«Эффект Долиной»: как защититься и что написать в договоре

Суть прецедента: как сделка стала недействительной

В основе термина лежит судебное дело, связанное с продажей квартиры, принадлежавшей ранее семье певицы Ларисы Долиной. Фабула дела следующая: собственница продала свою недвижимость, сделка была официально зарегистрирована в Росреестре, а покупатель полностью оплатил стоимость объекта. Однако спустя время продавец подала иск в суд, требуя признать договор купли-продажи недействительным.

Основанием для иска послужили обстоятельства, при которых совершалась продажа. Продавец утверждала, что действовала под влиянием мошенников, которые, представившись сотрудниками правоохранительных органов, убедили ее в участии в некой «спецоперации» по задержанию преступников. Для этого ей якобы было необходимо продать квартиру и перечислить вырученные средства на указанный ими «безопасный счет».

Суд первой инстанции (Хамовнический районный суд г. Москвы, дело № 02-387/2025), а затем и апелляционная инстанция (Московский городской суд, дело № 33-35100/2025) удовлетворили требования истца. В апелляционном определении указано, что продавец «действовала под влиянием посторонних лиц, убедивших ее, что она сотрудничает с правоохранительными органами, участвует в «спецоперации» по выявлению и задержанию преступников, сделки осуществляются фиктивно под контролем сотрудников правоохранительных органов».

На этом основании сделка была признана недействительной как совершенная под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 Гражданского кодекса РФ).

Распространенное заблуждение: почему добросовестность покупателя не имела значения

После того как дело получило огласку, в сети появилось множество публикаций, авторы которых говорили о несправедливости судебного решения по отношению к покупателю. Часто звучит тезис о том, что покупатель был «добросовестным приобретателем» и закон должен был его защитить. Однако в данном случае эта правовая норма неприменима, и именно здесь кроется ключевое юридическое различие.

Институт добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) защищает покупателя в ситуации, когда он приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать (например, продавец не был реальным собственником).

В «деле Долиной» ситуация принципиально иная. Продавец была законным собственником и имела все права на отчуждение квартиры. Проблема заключалась не в ее правах, а в ее волеизъявлении. Статья 178 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения») защищает участника сделки, чья воля в момент ее заключения была искажена настолько, что, знай он о реальном положении дел, он бы сделку не совершил. Суд пришел к выводу, что у продавца «истинного намерения и выраженной воли на отчуждение квартиры не было».

Таким образом, при оспаривании сделки по ст. 178 ГК РФ добросовестность покупателя не исследуется и не имеет правового значения. Фокус суда направлен исключительно на психическое состояние и мотивы продавца в момент подписания договора.

Финансовые последствия: реституция без денег

Признание сделки недействительной влечет за собой двустороннюю реституцию (ст. 167 ГК РФ) – возвращение сторон в первоначальное положение. Покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец – деньги.

Однако в рамках «эффекта Долиной» возникла правовая коллизия. Суд установил, что полученные от продажи деньги продавец немедленно перевела мошенникам. Апелляционная инстанция в своем определении прямо указала, что «денежные средства за квартиру получены злоумышленниками в результате совершения преступления».

В связи с этим суд отказал во взыскании денежных средств с продавца в пользу покупателя, отметив, что «лица, совершившие хищение полученных за квартиру денежных средств, их размер подлежат установлению в рамках производства по уголовному делу, к которым покупатель не лишена возможности предъявить требования о возмещении соответствующих убытков».

На практике это означает, что покупатель должен требовать деньги с неустановленных мошенников, найти и взыскать с которых что-либо почти невозможно. Итог: покупатель остался без квартиры и без денег.

Отметим, что ст. 176 ГК РФ предусматривает такую возможность для покупателя как возмещение ущерба в случае, если покупатель не знал, что продавец заблуждается. Однако покупатель пока этой возможностью не воспользовался, желая оставить себе саму квартиру.

Между тем, официально озвученная цена по сделке была ниже кадастровой стоимость квартиры, а ущерб гипотетически должен составить сумму кадастровой стоимости квартиры, т.е. после взыскания такого ущерба, покупатель может даже остаться в выигрыше.

Как минимизировать риски: комплексный подход

Учитывая сложившуюся практику, для защиты от подобных ситуаций требуется комплексный подход, включающий юридические и организационные меры.

Помимо стандартной проверки документов на объект, необходимо уделить пристальное внимание личности продавца. Насторожить должны следующие факторы: чрезмерная спешка, нелогичное объяснение причин продажи, замкнутость, признаки нервозности или неадекватного поведения.

