Налог с продажи недвижимости: когда платить и как рассчитать

Размер и порядок расчета налога с продажи недвижимости для ФЛ

Получение дохода от продажи недвижимости для физических лиц приравнивается к другим видам доходов и облагается по ставке 13 % для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов РФ. Это ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 228 НК, продаваемая недвижимость должна находиться в собственности человека, осуществляющего ее продажу.

Общий порядок расчета НДФЛ при продаже недвижимости

Для расчета налога при продаже недвижимости существует несколько основных шагов, которые помогут вам определить сумму налога, которую вам придется уплатить.

1. Определить общую стоимость продажи. Чаще всего при выставлении недвижимости на продажу указывают среднюю стоимость квартиры или дома на рынке.
2. Вычесть из общей стоимости продажи все расходы, связанные с приобретением и улучшением недвижимости.
3. Полученную разницу умножить на ставку налога.

Формула расчета суммы налога, которую необходимо перечислить в бюджет, выглядит следующим образом:

Сумма налога = (сумма полученного дохода от продажи недвижимости – расходы на приобретение и капитальный ремонт) × ставка налога.

При продаже недвижимости, бывшей в собственности менее минимального времени для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже, предусмотрен имущественный вычет. Согласно п. 2 ст. 220 НК РФ, его максимальный размер равен 1 млн. руб. Налогоплательщик вправе выбирать какой из вычетов применить: 1 млн руб. либо сумму расходов на приобретение продаваемого объекта недвижимости.

ВАЖНО! Если 70% от кадастровой стоимости недвижимости превышает сумму, указанную в договоре купли-продажи, налогооблагаемой базой признается именно эта величина.

Расчет налога по кадастровой стоимости

Каждая недвижимость имеет свою кадастровую стоимость. Это цена помещения, определенная государством. При продаже собственности нужно знать этот показатель. Если в договоре купли-продажи указана стоимость ниже 70 % от кадастровой, то рассчитывать налог нужно именно с этой суммы.

Например, квартира продается по цене 3 млн рублей. Ее кадастровая стоимость – 5 млн р. Если квартира была в собственности менее 3 лет (была куплена и является единственным жильем), то налогообложению подлежит вся сумма полученного жилья:

3000000 × 0,13 = 390000 р.

Однако 70 % кадастровой стоимости этой квартиры составляет 3,5 млн р. Рассчитать и заплатить налог нужно с этой суммы:

3500000 × 0,13 = 455000 р.

Именно поэтому нужно знать кадастровую стоимость своего жилья перед продажей и указывать в договоре продаже цену не ниже 70 % от нее. Для расчета налога берется большая из этих сумм.

В целом расчет налога с продажи недвижимости может быть сложным процессом, который требует внимательного изучения всех факторов и условий. Однако при правильном подходе и консультации с профессионалами можно избежать возможных ошибок и проблем с налоговыми органами.

Ситуации, когда налог не платится

В некоторых случаях продажа недвижимости (после владения ей в течение определенного времени) может быть освобождена от уплаты налога. Это может произойти по различным причинам, включая наследование недвижимости, проживание в ней в течение определенного периода.

Одной из основных причин освобождения от уплаты налога при продаже недвижимости является наследование. Если вы унаследовали недвижимость после смерти родственника или другого лица, то продажа этой недвижимости может быть освобождена от уплаты налога. Однако в этом случае необходимо убедиться, что вы соответствуете всем требованиям и условиям, установленным законодательством.

Еще одной ситуацией, когда не нужно платить налог с продажи недвижимости, является проживание в ней в течение определенного периода. Для каждой ситуации сроки владения недвижимостью для продажи без налогов свои. Например, если вы использовали квартиру или дом как основное место жительства в течение 5 лет после приобретения или в течение 3 лет после наследования, то при продаже этой недвижимости вы можете быть освобождены от уплаты налога.

