Как через суд приватизировать служебное жилье?

24.01.2023
0
Вы получили служебную квартиру. Другого жилья у вас не было и до сих пор нет. И вы очень хотите получить эту квартиру в собственность. Другой вариант - вы проживали в служебной квартире по договору найма, обращались к работодателю с просьбой оформить вам квартиру в собственность, но тот отказал. И вот вы узнали, что Департамент городского имущества исключил вашу квартиру из специализированного жилищного фонда, т.е. она перестала быть служебной, а значит, может перейти в вашу частную собственность по приватизации. Как действовать в такой ситуации?

Что такое служебное жилое помещение

Служебные жилые помещения (далее также - служебное жилье) относятся к специализированному жилищному фонду.

Служебные жилые помещения предоставляют гражданам только в связи с их трудовой деятельностью. Работать они могут в органах власти, в том числе местной, в государственных или муниципальных учреждениях, на таких же предприятиях. Также служебное жилье можно получить, если вы проходите службу, занимаете госдолжность, выбраны на должность в органы государственной или местной власти.

Чтобы получить служебное жилье, нужно решение о его предоставлении вам. Такое решение принимает собственник жилья или другое лицо, у которого есть на это полномочия: орган власти, предприятие, учреждение. Как правило, это ваш непосредственный работодатель, которому вы подаете заявление на предоставление жилья. Именно он и заключает с вами договор найма служебного жилого помещения. Обратите внимание: оно может поступить в ваше владение только по этому договору.

В договоре найма пишут, что вы как наниматель заключаете его с наймодателем - собственником жилья или лицом, которое он уполномочил на это. Жилое помещение передают вам во владение и пользование за плату, чтобы вы временно проживали в нем. В договоре прописывают всех членов семьи, которые будут жить вместе с вами.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
В одном деле гражданин просил признать за ним право собственности на служебную квартиру в порядке приватизации. Она принадлежит на праве собственности Российской Федерации, была передана в оперативное управление Отделению Пенсионного фонда РФ по Москве и МО - работодателю гражданина. Об этом имеется Распоряжение ТУ Росимущества в городе Москве. В нем также написано, что квартиру включили в специализированный жилищный фонд и отнесли к служебным жилым помещениям. Гражданин вместе с членами своей семьи получил квартиру по договору найма служебного жилого помещения для временного проживания. За день до его заключения Отделение Пенсионного фонда РФ, в котором работал гражданин, издало приказ о передаче ему квартиры на период исполнения трудовых обязанностей (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.10.2019 по делу N 33-44656/2019).

Учтите: договор найма служебного помещения - это всегда срочный договор. Вы заключаете его только на период трудовых отношений, прохождения службы или нахождения на государственной или выборной должности. Если ваши трудовые отношения с наймодателем прекратятся, вас снимут с должности или уволят со службы - договор найма прекращается.

Бывают ситуации, когда служебное жилье предоставляют вам не на основании договора найма, а по ордеру - например, служебному ордеру или ордеру на право занятия служебной жилплощади.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд рассматривал дело о признании за гражданином права собственности на служебную квартиру. И выяснил, что ее предоставили семье из 4 человек по нескольким ордерам на служебное жилое помещение (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.09.2019 по делу N 33-39714/2019).

Какое служебное помещение можно приватизировать через суд

Служебное жилье - это всегда изолированное помещение. В большинстве случаев это квартира. Но работнику могут представить как служебное жилье и жилой дом.

Закон четко не указывает, когда жилое помещение можно считать изолированным. По мнению госорганов, таковым является помещение, которое соответствует следующим признакам. Оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями. Кроме того, оно имеет отдельный вход и не используется для доступа в другое помещение (письмо Минэкономразвития России от 24.02.2014 № Д23и-501).

Так что приватизировать через суд можно как служебную квартиру, так и целый жилой дом, который вы получили в связи с работой.

Кто может приватизировать через суд служебное помещение

Подать иск о приватизации могут граждане, которые проживали и в настоящее время проживают в служебном жилье. 

Это наниматели жилья по договору найма служебного помещения. А также члены их семьи, которые прописаны в этом договоре.  

