Как передать в залог право аренды земельного участка

Что такое залог права аренды земельного участка

Любой залог, в том числе и залог права аренды на землю – это способ обеспечить другое обязательство. Т.е. залог заключается в дополнение к другому, основному, договору, используется как гарантия исполнения по основному договору.

Залог права аренды упрощает для залогодержателя (он же кредитор по другому, например, кредитному договору) взыскание долга. Так, если арендатор, заложивший свое право, просрочит долг по кредиту, залогодержатель может не взыскивать с должника деньги, а продать заложенное право аренды с торгов и взять себе полученный доход.

Т.е., залог означает, что в случае просрочки долга, должник лишится права аренды – его переведут на другое лицо, а выгоду от реализации права аренды получит залогодержатель. Кроме того, в период действия залога, скорее всего не получится передать право аренды другому лицу (а если и получится, то залог перейдет вместе с правом, и право аренды все равно смогут отобрать.

Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ), Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Федеральный закон № 102-ФЗ) определяют порядок передачи в залог права аренды земельного участка. Установленная процедура применяется на всей территории Российской Федерации.

Когда используется залог права аренды

Передача в залог права аренды земельного участка может потребоваться в разных жизненных ситуациях. В большинстве случаев такой договор заключается заемщиками, предоставляющими в залог недвижимое имущество, например, жилые здания, расположенное на арендованном участке.

Однако, есть и другие случаи, когда необходимо использовать залог права аренды:

• получение ипотеки на приобретение жилья (в дальнейшем жилое здание/помещение становится предметом залога);
• строительство жилого здания на арендованном участке земли (дом передается в ипотеку сразу по окончании работ по строительству);
• получение займа в крупном размере (независимо от целей), предоставление которого возможно только при наличии обеспечения.

Об особенностях ипотеки здания, возведенного на арендованном земельном участке, читайте в системе КонсультантПлюс.  Ознакомиться с юридическим советом бесплатно вы можете, если подключите доступ к бесплатной пробной версии системы на 2 дня.

Когда право аренды земли нельзя передать в залог

Законодательством Российской Федерации четко определены случаи, когда передать в залог право аренды земельного участка невозможно.

В соответствии со ст. 63 Федерального закона № 102-ФЗ не допускается ипотека:

• части земельного участка, площадь которой менее минимума, установленного законодательством субъектов РФ и органов местного самоуправления для имущества целевого назначения и разрешенного использования;
• земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Что касается земельных участков, отнесенных к муниципальной/государственной собственности, здесь есть исключения, определенные ч. 1 ст. 62.1 Федерального закона № 102-ФЗ. Такое имущество может стать предметом залога по договору об ипотеке при соблюдении следующих условий:

• участок предназначен для строительства жилых зданий;
• участок передается в обеспечение возврата кредита.

Как оформить залог права аренды земельного участка

Правильное оформление залога права аренды предполагает несколько этапов, которые предстоит пройти каждому лицу, решившемуся на такой ответственный шаг.

Для залога по кредитному договору – одобрение в банке

В первую очередь потребуется получить предварительное одобрение в банке. Перед рассмотрением данного вопроса уполномоченными сотрудниками финансовой организации арендатору необходимо подать пакет документов:

• паспорт или другой документ, подтверждающий личность (ИНН, СНИЛС и т.д.);
• справка 2-НДФЛ или другое подтверждение наличия дохода;
• трудовая книжка (оригинал или копия) или, если физическое лицо работает «на себя», налоговая декларация.

Заключение договора ипотеки

Следующим этапом идет заключение договора. Делается это в простой письменной форме, поэтому заверение нотариуса не потребуется.

Договор об ипотеке составляется в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. В случае противоречия действующим нормам документ не пройдет процедуру государственной регистрации.

В ипотечном договоре обязательно должны быть указаны:

• все стороны совершаемой сделки;
• предмет залога и его характеристика (назначение, площадь и т.д.);
• ссылки на правоустанавливающие документы, являющиеся основанием для пользования участком;
• рыночная стоимость;
• предмет сделки;
• права, обязанности, ответственность сторон;
• срок действия договора;
• порядок обращения взыскания на земельный участок, который и является предметом залога.

Дополнительные условия определяются по соглашению сторон.

Государственная регистрация договора ипотеки

В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 102-ФЗ договор ипотеки подлежит государственной регистрации в реестре недвижимого имущества (ЕГРН). Только после прохождения данной процедуры ипотека будет считаться действительной. Следовательно, права и обязанности сторон, определенные договором, актуальны в тот период, когда в реестре имеется соответствующая запись.

Государственная регистрация совершается в общем порядке: договор и документы сторон договора можно подать в Росреестр либо непосредственно, либо через МФЦ, либо электронно через нотариуса.

Нужно ли согласие арендодателя на залог земельного участка

Согласно ст. 62 Федерального закона № 102-ФЗ, согласие на залог права аренды земельного участка является обязательным, если земля находится в государственной или муниципальной собственности. В данном случае залог допускается исключительно в пределах срока договора аренды.

Согласие на ипотеку муниципальной земли оформляется через местную администрацию. Вы можете обратиться в администрацию

• лично с заявлением (через приемную главы администрации или орган управляющий имуществом города, поселка, сельского поселения),
• через МФЦ, если в вашей местности предусмотрена такая услуга.

Например, в Москве такое согласие оформляется через региональный портал госуслуг в электронном виде. В Таганроге услугу согласия на залог права аренды предоставляет МФЦ.

Важно! Если срок залога превышает 5 лет, согласие собственника не требуется (ч.5 ст. 22 ЗК РФ). Однако, его необходимо уведомить о планируемых действиях должным образом.

Уведомление о залоге права аренды земельного участка

Уведомление оформляется на фирменном бланке арендатора-залогодателя. Помимо основных данных (наименование, адрес, дата, исходящий номер документа) стоит указать:

• наименование лица, которому принадлежат арендные права на земельный участок;

• реквизиты и срок действия договора аренды.

На этом же уведомлении арендодатель должен поставить отметку о получении и направить подписанный экземпляр арендатору.