Налоговый вычет при покупке квартиры пенсионерам

Что такое налоговый вычет при покупке квартиры пенсионерам?

Вычет при покупке квартиры – это один из видов налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ). Право на получение этого вычета предусмотрено в ст. 220 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ).

Вычет при покупке квартиры относится к так называемым имущественным вычетам.

Под имущественным налоговым вычетом при покупке квартиры пенсионерам понимают фактические расходы на покупку квартиры, которые понес пенсионер. На их сумму можно уменьшить сумму дохода пенсионера, который облагается НДФЛ в размере 13 %. Это называется применить вычет. В результате его применения пенсионер, который купил квартиру, может вернуть из бюджета деньги – сумму переплаты НДФЛ. На этом моменте дальше мы еще остановимся подробнее.

А пока отметим, что обязательное условие для получения вычета – это наличие у пенсионера доходов, с которых удерживается НДФЛ по ставке 13 %. Это требование относится ко всем пенсионерам – работающим, неработающим, военным.

Давайте детально рассмотрим эти категории пенсионеров и выясним, когда у них есть право на вычет. Начнем с вычета за покупку квартиры пенсионерам неработающим, потому что именно он вызывает больше всего вопросов.

Налоговый вычет при покупке квартиры пенсионерам неработающим

Сейчас разберемся, получает ли налоговый вычет пенсионер, купивший квартиру, который не работает.

Речь идет о пенсионере, который не работает и живет на пенсию от государства. Соответственно, он не получает зарплату или другой доход от трудовой деятельности, который облагается НДФЛ по ставке 13 %.

Пенсия, которую платят пенсионеру, не облагается НДФЛ в размере 13 %. Это следует из п. 2 ст. 217 НК РФ. Там написано, что от налога освобождаются следующие виды доходов физических лиц:

• пенсии по государственному пенсионному обеспечению,
• страховые пенсии,
• фиксированная выплата к страховой пенсии (с учетом повышения такой выплаты),
• накопительная пенсия,
• социальные доплаты к пенсиям, которые выплачиваются в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

Ситуация 1: пенсионер не работает, единственный доход - пенсия

Выходит, что неработающий пенсионер, который получает только пенсию и ничего больше, не имеет права на имущественный вычет при покупке квартиры пенсионерам.

Этот вывод согласуется с позицией Минфина России. По его мнению, имущественный вычет за покупку квартиры не является субсидией или другой социальной выплатой отдельным категориям граждан (письмо от 04.06.2021 N 03-04-05/43624).

Ситуация 2: у неработающего пенсионера есть иной доход, кроме пенсии

Другая ситуация - когда у неработающего пенсионера есть другой доход, с которого он платит НДФЛ по ставке 13 %. Это могут быть, например (п. 2.1 ст. 210 НК РФ):

1. Деньги от сдачи в аренду (в наем) квартиры, гаража, нежилого помещения.
2. Деньги от продажи квартиры, жилого дома, гаража, нежилого помещения, автомобиля (если пенсионер был их собственником меньше 3 лет). В такой ситуации, по мнению Минфина России, пенсионер может получить вычет за покупку квартиры с дохода от продажи другой недвижимости (письмо Минфина России от 30.12.2020 N 03-04-05/116288).
3. Доходы от дарения недвижимости – если пенсионеру подарил недвижимость гражданин, за исключением члена его семьи или близкого родственника. Члены семьи и близкие родственники – это супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные братья и сестры, неполнородные братья и сестры – те, которые имеют общих отца или мать (п. 18.1 ст. 217 НК РФ, ст. 14 Семейного кодекса РФ). Если недвижимость подарил пенсионеру не член его семьи и не близкий родственник, НДФЛ считают от рыночной, кадастровой или инвентаризационной стоимости подаренного объекта. Разъяснения об этом даны в п. 8 Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, принятых во втором квартале 2020 года по вопросам налогообложения, а также в Информации ФНС России.
4. Дивиденды, которые пенсионер получил в связи с владением акциями или долями в уставном капитале организаций.
5. Выигрыши, которые пенсионер получил от участия в азартных играх и лотереях.

В таких случаях неработающий пенсионер может претендовать на налоговый вычет за приобретение квартиры, то есть возврат налогового вычета за квартиру пенсионеру (неработающему) возможен.

Таким образом, имущественный вычет при покупке квартиры пенсионеру (неработающему) могут предоставить только при условии, что помимо пенсии у него есть другой доход, с которого удерживается НДФЛ по ставке 13 %.

Имущественный вычет при покупке квартиры работающим пенсионером

Работающий пенсионер вычет за покупку квартиры может получить всегда. Ведь у него есть доходы, которые облагаются НДФЛ в размере 13 % - это зарплата и другие деньги, которые платит ему работодатель.

