Как признать недействительным отказ в приватизации квартиры?

14.08.2022
0
Вы много лет проживали в муниципальной квартире вместе со своей семьей и, наконец, решились приватизировать ее. Подготовили необходимые документы, подали их вместе с заявлением в уполномоченный орган, но получили отказ. Потому что не представили ордер на вселение в квартиру, который утеряли. А также согласие бывшей супруги, которая давно переехала от вас в другой город и не общается с вами. Другой вариант - вы проживаете в квартире, которую давным-давно получили в связи со своей работой как служебное жилье. Полагая, что у вас есть все основания приватизировать ее, обратились в уполномоченный орган. Но тот отказался принять решение в вашу пользу - сослался на особый статус квартиры. Оказывается, вам никогда не удастся получить ее в собственность по приватизации. Или еще один случай из жизни. Вы решили оформить права на свою комнату в коммунальной квартире, в которой живете больше 15 лет. Но оказалось, сделать это нельзя - по документам БТИ комната является проходной, а не изолированной. Как действовать в такой ситуации? С кем придется судиться? Какие у вас шансы выиграть суд? Об этом и многом другом читайте в нашей статье.

Кто может требовать признать отказ в приватизации недействительным

Подать такой иск может гражданин, который проживает в муниципальной квартире по договору социального найма, хотел приватизировать ее, но получил отказ.

Договор социального найма заключают между гражданином, которого называют нанимателем, и уполномоченным органом, который именуется наймодателем. В г. Москве, это, как правило, Департамент городского имущества города Москвы. Кроме нанимателя, в муниципальной квартире могут проживать другие лица - это члены его семьи. Они должны быть обязательно прописаны в договоре социального найма.

Очень часто, чтобы признать отказ в приватизации недействительным, в суд обращается наниматель квартиры. Но право оспаривать отказ в приватизации есть и у члена его семьи, указанного в договоре социального найма.

Какое помещение можно приватизировать

Приватизировать можно как целую квартиру или жилой дом, так и комнату в коммуналке. Также требовать приватизации можно в отношении части жилого дома.

Главное - чтобы жилое помещение, которое вы намерены приобрести в собственность по приватизации, было изолированным.

Закон четко не указывает, когда жилое помещение можно считать таковым. По мнению госорганов, изолированным является помещение, которое соответствует следующим признакам. Оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями. Кроме того, оно имеет отдельный вход и не используется для доступа в другое помещение (письмо Минэкономразвития России от 24.02.2014 № Д23и-501). 

Подтвердить, что ваше жилое помещение является изолированным, можно документами из местного БТИ. 

Учтите: приватизировать неизолированное жилое помещение нельзя. То же самое относится к помещениям вспомогательного использования, а также к общему имуществу в многоквартирном доме. Так что если вы планировали оформить их в собственность по приватизации, но получили отказ по данному основанию, в суд идти нет смысла.

ПРИМЕЧАНИЕ
В этой статье мы говорим об отказе в приватизации квартиры - ведь это самый распространенный вариант. Но все пояснения и рекомендации, которые мы даем, актуальны и для ситуации, когда вы желаете оспорить отказ в приватизации жилого дома, его части или комнаты в коммуналке.

Какой статус должно иметь помещение для приватизации

Очень важно, чтобы квартира относилась к жилищному фонду социального использования. Такой ее статус дает вам право приватизировать ее.

Этот факт, прежде всего, подтверждается договором социального найма, который должен быть у вас на руках как у нанимателя жилья. Или в котором вы указаны как член семьи нанимателя.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд установил, что квартира, в приватизации которой гражданам отказали, относится к жилищному фонду, подлежащему приватизации. Они проживают в квартире на основании договора социального найма и имеют безусловное право приобрести занимаемое жилье в собственность в порядке приватизации (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.12.2019 N 33-54672/2019).

Если это требование не выполняется, отказ в приватизации трудно будет признать незаконным.

