Закон гарантирует право значительной части ипотечных заемщиков получить отсрочку по платежам из-за коронавируса. Рассмотрим, в каком порядке дается эта отсрочка, в каких случаях в ней может быть отказано и какие альтернативы у нее есть.
Ипотечные каникулы 2020 (коронавирус): условия предоставления
В начале апреля власти приняли Закон об ипотечных каникулах от 03.04.2020 № 106-ФЗ, который устанавливает основные правила предоставления отсрочки по кредитам, включая ипотеку.
Ипотечные каникулы предоставляются в виде приостановления обязательств по договору, если соблюдены нижеперечисленные условия:
1. Максимальный размер ипотечного кредита, по которому возможно предоставление отсрочки составляет (п. 1 постановления Правительства России от 03.04.2020 № 435):
- 4,5 млн. рублей — по кредитам, выданным на приобретение недвижимости в Москве;
- 3 млн. рублей — по ипотеке на жилье в Московской области, Санкт-Петербурге, регионах Дальневосточного федерального округа;
- 2 млн. рублей — по ипотечным кредитам в других регионах.
2. Кредит оформлен ранее 03.04.2020 г.
3. Доход заемщика за месяц, предшествующий тому, в котором подается заявка на ипотечные каникулы, снизился более, чем на 30% в сравнении со среднемесячным доходом в 2019 году.
Среднемесячный доход физлиц считается согласно утвержденной методике (Постановление Правительства № 436 от 03.04.2020):
- отбрасываются 2 месяца с самыми большими доходами в 2019 году, и 2 — с самыми низкими;
- по оставшимся 8 месяцам 2019 года считается средний доход – совокупный доход делится на число месяцев.
Заявку на ипотечные каникулы можно подать в любой день в период между 3 апреля и 30 сентября 2020 года, причем не только письменно, но и устно по телефону. В ней указываются (п. 4 ст. 6 закона № 106-ФЗ):
- дата начала отсрочки (в случае с ипотекой — начиная с любого дня в течение месяца, предшествующего дате подачи заявки);
- дата окончания отсрочки — любой день в течение 6 месяцев, начиная от дня начала отсрочки.
Если указанные даты заемщиком не обозначены, льготный период будет длиться в течение 6 месяцев от даты подачи заявки.
В течение 5 дней банк должен дать ответ на заявку. Если он положительный — клиенту представляется обновленный график платежей, который начнет действовать с даты окончания отсрочки. В течение 90 дней после получения заявки банк вправе запросить у заемщика документы, подтверждающие право на отсрочку, или запросить соответствующие сведения в государственных органах (п. 8 ст. 6 Закона № 106-ФЗ).
В период отсрочки все ипотечные проценты продолжают начисляться на текущую сумму задолженности (п. 21 ст. 6 закона). Но их можно, как и основную сумму долга, в период отсрочки не платить. При этом, если заемщик будет вносить платежи на ипотечный счет в период каникул, эти суммы будет засчитываться в досрочное погашение основной части кредита (п. 16 ст. 6 закона).
Все досрочные погашения учитываются при формировании обновленного графика платежей.
Читайте также: Льготы гражданам в связи с коронавирусом
Кому не положены ипотечные каникулы?
Как показывает практика, кредитные каникулы предоставляются далеко не всем.
Если почитать отзывы заемщиков на крупнейших банковских порталах, то там регулярно встречаются жалобы людей на необоснованные, по их мнению, отказы кредиторов в предоставлении отсрочки, которая, казалось бы, полагается по закону. Бывает, что людям трудно понять, почему в получении отсрочки так много бюрократии, например, в части документирования факта снижения доходов.
Сложно оценивать объективность сторон в данном случае. Но банк не может прямо нарушить Закон № 106-ФЗ. Вполне вероятно, что отказы в отсрочках обусловлены как раз тем, что банки следуют его нормам слишком буквально. Условно говоря, если доход человека упал на 29% - уже появляется формальное основание для отказа. Если снизившаяся зарплата - «серая», а ее «белая» официальная часть не изменилась, то это тоже фактор не в пользу заемщика, и ему отсрочку точно не дадут.