Таким образом, налоговый вычет за квартиру для пенсионеров (работающих) предоставляют в любом случае.

Налоговый вычет военному пенсионеру при покупке квартиры

Очень часто возникает вопрос, дают ли налоговый вычет за квартиру военным пенсионерам. В НК РФ нет никаких специальных правил насчет предоставления им вычета, когда такие пенсионеры покупают новое жилье. Так что для военных пенсионеров действуют те же правила, что для "обычных".

То есть военному работающему пенсионеру налоговый вычет при покупке квартиры предоставят всегда, т.к. у него есть облагаемый НДФЛ доход от трудовой деятельности.

А налоговый вычет за приобретение квартиры пенсионеру, который относится к категории военных и не работает, дадут только в том случае, когда кроме пенсии у него есть другой доход, с которого удерживают НДФЛ по ставке 13 %.

За покупку какой квартиры пенсионер может получить налоговый вычет?

Претендовать на вычет за квартиру пенсионер может в случаях, когда приобретает на территории России квартиру или долю в ней. Обратите внимание: для целей предоставления вычета размер доли значения не имеет. Так что вычет могут дать и за маленькую долю в квартире.

Пенсионеры получают налоговый вычет при покупке квартиры или доли (долей) в ней:

• в готовом доме, который окончен строительством – это когда квартира приобретается на рынке вторичного жилья,
• в строящемся доме, который еще не завершен строительством – это когда пенсионер является участником долевого строительства по соответствующему договору.

Разумеется, вычет дадут только при условии, что у пенсионера есть доход, облагаемый НДФЛ в размере 13 %.

Дальше для удобства мы будем говорить о вычете при приобретении целой квартиры. Но все наши разъяснения актуальны и для покупки доли или нескольких долей в ней.

В какой сумме можно получить налоговый вычет за приобретение квартиры пенсионеру?

Имущественный вычет при покупке квартиры пенсионерам дают в сумме расходов, которые пенсионер фактически произвел на приобретение квартиры.

К таким расходам можно отнести следующие расходы (пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ):

• на приобретение квартиры в построенном доме,
• на приобретение прав на квартиру в строящемся доме,
• на приобретение отделочных материалов,
• на работы, связанные с отделкой квартиры,
• на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Учтите один важный момент насчет расходов на отделку купленной квартиры. Принять их к вычету могут только при условии, что согласно договору квартира приобретается не завершенной строительством, без отделки. Это правило относится к квартире как в готовом, так и в строящемся доме (пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Максимальный размер вычета

НК РФ устанавливает предельный размер вычета при покупке квартиры – 2 000 000 рублей. Это означает, что независимо от ваших реальных затрат на приобретение квартиры вычет вам дадут только в этой сумме.

Приведем примеры, чтобы было понятно.

Если пенсионер купил квартиру за 2 000 000 рублей, вычет ему предоставят в сумме 2 000 000 рублей.

Если приобретение квартиры обошлось пенсионеру в 3 000 000, 5 000 000 или 7 000 000 миллионов рублей, вычет ему дадут соответственно в размере:

• 2 000 000 рублей из 3 000 000 рублей (разницу в 1 000 000 рублей между фактическими тратами и вычетом учесть нигде не получится),
• 2 000 000 рублей из 5 000 000 рублей (разницу в 3 000 000 рублей между фактическими тратами и вычетом учесть нигде не получится),
• 2 000 000 рублей из 7 000 000 рублей (разницу в 5 000 000 рублей между фактическими тратами и вычетом учесть нигде не получится).

Когда на покупку квартиры пенсионер потратил 1 000 000 рублей, рассчитывать он может только на вычет в сумме 1 000 000 рублей.

Размер вычета и сумма НДФЛ к возврату – в чем разница?

Нужно понимать, что сумма самого вычета (не больше 2 000 000 рублей) и сумма, которую можно вернуть из бюджета – это разные деньги.

Вычет – это ваши расходы, на сумму которых налоговый орган уменьшит ваши доходы (налоговую базу), облагаемые НДФЛ в размере 13 %. После этого сумма ваших доходов, с которых удерживают НДФЛ, станет меньше. Соответственно, снизится и размер самого налога. Сумму, на которую налог уменьшился после применения вычета, вам и вернут из бюджета.

Другими словами, в результате применения вычета вы можете получить деньги в размере разницы между:

• размером НДФЛ, исчисленным с первоначальной суммы ваших доходов, и
• размером НДФЛ, исчисленным с суммы ваших доходов после уменьшения на сумму вычета.

Следовательно, правильнее говорить не о возврате налогового вычета за квартиру пенсионерам, а о возврате налога (НДФЛ), который пенсионер переплатил в бюджет.

Максимальная сумма НДФЛ, которую можно получить в результате применения вычета

Посчитать сумму НДФЛ, которую получится вернуть за приобретение квартиры, можно следующим способом: надо умножить сумму расходов на покупку квартиры на ставку НДФЛ 13 %.

