Бизнес и магазины в СНТ с 1 сентября 2025 года

Бизнес и магазины в СНТ с 1 сентября 2025 года

Бизнес в СНТ с 1 сентября 2025 г. должен вестись по новым правилам, которые были установлены Федеральным законом от 31.07.2025 N 353-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»  (далее- 353-ФЗ).

Многие дачники и собственники иной недвижимости, не ознакомившись с этими правилами и изменениями в НПА, ошибочно посчитали, что с 1 сентября в СНТ запретили любую предпринимательскую деятельность, а значит надо закрыть и все магазины, как большие, так и маленькие.

Но это не совсем так. Давайте разберемся в изменениях, которые внесены на основании 353-ФЗ в действующее законодательство, и поймем, что изменилось для бизнеса с 01.09.2025.

Что изменилось в законодательстве и как это связано с бизнесом в СНТ?

353-ФЗ были внесены изменения не только в Федеральный закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - 217-ФЗ), но и в другие законы, например, в:

• Земельный кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс РФ;

• ФЗ от 30.12.2006 года N 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации»;
• ФЗ от 24.07.2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»;
• ФЗ от 28.12.2009 года N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации»;
• ФЗ от 7 июня 2025 года N 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов» и другие.

Изменения, внесенные законом 353-ФЗ, носят не запретительный, а систематизирующий характер. В 353-ФЗ нет новых норм, которые бы напрямую устанавливали ограничения для бизнеса в СНТ.

Такие запреты можно вывести только путем анализа и сравнения нормативных актов, до внесения в них изменений 353-ФЗ и после.

Рассмотрим изменения, связанные с законом 353-ФЗ, более подробно.

Запретят ли бизнес на территории СНТ?

Полностью бизнес на территории СНТ не запретили. Однако бизнесменам потребуется заняться документами на землю ,чтобы работать по закону. 

Например, новым законом были уточнены такие термины, как «садовый земельный участок», «имущество общего пользования», «взносы», «хозяйственные постройки» и др.  Формулировка этих понятий стала более четкой и унифицированной. Также было закреплено единое понятие использования земельных участков с целью «для собственных нужд».

Итак, до 01.09.2025. в устав СНТ могли быть включены расплывчатые формулировки использования земельных участков, таких как, например, «обслуживание потребностей членов товарищества». Это позволяло применять их в более широком понятии, чем предусмотрено законом.

После 01.09.2025 закон требует, чтобы использование дачных участков строго соответствовало виду разрешенного использования (ВРИ), и соблюдался основной принцип: участки садоводов предназначены только для «собственных нужд», бизнес допустим лишь на участках общего назначения.

При этом, основной принцип правового регулирования коммерческой деятельности на территории СНТ остается неизменным: ведение бизнеса в СНТ разрешается, если он не противоречит целевому назначению и разрешенному виду используемых для этого земель, и не нарушает права соседей.

Что меняется на практике для бизнеса с 01 сентября 2025?

Основное изменение касается порядка применения нормативных актов, в соответствии с силой их действия.

Если возникнет спор по правомерности бизнеса на территории СНТ и возможности использования для этих целей земельного участка (например, под магазином, кафе, гостиницей и т. п.), будут использовать нормы и правила в следующем порядке:

• нормы кодексов (Земельного, Градостроительного и пр.);
• нормы ФЗ 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», которые регулируют использование земли с конкретным ВРИ, и иных применяемых ФЗ;
• правила, установленные в Уставе СНТ.

Например, предприниматель имеет магазин в СНТ на земельном участке с ВРИ «Садоводство». По Уставу СНТ на таких участках разрешалась «любая торговая деятельность». До 1 сентября 2025 этого было достаточно для ведения бизнеса. После 1 сентября 2025 Уставы СНТ должны быть приведены в соответствие с изменениями, внесенными в нормативные акты и упоминание в них «любой торговли» станет недействительным, т. к. это противоречит целевому назначению земли.

В соответствии с п.8 ст. 3 217-ФЗ теперь:

«...территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд ... - территория, представляющая собой элемент планировочной структуры, в границах которой граждане осуществляют ведение садоводства или огородничества для собственных нужд...»

Согласно новой редакции этой нормы, любая коммерческая деятельность на таких участках будет противоречить закону.

Введены и иные запреты, которые с 1 сентября 2025 г. действуют на территории СНТ для коммерческой деятельности.

Что нельзя делать на садовом участке после 1 сентября 2025?

Изменения в законе коснулись не только магазинов и других видов розничной продажи. Они относятся и к осуществлению такой деятельности, как кафе, рестораны, автомастерские, гостиницы (гостевые дома), склады, питомники и прочие.

