Можно ли сдавать в субаренду арендуемое помещение?

Можно ли сдавать в субаренду юрлицу арендованное помещение

Положения об аренде содержит часть II Гражданского кодекса России. Согласно ст. 606 данного нормативного акта, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (или только в пользование) за оговоренную сторонами плату.Ст. 616 ГК РФ гласит, что арендатор обязан пользоваться предоставленным ему имуществом согласно договору, а если в нем отсутствуют условия об использовании имущества в соответствии с назначением последнего.

Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор с согласия арендодателя имеет право сдать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по сделке другому лицу в рамках перенайма.

При этом с субарендатором заключается письменный договор субаренды. К нему применяются правила, установленные ГК РФ для обычной аренды.

Можно ли сдавать съемную квартиру

Теперь поговорим о субаренде съемного жилья, т.е. о ситуации, когда жилье взяли в пользование у собственника и планируют, в свою очередь, сдать его другому лицу для жилья.

На языке Гражданского кодекса РФ пользование за деньги жилым помещением называется «найм», а не аренда.

Для найма жилого помещения предусмотрен аналог субаренды, который ст. 685 ГК РФ называет поднаймом. Согласно данной норме, наниматель с согласия наймодателя передает на определенный срок помещение в пользование другому лицу. Он может передать не все помещение, а только его часть, оставаясь при этом проживать в другой части (например, сдав одну из комнат арендованной квартиры). При этом поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жильем в отрыве от основного нанимателя.

В отличие от субаренды, предусмотренной для нежилых помещений, при поднайме обязательно учитывать норму жилплощади на одного человека, которая на данный момент составляет 18 м².

Пример. Допустим, имеется сданная в наем малогабаритная двухкомнатная квартира площадью 38 м², в которой живут два человека. Они изъявили желание сдать одну из комнат в поднаем, а сами проживать в оставшейся. Однако в данной ситуации поднаем невозможен, так как для поднанимателя не будет соблюдена норма жилплощади (18*3=54, 38<54, условие не выполняется).

Согласно ст. 664 ГК РФ наниматель жилого помещения имеет преимущественное правило заключения договора на новый срок. Иными словами, когда действие договора заканчивается, владелец жилья должен предоставить его тому же нанимателю, который снимал его ранее. Однако на поднанимателя данное правило не распространяется.

И в случае с арендой, и в случае с наймом жилья действие договора аренды прекращается вместе с действием договора субаренды. То есть если арендатор и арендодатель расторгли такой договор, то автоматически расторгается и договор арендатора с субарендатором.

Получение согласия от собственника помещения

Что касается согласия арендодателя или наймодателя на субаренду или поднаем, то оно может быть выражено несколькими способами:

• напрямую прописано в договоре;
• оформлено в качестве дополнения к договору;
• оформлено письменно в свободной форме.

Какой именно вариант использовать, определяют сами стороны по соглашению друг с другом исходя из обстоятельств. Единственный момент, о котором нужно помнить — согласие должно быть письменным и обязательно должно быть предоставлено арендатору или нанимателю. В противном случае при возникновении спора о неправомерности субаренды ему будет сложно доказать свою правоту.