Например, если пенсионер потратил на покупку квартиры 1 000 000 рублей, вернуть он сможет 130 000 рублей налога (1 000 000 рублей × 13 % = 130 000 рублей). А если приобретение квартиры обошлось в 1 500 000 рублей, сумма НДФЛ к возврату будет равна 195 000 рублей (1 500 000 рублей × 13 % = 195 000 рублей).

При применении вычета в предельном размере 2 000 000 рублей максимум, что получится вернуть из бюджета, - это 260 000 рублей переплаченного НДФЛ.

Налоговый вычет в виде расходов на проценты по ипотеке

Выше, среди расходов на приобретение квартиры, мы не упомянули расходы на погашение процентов по кредиту (займу), который пенсионер взял для оплаты стоимости квартиры.

Это не случайно. Дело в том, что такие проценты составляют отдельный имущественный налоговый вычет, который предусмотрен в пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. Это так называемый налоговый вычет за квартиру по ипотеке (пенсионеру или любому другому человеку).

Он предоставляется по правилам, аналогичным правилам получения вычета за покупку квартиры. Так, для получения вычета на проценты по ипотеке понадобятся те же документы, которые подтверждают право на вычет за приобретение квартиры (о них мы подробно расскажем ниже), а также договор займа (кредита) и документы, подтверждающие факт уплаты процентов по нему (п. 4 ст. 220 НК РФ).

Максимальный размер вычета по ипотеке больше, чем предельный размер вычета за покупку квартиры, - он составляет 3 000 000 рублей.

С какого момента возникает право на получение налогового вычета за квартиру пенсионерам?

Установить этот момент важно, чтобы правильно определить налоговый период, за который пенсионеру дадут налоговый вычет.

Если пенсионер купил квартиру в готовом доме, право на вычет возникает у него с даты госрегистрации права собственности на квартиру.

Когда пенсионер приобретает квартиру в строящемся доме, право на вычет возникает с даты, когда застройщик передал, а пенсионер - участник долевого строительства принял квартиру (объект долевого строительства) по подписанному передаточному акту или другому аналогичному документу. Это правило применяется для всех квартир, которые застройщик передал, а пенсионер принял, начиная с 01.01.2022 года.

Здесь есть еще одна тонкость, которую нужно учитывать. Пенсионер вправе обратиться за получением вычета только после госрегистрации права собственности на квартиру, которая была объектом долевого строительства.

Правила расчета налогового вычета при покупке квартиры пенсионерам

Теперь предлагаем разобраться с тем, за какие периоды, при каких условиях и как именно предоставляется вычет. Начнем с налогового периода, за который положен вычет.

Налоговый период, за который дают вычет

Налоговый период для исчисления НДФЛ – это календарный год (ст. 216 НК РФ). Поскольку вычет связан с возвратом НДФЛ, при его применении налоговым периодом также считают календарный год.

По общему правилу, вычет при покупке квартиры пенсионеру предоставляется за тот календарный год, в котором у пенсионера возникло право на получение вычета (о моменте, с которого возникает право на вычет, мы уже говорили).

Получается, что пенсионеру, который купил квартиру в оконченном строительством доме, дадут вычет за тот календарный год, в котором он зарегистрировал свое право собственности на нее.

А пенсионер, который приобрел квартиру в строящемся доме, вправе претендовать на вычет, начиная с календарного года, в котором квартира передана застройщиком и принята пенсионером по передаточному акту, подписанному сторонами. При этом подать документы на вычет пенсионер может строго после того, как зарегистрировал свое право собственности на квартиру.

Важный нюанс! В обеих ситуациях - при приобретении квартиры в готовом и строящемся доме - не имеет значения период, когда пенсионер нес расходы по приобретению квартиры (письмо Минфина России от 20.02.2021 N 03-04-05/12172).

Поясним на примерах.

Пенсионер купил квартиру в готовом доме 20 июня 2023 года и зарегистрировал право собственности 11 июля 2023 года. Право на вычет возникло у него с 11 июля 2023 года. Вычет ему дадут за налоговый период 2023 год.

Другой вариант - пенсионер подписал акт приема-передачи квартиры от застройщика 25 декабря 2022 года. А право собственности зарегистрировал 17 января 2023 года. Право на вычет возникло с 25 декабря 2022 года, но обратиться за вычетом пенсионер может только после 17 января 2023 года. Вычет пенсионеру дадут за налоговый период 2022 год.

Для пенсионеров действуют специальные правила о переносе вычета на другие календарные годы – на этом мы остановимся ниже.

Доход в налоговом периоде, за который пенсионеру дают вычет

Чтобы получить вычет, пенсионер должен иметь доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13 %, в том календарном году, в котором у него возникло право на получение вычета. Для работающего пенсионера – это зарплата, для неработающего – любой другой доход, кроме пенсии, с которого удерживают НДФЛ.