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Так, в одном деле в суд с требованием признать за ним право собственности на квартиру в порядке приватизации обратился гражданин - наниматель. Именно с ним наймодатель заключил договор найма квартиры, а позже, когда его срок истек, - еще один договор с аналогичными условиями (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.06.2019 по делу N 33-23807/2019).
В другом случае на собственность в отношении служебной квартиры претендовал член семьи нанимателя - его дочь (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2019 по делу N 33-22296/2019).

Когда можно приватизировать через суд служебное помещение

Требовать через суд приватизировать квартиру или жилой дом, который предоставили вам как служебное жилье, вы можете только в одном из следующих случаев:

  • служебное помещение принадлежало государству, т.е. находилось в госсобственности,
  • оно было закреплено за госпредприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления,
  • по решению уполномоченного органа его передали в муниципальную собственность.

В такой ситуации считается, что статус помещения изменился - оно перестает быть служебным. И приравнивается к жилым помещениям, которые предоставляются по договору социального найма. А это, в свою очередь, позволяет приватизировать такое помещение. Такие разъяснения приведены в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006, 14.06.2006 “Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года”. Они относятся ко всем видам служебных жилых помещений.

Учтите: если Ваша квартира имеет статус служебной и не передавалась в муниципальную собственность, обращаться в суд нет смысла. Ведь служебные жилые помещения приватизации не подлежат.

С 22.06.2021 в закон внесены дополнения о служебных жилых помещениях (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ). Они касаются не всех служебных жилых помещений. Речь идет только о тех, которые находятся в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям или учреждениям (далее - здание). И которые раньше использовали как служебное жилье.

Если потом здание передали в ведение органов местного самоуправления, считается, что гражданин пользуется жилым помещением в нем по договору социального найма. При этом не имеет значения, когда здание передали органам местной власти. Как и не принципиальна дата, в которую гражданин получил служебное жилье в нем на законных основаниях

Если здание не передавали местным органам власти в результате изменения формы собственности или ликвидации государственных или муниципальных предприятий (учреждений), действуют другие правила. В этом случае считается, что гражданин, живущий в служебном жилом помещении в этом здании на законных основаниях, пользуется им на условиях договора “обычного”, а не социального найма. А это значит, что приватизировать через суд такое жилое помещение не получится. Важно, чтобы оно было предоставлено гражданину до даты изменения формы собственности или ликвидации государственных и муниципальных предприятий (учреждений). 

Как заключить с собственником служебного жилья договор социального найма и стать на шаг ближе к приватизации, читайте в системе КонсультантПлюс. Система доступна в пробной бесплатной версии, если подключить доступ по ссылке на 2 дня.

Обратите внимание: в этой статье мы приводим судебную практику, которая сложилась до 22.06.2021 и не учитывает дополнения закона, о которых мы рассказали выше.

С кем придется судиться о приватизации служебного жилья

Основной ответчик - это, как правило, территориальное управление Росимущества по г. Москве или Департамент городского имущества г. Москвы.

Также соответчиком обычно указывают работодателя, который заключил с вами договор найма служебного помещения. Это может быть, например, Отделение Пенсионного фонда РФ по городу Москве и МО, Министерство науки и высшего образования РФ, Министерство обороны РФ, Главное производственное коммерческое управление по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД России.

Так что количество и состав ответчиков напрямую зависит от конкретных обстоятельств дела.

Каковы шансы выиграть в суде дело о приватизации служебной квартиры

Шансы приватизировать через суд служебное жилье высокие. При условии, что вы сможете доказать следующее:

  1. Вы проживаете в служебном помещении постоянно, имеете регистрацию в нем по месту жительства.
  2. Служебное помещение исключено из специализированного жилищного фонда, фактически оно утратило статус служебного. То есть в отношении него выполняются условия, о которых мы рассказали выше.
  3. Вы не участвовали в приватизации раньше, и у вас нет никакого другого жилья на праве собственности.
  4. Никто, кроме вас, не претендует на квартиру или жилой дом.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Образцом того, как граждане успешно отстояли в суде свое право приватизировать служебную квартиру, можно назвать Апелляционное определение Московского городского суда от 18.07.2019 по делу N 33-31574/2019.