Если недвижимость продается по той же цене, что и покупается. Здесь собственник жилья не получает дохода, поэтому уплачивать налог не требуется. Это же правило касается и продажи недвижимости ниже цены покупки. Однако в такой ситуации недвижимость должна продаваться по цене не ниже 70 % от ее кадастровой стоимости.

Существуют также программы налогового кредита, которые предоставляют возможность освобождения от уплаты налога при продаже недвижимости. Эти программы могут быть доступны для определенных категорий граждан, таких как ветераны или люди с ограниченными доходами.

Таким образом, существует несколько случаев, когда не нужно платить налог с продажи недвижимости. Однако перед принятием решения необходимо тщательно изучить все условия и требования, чтобы избежать возможных штрафов и проблем с налоговыми органами.

Налог с продажи недвижимости для ЮЛ и ИП

Доход, полученный при продаже коммерческой недвижимости, юридические лица обязаны учитывать в составе налогооблагаемой базы для расчета налога на прибыль.

При применении основной системы налогообложения (ОСНО) нужно будет оплатить 2 налога:

• НДС 20 %, включенный в сумму стоимости недвижимости (согласно п. 3 ст. 164 НК РФ);
• налог на прибыль 20 % (согласно п. 1 ст. 284 НК РФ).

При использовании упрощенной системы налогообложения полученные средства облагаются ставкой 6 или 15 % в зависимости от выбранной базы налогообложения. Причем, если юридическое лицо применяет УСН 6 % («Доходы»), то налог с продажи недвижимости нужно рассчитывать со всей суммы дохода.

При применении УСН 15 % ("Доходы минус расходы") из суммы дохода с проданной недвижимости нужно вычесть затраты на ее приобретение. Именно эта разница является базой для расчета налога на УСН 15 %. Однако, если такие расходы были учтены ранее в одном из прошлых периодов при расчете базы по УСН 15 %, то есть после покупки данной недвижимости, то в данном случае их нельзя принять в расходы на УСН. 

Если индивидуальный предприниматель не использовал продаваемую недвижимость для получения прибыли, то он должен будет заплатить налог как физическое лицо по ставке 13 %.

Как облагается продажа недвижимого имущества у ИП на спецрежиме, подробно разъяснили эксперты «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, получите пробный демодоступ и бесплатно переходите в Готовое решение.

Сроки уплаты налога с продажи недвижимости

После продажи физическим лицом недвижимости, находящейся в его собственности менее 3 лет, об этом нужно сообщить в налоговую службу. Для этого в ИФНС по месту жительства подается декларация 3-НДФЛ. В ней нужно указать полученный доход и расходы, влияющие на размер налогооблагаемой базы. Подается декларация на следующий год, в период с 1 января по 30 апреля. К декларации прикладываются подтверждающие документы:

• договор купли-продажи;
• документ, подтверждающий получение денег (расписка в получении денег или банковская выписка);
• документы, подтверждающие понесенные расходы.

После проверки документов специалист налоговой службы сообщит об этом и подтвердит сумму начисленного налога. Срок уплаты налога с продажи недвижимости - до 15 июля того года, когда была подана декларация. Это крайний срок перечисления налога, его можно погасить и раньше.

Юридические лица отчитываются и уплачивают налог с продажи недвижимости в сроки, предусмотренные налоговым кодексом для их систем налогообложения.

ИТОГИ

В налоговом кодексе РФ не предусмотрен отдельный налог с продажи недвижимости. Он рассчитывается так же, как и налог с любого другого дохода. Его ставка зависит от статуса налогоплательщика:

• физические лица уплачивают 13 % НДФЛ;
• организации и ИП на ОСНО – 20 % налога на прибыль и 20 % НДС;
• организации и ИП на УСН (налогооблагаемая база – доходы) – 6 %;
• организации и ИП на УСН (налогооблагаемая база – доходы минус расходы) – 15 %.

Важно это понимать при продаже недвижимости и производить перечисления налога с доходов от продажи недвижимости в сроки, прописанные в Налоговом Кодексе РФ.