Например, если квартира относится к специализированному жилищному фонду - является служебной или расположена в общежитии, приватизировать ее не получится. Кстати, это законное основание, чтобы отказать вам в приватизации.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Суд отказался признать за гражданами и их несовершеннолетними детьми право собственности по 1/4 доле на комнаты в порядке приватизации. Уполномоченный орган не принимал решение предоставить гражданам квартиру на условиях социального найма. Ее передали гражданам для временного проживания на период трудовых отношений одного из них. Квартира является служебной жилой площадью. Нет доказательств того, что в настоящее время квартира утратила статус служебного жилья (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.10.2019 по делу N 33-46033/2019).

В некоторых случаях есть также шанс отсудить и приватизировать квартиру в бывшем общежитии.

Если вы живете в квартире по договору коммерческого найма, отказ в приватизации также можно считать законным. В этом случае у вас нет права получить квартиру в собственность по приватизации. Идти в суд в такой ситуации нет смысла.

По каким основаниям могут отказать в приватизации

Первая категория оснований для отказа - это основания, которые установлены законом. Причины отказа, которые в нем перечислены, касаются, прежде всего, статуса жилья, о приватизации которого вы просите уполномоченный орган. Рассмотрим их.

Во-первых, нельзя приватизировать служебные жилые помещения. А во-вторых, - те жилые помещения, которые находятся:

  • в аварийном состоянии,
  • в общежитиях,
  • в домах закрытых военных городков.

Исключение - это жилищный фонд совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, приравненных к ним. А также жилищный фонд стационарных учреждений соцзащиты населения, который находится в сельской местности.

Этот перечень исчерпывающий, закрытый. Его нельзя произвольно дополнять другими основаниями для отказа, которые в нем не названы.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Суд признал за истцами право собственности на квартиру в порядке приватизации. И пояснил: гражданам нельзя отказывать в приватизации жилых помещений, которые они занимают на законных условиях, если они обратились с такими требованиями (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2019 по делу N 33-22192/2019).

 

Однако отказ в приватизации может быть обоснован другими причинами. Они относятся к условиям и требованиям, которые необходимо выполнить или которым надо соответствовать, чтобы уполномоченный орган разрешил вам приватизировать квартиру. О них мы расскажем ниже - это обстоятельства, которые вам придется доказать суду, чтобы выиграть дело.

Так, отказ может быть связан с тем, что вы представили неполный комплект документов.

Не принесли ордер на занятие квартиры, или справку о том, что ранее не участвовали в приватизации, или документ о своей регистрации по месту жительства за определенный период. Или забыли согласие на приватизацию от одного из членов семьи. Например, бывшего супруга, который давно не живет с вами в квартире, из-за чего получить его согласие невозможно. Однако вы не обращались в суд, чтобы признать, что он утратил право пользоваться ею, и снять его с регистрационного учета.

Отказать в приватизации вам могут также, если квартира или комната является неизолированной или непригодна для проживания.

С кем придется судиться

Основной ответчик – это любой уполномоченный орган или организация, который имеет право принимать решение о передаче квартиры в вашу собственность. И который отказал вам в приватизации.

В г. Москве ответчиком чаще всего является Департамент городского имущества г. Москвы. В других регионах - это орган с аналогичными полномочиями и компетенцией. 

Также можно указать соответчиком территориальное управление Росимущества в г. Москве, ФГБУ, ФКУ.

Количество и состав ответчиков напрямую зависит от конкретных обстоятельств дела.

Каковы шансы выиграть в суде

Шансы признать недействительным отказ в приватизации квартиры, а также право собственности на нее за вами высокие. При условии, что вы сможете доказать следующее:

  1. Вы проживаете в квартире на основании договора социального найма, имеете регистрацию в ней по месту жительства.
  2. Квартира относится к жилищному фонду социального использования, не имеет ограничений для приватизации.
  3. Квартира является изолированной, пригодна для проживания, не является аварийной.
  4. Все члены вашей семьи, которые имеют право приватизировать квартиру, дали свое согласие на приватизацию или отказались от участия в ней.
  5. Вы не участвовали в приватизации раньше.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд признал за гражданином право собственности на квартиру в порядке приватизации. Гражданин вселился в нее на законном основании, в настоящее время занимает ее по договору социального найма, ранее не участвовал в приватизации. Нет доказательств, что квартира находится в аварийном состоянии. Члены семьи гражданина - его сын и невестка, которые зарегистрированы в квартире, отказались от участия в приватизации, оформив нотариальные согласия (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2019 по делу N 33-57334/2019).