На основании изменений, которые внесены в закон «О садоводстве…» 353-ФЗ на территории СНТ запрещается коммерческая деятельность, которая:

• требует изменения назначения земельного участка, в случае использования его в предпринимательских целях;
• меняет цель использования земельных участков, которые предназначены исключительно для «собственных нужд» дачников, на любую цель, связанную с систематическим извлечением прибыли;
• регулярно нарушает права соседей, например, шумом, устройством парковок, большим количеством автомобилей или посетителей и пр.

В связи с этим под запрет попадают следующие виды бизнеса.

Запрет гостиницы на дачном участке и сдачи домов посуточно

Например, у дачника Иванова есть дом в СНТ, большую часть которого он не использует, а потому решил сдавать несколько комнат или весь дом отдыхающим посуточно (на летний период, на выходные и праздники, и в другие периоды повышенного спроса на дачное жилье). Если Иванов станет регулярно размещать рекламу или объявления о сдаче комнат на короткие сроки и принимать жильцов регулярно, это предпринимательство, и по новым правилам – нарушение.

Нормативное обоснование этого: для гостиничной деятельности участок под домом должен иметь вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание» или иной подобный. А участки СНТ после 01 сентября 2025 г.  предназначаются только для собственных нужд дачников, поэтому заниматься такой деятельностью на дачном участке запрещено.

Аналогичные правила действуют в отношении всех построек на участках СНТ: уже готовых, новых построек или отдельно стоящих гостевых домиков, которые используются с целью сдачи в найм на короткий срок.

Запрет на размещение кафе, баров, крупных магазинов на дачном участке

Например, дачник Петров построил на своем дачном участке нежилое здание, оборудовал мебелью и кухонной техникой, повесил вывеску и открыл в нем кафе. В данном случае также имеется нецелевое использование участка и нарушение разрешенного вида использования земли. Ответственность за это может наступить для дачника на основании ст. 8.8 КоАП РФ.

Если такое нарушение сопровождается нарушением режима тишины (громкая музыка, крики, шум и т. п.), дачника могут оштрафовать и за сопутствующие административные нарушения.

Запрет на дачном участке мастерских, СТО, питомников выращивания животных

Новая редакция закона о садоводстве не позволяет выращивать вообще никаких крупных сельхозживотных (КРС, козы, свиньи), т.к. этих животных не включили в разрешенную деятельность.

О мастерских и СТО даже речи не идет – садоводческий участок для отдыха и сельхоздеятельности для нужд своей семьи, все остальное – вне закона.

Таким образом, питомники по разведению птицы, мастерская – все это также нарушает вид разрешенного использования земель и является административным правонарушением по ст. 8.8. КоАП РФ.

Какую деятельность можно вести в СНТ после 1 сентября 2025?

На территории СНТ есть два вида участков:

• частные участки садоводов,
• участки общего назначения, которые принадлежат садоводам на праве общей долевой собственности.

Соответственно, в отношении бизнеса на разных видах участков применимы разные требования

Что можно делать на своем садовом участке с 01.09.2025

На собственном участке можно заниматься садоводством согласно ст. 3 закона «О садоводстве…» в новой редакции:

• отдыхать,
• выращивать для себя сельхозкультуры,
• выращивать для себя птицу и кроликов.

Кроме того, из анализа законодательства можно сделать вывод, что разрешено на дачном участке:

• Сдавать дачный или садовый дом на длительный срок (например, на 1-2 месяца и более). В этом случае собственник заключает с арендатором договор найма гражданского-правового характера. Такой договор нельзя классифицировать как гостиничная деятельность. Такие виды сделок со своим имуществом не запрещены в СНТ и изменения вида разрешенного использования участка не требуется.
• Продавать излишки продукции из своего огорода или сада, например, рядом с домом. Такая продажа не относится к предпринимательской деятельности, т. к. она разрешена ФЗ № 112-ФЗ от 07.07.2003 г. «О личном подсобном хозяйстве». В соответствии с п.4 ст. 2 этого ФЗ, излишки сельхозпродукции дачник вправе продавать без регистрации в качестве ИП. При выращивании такой продукции дачник не должен использовать труд наемных работников или самозанятых — это уже признак ведения предпринимательской деятельности. Также, размер участка не должен превышать 0,5 га (за некоторыми исключениями). Но родственники и члены семьи дачника могут помогать ему при выращивании и продаже сельхозпродукции.