Учтите: судебная практика говорит о том, что приватизировать служебное жилье через суд бывает очень сложно, а иногда - и вовсе невозможно.

Какие нюансы учесть при подаче иска

Нюанс 1. Правильно формулируйте исковые требования.

Основное требование, которое следует указать в иске, - это признать за вами право собственности на служебное жилое помещение в порядке приватизации.

Дополнительно, но не обязательно, можете просить в иске признать, что вам незаконно отказали в приватизации, и обязать ответчика оформить с вами договор передачи помещения в собственность. Или признать, что у вас есть право пользоваться служебным жильем на условиях договора социального найма.

Статья по теме: Как признать недействительным отказ в приватизации квартиры? Вы много лет проживали в муниципальной квартире вместе со своей семьей и, наконец, решились приватизировать ее. Подготовили необходимые документы, подали их вместе с заявлением в уполномоченный орган, но получили отказ. Потому что не представили ордер на вселение в квартиру, который утеряли. Как действовать в такой ситуации? С кем придется судиться? Какие у вас шансы выиграть суд? Об этом и многом другом читайте в нашей статье. Подробнее

В иск допустимо включить требование признать договор найма служебного помещения, который вы подписали с наймодателем, договором социального найма.

Кроме того, можно оспорить распоряжение уполномоченного органа, которым он включил ваше жилье в специализированный жилищный фонд и отнес его к служебным. А также потребовать исключить вашу квартиру или жилой дом из специализированного жилфонда.

Нюанс 2. У вас есть возможность обратиться в суд не с иском о приватизации служебного жилого помещения, а с требованием признать за вами право пользоваться квартирой на условиях соцнайма.

Дополнительно можно потребовать обязать ответчика подписать с вами договор социального найма. А также признать, что квартира не относится к специализированному жилому фонду, то есть к служебному жилью.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Есть дела, когда суды встают на сторону гражданина, который просит признать, что пользуется служебной квартирой на условиях социального найма. Примеры таких решений смотрите в Апелляционных определениях от 12.09.2019 по делу N 33-36375/2019, от 08.07.2019 N 33-30427/2019, от 08.02.2019 N 33-5231/2019.

Подача такого иска, конечно, не приведет к признанию за вами права собственности на служебное жилье. Но он может быть неплохим вариантом, когда шансов добиться права на приватизацию через суд нет.  Если суд удовлетворит ваше требование и, например, обяжет ответчика заключить с вами договор социального найма, позже вы можете попытаться приватизировать квартиру во внесудебном порядке. Удастся вам это сделать или нет, зависит от конкретной ситуации и условий.

Как повысить шансы на выигрыш в суде

Основной совет - тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают ваше право требовать приватизации того служебного помещения, в котором вы жили и живете до сих пор.

Итак, вам потребуется представить суду:

1) документы, которые подтверждают законность вашего проживания в служебном помещении.

Чаще всего это договор найма служебного жилого помещения, а также решение вашего работодателя о предоставлении вам квартиры в связи с трудовыми отношениями. Например, решение жилищной комиссии научно-исследовательского института или распоряжение префекта административного округа г. Москвы.

Если у вас нет договора найма, или вы заключили его позже, чем вселились в квартиру, принесите в суд ордер на вселение.

2) документы, которые подтверждают вашу постоянную регистрацию в служебном помещении.

Прежде всего - это копия вашего паспорта с отметкой о регистрации. А также данные из паспортного стола, открытый вам финансовый лицевой счет, выписки из домовой книги, справка о проверке жилищных условий или справка о фактическом проживании и другие жилищные документы.

3) документы, которые подтверждают, что служебное помещение исключено из специализированного жилищного фонда и фактически утратило статус служебного.

Это любые документы, которые подтверждают, что в отношении вашей квартиры или жилого дома выполняются условия, о которым мы рассказали выше. Так, можете принести в суд решение уполномоченного органа (например, Департамента городского имущества г. Москвы) об исключении вашей квартиры из специализированного жилищного фонда. А также выписку из ЕГРН, согласно которой в реестре нет сведений об отнесении жилого помещения к служебным.

