Как через суд признать право собственности на квартиру по приобретательной давности?

Что такое приобретательная давность

Приобретательная давность - это одно из оснований, по которым у вас может возникнуть право собственности на квартиру.
Суть приобретательной давности состоит в том, что вы не являетесь собственником квартиры, но владеете ею в течение 15 лет или дольше. И при этом выполняете определенные условия, которые предъявляются к характеру вашего владения жильем. Они четко прописаны в законе.

Итак, чтобы получить право собственности на квартиру по приобретательной давности, вы должны владеть квартирой:

• добросовестно,
• открыто,
• непрерывно,
• как своей собственной недвижимостью.

Рассмотрим, что означает каждое из этих условий. При этом будем ориентироваться на разъяснения, которые даны в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд пояснил, что приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь. При условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения (Постановление Президиума Московского городского суда от 08.11.2019 по делу N 44г-404/2019).

Что такое добросовестное владение

Говорить о том, что вы владеете квартирой добросовестно, можно только в одном случае. Если вы получили ее во владение и при этом не знали (и не должны были знать), что оснований для возникновения у вас права собственности на нее нет.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин просил признать за ним право собственности на 5/8 доли квартиры в силу приобретательной давности. Суд отказался сделать это. Во владении нет признака добросовестности - ведь гражданин знал, что оснований для возникновения у него права собственности не имеется. Он был в курсе, что другие наследники отца гражданина обращались к нотариусу с заявлениями о принятии наследства (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.12.2019 по делу N 33-55856/2019).

Владение считают добросовестным, если, приобретая квартиру, вы не знали и не должны были знать о том, что неправомерно завладели ею. Выходит, вы получили квартиру внешне правомерными действиями, но право собственности на нее не может возникнуть из-за каких-то обстоятельств.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Добросовестное владение предполагает, что лицо, которое владеет имуществом, должно считать себя его собственником. А также не должно знать, что отсутствуют основания для возникновения у него права собственности (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2019 по делу N 33-46005/2019).

Обратите внимание: в законе есть определение добросовестного приобретателя недвижимости. Им считается тот, кто при ее приобретении полагался на данные ЕГРН. Этот факт не требуется доказывать. А опровергнуть его можно только через суд. Для этого нужно доказать: приобретатель знал (или должен был знать), что у лица, которое передает ему недвижимость, нет права этого делать.

Тот факт, что вы знаете - у квартиры есть другой, титульный собственник - не делает вас автоматически “недобросовестным” владельцем. Это разъяснение суды часто приводят в своих решениях.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
В Постановлении Президиума Московского городского суда от 08.11.2019 по делу N 44г-404/2019 пояснено: осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения.

Что такое открытое владение

Открытое владение означает одно - вы не скрываете, что владеете квартирой.

При этом вы можете принимать обычные меры, которые обеспечивают сохранность жилья. Например, меняете входную дверь или ставите новые замки в старую, оснащаете окна решетками, если квартира находится на первом или втором этаже, оборудуете ее охранной сигнализацией. Все это говорит только о вашем желании, чтобы квартира была в целости и сохранности. Но не о том, что вы скрываете свое владение ею.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
В одном деле гражданин требовал признать за ним право собственности на долю в праве общей долевой собственности на квартиру. И ссылался, среди прочего, на свое открытое владение. Пояснял, что не скрывал факт владения и проживания в квартире, хранил в ней свое имущество, а также использовал ее в других личных целях (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2019 по делу N 33-55115/2019).

Что такое непрерывное владение

Чтобы считать владение непрерывным, надо, чтобы оно не прекращалось в течение всех 15 лет или более длительного срока, если квартира у вас дольше 15 лет.

Бывает, что раньше, до вас квартирой владел другой человек, а вы являетесь его правопреемником - например, наследником. В таком случае вы можете присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого квартирой владел он. Получается, в таком случае никакого перерыва в давностном владении нет.

Учтите: если вы передали квартиру во временное владение кому-то другому, срок вашего владения также не прерывается.

То же самое относится к ситуации, если вдруг жилье выбыло из вашего владения против вашей воли, и пришлось обращаться в суд и истребовать квартиру из чужого незаконного владения. Если суд примет решение по этому иску в вашу пользу, временная утрата вами владения не прерывает срок давностного владения.

Что такое владение квартирой как своей собственной недвижимостью

Под этим мы подразумеваем владение не по договору.

