Самозанятый: сдача в аренду нежилого помещения

17.02.2023
Стать самозанятым может любой гражданин, оказывающий услуги или выполняющий работы без привлечения наемных работников. Немало вопросов возникает о разрешенных видах деятельности. В частности, может ли заниматься самозанятый сдачей в аренду нежилого помещения.

Виды деятельности для самозанятых по закону № 422-ФЗ

В соответствии с законом № 422-ФЗ, самозанятые могут вести деятельность, уплачивая налог на профессиональный доход (НПД) на территории любого региона РФ.

Разрешенные виды деятельности в законе не прописаны, однако введены ограничения в части признания определенных доходов. В частности, не являются доходами самозанятого денежные средства (п.2 ст.6 закона № 422-ФЗ):

  • полученные в результате передачи имущественных прав на недвижимость, за исключением аренды жилых помещений;

  • в виде доходов госслужащих (государственных, муниципальных), исключая доходы от сдачи в аренду принадлежащего им жилья.

Статья по теме: Самозанятость: плюсы, минусы и подводные камни в 2024 году Плюсы и минусы самозанятости в 2024 году — один из самых актуальных вопросов для людей, решивших использовать свои знания и опыт для получения прибыли, но не желающих отвлекаться на решение проблем, связанных с регистрацией и ведением бизнеса. Подробнее

Таким образом, для самозанятых сдача в аренду нежилого помещения в рамках действующего закона о налоге на профдоход невозможна. Поэтому те, кто сдает в аренду нежилое имущество, применять налог на профдоход нельзя.

Об особенностях применения налога на профессиональный доход, читайте готовое решение КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить бесплатный пробный доступ на 2 дня.

Что относят к нежилой недвижимости

Любая недвижимость, не предназначенная для постоянного проживания людей, может быть признана нежилой. К таким объектам относят:

  • производственные здания и сооружения;

  • коммерческую недвижимость, в том числе встроенные помещения;

  • прочие объекты, предназначенные для хозяйственной деятельности.

В частности, нежилой недвижимостью можно признать помещения, используемые под магазины, кафе, офисы, гаражи, склады и так далее, а также площадки под парковки или хранение продукции.

Аренда жилых помещений

Ограничения по налогу на профдоход не касаются жилого фонда – отдельных помещений, комнат, квартир или домов. В качестве налога с арендной платы за жилье самозанятому нужно будет заплатить:

  • 4%, если жилое помещение снимает физическое лицо;

  • 6%, если арендатор ИП или организация.

При этом оплату за аренду нельзя принимать в натуральной форме (пп. 11 п. 2 ст.6 закона № 422-ФЗ).

Можно ли одновременно быть самозанятым и сдавать в аренду нежилое помещение как ИП

Если нельзя по нежилой недвижимости применять налог на профессиональный доход (НПД), то можно ли одновременно числиться самозанятым (по услугам, например) и ИП на ином спецрежиме (для аренды)? Нет, закон № 422-ФЗ не позволяет предпринимателям совмещать НПД с другими налоговыми режимами, включая ОСНО.

ИП вправе применять налог на профдоход, но после постановки на учет самозанятому дается месяц на подачу заявления о прекращении иных применяемых им спецрежимов. Снятие со «спецрежимного» учета происходит со дня регистрации статуса самозанятого. Если же заявление от ИП не поступит вовремя – аннулируется его «самозанятость» (пп. 7 п. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ, письмо ФНС от 10.01.2019 № СД-4-3/101@). То есть, совмещать иные режимы с НПД законодательство запрещает.

Как сдать в аренду нежилые помещения

Поскольку самозанятый сдать в аренду нежилое помещение не может, ему придется выбирать другое налогообложение. Заключить соответствующий договор он может, как ИП (при наличии регистрации статуса в ЕГРИП) или как физлицо.

Нужно учитывать, что систематическое получение таких доходов физлицом может быть приравнено налоговиками к предпринимательству. За деятельность без регистрации предпринимательского статуса возможен штраф от 500 до 2000 руб. по ст. 14.1 КоАП РФ.

Налогообложение аренды

С точки зрения налогового законодательства, человек, получающий денежные средства от аренды недвижимости, должен самостоятельно декларировать доходы. Неважно, зарегистрирован он как ИП или нет.

С дохода физлица арендатором-налоговым агентом (компанией или ИП) удерживается и перечисляется в бюджет НДФЛ 13% и сдается соответствующая отчетность в ИФНС. Когда арендатор нежилой площади – обычное физлицо, арендодатель сам платит НДФЛ и подает декларацию 3-НДФЛ в налоговую.

Если получатель арендных платежей – ИП, он обязан уплачивать в бюджет все причитающиеся с них налоги:

  • при общей системе - 20% НДС и 13% НДФЛ;

  • при упрощенной системе – 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами (или меньше, если региональное законодательство выбрало пониженные налоговые ставки).

Перейти на УСН или иной спецрежим, кроме НПД, может только предприниматель. Кроме того, при любой системе налогообложения, исключая «самозанятость», ИП ежегодно уплачивает за себя страховые взносы.

Таким образом, стать самозанятым может только арендодатель жилых объектов – квартир, домов, комнат. Для владельца нежилых помещений такая возможность исключена.

Специализация: Гражданское, земельное, трудовое, уголовное право

Имеет более 15 лет юридического стажа в крупных холдингах Юга России.
Обладает опытом в области договорной и претензионной работы, мирного разрешения споров, судебного взыскания долгов и оспаривания прав на имущество.

Вы — юрист или бухгалтер?
Можете разместить интересную статью под своим авторством на нашем сайте!
Укажем вас в качестве автора и добавим в пул экспертов сайта
Пишите на почту: zabota@spmag.ru
Посмотреть все комментарии (4) или написать свой:
Комментарии:
16.07.2023 11:55
Здравствуйте! Я ИП на НПД, есть как дополнительный вид деятельности ОКВЭД 68.20
С апреля 2023 года я сдаю свое нежилое помещение, налог оплачиваю как самозанятый. Если у меня нет права при этом виде деятельности являться плательщиком НПД, то как мне перейти обратно на УСН. Мне сказала бухгалтер, что я могу перейти только с 1 января каждого года. Что делать?
Ответить
16.07.2023 17:49

Здравствуйте. При добровольном отказе от применения НПД и переходе на УСН сделать это можно только с начала нового года. Однако перейти с НПД на УСН или другой налоговый режим можно и в середине года при утрате права на применение НПД, когда возникли установленные законом ограничения для этого спецрежима. Например, при превышении полученного дохода 2,4 млн. руб.  

 

 

Ответить
11.01.2023 19:49
Я являюсь ИП на НПД. У меня в собственности есть земельный участок, я сдаю его в аренду по договору, как физическое лицо-юр. лицу, который удерживает с меня 13% НДФЛ ежемесячно, с каждого поступления. Стоит ли мне опасаться того, что налоговая признает моё ИП на НПД незаконным?
Ответить
12.01.2023 21:45

Доброго времени суток.

Нет, не стоит. Вы имеете полное право получать доходы, как ИП, по заявленным в госреестре видам деятельности (ОКВЭД). Доходы по незаявленным видам деятельности облагаются по ставке 13%, как доходы физлица. 

Ответить