4) справки, уведомления из Управления Росреестра по Москве и Департамента городского имущества г. Москвы, выписки из ЕГРН и другие документы. Они должны однозначно подтверждать: вы не имеете в собственности другого жилого помещения, и раньше никакое не приватизировали.

5) документы, которые подтверждают, что кроме вас, на помещение не претендуют другие граждане.

Тут речь идет как о посторонних, так и о членах вашей семьи - если таковые имеются и живут вместе с вами. Например, можете заручиться их согласием на то, что спорную квартиру или жилой дом приватизируете вы, а они от приватизации отказываются. Такое согласие заверьте у нотариуса.

Какие “подводные камни” есть

Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела.

Первое. Вы не обязаны направлять ответчику досудебное требование, прежде чем пойти в суд.

Закон не обязывает вас делать это, а суд не вправе требовать подтверждение того, что вы обращались к ответчику с досудебной претензией.

Вместе с тем в реальной жизни все немного иначе. Гражданин, который живет в служебном помещении, до подачи иска, как правило, всегда обращается к ответчику с просьбой приватизировать жилье. Иногда - непосредственно к своему работодателю, иногда - к уполномоченному органу типа Департамента городского имущества г. Москвы или ТУ Росимущества по г. Москве.

В досудебной претензии вы можете просить заключить с вами договор социального найма.

Обычно ответчик направляет вам письменный отказ. Самое частое основание для него - вы живете в служебном жилом помещении, а такие приватизации не подлежат. Также отказ могут мотивировать тем, что у вас нет договора социального найма в отношении помещения.

Если вы направляли досудебную претензию (например, заказным письмом), представьте ее суду. Также приложите доказательства того, что ответчик получил это требование. Если он ответит на ваше обращение, например, письменным отказом, представьте суду и его.

Второе. Учтите, что ответчик может подать встречный иск.

На практике такое встречается, хоть и нечасто. Поэтому будьте готовы к встречному требованию выселить вас из жилого помещения или прекратить у вас право пользоваться им.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
В ответ на требование гражданина признать за ним право собственности на служебную квартиру в порядке приватизации ответчик - Департамент городского имущества г. Москвы - потребовал признать, что гражданин не приобрел право пользоваться квартирой, а также выселить его и снять с регистрационного учета (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2019 по делу N 33-29591/2019).

Третье. Если на момент заключения с вами договора найма служебного помещения квартира, в которой вы живете, не относилась к служебным, это не гарантирует, что суд примет решение в вашу пользу.

Мы говорим о ситуации, когда решение о включении вашего жилья в специализированный жилищный фонд уполномоченный орган принял позднее, уже после того, как вы подписали договор.

Это не означает, что ваша квартира “автоматически” относится к жилищному фонду социального использования. А за вами, хотя вы проживаете в ней на основании договора найма, надо признать право пользоваться ею на условиях договора социального найма.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
К подобным выводам суд пришел в Апелляционных определениях Московского городского суда от 18.10.2019 по делу N 33-44656/2019, а также от 26.04.2019 по делу N 33-19617/2019. Он пояснил, что закон не позволяет отнести квартиру к жилищному фонду социального использования, если был нарушен порядок ее отнесения к специализированному жилищному фонду.

Четвертое. Если ваша квартира до сих пор имеет статус служебной, нет смысла указывать в иске на то, что вы очень долго живете в ней.

Как и на то, что вы давно не работаете в организации, которая предоставила вам квартиру. Это не влияет на статус квартиры и не меняет тот факт, что вы пользуетесь ею на условиях договора найма.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
В одном деле для суда это стало дополнительным аргументом, чтобы принять решение в пользу ответчика. Суд пояснил, что длительность проживания граждан в квартире не влияет на статус жилплощади. А также не изменяет правоотношения по найму служебного жилого помещения. То же самое касается факта, что трудовые отношения гражданина и ответчика прекратились (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2019 по делу N 33-44666/2019).