Если квартира оказалась в вашем владении на основании договора - например, аренды или безвозмездного пользования, требовать признать право на нее по приобретательной давности нельзя.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин пользовался квартирой с 1994 года по договору безвозмездного пользования - по нему гражданина вселили в квартиру и зарегистрировали в ней по месту жительства. Суд решил, что нет повода применять положения о приобретательной давности. И отказался признать за гражданином право собственности на 1/2 долю квартиры (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.07.2019 по делу N 33-30279/2019).
В другом случае суд отказался признать за гражданином право собственности на квартиру по приобретательной давности. Необходимым условием для этого является владение имуществом как своим собственным. Но оказалось, гражданин вселен в квартиру без законных оснований. А сам по себе тот факт, что гражданин пользовался квартирой, не влечет применение правил о приобретательной давности (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.06.2019 N 33-28042/2019).

На какое помещение можно требовать признать право собственности по приобретательной давности

Обратиться в суд и потребовать признать за вами право собственности в силу приобретательной давности можно на целую квартиру или ее долю. Или на комнату в коммуналке.

В этой статье мы говорим о признании права собственности в силу приобретательной давности на квартиру. Это самый распространенный вариант. Но все пояснения и рекомендации, которые мы даем, актуальны и для ситуации, когда вы планируете оформить в собственность в порядке приобретательной давности долю квартиры или комнату в коммуналке.

Обратите внимание: квартира, ее доля или комната в коммуналке может быть в собственности другого лица - например, вашего родственника или города Москвы. Или являться бесхозяйной. 

В обоих случаях вы имеете право претендовать на нее в силу приобретательной давности, если для ее применения есть условия, о которых мы рассказали выше.

На это указано в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд пояснил, что наличие у квартиры титульного собственника не исключает возможность другого лица приобрести право собственности на нее в силу приобретательной давности (Постановление Президиума Московского городского суда от 10.12.2019 по делу N 44г-449/2019).

Кто может требовать через суд признать право собственности в силу приобретательной давности

Подать в суд такой иск может гражданин, который добросовестно, открыто и непрерывно владеет квартирой 15 лет или дольше как своей собственной. Но при этом не является ее собственником по документам.

Когда можно требовать через суд признать право собственности в силу приобретательной давности

Подать в суд такой иск можно во всех случаях, когда вы считаете, что стали собственником квартиры в силу приобретательной давности. На это указано в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

Учтите: для применения приобретательной давности должны выполняться условия, о которых мы рассказали выше.

При этом не имеет значения, что вы можете обратиться в суд с другими требованиями. Например, признать за вами право собственности на квартиру на основании сделки. Или потребовать зарегистрировать сделку о приобретении квартиры, чтобы та была законной.

Вы сами выбираете, какой иск заявить в суд, чтобы получить право собственности на квартиру - связанный с приобретательной давностью или любой другой.

С кем придется судиться

Ответчиком по иску о признании права собственности в порядке приобретательной давности надо указывать прежнего собственника квартиры. Так разъяснено в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

В г. Москве чаще всего это Департамент городского имущества г. Москвы или территориальное управление Росимущества в г. Москве. В других регионах - это орган с аналогичными полномочиями и компетенцией.

Также можно указать соответчиком Правительство Москвы, Управление Росреестра по г. Москве, ИНФС по г. Москве, гражданина или коммерческую организацию.

Обратите внимание: ответчиком может быть гражданин или организация.

Каковы шансы выиграть в суде

Шансы признать за собой право собственности на квартиру в порядке приобретательной давности высокие. При условии, что вы сможете доказать, что добросовестно, открыто, непрерывно владеете квартирой как своим собственным имуществом в течение 15 лет или дольше.

Это могут подтверждать, среди прочих, следующие обстоятельства:

1. Вы проживаете в квартире постоянно, имеете регистрацию в ней по месту жительства.
2. Вы оплачиваете жилье и коммунальные услуги, и у вас нет задолженности по оплате.
3. Вы поддержите квартиру в исправном состоянии, делаете ремонт, несете все расходы по ее содержанию.
4. Ответчик - бывший собственник квартиры отказался от права собственности на нее.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Образцом того, как гражданин успешно отстоял в суде свое право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру в силу приобретательной давности, можно назвать Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2019 по делу N 33-55115/2019.
В другом деле гражданин отсудил у Департамента городского имущества г. Москвы 1/3 долю квартиры по тому же основанию (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2019 по делу N 33-20593/2019).

Какие нюансы учесть при подаче иска

Нюанс 1 - правильно формулируйте исковые требования.

Основное требование, которое следует указать в иске, - это требование признать за вами право собственности на квартиру, долю в ней или комнату в коммуналке в силу приобретательной давности.

В зависимости от вашей ситуации можно прописать и другие требования. Например, определить доли в праве собственности на квартиру или прекратить право общей собственности на нее.

