Налог на прибыль при продаже недвижимости

Суть сделки по продаже недвижимости организации

В рассматриваемом случае речь идет о продаже коммерческой недвижимости организаций (зданий, помещений, земли). Это объекты из числа нежилого фонда, которые приносят регулярный доход. Нередко такую недвижимость называют инвестиционной и доходной, поскольку основное ее назначение – получение прибыли.

Сделки по продаже оформляются стандартно, в общем порядке:

1. Стороны заключают письменный договор купли-продажи. При этом стоимость объекта недвижимости может быть любой, но если в сделке участвуют не взаимозависимые лица, то цена признается рыночной.

ВАЖНО! Понятие «взаимозависимые лица» применяется в налогообложении и раскрывается в ст. 105.1 НК. Это могут быть физлица, ИП, юрлица, если отношения между ними влияют на условия, итоги сделок, а также финансовый итог их деятельности!

2. Если стоимость реализуемого объекта будет равна 25 % и больше от балансовой цены активов организации, сделка считается крупной. Тогда нужно получать согласие всех участников. Делать этого не нужно, когда в компании один участник, он же директор, и если продажа осуществляется по основной деятельности (т. е. компания постоянно реализует недвижимость).

3. Продаваемая недвижимость передается покупателю по акту о приеме-передаче здания (сооружения). Его бланк можно разработать самостоятельно либо использовать типовую форму № ОС-1а (Постановление Госкомстата № 7).

4. Переход права собственности на проданный объект подлежит госрегистрации через ЕГРН. Факт пройденной регистрации удостоверяется выпиской.

При наличии сомнений ИФНС может проверить законность, мотивацию применения рыночной цены объекта, а также появление налоговой выгоды. Например, если продажная цена объекта существенно ниже рыночной, то целью проверки может стать неуплата, частичная уплата налога. При выявлении нарушений, доказанных ИФНС, последует недоимка, начисление пени, штраф.

Учет продажи объекта недвижимости при расчете налога на прибыль

Операции по реализации коммерческой недвижимости отображают в зависимости, по сути, от двух факторов влияния:

1. Как продаваемый объект показан в учете: как ОС, товар либо готовая продукция.
2. Когда его передали покупателю (на день госрегистрации перехода права собственности либо до этого). Кстати, продавец вправе признать доход от продажи ОС именно после госрегистрации.

Реализация объектов нежилой недвижимости подлежит отображению при расчете налога на прибыль в том же порядке, что и остальные объекты.

В каком порядке исчисляется налог на прибыль при реализации недвижимого имущества через агента, подробно разъяснили эксперты «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, получите пробный демодоступ и бесплатно переходите в Готовое решение.

Продаваемый объект – основное средство

Учет продажи производится в порядке, предусмотренном именно для ОС. Здесь значение имеет тот факт, является объект амортизируемым либо нет. Особенности учета при одинаковой продажной цене (без НДС) и остаточной стоимости объекта заключаются в следующем:

• если продажа не сопровождается дополнительными расходами, тогда у продавца не будет прибыли и убытка;
• наличие сопутствующих, дополнительных расходов при продаже приведет к убытку, а учет убытка осуществляется специальным порядком.

Продаваемый объект – готовая продукция

Типичный пример подобной ситуации: организация выставила на реализацию здание, которое построила. Тогда учет создания, продажи данного объекта недвижимости зависит от выбранного метода:

1. Метод начисления. Расходы делят, согласно ст. 318 НК, на прямые, которые списывают по мере реализации, и косвенные, которые списывают (помесячно) в текущем периоде.
2. Кассовый метод. Распределение расходов по косвенным и прямым не требуется.

Продаваемый объект – товар

Допустим, организация приобрела здание для того, чтобы его потом перепродать. Здесь объект недвижимости – товар. При его перепродаже организация получит доход, который следует учесть без НДС в доходах от реализации. Доход определяется по ст. пп. 1 п. 1 ст. 248 и п. 1 ст. 249 НК.

Учет полученного дохода от реализации недвижимости с учетом следующего:

1. При методе начисления. Выручку следует признать на день передачи объекта покупателю по соответствующему документу (акту приема-передачи, иное).
2. При кассовом методе. Выручку признают на момент поступления оплаты (на счет, в кассу, применительно к п. 2 ст. 273 НК).
3. Нормы пп. 3 п. 1, п. 1 ст. 268 НК позволяют уменьшать выручку от реализации на покупную цену объекта и расходы, сопровождающие реализацию (на обслуживание и т. д.). Важно, что расходы, связанные с покупкой, продажей, делят на косвенные, прямые, как этого требует ст. 320 НК.

