Минимальный срок договора коммерческого найма жилья российскими законами не ограничен. Однако Гражданский кодекс РФ определяет максимальный период действия такого соглашения. Также следует учесть, что от срока договора о найме жилого помещения зависит, нужно ли его регистрировать в Росреестре.
Каков максимальный срок договора коммерческого найма жилого помещения
Согласно ст. 683 Гражданского кодекса РФ, срок действия договора о найме квартиры, комнаты или иного жилья не превышает пяти лет. Если в соглашении не указано никакого срока, считается, что оно заключено на максимальный период, то есть на 5 лет.
Договоры найма жилых помещений (сокращенно – ДНЖП), заключаемые на срок до 1 года, являются краткосрочными. Подобные соглашения нередко выгодны наймодателю, так как лишают нанимателя некоторых прав, которыми он наделяется при заключении более длительных договоров. Согласно п.2 ст.683 ГК РФ, наниматель, подписавший договор найма со сроком действия менее года, не может:
- вселять на «арендованную» площадь других жильцов для совместного постоянного проживания, например, своих совершеннолетних детей (п.2 ст.677 ГК РФ);
- вселять в жилое помещение временных жильцов (ст.680 ГК РФ);
- воспользоваться преимущественным правом на перезаключение ДНЖП (ст.684 ГК РФ);
- сдавать жилье в поднаем (ст.685 ГК РФ);
- потребовать замены себя, как стороны договора найма, на другого совершеннолетнего гражданина, постоянно проживающего в жилом помещении (ст.686 ГК РФ);
- просить об отсрочке исполнения судебного решения о расторжении ДНЖП (п.2 ст.687 ГК РФ).
Каким бы малым не был срок коммерческого найма жилого помещения, стороны по обоюдному согласию вправе наделить нанимателя любым из вышеуказанных полномочий, прописав их в тексте договора. Но по умолчанию они будут отсутствовать.
Соответственно, нанимателю выгоднее заключать ДНЖП сроком действия более одного года, потому что такое соглашение лучше защищает его интересы, дает ему больше прав, а на состав его обязанностей срок действия не влияет. Наймодателю, напротив, выгоднее заключать краткосрочные соглашения, чтобы ограничить права жильцов, и при необходимости в кратчайший срок избавиться от проблемных квартирантов.
Читайте также: Акт приема-передачи квартиры при аренде (образец)
Влияет ли срок коммерческого найма на налогообложение дохода наймодателя
Многие считают, что заключать ДНЖП на срок менее года выгодно с точки зрения налогообложения, так как тогда собственнику жилья не нужно платить НДФЛ и подавать декларацию о доходах. По этой причине, сдавая квартиру, комнату или дом собственники часто предпочитают оформить договор с квартирантами на 11 месяцев или на еще меньший срок.
Однако следует отметить, что такое мнение ошибочно. Оно возникло в связи с требованием законодательства регистрировать договор найма жилья, если срок его действия превышает 1 год (п. 2, 4 ст. 51 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Некоторые граждане и риэлторы полагают, что налоговая инспекция может узнать только о зарегистрированных в ЕГРН договорах, а поскольку краткосрочные соглашения обязательной регистрации не подлежат, то и делиться полученным доходом с государством не нужно.
Но обязанность уплачивать налог на доход физлица с фактом госрегистрации договора никак не связан. Договор регистрируется не в налоговой службе, а в Росреестре. Это делается с целью зафиксировать совершенную сделку и сделать ДНЖП юридически значимым документом. Государственной регистрации подлежит обременение права собственности на жилое помещение, возникающее после заключения договора найма. И все последующие сделки возможны только с учетом данного обременения (ограничения).
Обязанность уплатить налог появляется после получения наймодателем дохода (в данном случае – от сдачи жилья в наем), а не после регистрации договора. Собственник помещения должен ее исполнить независимо от размера дохода, срока действия ДНЖП, и иных обстоятельств. За неуплату НДФЛ он может быть привлечен к ответственности по ст.122 Налогового кодекса РФ. Тогда, помимо налога, наймодателю придется заплатить 20% штрафа от суммы неуплаты. Если будет доказано, что собственник жилого помещения действовал умышленно, штрафная санкция составит 40 процентов от неуплаченной суммы налога на полученный доход. Подробно о налогах со сдачи квартиры в аренду мы рассказывали здесь.
Читайте также: Можно ли сдавать квартиру как самозанятый