Нюанс 2 - в иске укажите, что бывший собственник квартиры отказался от права собственности на нее.

Это может выражаться, например, в том, что бывший собственник не владеет и не пользуется квартирой, не принимает меры по ее содержанию.

Обратите внимание суда на эти обстоятельства. Пропишите в иске, что ответчик в течение всего времени, пока вы владеете квартирой, не проявлял к ней интереса и не осуществлял вообще никаких действий. В частности, не заявлял о своих правах на жилье - например, не подавал иски об истребовании квартиры из вашего владения. А также не нес расходы по содержанию квартиры.

Как повысить шансы на выигрыш в суде

Основной совет - тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают, что вы законно требуете признать за вами право собственности на квартиру в порядке приобретательной давности.

Итак, вам потребуется представить суду:

1. документы, которые подтверждают наличие оснований для вашего проживания в квартире (если такие документы у вас есть). Это могут быть различные документы - их перечень зависит от конкретной ситуации.
   Например, свидетельство о праве собственности на вторую половину квартиры, по которому вы зарегистрировали право собственности на эту долю и вселились в квартиру. Или договор купли-продажи квартиры, который вы подписали с ответчиком - покупателем, но не исполнили. То есть не рассчитались с ним, не передали ему квартиру по акту и живете в ней, как и раньше, уже больше 15 лет. В отдельных случаях можно представить суду договор приватизации, мены квартиры, выписки из ЕГРН и другие документы.
2. документы, которые подтверждают вашу постоянную регистрацию в квартире. Прежде всего - это копия вашего паспорта с отметкой о регистрации. А также данные из паспортного стола, открытый вам финансовый лицевой счет, выписки из домовой книги, справка о проверке жилищных условий или справка о фактическом проживании и другие жилищные документы.
3. квитанции на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, справки об отсутствии долга по квартплате и ЖКУ.
4. документы, которые подтверждают, что вы исполняете обязанности по содержанию квартиры и поддерживаете ее в исправном состоянии. Это любые договоры о проведении подрядных или ремонтных работ в квартире, а также акты приема-передачи, квитанции, товарные чеки.
   Например, можно принести в суд договор об оказании услуг по сервисному обслуживанию приборов учета холодной и горячей воды, акт ввода в эксплуатацию прибора учета электроэнергии, договор на установку охранной сигнализации. Если вы провели в квартире ремонт, сделайте для суда фотографии или запишите видео. Если покупали мебель, бытовую технику и т.д., принесите документы о приобретении и оплате таких товаров: чеки, квитанции, товарные накладные. Также подготовьте уведомления, квитанции и другие документы, которые подтверждают уплату вами налогов за квартиру, заключение договора страхования и т.п.
5. документы, которые подтверждают, что бывший собственник квартиры отказался от права собственности на нее.

Обратите внимание: факт того, что ответчик долгое время не предпринимает в отношении квартиры никаких действий, проверит суд.

Ваша задача - представить как можно больше документов, которые по сути говорят о том, что полномочия собственника в отношении жилья давным-давно осуществляете вы, а не ответчик. Это, например, документы, которые подтверждают, что вы исполняете обязанности по содержанию квартиры.

Какие “подводные камни” есть

Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела.

Первое: вы не обязаны направлять ответчику досудебное требование, прежде чем пойти в суд.

Закон не обязывает вас делать это, а суд не вправе требовать подтверждение того, что вы обращались к ответчику с досудебной претензией.

На практике возможны варианты, когда до подачи иска вы пытались оформить свое право собственности на квартиру другими способами. Например, обращались в уполномоченные органы типа Управления Росреестра г. Москвы или Департамента городского имущества г. Москвы.

Если вы направляли досудебную претензию (например, заказным письмом), представьте ее суду. Также приложите доказательства того, что ответчик получил это требование. Если он ответит на ваше обращение, например, письменным отказом, представьте суду и его.

Второе: учтите, что ответчик может подать встречный иск.

На практике такое нечасто, но встречается. Поэтому будьте готовы к встречному требованию выселить вас из квартиры или признать ее выморочным имуществом. То есть таким, которое должно перейти в собственность Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования в порядке наследования по закону.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
В ответ на требование гражданина признать за ним право собственности на 5/8 доли квартиры в силу приобретательной давности Департамент городского имущества г. Москвы заявил встречный иск. В нем он просил суд признать право собственности на квартиру в порядке наследования по закону. Ведь после смерти отца гражданина никто не вступил в наследственные права. Значит, 5/8 доли квартиры являются выморочными и должны перейти в собственность Департамента (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.12.2019 по делу N 33-55856/2019).
В другом деле Департамент городского имущества г. Москвы подал встречный иск о выселении гражданина из квартиры (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.06.2019 N 33-28042/2019).