Нюансы расчета налога на прибыль при продаже квартиры

Продажу квартиры отображают тем же порядком, что и реализацию остальной недвижимости. То есть в зависимости от того, как она продается: как ОС, товар либо готовая продукция. Во всех случаях по одинаковым правилам заполняется и сдается декларация по налогу на прибыль (КНД 1151006), утв. Приказом налоговой службы № ММВ-7-3/475@ в послед. ред. от 17.08.2022.

И еще одна деталь. Продажа недвижимости меньше кадастровой цены тоже отображается общим порядком. Чтобы не привлечь внимания налоговиков, в этом случае рекомендуется до заключения договора купли-продажи проводить независимую оценку.

Как отобразить продажу недвижимости в декларации по налогу на прибыль

Заполнение декларации осуществляется по общему принципу, с учетом того, что продано: товар, готовая продукция либо ОС. Порядок заполнения регламентирован Приказом налоговой службы № ММВ-7-3/475@ (далее по тексту – Порядок).

Проданный объект – амортизируемое ОС

Данные по операции заносят в Приложение 3 к Листу 02 (стр. 010–060). Показатели берут за тот период, в котором продали недвижимость. Далее эта же информация заносится в нужные подразделы (согласно п. 8.1 Порядка).

Проданный объект – товар, готовая продукция, иное имущество

В остальных случаях (если проданный объект – приобретенный для перепродажи товар, собственная продукция, иное имущество) декларацию заполняют так:

1. Прил. 1 к Листу 02 предназначено для отображения доходов от продаж. Здесь указывают доходы, полученные от реализации:

• недвижимости, возведенной самостоятельно (стр. 011);
• недвижимости, приобретенной для продажи (стр. 012);
• иного имущества (стр. 014).

2. Прил. 2 к Листу 02 предназначено для отображения расходов. Здесь указывают:

• прямые расходы при продаже самостоятельно построенной недвижимости (стр. 010) и приобретенной недвижимости (стр. 020 и 030);
• косвенные расходы при продаже недвижимости как приобретенного товара либо как построенной самостоятельно (стр. 040);
• стоимость покупки и расходы, сопутствующие продаже (стр. 060) при продаже недвижимости как иного имущества.

Продажа земли в декларации по налогу на прибыль

Отображается в декларации с учетом того, когда, как приобретали участок. Основные ситуации:

1. Участок был куплен в период с 01.01.2007 до 31.12.2011 у государства для целей капстроительства, где уже были строения. Заполняют Прил. 3 к Листу 02 (стр. 240–260).

2. Участок куплен у частника либо у государства до 01.01.2007 и после 31.12.2011 либо принят как вклад в капитал. Отображают как продажу проч. имущества, заполняя:

• Прил. 1 к Листу 02 (выручка без НДС по стр. 014);
• Прил. 2 к Листу 02 (цена приобретенного имущества, расходы по его последующей продаже).

Итоги

1. Реализация коммерческой недвижимости (зданий, помещений, земли) производится общим порядком:

• через заключение договора-продажи с последующей госрегистрацией перехода права собственности к продавцу;
• по рыночной цене, если стороны не взаимозависимые лица;
• с получением согласия от участников при крупной сделке.

2. Порядок отображения операций по подобным продажам зависит от того, как продавали объект недвижимости – как товар, ОС либо готовую продукцию:

• при продаже ОС применяется порядок учета для ОС, но при наличии дополнительных расходов образуется убыток, который учитывают особым правилам;
• при продаже готовой продукции учет зависит от того, какой метод применяет организация – косвенный либо начисления;
• при перепродаже купленного товара доход учитывают в доходах от реализации, а выручку признают на день передачи объекта покупателю (при методе начисления) либо на момент поступления оплаты (при кассовом методе).

3. При всех продажах заполняют и сдают декларацию по налогу на прибыль (КНД 1151006). Заполняют Прил. 3 к Листу 02 (при продаже ОС), в остальных случаях доходы отображают в Прил. 1 к Листу 02, а расходы – в Прил. 2 к Листу 02.