Какие нюансы учесть при подаче иска

Нюанс 1. Правильно формулируйте исковые требования.

Основное требование, которое следует указать в иске, - это признать недействительным отказ в приватизации квартиры. Но даже при положительном решении вы не достигнете того результата, ради которого идете в суд, - получить право собственности на квартиру.

Поэтому целесообразно одновременно просить в иске признать за вами право собственности на квартиру в порядке приватизации.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Гражданин просил суд признать незаконным отказ в предоставлении госуслуги приватизации квартиры, а также признать за ним право собственности на квартиру в порядке приватизации (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.10.2019 по делу N 33-44481/2019).
В другом споре суд пояснил следующее. Если права гражданина нарушены при решении вопросов приватизации жилых помещений, он вправе обратиться в суд. Случается, что гражданин по причинам, которые от него не зависят, не может реализовать свое право на приватизацию помещения, в котором он живет на условиях социального найма. В этом случае он вправе обратиться в суд: подать иск о признании за ним права собственности в судебном порядке (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2019 по делу N 33-53022/2019).

На практике граждане, которые намерены отсудить квартиру в свою собственность по приватизации, довольно часто указывают в иске только второе требование. Даже притом, что гражданин получил от уполномоченного органа отказ в приватизации и не согласен с ним.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Граждане обратились в суд и потребовали признать за ними право собственности на квартиру в порядке приватизации по 1/3 доле каждому. Они подавали заявление о приватизации в уполномоченный орган, но получили отказ. И хотя считали его незаконным, в иске не требовали признать его таковым (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2019 по делу N 33-35189/2019).

Нюанс 2. Заранее подготовьте документы, которые подтверждают, что вы обращались в уполномоченный орган с заявлением о приватизации и другими документами, но получили отказ.

Вам понадобятся копии заявления, решения уполномоченного органа об отказе в приватизации, расписки в получении документов и любые другие документы, которыми можно подтвердить ваше обращение.

Если вы обращались в уполномоченный орган несколько раз - например, пытались устранить замечания в виде неполного комплекта документов - укажите на это в иске и подготовьте подтверждающие документы по каждому своему обращению.

Как повысить шансы на выигрыш в суде

Основной совет - тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают ваше право требовать признать отказ в приватизации недействительным, а также право получить квартиру в свою собственность по приватизации.

Итак, вам потребуется представить суду:

1) документы, которые подтверждают законность вашего проживания в квартире.

Это договор социального найма, который вы когда-то заключили с уполномоченным органом (обычно - Департаментом городского имущества г. Москвы) в качестве нанимателя. Или в котором прописаны как член его семьи.

Если у вас есть дополнительные соглашения к договору, подготовьте также и их.

Также принесите в суд решение, по которому вам предоставили квартиру и на основании которого был заключен ваш договор социального найма. Например, распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы или ордер на вселение в квартиру.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Суд признал незаконным отказ Департамента городского имущества г. Москвы в приватизации квартиры. Отказ обоснован тем, что гражданин не принес оригинал ордера, по которому его вселили в квартиру. Суд посчитал, что утрата ордера не может препятствовать гражданину реализовать его жилищные права (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2019 по делу N 33-54996/2019).

2) документы, которые подтверждают вашу постоянную регистрацию в квартире.

Прежде всего - это копия вашего паспорта с отметкой о регистрации. А также данные из паспортного стола, открытый вам финансовый лицевой счет, выписки из домовой книги, справка о проверке жилищных условий или справка о фактическом проживании и другие жилищные документы.

3) документы, которые подтверждают, что квартира относится к жилищному фонду социального использования, и ее можно приватизировать.