Третье: чтобы выиграть суд, вам нужно доказать, что вы добросовестно, открыто, непрерывно владеете квартирой как своим собственным имуществом в течение 15 лет или дольше.

В противном случае суд примет решение в пользу ответчика. Даже если Вам удастся доказать отдельные обстоятельства, о которых мы рассказали выше. А именно - следующие:

• вы проживаете в квартире, зарегистрированы в ней вместе со своей семьей по месту жительства,
• вы оплачиваете коммунальные платежи,
• вы оборудовали квартиру всем необходимым, делали в ней ремонт,
• вы несете расходы на содержание квартиры.

ПРИМЕР.
В качестве примеров дел, когда суд не нашел оснований признать за гражданином право собственности на квартиру в порядке приобретательной давности и не принял во внимание обстоятельства, перечисленные выше, смотрите Апелляционные определения Московского городского суда от 16.10.2019 по делу N 33-46005/2019, от 12.02.2019 по делу N 33-5731/2019.

Четвертое: если в течение всего срока владения квартирой никто не предъявлял к вам претензий и исков, обратите внимание суда на это обстоятельство.

Однако само по себе оно не гарантирует, что суд вынесет решение в вашу пользу.  

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
В одном деле суд отказался признать за гражданином право собственности на квартиру в порядке приобретательной давности. Посчитал, что для этого нет оснований. Хотя в обоснование иска гражданин указывал, что бывший собственник и другие лица не предъявляли к нему претензий в течение всех 19 лет, пока он владел квартирой. А также не заявляли споров в отношении владения и пользования квартирой (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.09.2019 N 33-39963/2019).

Пятое: суд не может отказаться признать за вами право собственности на квартиру в порядке приобретательной давности, если к этому есть условия, ссылаясь на то, что право собственности на квартиру не зарегистрировано.

На это указано в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

Шестое: учтите особенности приобретения права собственности в силу приобретательной давности на квартиру, которая является безхозяйной.

Бесхозяйной считается квартира, у которой нет собственника, или собственник которой неизвестен. Или собственник которой известен, но отказался от права собственности на жилье.

По закону бесхозяйная недвижимость должна учитываться. Для этого орган местного  самоуправления, на территории которого находится бесхозяйная квартира, подает заявление в уполномоченный орган, а тот ставит квартиру на учет. То есть вносит соответствующую запись в ЕГРН. В г. Москве это делает Управление Росреестра по г. Москве.

После того, как пройдет год со дня постановки бесхозяйной квартиры на учет, местный муниципальный орган может заявить свои права на квартиру. Это делается через суд. Подается иск с требованием признать на квартиру право муниципальной собственности.

Если суд откажется принять положительное решение по этому требованию, квартира вновь поступает в гражданский оборот. Ее может снова забрать прежний собственник, который оставил ее. Или на квартиру можно оформить право собственности в силу приобретательной давности.

Такие правила закреплены в Гражданском кодексе РФ и Порядке принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 10.12.2015 № 931.

Нужно иметь в виду: если описанный порядок обращения с бесхозяйной квартирой не соблюдается, вы все равно имеете шансы отсудить ее в свою собственность в силу приобретательной давности. То есть, если квартиру не ставили на учет как бесхозяйную, это не препятствует вам подать иск и выиграть дело. То же самое касается ситуации, когда квартира стоит на учете, но местный муниципальный орган не смог через суд признать муниципальную собственность на нее.   

Когда суд может отказать в иске

Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу ответчика. Это возможно, если:

1. Не выполняется хотя бы одно из условий, при которых можно признать за вами право собственности на квартиру в порядке приобретательной давности.

То есть если вы не смогли доказать добросовестность, или открытость, или непрерывность владения, или владение квартирой как своей собственной, или владение ею в течение минимум 15 лет. Или все эти обстоятельства сразу.

В таком случае суд однозначно встанет на сторону ответчика.  

2. Прежний собственник квартиры не отказывался от права собственности на нее.

То есть проявляет к ней интерес, осуществляет в отношении жилья какие-то действия. Например, несет расходы по ее содержанию, платит налог на имущество. Или предъявлял к вам претензии и иски, пытался вернуть квартиру из вашего владения в свою собственность, пускай и безуспешно. 

В какой суд обращаться с иском

Иск с требованием признать право собственности на квартиру в силу приобретательной давности подавайте в районный суд.

Иск направляйте в суд по адресу квартиры. В данном случае действуют правила о так называемой исключительной подсудности.