В приведенных выше примерах пенсионер, купивший квартиру в июне 2023 года и зарегистрировавший ее на себя 11 июля 2023 года, должен иметь доход, который облагается НДФЛ в размере 13 %, за 2023 год.

А пенсионер, который приобрел квартиру в строящемся доме и получил ее по акту приема-передачи 25 декабря 2022 года, должен иметь доход, который облагается НДФЛ по ставке 13 %, за 2022 год.

Важно! Если в налоговом периоде, когда у пенсионера возникло право на вычет, у него не было никакого дохода, облагаемого НДФЛ по ставке 13 %, вычет разрешается перенести на 3 предшествующих календарных года (п. 3 ст. 210, п. 10 ст. 220 НК РФ). При условии, что в эти годы у пенсионера имелся доход, с которого он платил НДФЛ по ставке 13 %. Но если и в эти периоды у пенсионера не было такого дохода, вычет ему не предоставляется.

Дополнительно о переносе вычета на другие налоговые периоды мы еще поговорим дальше. А пока приведем пример описанной ситуации.

Пенсионер в 2023 году не работал, жил только на пенсию и не имел никакого другого дохода, облагаемого НДФЛ в размере 13 %. В том же году он купил и оформил на себя квартиру в оконченном строительством доме. Т.к. доходов за 2023 год, учитываемых для НДФЛ, у пенсионера не было, вычет за 2023 год ему не предоставят. Но вычет можно перенести на 2022, 2021 и 2020 годы, когда пенсионер трудился и имел стабильную заработную плату, с которой работодатель удерживал НДФЛ 13 %. А если в 2022, 2021 и 2020 годах пенсионер не работал и не имел дохода, с которого платится НДФЛ по ставке 13 %, вычет вообще не дадут.

Сумма вычета, которую примут за налоговый период, и сумма НДФЛ, которую вернут за налоговый период

Как мы уже рассказали, пенсионеру могут предоставить вычет в размере фактических расходов на покупку квартиры, но не больше 2 000 000 рублей.

Тут есть один очень важный момент. Сумма вычета не может превышать сумму дохода пенсионера, с которой удерживали НДФЛ по ставке 13 %, за календарный год. Ведь вернуть пенсионеру из бюджета могут только сумму налога не больше 13 % от суммы дохода, полученного за налоговый период.

То есть максимальная сумма расходов на покупку квартиры, которую налоговый орган примет к вычету за календарный год, равна сумме доходов пенсионера за тот же год. А максимальная сумма возвращаемого налога за покупку квартиры – это сумма НДФЛ в размере 13 %, которую в течение года удерживали с дохода пенсионера.

Важно! Если сумма полагающегося вычета больше дохода пенсионера за календарный год, остаток вычета можно использовать в других налоговых периодах. О переносе остатков вычета детально расскажем ниже.

Поясним сказанное на примерах.

Пример 1. Пенсионер купил в 2023 году квартиру за 2 000 000 рублей. В течение всего года он работал, сумма его зарплаты за год составила 1 200 000 рублей, а сумма удержанного НДФЛ за год – 156 000 рублей.
Получить вычет за покупку квартиры за 2023 год пенсионер сможет только в сумме 1 200 000 рублей. Ему вернут из бюджета 156 000 рублей НДФЛ.
В этом случае неиспользованный остаток вычета 800 000 рублей (2 000 000 рублей - 1 200 000 рублей = 800 000 рублей) можно будет перенести на другие годы.
Пример 2. Тот же пенсионер при той же годовой зарплате купил в 2023 году квартиру за 1 200 000 рублей. Тогда к вычету примут сумму 1 200 000 рублей. Пенсионеру также вернут весь НДФЛ, который с него удерживали за год - 156 000 рублей.
Пример 3. Тот же пенсионер при той же годовой зарплате купил в 2023 году квартиру за 1 000 000 рублей. Предъявить к вычету он сможет 1 000 000 рублей. Обратно он получит сумму НДФЛ 130 000 рублей.

Перенос вычета на другие налоговые периоды

А теперь давайте поясним, как можно перенести остаток имущественного вычета за покупку квартиры с года, в котором возникло право на вычет, на другие календарные годы. Правила о переносе вычета применяются ко всем пенсионерам: работающим и неработающим.

Общее правило переноса вычета для всех налогоплательщиков

Итак, в некоторых случаях пенсионер не может полностью использовать вычет в календарном году.

Тогда, по общему правилу, остаток налогового вычета за приобретение квартиры пенсионеру можно переносить на последующие налоговые периоды (календарные годы) до полного его использования (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Специальное правило переноса вычета для пенсионеров

Однако для пенсионеров предусмотрено специальное правило насчет переноса остатка вычета (п. 10 ст. 220 НК РФ).