Пятое. Оплата вами жилого помещения и коммунальных услуг не порождает права на приватизацию служебного жилья.

Сама по себе такая оплата не подтверждает, что вы пользуетесь квартирой на условиях социального найма. И благодаря такой оплате ваш договор найма служебного жилья не трансформировался в договор социального найма. Оплата вами жилья и ЖКУ не может изменять ваши фактические отношения найма и делать их отношениями социального найма.

Когда суд может отказать в иске о приватизации служебной квартиры

Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу ответчика. Это возможно, если:

  1. Вы не имеете права требовать приватизировать служебное помещение через суд, поскольку не являетесь нанимателем или членом его семьи, которого вселили в квартиру законно.

Например, вы утверждаете, что получили служебную квартиру в установленном законом порядке. Но при этом у вас нет ни договора найма служебного жилого помещения, ни других документов, которые подтверждают законность вашего вселения и проживания в ней.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд отказался признать за гражданином право собственности в порядке приватизации на якобы служебную квартиру. С гражданином не заключали договор социального найма, договор найма служебного жилого помещения, договор аренды. То есть квартиру не предоставляли гражданину в порядке, который установлен законом (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.03.2019 по делу N 33-11661/2019).
В другом деле суд отказался удовлетворить все требования гражданина, касающиеся служебной квартиры, в том числе о ее приватизации. Отец гражданина, который вселил его в квартиру, не являлся членом семьи нанимателя и не приобрел законных прав на жилье. Это подтверждает решение суда, которым за истцом и его отцом не признано право пользоваться квартирой (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2019 по делу N 33-29591/2019).

  1. Квартира, которую вы хотите приватизировать через суд, до сих пор имеет статус служебной. Она не относится к жилищному фонду социального использования.

То есть в отношении квартиры не выполняются условия, о которых мы рассказали выше. Тут позиция суда ясна: служебные жилые помещения приватизации не подлежат.

Квартире присваивается статус служебной на основании распоряжения или другого решения уполномоченного органа. Если такое решение никто не оспаривал и не признавал недействительным, у квартиры остается именно такой статус. Его можно подтвердить, например, выпиской из реестра служебных жилых помещений.

Тот же вывод можно сделать, если нет решения об исключении квартиры из специализированного жилфонда.

Обратите внимание: с 22.06.2021 в закон внесены дополнения. Согласно им в некоторых считается, что вы занимаете служебное жилое помещение на условиях договора “обычного”, а не социального найма. В этих ситуациях закон не разрешает приватизировать служебное жилье, так что суд откажет вам в иске. 

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд отказался признать незаконным отказ в приватизации квартиры, полученный гражданином, и признать за ним право собственности в порядке приватизации. Дело в том, что квартира имеет статус служебной и не относится к жилищному фонду социального использования (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2019 по делу N 33-44666/2019).

В какой суд обращаться с иском

Иск с требованием приватизировать служебное жилое помещение подавайте в районный суд. На это указал Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 02.07.2009 N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”.

Иск направляйте в суд по по месту расположения служебного помещения. В данном случае действуют правила о так называемой исключительной подсудности.

*** 

Итак, служебное помещение обычно не подлежит приватизации, однако бываютслучаи, когда приватизация возможно: например, если помещение передали в муниципальную собственность. Если собственник отказал в приватизации, зарегистрированный в жилье гражданин может подать иск о признании незаконным отказа в приватизации или о признании права собственности в порядке приватизации.

Специализация: Гражданское право, корпоративное право
В 2006 году с отличием закончила Институт «Высшие столыпинские курсы государственного права и управления» (в настоящее время - Гуманитарный институт имени П. А. Столыпина). Присвоена специальность юрист, специализация гражданско - правовая.
Стаж работы по юридической специальности более 16 лет. Большой опыт в подготовке юридических заключений, статей, обзоров, мониторингов изменений законодательства. Многолетний опыт работы с информационно-аналитическими системами и практикой судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
Посмотрите другие статьи и образцы документов раздела: Советы юриста на каждый день
Оставить комментарий