Это факт, прежде всего, подтверждается договором социального найма, в котором вы прописаны в качестве нанимателя или члена его семьи.

Также можно представить суду, например, распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы, которым ваша квартира включена в жилищный фонд социспользования, или другие подобные документы.

Важно, чтобы документы прямо указывали - квартира не относится к тем жилым помещениям, которые нельзя приватизировать.  

4) документы, которые подтверждают: ваша квартира является изолированной, пригодна для проживания, не является аварийной.

Чтобы подтвердить это, принесите в суд поэтажный план, экспликацию, справки из местного БТИ, единый жилищный документ.

Также подготовьте документы уполномоченных органов, которые свидетельствуют о пригодности квартиры для проживания. Это, например, техническое заключение независимой организации, заключение межведомственной комиссии по использованию жилого и нежилого фонда соответствующего административного округа г. Москвы, распоряжение префекта.

Рекомендуем посмотреть в системе КонсультантПлюс, какие конкретно документы должны доказать определенные обстоятельства, подтверждающие право на приватизацию. Доступ к системе подключите по этой ссылке (он бесплатный и действует 2 дня, после чего отключается автоматически)

5) документы, которые подтверждают, что все члены вашей семьи, которые имеют право приватизировать квартиру, дали свое согласие на приватизацию или отказались от участия в ней.

Это заявления членов вашей семьи, в которых они соглашаются участвовать в приватизации квартиры вместе с вами или соглашаются, чтобы вы приватизировали ее только в свою собственность. В заявлении может быть указано, что член вашей семьи отказывается от участия в приватизации в вашу пользу.

Обратите внимание: заявление нужно оформлять письменно. Заверять его у нотариуса необязательно. Но на практике граждане очень часто обращаются к нотариусу, чтобы удостоверить у него заявление члена своей семьи. Дабы избежать споров и проблем в будущем.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Суд признал за гражданином право собственности на квартиру в порядке приватизации. Он учел, что есть нотариальное согласие супруга гражданина на приватизацию жилья в пользу последнего (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2019 по делу N 33-53022/2019).

6) справки, уведомления из Управления Росреестра по Москве и Департамента городского имущества г. Москвы, выписки из ЕГРН, справки из местной администрации и другие документы. 

Они должны однозначно подтверждать: раньше вы не приватизировали никакое жилое помещение.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Суд отказался признать за гражданами и их детьми право собственности на квартиру в порядке приватизации. Дополнительная причина отказа в иске - в материалах дела не оказалось сведений о том, участвовали ли граждане в приватизации ранее (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2019 по делу N 33-57535/2019).

Какие “подводные камни” есть

Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела.

Первое. Вы не обязаны направлять ответчику досудебное требование, прежде чем пойти в суд.

Закон не обязывает вас делать это, а суд не вправе требовать подтверждение того, что вы обращались к ответчику с досудебной претензией. Так что направлять ее ответчику не стоит.

Второе. На приватизацию квартиры надо получить согласие членов своей семьи, которые живут вместе с вами.

Согласие требуется от всех совершеннолетних, а также от несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, с которыми вы проживаете и которые имеют право участвовать в приватизации.

Обратите внимание: если член вашей семьи давно покинул квартиру и не живет вместе с вами, это не снимает с вас обязанность получить и его согласие тоже. Бывает, что это невозможно. Например, если речь идет о вашем бывшем супруге, который больше 10 лет назад съехал от вас, прекратил всякое общение с вами и живет в другом городе с новой семьей.

В таких случаях избежать получения его согласия можно только одним способом: признайте через суд, что он утратил право пользоваться квартирой, и снимите его с регистрационного учета. Конечно, это займет ваше время и потребует определенных усилий, а также отсрочит подачу документов на приватизацию. Но зато у вас будет гарантия, что уполномоченный орган не откажет в приватизации по той причине, что вы не представили согласие отсутствующего члена семьи.

Третье. Вы должны иметь право пользоваться на условиях социального найма всей квартирой, которую хотите приватизировать.

Если ваш договор социального найма заключен в отношении одной комнаты в двухкомнатной квартире, вам не удастся приватизировать всю квартиру.