Вычет за покупку квартиры пенсионеру можно перенести на 3 календарных года, непосредственно предшествующих календарному году, в котором образовался переносимый остаток вычета. Этот остаток образуется в том календарном году, в котором у пенсионера возникло право на получение вычета за покупку квартиры (письмо Минфина России от 20.02.2021 N 03-04-05/12172).

Получается, что остаток вычета при покупке квартиры пенсионером в 2023 году можно перенести на 2022, 2021 и 2020 год. А неиспользованный остаток налогового вычета за квартиру в 2024 пенсионер, купивший квартиру в этом году, может перенести на 2023, 2022 и 2021 год.

Пример переноса вычета для пенсионеров

Дополнительно поясним на примере.

Неработающий пенсионер в 2023 году купил за 2 000 000 рублей и зарегистрировал на себя квартиру в готовом доме. Право на вычет возникло у него за налоговый период 2023 год. В этом году доходы пенсионера, с которых удерживался НДФЛ 13 %, были небольшими. Так что использовать вычет целиком за 2023 год не удалось.
Налоговый период, в котором образовался остаток вычета – это 2023 год. Значит, неиспользованный остаток вычета пенсионер может перенести на 3 предшествующих 2023 году налоговых периода: на 2022, 2021 и 2020 годы.

Применение правила о переносе остатка вычета на 3 предшествующих налоговых периода неоднократно подтверждал Минфин России (например, письмо от 11.11.2022 N 03-04-05/110057, письмо от 04.06.2021 N 03-04-05/43624, письмо от 20.02.2021 N 03-04-05/12172). Он называет такой порядок предоставления вычета более льготным по сравнению с другими категориями граждан - не пенсионеров (письмо от 17.09.2021 N 03-04-05/75638).

Важно! Перенести вычет на предшествующие налоговые периоды можно только, если в течение этих периодов пенсионер имел доход, с которого платил НДФЛ по ставке 13 %. На этом и других условиях переноса вычета мы остановимся ниже.

Обратите внимание еще на один принципиальный момент. Если после переноса остатка вычета на 3 предшествующих календарных года и его применения за эти годы пенсионер все равно не смог использовать всю сумму вычета (напомним, это максимум 2 000 000 рублей), остаток вычета разрешается перенести на следующие налоговые периоды. Естественно, при условии, что в них у пенсионера будет доход, с которого удерживают НДФЛ по ставке 13 %.

Например, остаток вычета после его применения за 2023 год (год покупки квартиры) и за 2022, 2021, 2020 годы (3 налоговых периода, предшествующих 2023 году) можно перенести на 2024, 2025 год и т.д.

А остаток вычета за покупку квартиры в 2024 году, который образовался после применения вычета за 2024 и дополнительно - за 2023, 2022 и 2021 годы (3 налоговых периода, предшествующих 2024 году), можно перенести на 2025, 2026 год и т.д.

Переносить остаток имущественного вычета на будущие периоды можно до тех пор, пока сумма вычета не израсходуется полностью.

Условия переноса вычета на другие налоговые периоды

В каждом из 3 предшествующих налоговых периодов, на которые переносится остаток вычета, пенсионер тоже должен иметь доход, который облагался НДФЛ по ставке 13 %. Если в каком-то году такого дохода у пенсионера не было, вычет за этот год получить нельзя (письмо Минфина России от 11.11.2022 N 03-04-05/110057).

Кроме того, за каждый предшествующий год:

• сумма вычета составит не больше суммы годового дохода пенсионера, с которой взимали НДФЛ по ставке 13 %,
• пенсионер сможет вернуть только ту сумму НДФЛ, которую он уплатил в бюджет со своих доходов в соответствующем году.

Все эти условия действуют и для будущих периодов - если пенсионер захочет применить в них остаток вычета, который не "уместился" в предшествующие налоговые периоды.

Примеры расчета и переноса вычета на другие налоговые периоды для пенсионеров

Чтобы понимать, как рассчитывать налоговый вычет за покупку квартиры и переносить его на другие календарные годы, рассмотрим следующие ситуации.

Пример 1 - Пенсионер купил квартиру в 2023 году

В 2023 году работающий пенсионер купил себе квартиру за 6 миллионов рублей. Он имеет право на вычет за покупку квартиры за 2023 год в предельном размере 2 000 000 рублей.

В течение всего 2023 года он работал, сумма его зарплаты за год составила 600 000 рублей, а сумма удержанного НДФЛ за год – 78 000 рублей. Следовательно, к налоговому вычету за квартиру в 2023 у пенсионера примут 600 000 рублей. Вернут ему 13 % налога от этой суммы: 78 000 рублей.