Что можно делать на общем участке в СНТ

В соответствии с ч. 6 ст. 24 217-ФЗ, использование земельного участка общего назначения в СНТ возможно только для следующих целей:

• для продажи гражданами, имеющими участки в СНТ, выращенной ими сельхозпродукции;
• возведения некапитальных строений, сооружений или нестационарных торговых объектов (открытые павильоны, ярмарки, киоски, ларьки и т. п.) для продажи дачниками выращенной продукции.

При этом, построенные объекты для торговли не должны:

• быть капитальными (т. е. иметь фундамент, прочную связь с землей);
• нарушать правила ветеринарии, санитарные, гигиенические и эпидемиологические правила и нормы;
• нарушать правила использования земельных участков под ними.

Важно! Управление имуществом и участками общего назначения осуществляет СНТ, на основании общего решения всех его участников. Это означает, что только участники СНТ большинством голосов вправе решать, что строить на участке общего назначения, и для каких целей его использовать. Однако, при этом необходимо соблюдать вид разрешенного использования участка.

Основным требованием к коммерческим помещениям, расположенным на территории СНТ, после 1 сентября 2025 становится их вспомогательный характер, т. е. они должны быть предназначены для обеспечения нужд членов СНТ.

Например, можно с разрешения общего собрания членов СНТ открыть небольшой магазин (ларек, аптеку и т.п.) на территории общего пользования — для обеспечения нужд дачников в продуктах, хозтоварах, расходных строительных материалов, садового инвентаря и пр. Важно, чтобы размещение такого  магазина было одобрено на общем собрании членов СНТ, магазин не являлся основным источником дохода для его владельца, а его график работы был ориентирован на жителей СНТ.

Как дачникам оформить земли общегоназначения в долевую собственность, читайте в Письме Росреестра в системе КонсультантПлюс. Доступ в систему возможен на временной бесплатной основе (пробный доступ действует 2 дня) или путем подключения на длительный срок (цену можно узнать здесь).

Что делать бизнесу в СНТ после 01.09.2025?

Изменения, которые внесены 353-ФЗ в нормативное регулирование предпринимательской деятельности на территории СНТ применяются как к бизнесу, который уже работает, так и к тем, кто планирует начало работы после 01 сентября 2025 г.

Если в СНТ уже есть открытые магазины, кафе или СТО, требовать их закрытия власти не будут, однако, госорганы вправе проверять вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположены коммерческие объекты и их целевое использование.

Если при проведении такой проверки будет установлено, что коммерческий объект расположен на территории земельного участка с назначением «осуществление садоводчества, огородничества» или иным, подобным назначением, собственник может быть оштрафован по ст. 8.8. КоАП РФ. Также, ему может быть выписано предписание об устранении выявленных нарушений.

Таким образом, для продолжения предпринимательской деятельности собственнику придется изменить разрешенное использование участка или его части (через межевание) – если это возможно. Если изменение разрешенного использования участка окажется невозможным, бизнес придется закрыть.

Важно! После 01.09.2025 на личных участках членов СНТ запрещен раздел построек на части для их использования в различных целях (например, для личного проживания и сдачи в наем).

Рекомендации собственникам бизнеса в СНТ

1. Проверить разрешенное использование участка, на котором ведется бизнес. Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН в отношении такого участка. Нужная информация будет размещена в разделе 1 выписки «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости», в графе «Виды разрешённого использования». Заказать такой документ просто и быстро — через Госуслуги или МФЦ. Если участок находится в аренде, потребуется заплатить небольшую госпошлину. Собственник участка может заказать бесплатную выписку через Госуслуги.

2. Сверить разрешенное использование с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), утвержденными местной администрации для конкретного населенного пункта, в т.ч. CНТ. ПЗЗ можно найти на сайте местной администрации или запросить в администрации. Выяснить, какие виды деятельности разрешены на конкретных участках СНТ.
3. Если разрешенное исопльзование участка и ПЗЗ не предусматривает осуществление коммерческой деятельности, необходимо:

• изменить вид использования (если это возможно) - делается это через органы местной власти и Росреестр;
• или прекратить бизнес.

4. Если помещение некапитальное (например, передвижной фургон или киоск), согласовать его размещение и ведение коммерческой деятельности проще всего через СНТ. Для этого необходимо созвать общее собрание, которое проголосует и разрешит (или запретит) деятельность предпринимателя на земельном участке общего пользования. На собрании решается и вопрос конкретного места размещения такого объекта, в соответствии с планом землепользования в СНТ. В таком же порядке решаются вопросы с размещением рекламных щитов, больших рекламных баннеров и прочих подобных конструкций.