Аналогичный подход применяют и к жилым помещениям в коммуналке. Вы вправе получить в собственность только те из них, которые занимаете законно на основании договора социального найма, ордера и других документов. Если вы подали документы на приватизацию трех комнат в коммуналке, хотя живете и имеете права только на две, отказ в приватизации будет законным.

Четвертое. Если вы добросовестно выполняете обязанности нанимателя квартиры, обратите внимание суда на этот факт.

Речь идет о том, что вы регулярно и полностью оплачиваете коммунальные и другие платежи за квартиру, не имеете задолженности по оплате, на ваше имя открыт лицевой счет.

Это не определит судьбу вашего иска, но может стать дополнительным аргументом для суда в вашу пользу.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
В одном деле суд пояснил, что гражданину не может быть отказано в приватизации жилья. Ведь за все время пользования им наймодатель не высказывал никаких претензий по поводу проживания гражданина (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.11.2019 по делу N 33-50836/2019).

Когда суд может отказать в иске

Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу ответчика. Это возможно, если:

  1. Вы не смогли доказать законность вашего проживания в квартире.

Например, у вас нет договора социального найма на квартиру.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Суд отказался признать за гражданами и их детьми право собственности на квартиру в порядке приватизации. Основная причина отказа в иске - нет решения собственника квартиры, которым он предоставил ее гражданам по договору социального найма (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2019 по делу N 33-57535/2019).

  1. Квартира не относится к жилищному фонду социального использования, поэтому ее нельзя приватизировать.

Например, является служебным жильем или находится в общежитии, которое не передано в муниципальную собственность, не является “бывшим”.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Суд отказался признать за гражданами право собственности в порядке приватизации на квартиру. Она была предоставлена как служебное жилое помещение, относится к специализированному жилищному фонду и не может быть приватизирована (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2019 по делу N 33-57003/2019).

  1. Квартира или комната не является изолированной.

Тут позиция суда ясна – такое жилое помещение приватизировать нельзя.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Департамент городского имущества г. Москвы отказал гражданину в приватизации комнаты в пятикомнатной коммуналке, поскольку по данным МосгорБТИ эта комната является проходной. Суд согласился с уполномоченным органом и пояснил: неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма. Так что отказ в приватизации законный (Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-2408/2019).

  1. Вы не имели и не имеете права участвовать в приватизации квартиры, поскольку раньше уже использовали его.

Закон разрешает бесплатно приватизировать квартиру только один раз. Так что ваша вторая попытка получить в собственность другое жилье по приватизации - это повод для суда отказать вам в иске.

В какой суд обращаться с иском

Иск с требованием признать недействительным отказ в приватизации квартиры, а также право собственности в порядке приватизации подавайте в районный суд. На это указал Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 02.07.2009 N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”.

Иск направляйте в суд по адресу квартиры. В данном случае действуют правила об исключительной подсудности.

Сколько будет стоить суд с ответчиком

Подавая иск к ответчику, вам придется оплатить госпошлину. Если в иске вы требуете только, чтобы суд признал отказ в приватизации недействительным, она будет 300 рублей.

Но если заодно вы просите суд признать за вами право собственности на квартиру в порядке приватизации, то размер пошлины зависит от цены иска. Если подается иск о праве собственности на объект недвижимости, который на праве собственности принадлежит организации, цена иска определяется исходя из стоимости объекта. Такая стоимость не может быть ниже балансовой оценки объекта.

Специализация: Гражданское право, корпоративное право
В 2006 году с отличием закончила Институт «Высшие столыпинские курсы государственного права и управления» (в настоящее время - Гуманитарный институт имени П. А. Столыпина). Присвоена специальность юрист, специализация гражданско - правовая.
Стаж работы по юридической специальности более 16 лет. Большой опыт в подготовке юридических заключений, статей, обзоров, мониторингов изменений законодательства. Многолетний опыт работы с информационно-аналитическими системами и практикой судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
Посмотрите другие статьи и образцы документов раздела: Советы юриста на каждый день
Оставить комментарий