Неиспользованный остаток вычета за квартиру в 2023 году равен 1 400 000 рублей (2 000 000 рублей - 600 000 рублей = 1 400 000 рублей). Их можно перенести на предшествующие налоговые периоды - 2022, 2021, 2020 годы.

В 2022 году пенсионер не работал, а сдавал комнату по договору найма. Его доход за год составил 240 000 рублей, а НДФЛ – 31 200 рублей. К вычету за покупку квартиры за 2022 год примут 240 000 рублей, вернут пенсионеру 31 200 рублей налога. Неиспользованный остаток вычета за квартиру уменьшился до 1 160 000 рублей (1 400 000 рублей – 240 000 рублей = 1 160 000 рублей).

В 2021 году пенсионер не работал, но получал дивиденды от акций одной компании. Его годовой доход составил 100 000 рублей, а НДФЛ с него – 13 000 рублей. К вычету за покупку квартиры за 2021 год примут всего 100 000 рублей, пенсионеру вернут 13 000 рублей НДФЛ. Неиспользованный остаток вычета за квартиру уменьшился до 1 060 000 рублей (1 160 000 рублей – 100 000 рублей = 1 060 000 рублей).

В 2020 году пенсионер работал несколько месяцев, его годовой доход (зарплата) составил 400 000 рублей, а НДФЛ с него – 52 000 рублей. К вычету за покупку квартиры за 2020 год примут 400 000 рублей, а вернут пенсионеру 52 000 рублей налога. Неиспользованный остаток вычета за квартиру уменьшился до 660 000 рублей (1 060 000 рублей - 400 000 рублей = 660 000 рублей).

Эту сумму пенсионер может заявить к вычету в 2024 году - при условии, что будет иметь доход, с которого удерживают НДФЛ по ставке 13 %.

Пример 2 - Пенсионер купил квартиру в 2024 году

В 2024 году неработающий пенсионер приобрел квартиру за 10 миллионов рублей. Вычет за покупку квартиры ему могут дать за 2024 год в предельном размере 2 000 000 рублей.

Доходы пенсионера за 2021-2024 годы

В 2024 году пенсионер сдавал внаем свою квартиру по 35 000 рублей в месяц. Общая сумма дохода за 2024 год – 420 000 рублей, из нее НДФЛ – 54 600 рублей. Значит, за 2024 год к вычету примут 420 000 рублей, а пенсионер сможет вернуть 54 600 рублей налога.

Неиспользованный остаток вычета за квартиру в 2024 году – 1 580 000 рублей (2 000 000 рублей - 420 000 = 1 580 000 рублей). Их можно перенести на предшествующие налоговые периоды - 2023, 2022, 2021 годы.

За период 2021-2023 пенсионер тоже имел доход от сдачи той же квартиры, что и в 2024 году. Каждый год пенсионер повышал плату за наем, поэтому суммы его дохода в 2023, 2022, 2021 году разные. Давайте выясним, в какой сумме дадут при покупке квартиры пенсионером налоговый вычет за 2023, 2022, 2021 годы.

Расчет вычета с покупки квартиры за 2023 год

В 2023 году доход пенсионера составил 396 000 рублей, а НДФЛ – 51 480 рублей. К вычету за покупку квартиры за 2023 год примут 396 000 рублей, вернут пенсионеру 51 480 рублей налога. Неиспользованный остаток вычета за квартиру уменьшился до 1 184 000 рублей (1 580 000 рублей – 396 000 рублей = 1 184 000 рублей).

Расчет вычета с покупки квартиры за 2022 год

В 2022 году доход пенсионера составил 372 000 рублей, а НДФЛ – 48 360 рублей. К вычету за покупку квартиры за 2022 год примут 372 000 рублей, вернут пенсионеру 48 360 рублей налога. Неиспользованный остаток вычета за квартиру уменьшился до 812 000 рублей (1 184 000 рублей – 372 000 рублей = 812 000 рублей).

Расчет вычета с покупки квартиры за 2021 год

В 2021 году доход пенсионера составил 348 000 рублей, а НДФЛ – 45 240 рублей. К вычету за покупку квартиры за 2021 год примут 348 000 рублей, вернут пенсионеру 45 240 рублей налога. Неиспользованный остаток вычета за квартиру уменьшился до 464 000 рублей (812 000 рублей – 348 000 рублей = 464 000 рублей).

Эту сумму пенсионер может заявить к вычету в 2025 году при условии, что будет иметь доход, с которого удерживают НДФЛ по ставке 13 %. Так, если пенсионер в 2025 году продолжит сдавать свою квартиру и получит за год доход 444 000 рублей, из них НДФЛ – 57 720 рублей, за 2025 год он сможет вернуть из бюджета 57 720 рублей налога.

А остаток вычета в 20 000 рублей (464 000 рублей - 444 000 рублей = 20 000 рублей) можно перенести на 2026 год – также при условии, что у пенсионера будет облагаемый налогом доход.

