В соответствии с нормами ст. 446 ГПК РФ на единственное жилье должника не может быть обращено взыскание. Суть этого положения в том, чтобы обеспечить любому гражданину право на обеспечение пригодным для проживания жилым помещением, если ему больше негде жить. Единственное исключение из такого правила – случаи с оформлением ипотеки, когда жилая недвижимость выступает в качестве обеспечения по кредиту.
Конституционный суд разрешил изымать единственное жилье
Конституционный суд в Постановлении от 26.04.2021 г. № 15-П подверг сомнению положения о невозможности отчуждать единственную жилую недвижимость. Поводом для пересмотра действующих законодательных норм стало обращение гражданина Ревкова И.И., который заявил о нарушении его конституционных прав в результате применения ст. 446 ГПК РФ. Суть проблемы в следующем:
- в 1999 году Ревков И.И. одолжил другому физическому лицу денежные средства в сумме 772,5 тыс. руб.;
- долг перед Ревковым не был погашен в срок, суд признал его требования о возврате долга законными, было возбуждено исполнительное производство, которое не привело к возврату задолженности;
- в 2009 году должником приобретена жилая недвижимость (квартира), которая стала его единственным жильем;
- спустя еще 10 лет должник объявил себя банкротом, его средств для погашения задолженности перед Ревковым И.И., выросшей после индексации до 4,5 млн. руб., оказалось недостаточно;
- приобретенная должником квартира обладает стоимостью, превышающей сумму долга, также этот актив характеризуется большой площадью (110,3 кв м);
- так как единственное жилье за долги изымать нельзя, вариантов урегулирования спора в пользу кредитора не осталось.
Известно, что кредитор обращался в суды с инициативой выставить квартиру должника на продажу с целью погашения долга из вырученных средств. Но судебные органы отказали в удовлетворении этих требований, ссылаясь на нормы ГПК РФ, предоставляющие единственной недвижимости исполнительский иммунитет.
О возможности в некоторых ситуациях изымать единственное жилье Конституционный суд уже высказывался в 2012 году (Постановление КС № 11-П от 14.05.2012), тогда же было рекомендовано законодательному органу принять соответствующие поправки в нормативные акты, но изменения внесены не были. Рассматривая обращение Ревкова И.И., суд пришел к выводу о необходимости индивидуального рассмотрения случаев с применением запрета на отчуждение жилого имущества.
Конституционный суд единственное жилье разрешил выставлять на торги при соблюдении ряда условий:
- должнику будут предоставлены средства для приобретения другого жилья;
- новая недвижимость должна соответствовать минимальным нормам по площади, необходимой для проживания семьи, проживающей в отчужденном имуществе;
- изымать единственное жилье допускается, если должнику в результате сделок купли-продажи не придется переезжать в другой населенный пункт (или, если должник согласился на смену места жительства добровольно).
Конституционный суд не предлагает отменить имущественный иммунитет для единственной жилплощади, в т.ч. на единственное жилье при банкротстве - судом вводится понятие дифференцированного применения правил неприкосновенности такого имущества. То есть изымать единственное жилье разрешили только в исключительных случаях, когда такой шаг не будет нарушать конституционные права как кредитора, так и должника. При этом суды при принятии окончательного решения должны будут сопоставлять рыночную оценку недвижимости должника с размером имеющегося у него долга. Это необходимо для того, чтобы отчуждение активов не стало мерой наказания для должника – отбирать единственное жилье можно будет только для удовлетворения требований кредиторов с соблюдением права на жилье самого должника.
Могут ли забрать единственное жилье? Суд допускает применение такой меры, в том числе при выявлении злоупотреблений при процедуре покупки недвижимости. Например, в рассматриваемом выше Постановлении указано, что должник после начала исполнительного производства приобрел квартиру, стоимость которой существенно превышала сумму задолженности. То есть, у должника имелись средства для погашения долга, но они не были направлены на погашение финансовых обязательств – все деньги потрачены на покупку единственного жилья, которое защищено нормами ГПК от принудительного изъятия.
Таким образом, Конституционный суд разрешил единственное жилье выводить из-под нормы о безусловности исполнительского иммунитета при наличии объективных оснований. Но при этом обязательно должны быть удовлетворены потребности должника в жилье – суд предлагает ориентироваться на уровень обеспеченности жилплощадью в соответствии со ст. 50 ЖК РФ. Однако, Жилищным кодексом не оговорены конкретные размеры жилой недвижимости, достаточные для удовлетворения потребностей человека в жилище – такие нормативы утверждаются органами местного самоуправления.
Читайте также: Ограничение по взысканию долгов приставами с 1 июня 2020 года
Как будут лишать единственного жилья
Унификация подхода к необходимости в любой ситуации сохранить за должником принадлежащее ему на праве собственности жилье привела к тому, что такой нормой пользуются не только малообеспеченные граждане, но и те, кто фактически относится к платежеспособным лицам. Конституционный суд разрешил единственное жилье причислять к имуществу, которое может быть принудительно отчуждено для погашения долгов, в том числе при банкротстве, но с учетом законных прав всех заинтересованных сторон. Рассмотрим несколько примеров.
Ситуация первая. Должник имеет однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м. В этой квартире с ним проживает жена и двое малолетних детей. В этом случае невозможно, чтобы суд за долги забрал единственное жилье, так как социальная норма жилья не превышена, излишка в обеспеченности жилплощадью нет, размениваться на меньшее по размеру жилье нельзя.
Ситуация вторая. Должник проживает вдвоем с супругой в квартире площадью 120 кв.м. Рыночная цена недвижимости составляет 25 млн. руб. В этом случае суд может выставить квартиру на торги, установив при этом минимальную цену, которая не подлежит корректировке в меньшую сторону. После продажи имущества часть средств будет направлена на погашение долгов, а часть выдана бывшему собственнику-должнику для приобретения им в том же населенном пункте другого пригодного для жилья имущества, но уже с меньшей площадью.
Ситуация третья. У собственника жилой недвижимости накопилась задолженность за коммунальные услуги на общую сумму 100 тыс. руб. Забирают ли единственное жилье за долги в подобных случаях? Суд при рассмотрении возможности об отчуждении жилплощади должен учитывать не только сумму просроченных платежей, но и рыночную стоимость спорной недвижимости. При относительно небольших долгах, жилье отчуждать не должны.
Читайте также: Срок исковой давности по коммунальным пеням
