Договор последующего залога

Договорпоследующего заога - правовая суть

Учитывая, что перезалог представляет собой повторный залог недвижимости, важно понимать суть договора о залоге и его основные условия.

Для того, чтобы недвижимость перешла в залог заключается договор о залоге (договор об ипотеке), по которому залогодержатель — сторона, предоставившая кредит под залог недвижимости и залогодатель — сторона, предоставившая недвижимость в залог для обеспечения кредита, устанавливают правила залога, а также преимущественное право залогодержателя на удовлетворение своих требований за счет стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами. Основные условия залога определяются в кредитном  договоре, в отдельном договоре залога или в закладной.

Залог гарантирует залогодержателю оплату по кредиту (займу), возврат заемных средств и процентов.

Залог имущества также позволяет взять кредит или займ на более выгодных условиях, чем без него.

На оформление договора залога стоит соглашаться, чтобы:

• взять большую сумму кредита;
• уменьшить процентную ставку по кредиту;
• получить кредит или займ при  наличии плохой кредитной истории или  просрочках по иным кредитам (займам);
• ускорить рассмотрение заявки на выдачу кредита.

По договору залога залогодержателем может быть: банк, иное кредитно-финансовое учреждение (например, МФО) или частный инвестор.

Залогодателем может быть как должник по кредиту, так и третье лицо, не участвующее в кредитном договоре.

При залоге имущество собственника (любая недвижимость  - квартира, здание, склад, строение и др.) остается во владении и пользовании собственника — он может проживать в нем, использовать для предпринимательской деятельности, сдавать в аренду, безвозмездное пользование и т.п.

Такое право собственника закреплено в ст. 29 ФЗ «Об ипотеке» и никакие условия в ипотечном договоре не вправе ограничивать данное право. Если такие условия все же включены в договор ипотеки, на основании этой статьи они считаются ничтожными, т.е их нарушение не влечет никаких последствий.

Можно ли продать заложенное имущество

Распоряжение залоговым имуществом (продажа, дарение, обмен и т.п.) происходит на особых условиях:

• любое отчуждение возможно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в договоре об ипотеке;
• если оформлена закладная, отчуждение осуществляется на условиях, установленных в ней;
• залогодатель вправе завещать заложенное имущество — это право не может быть ограничено условиями договора ипотеки. Такое ограничение на основании ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» ничтожно.

Если залогодатель произвел распоряжение заложенным имуществом, и оно перешло в собственность другому лицу (в том числе другому юридическому лицу в порядке правопреемства или реорганизации, а также другому физическому лицу в порядке наследования), то новый собственник становится на место прежнего залогодателя и несет все его обязанности по договору ипотеки, в том числе те, которые не были выполнены (внесение просроченных платежей, неустоек, штрафов и др.).

Новый собственник (залогодатель) может быть освобожден от каких-то обязанностей по договору ипотеки только по соглашению с залогодержателем. Однако, если переход права залога осуществлялся через приобретение закладной, государственная регистрация которой не осуществлялась, такое соглашение не обязательно.

Залог имущества по договору ипотеки сохраняется даже в том случае, если при переходе права собственности на заложенное имущество были допущены какие-либо нарушения, обязательные для такого перехода.