Как получить (оформить) вычет за покупку квартиры пенсионеру?

А сейчас давайте выясним способы получения имущественного вычета при покупке квартиры пенсионером. Их три:

• получение вычета через налоговый орган в общем порядке - когда пенсионер подает налоговую декларацию,
• получение вычета через налоговый орган в упрощенном порядке - когда подавать налоговую декларацию не нужно,
• получение вычета у работодателя - этот вариант могут выбрать только работающие пенсионеры.

Основной порядок (с подачей налоговой декларации)

Этот порядок получения вычета предполагает, что пенсионер обращается в налоговый орган с пакетом документов. Сделать это надо по окончании налогового периода – календарного года, в котором возникло право на вычет (п. 7 ст. 220 НК РФ).

Например, если пенсионер купил квартиру в оконченном строительством доме и оформил ее на себя в 2023 году, обратиться за вычетом он может только в 2024 году. При этом пенсионер имеет право перенести вычет на 3 предшествующих календарных года – 2022, 2021, 2020 - при условии, что в течение этих периодов у него был доход, с которого он платил НДФЛ по ставке 13 %.

Если сделка по приобретению квартиры и госрегистрация права собственности на нее пенсионера состоялись в 2024 году, с документами в налоговую инспекцию пенсионеру надо обратиться, начиная с 01 января 2025 года. Тут перенос вычета возможен на 2023, 2022, 2021 годы, если в них пенсионер имел облагаемый НДФЛ доход.

Чтобы получить налоговый вычет за квартиру, пенсионеру нужно представить в налоговую инспекцию по месту жительства следующие документы:

1) налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ (эта форма утверждена в приложении N 1 к приказу ФНС России от 15.10.2021 N ЕД-7-11/903@) за год, в котором возникло право на вычет.

Если пенсионер переносит вычет за покупку квартиры на 3 предшествующих года, дополнительно нужны декларации по форме 3-НДФЛ в отношении каждого предшествующего года.

2) документы, которые подтверждают право пенсионера на вычет за покупку жилья – их список мы приведем ниже.

Подать декларацию и документы удобно, например, в электронном виде через интернет-сервис "Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц". Кстати, составить декларацию можно с помощью бесплатной программы "Декларация" на сайте ФНС России).

Есть и другие варианты представления документов – например, лично в налоговый орган или по почте заказным или другим аналогичным письмом.

В течение 3 месяцев налоговая инспекция будет проводить проверку представленных документов. Если вычет пенсионеру предоставят, в течение 1 месяца он получит деньги в счет переплаты НДФЛ на банковский счет.

Упрощенный порядок (без подачи налоговой декларации)

Возможность получения вычета при покупке квартиры пенсионером в упрощенном порядке предусмотрена в п. 8.1 ст. 220 НК РФ.

Упрощенный порядок получения налоговых вычетов прописан в статье 221.1 НК РФ. А еще разъяснения на эту тему также дала ФНС России, так что будем ориентироваться на них (письмо от 05.05.2021 N ПА-4-11/6227 "О предоставлении налоговых вычетов по НДФЛ в упрощенном порядке").

Чтобы воспользоваться упрощенным порядком, пенсионер должен иметь личный кабинет на сайте ФНС России. Обращаться в налоговую инспекцию с декларацией формы 3-НДФЛ и документами, которые подтверждают право на вычет, не надо.
Упрощенный порядок предполагает, что всю информацию о праве пенсионера на вычет налоговый орган получит напрямую от банков или налоговых агентов - участников информационного обмена с ФНС России. Таким образом, вычетом в упрощенном порядке смогут воспользоваться только те пенсионеры, которые заключили договоры на приобретение недвижимости с банками (налоговыми агентами), присоединившимися к такому информационному взаимодействию.

Перечень налоговых агентов (банков), которые уже подключились к сервису предоставления налоговых вычетов по НДФЛ в упрощенном порядке, можно посмотреть на сайте ФНС России.

Для этого перейдите по ссылке.

Оформление вычета с покупки квартиры для пенсионера на сайте ФНС

Вы окажетесь на странице с информацией, где справа приведено "Содержание страницы". Выберите в нем второй пункт - "Перечень налоговых агентов (банков)" и нажмите на него.

Вы окажетесь в той части страницы, где размещен этот Перечень. Нажмите галочку справа от Перечня.

Откроется полный Перечень налоговых агентов (банков), с которым вы можете ознакомиться.

Пенсионер узнает о том, что банк передал в налоговую инспекцию информацию насчет вычета, в своем личном кабинете на сайте ФНС России. В течение 20 рабочих дней с момента, когда инспекция получит от банка нужные сведения, в личный кабинет пенсионера поступит специальное сообщение о том, что информация от банка пришла, и вычет могут дать в упрощенном порядке.