Отметим, что некоторые банки предлагают свои «ипотечные каникулы»: коронавирус ВТБ, к примеру, готов признать условием для отсрочки по внутренним, не связанным с Законом № 106-ФЗ, правилам. Правда, внутрикорпоративная отсрочка у банка дается на короткий период до 3 месяцев. В части предоставления отсрочки по Закону № 106-ФЗ ВТБ честно предупреждает, что аннулирует кредитные каникулы без документов, подтверждающих снижение дохода. То есть, отсрочка изначально может быть предоставлена как того требует закон, но если за 90 дней человек не предоставит требуемые подтверждения, то льготные платежи будут отменены, а неоплаченные суммы передадутся на просрочку с отражением данного факта в кредитной истории. Сюда, очевидно, попадает и ситуация с «серой» зарплатой.
Читайте также: Пособие по безработице в 2020 году в Москве: как получить?
Ипотечные каникулы: коронавирус — форс-мажор?
Если у заемщика нет права на отсрочку по Закону № 106-ФЗ, он может попробовать ее получить, мотивировав свои права форс-мажором.
Форс-мажор, как наступление обстоятельств непреодолимой силы — общепринятое основание для неисполнения стороной гражданско-правового договора обязательств по нему без юридических последствий. Закон № 106-ФЗ никак не привязан к форс-мажору и подлежит исполнению всеми банками при наличии обстоятельств, прописанных в нем.
Но если такие обстоятельства соблюдены не полностью (например, у заемщика нет возможности подтвердить падение его доходов, или сумма кредита больше обозначенных выше лимитов), то заемщику остается надеяться на то, что невозможность уплаты им кредита будет признана форс-мажором и банк будет вынужден пойти на отсрочку, пока обстоятельства непреодолимой силы в период коронавирусной угрозы не отпадут.
Коронавирус, как отмечает Верховный Суд РФ, не является универсальным обстоятельством непреодолимой силы, но может быть таковым признан исходя из обстоятельств конкретного дела. В частности, отсутствие денежных средств у плательщика кредита может быть признано форс-мажором, если оно прямо обусловлено ограничительными мерами либо режимом самоизоляции. А если не обусловлено, то само по себе отсутствие платежеспособности не может считаться следствием влияния обстоятельств непреодолимой силы даже в ситуации с распространением коронавирусной угрозы (Обзор судебной практики ВС РФ от 21.04.2020, вопрос 7).
Форс-мажор не означает прекращения обязательств должника, которые должны быть исполнены после того, как обстоятельства непреодолимой силы отпадают (Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7). Поэтому, даже если форс-мажор признан, то банк просто перенесет платежи на будущее как есть, со всеми процентами и, скорее всего, без досрочного погашения по умолчанию.
Таким образом, обуславливающий ипотечные каникулы коронавирус - это возможный фактор форс-мажора. Но с юридической точки зрения таким фактором ВС РФ признает ограничительные меры и запреты, вследствие которых у плательщика ипотеки уменьшается платежеспособность. Вопрос в том, насколько банки будут готовы устанавливать здесь причинно-следственную связь. Сами банкиры говорят, что форс-мажором в рамках кредитных отношений готовы признать лишь ту ситуацию, в которой у заемщика нет как таковой физической возможности производить денежные расчеты. Например, если на государственном уровне принят запрет денежного обращения или осуществлена отмена денег.
Поэтому, в самом общем случае любому заемщику, в том числе ипотечному, следует иметь в виду, что банк, скорее всего, откажется признавать неплатежи вследствие коронавируса форс-мажором. И не пойдет навстречу в ситуациях, выходящих за пределы действия Закона № 106-ФЗ. А спорные моменты в применении норм данного закона будет трактовать в свою пользу. Вследствие чего, отсрочка по ипотеке из-за коронавируса может быть не предоставлена по какому-либо формальному основанию, незначительному с точки зрения заемщика, но вескому для банка, если это основание однозначно не противоречит Закону № 106-ФЗ.
Читайте также: Законны ли штрафы за нарушение режима самоизоляции
