Аренда земли облагается НДС или нет?

Question

Accepted Answer

АРЕНДА У ОРГАНИЗАЦИЙ И ИП НА УСН: НОВЫЕ ПРАВИЛА 2025 ГОДА

Обязанность исчислять и уплачивать с аренды земли НДС зависит от того, какую налоговую систему применяет арендодатель. До 2025 года применялся следующий подход:

Организации и ИП на ОСНО обязаны включать НДС в стоимость аренды, если операция не попадает под льготы. Они выставляют счета-фактуры и принимают к вычету входной налог.
Субъекты, применяющие иные режимы (УСН, ЕСХН или патент), освобождены от НДС.

С 01.01.2025 в НК внесены изменения в части налогообложения субъектов, применяющих УСН:

При доходах не выше 60 млн рублей арендодатели на УСН освобождаются от обязанности исчислять и уплачивать НДС.
Если доходы больше 60 млн, но не превышают 250 млн рублей, можно применять пониженную ставку НДС 5 %.
Если доходы больше 60 млн, но не превышают 450 млн рублей, можно применять пониженную ставку НДС 7 %.
Если не действует освобождение от НДС и не применяются пониженные ставки 5 и 7 %, налог рассчитывают по общеустановленным ставкам.

Таким образом, с 2025 года арендодатели, применяющие УСН, в отдельных случаях обязаны исчислять НДС. Помимо дохода свыше 60 млн рублей, это касается договоров простого товарищества – если УСН-арендодатель работает в партнерстве с организациями на ОСНО.

Пример:

ИП на УСН сдает участок под склад. Годовая арендная плата – 70 млн р. Других доходов ИП не имеет. С 2025 года он обязан начислить НДС по ставке 5 %.

Как рассчитывается НДС по операциям с земельными участками, разъяснили эксперты «КонсультантПлюс». Если у вас нет регистрации в справочно-правовой системе, получите демодоступ и бесплатно переходите в Готовое решение.

АРЕНДА МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЗЕМЛИ: НДС

Особое внимание стоит уделить ситуации, когда арендуется земельный участок, находящийся в собственности государства.

В соответствии с общими правилами, если арендатор берет в аренду государственное или муниципальное имущество у органов исполнительной власти и управления, он налоговый агент по НДС. Однако, согласно ст. 149 НК, земля, являясь природным ресурсом, не облагается НДС.

Таким образом, если организация арендует государственную или муниципальную землю, она не должна удерживать и перечислять НДС в бюджет. Это подтверждается письмом Минфина от 01.02.2011 № 03-07-11/21.

ВАЖНО! Если земельный участок, арендованный у органов власти, был передан в субаренду, то организация-арендатор, применяющая общую систему налогообложения, признается плательщиком НДС в отношении платы, поступающей от субарендатора (ст. 146 НК). С этих сумм организация должна начислять налог и перечислять его в бюджет на общих основаниях.

Пример:

Компания берет в аренду участок у городской администрации под строительство социального центра. НДС не начисляется.

Но! Если арендатор переуступает право пользования (субаренда), операция облагается НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ).

КАК ПРАВИЛЬНО ОФОРМИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ?

Для минимизации рисков при заключении договора аренды важно уделить внимание нескольким ключевым аспектам. Каждый из них играет важную роль в обеспечении юридической чистоты сделки и защите интересов обеих сторон.

Предмет договора. Необходимо четко и однозначно определить предмет договора. Это может быть как земельный участок, так и здание или иное недвижимое имущество. Важно, чтобы в договоре были указаны все характеристики объекта аренды, такие как адрес, площадь, кадастровый номер и другие важные параметры.
Кадастровый номер участка. Кадастровый номер является уникальным идентификатором земельного участка. Его наличие обязательно для заключения договора аренды. Кадастровый номер также необходим для регистрации договора в Росреестре.
Статус арендодателя – это может быть государственный орган, муниципалитет или коммерческая организация или ИП.
Фраза «Стоимость аренды указана без НДС». Этот пункт особенно важен при аренде государственных участков. Стоимость аренды без учета НДС позволяет более точно определить финансовые обязательства арендатора.
Стоимость аренды с учетом НДС (5, 7 или 20 %). Важно также учесть, что некоторые компании могут быть освобождены от уплаты НДС, что также должно быть отражено в договоре.
Право на субаренду. Если арендатор имеет право на субаренду, этот пункт должен быть подробно прописан в договоре. Необходимо указать, в каких случаях и на каких условиях субаренда возможна, а также порядок согласования и расчета налоговой базы по НДС. Это поможет избежать конфликтов и споров между арендатором и субарендатором.

КРАТКИЕ ИТОГИ

Аренда земли НДС не облагается, если владелец – государство или муниципалитет, но субаренда подлежит налогообложению.
Организации и ИП на УСН с 2025 года платят НДС при доходе от аренды свыше 60 млн рублей или совместной деятельности с ОСНО.
В договоре аренды четко пропишите статус участка, условия налогообложения и право на субаренду.

Запомните: правильное оформление документов и учет новых правил помогут избежать споров с налоговой и штрафов. Следите за изменениями: в 2025 году контроль за арендой земли усилится!