Далее, в личном кабинете появится автоматически предзаполненное заявление на вычет. Форма заявления утверждена в Приложении N 1 к приказу ФНС России от 12.10.2023 N БВ-7-11/734@ (ее применяют с 01.01.2024). Пенсионер должен подписать и отправить заявление – все это делается дистанционно, в личном кабинете.

Обратим внимание - до момента появления в личном кабинете указанного заявления пенсионеру не надо осуществлять никаких действий.

Налоговый орган проверит заявление в течение 1 месяца с даты его подписания, и если признает право пенсионера на вычет, вернет ему деньги в течение 15 дней.

Важно! В упрощенном порядке можно получить вычет за покупку квартиры, право на который возникло у пенсионера с 1 января 2020 года (письмо ФНС России от 05.05.2021 N ПА-4-11/6227 "О предоставлении налоговых вычетов по НДФЛ в упрощенном порядке").

Получение вычета у работодателя (только для работающих пенсионеров)

Получить налоговый вычет за квартиру пенсионеру (работающему) можно через работодателя (п. 8 ст. 220 НК РФ). Для этого пенсионеру надо:

1) обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства с пакетом документов.

В него входит:

• заявление о подтверждении права налогоплательщика на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации - его составляют по форме, которая утверждена в приложении N 5 к приказу ФНС России от 17.08.2021 N ЕД-7-11/755@,
• документы, которые подтверждают право пенсионера на вычет при покупке квартиры – о них мы расскажем дальше.

С 01.01.2024 действует новое правило для ситуации, когда ФНС России уже получила от банка (налогового агента), с которым пенсионер оформил договор на приобретение недвижимости, информацию о праве пенсионера на вычет и разместила сведения об этом в личном кабинете пенсионера. В этом случае пенсионеру не надо подавать в налоговую инспекцию документы, которые подтверждают фактические расходы на покупку квартиры – например, квитанции, банковские выписки, чеки.

В течение 30 календарных дней со дня представления заявления инспекция рассмотрит документы и примет решение. Если оно положительное, о нем сообщат пенсионеру, а его работодателю направят уведомление о подтверждении права пенсионера на вычет. Уведомление составляют по форме согласно приложению N 8 к приказу ФНС России от 17.08.2021 N ЕД-7-11/755@.

Если пенсионеру отказали в вычете, об этом ему также сообщат.

2) написать заявление работодателю на предоставление вычета за покупку квартиры (его пишут в свободной форме).

Обратим внимание - получить вычет у работодателя пенсионер может до окончания налогового периода, в котором у него возникло право на вычет. Так что надо успеть подать заявление работодателю до конца года, в котором пенсионер:

• купил и зарегистрировал на себя квартиру в готовом доме или
• получил квартиру в строящемся доме от застройщика по подписанному акту приема-передачи.

Например, при покупке в 2024 году квартиры в готовом доме пенсионер может получить вычет через работодателя только до 31 декабря 2024 года. В тот же срок надо подать заявление, если пенсионер в 2024 году оформил акт приема-передачи для квартиры в строящемся доме - кстати, в этом случае еще важно, чтобы пенсионер уже зарегистрировал свое право собственности на нее.

Важно! Через работодателя можно оформить вычет за покупку квартиры только за текущий год, в котором у пенсионера возникло право на вычет. Если вычет большой, и его остаток переносится на 3 предшествующих налоговых периода, работодатель не сможет предоставить вычет за эти периоды. Чтобы получить остаток вычета за них, работающему пенсионеру дополнительно придется обращаться в налоговую инспекцию по месту жительства.

А еще получить вычет нельзя у работодателя, который применяет автоматизированную упрощенную систему налогообложения.

Документы для получения налогового вычета при покупке квартиры пенсионером

Это документы, которые подтверждают право пенсионера на вычет за приобретение квартиры. Они потребуются, когда пенсионер получает вычет через налоговую инспекцию в общем порядке, с подачей декларации по форме 3-НДФЛ (для работающих и неработающих пенсионеров) или через своего работодателя (для работающих пенсионеров).

К документам, подтверждающим право на имущественный вычет, относятся, в частности, следующие (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ):

• договор о приобретении квартиры - при приобретении квартиры в собственность,
• договор участия в долевом строительстве, передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его пенсионером (участником долевого строительства), подписанный сторонами, - при приобретении прав на квартиру в строящемся доме,
• документы, подтверждающие произведенные пенсионером расходы - квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы.

Кроме перечисленных, могут потребоваться и другие документы. Например, подтверждающие право собственности пенсионера на квартиру – выписка из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации. А если пенсионер - родитель купил квартиру и оформил ее в собственность своего ребенка в возрасте до 18 лет, понадобится также свидетельство о рождении ребенка.