Рекомендуется проверить продавца на наличие судебных дел на сайтах судов общей юрисдикции и в реестре сведений о банкротстве.

Стандартный договор купли-продажи следует дополнить пунктами на основе ст. 431.2 ГК РФ («Заверения об обстоятельствах»). Это гарантии со стороны продавца, недостоверность которых дает покупателю право требовать возмещения убытков.

Примеры формулировок и нотариальное заверение

Ключевым инструментом юридической защиты становится включение в договор купли-продажи специальных заверений продавца, основанных на статье 431.2 Гражданского кодекса РФ («Заверения об обстоятельствах»). Их цель – письменно зафиксировать, что продавец действует осознанно и добровольно. Если впоследствии эти заверения окажутся ложными (например, продавец заявит о заблуждении), у покупателя появятся прочные правовые основания требовать возмещения убытков непосредственно с продавца, а не с третьих лиц. Поэтому не будет лишним прописать в договоре, например, следующее:

«Продавец заверяет и гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора он обладает полной дееспособностью, не находится в состоянии, препятствующем ему понимать значение своих действий и руководить ими. Продавец подтверждает, что его волеизъявление на отчуждение Объекта недвижимости является свободным, сформировано без влияния заблуждения, обмана, насилия, угрозы или иного противоправного воздействия со стороны третьих лиц. В случае недостоверности указанных заверений Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки в полном объеме».

Нотариальное удостоверение договора становится практически обязательным элементом безопасности. Нотариус не только проверяет законность сделки, но и обязан удостовериться в адекватности сторон, их намерениях и понимании последствий. Процесс общения нотариуса со сторонами может фиксироваться на видео, что станет важным доказательством в суде.

Проведение расчетов

Расчеты следует проводить исключительно безналичным путем через аккредитив или эскроу-счет. Эти инструменты гарантируют, что продавец получит доступ к деньгам только после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Новый правовой акцент в судебной практике и его границы

Резонанс, вызванный так называемым «эффектом Долиной», связан с тем, что судебная практика продемонстрировала особый подход к сделкам, заключенным под влиянием мошенничества. Анализ Апелляционного определения Московского городского суда от 08 сентября 2025 г. по делу № 33-35100/2025 позволяет понять суть этого подхода. Суд, применяя статью 178 Гражданского кодекса («Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения»), сконцентрировался на внутреннем состоянии продавца в момент заключения договора.

Основываясь на выводах экспертиз, тройка судей пришла к заключению, что воля продавца была искажена, а значит, сама сделка не может считаться законной.

Важным следствием такого подхода стало то, что добросовестность покупателя не играла роли при вынесении решения. Поскольку основание для признания сделки недействительной лежало исключительно в «пороке воли» продавца, проверка действий покупателя не имела правового значения.

Кроме того, суд разделил процесс возмещения ущерба: квартира была возвращена продавцу, в то время как вопрос возврата денег покупателю был вынесен за рамки гражданского дела и увязан с результатами уголовного расследования в отношении мошенников.

Означает ли это, что покупать квартиру теперь опасно? Границы нового риска

Несмотря на серьезность нового риска, он не означает, что любая сделка на вторичном рынке отныне превратилась в лотерею. Правовой подход, примененный в «деле Долиной», имеет строго очерченные рамки. Он применим исключительно к ситуациям, где оспаривание сделки строится на статьях Гражданского кодекса, касающихся «порока воли» (ст. 177 и 178 ГК РФ), то есть внутреннего, психологического состояния стороны.

Рекомендуем полезный материал от «КонсультантПлюс» о пороке воли при заключении сделок. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Во всех остальных случаях, когда сделки оспариваются по иным, более распространенным основаниям, правовые подходы остаются неизменными, и институт добросовестного приобретателя продолжает эффективно защищать покупателей.

К таким случаям относятся споры, где проблема заключается не во внутреннем состоянии продавца, а во внешних юридических фактах:

• продажа имущества по поддельной доверенности;
• продажа совместно нажитого жилья без необходимого согласия супруга или жилья, где есть дети-собственники без согласия органов опеки;
• продажа недвижимости лицом, которое не являлось законным собственником;
• оспаривание сделки в рамках процедуры банкротства продавца.

В этих и подобных им ситуациях ключевым фактором для суда остается именно добросовестность покупателя.

Если покупатель проявил разумную осмотрительность, проверил документы, положился на данные ЕГРН и не знал о юридических дефектах сделки, закон и судебная практика по-прежнему стоят на его стороне, защищая его право собственности.