оформления основного договора.

Уклонение от заключения основного договора

Бывает, что продавец уклоняется от заключения основного договора. Тогда вы можете пойти в суд с иском. Если он вынесет положительное решение и обяжет “уклониста” заключить основной договор, его условия суд определит в своем решении.

Чтобы принудить недобросовестного продавца заключить основной договор, у вас есть 6 месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Важно! Те же правила действуют, если от заключения основного договора уклоняетесь вы – покупатель гаража.

Истечение срока для заключения основного договора

Если срок оформления основного договора закончился, а стороны так его и не заключили, обязательства по предварительному договору прекращаются.

Предварительный договор купли-продажи гаража с задатком

Это предварительный договор, в котором есть условие о задатке – сумме, которую вы отдаете будущему продавцу гаража (ст. 380 ГК РФ).

Задаток используют довольно часто. Считается, что он говорит о серьезности ваших намерений насчет основного договора купли-продажи гаража.

В договоре очень важно обозначить, что сумму вы передаете именно как задаток. Иначе есть вероятность споров с продавцом – он может настаивать на том, чтобы считать ваши деньги авансом.

В предварительном договоре указывают сумму задатка, порядок и сроки его внесения. Прописывают, что при заключении основного договора продавец засчитает задаток в счет оплаты части стоимости гаража.

Кроме того, в предварительном договоре должны быть условия о судьбе задатка, если основной договор так и не состоится (ст. 381 ГК РФ). Она зависит от того, кто виноват, что основной договор не заключили:

• если виноваты вы (покупатель), продавец не отдаст вам задаток,
• если виноват продавец, он должен вернуть вам двойную сумму задатка.