Как снять с кадастрового учета объект недвижимости

Что понимают под снятием с государственного кадастрового учета объекта недвижимости?

Закон не содержит термина «снятие объекта с кадастрового учета». На практике под этой фразой понимают ситуацию, когда в единый государственный реестр недвижимости вносят данные, что объект в том виде, в котором был ранее, не существует.

В Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон) нет такого специального термина.

Сведения о любом объекте недвижимости, который должен стоять на государственном кадастровом учете, в том числе его описание и индивидуальные характеристики, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости - ЕГРН. На кадастровом учете должны стоять, в частности, квартиры, нежилые помещения, земельные участки, жилые и садовые дома, гаражи, машино-места. А также – многоквартирные дома, другие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы.

Можно снять с кадастрового учета земельный участок, садовый дом, гараж, квартиру и любой другой объект недвижимости, который раньше стоял на кадастровом учете.

Занимается снятием объектов с кадастрового учета Росреестр – в него можно обратиться напрямую или через МФЦ. Недвижимые объекты снимают с учета в строго определенных случаях и в порядке, который установлен действующим законодательством. Как снять недвижимость с кадастрового учета, подробно расскажем дальше.

Объект недвижимости снят с кадастрового учета - что это значит?

Что значит, если участок (квартира) сняты с кадастрового учета? Ответ очень простой: это значит, что по данным ЕГРН больше не существует недвижимости с определенными характеристиками, которая была учтена в нем. Объект недвижимости может прекратить физическое существование (например, демонтаж постройки) или подвергнуться разделению, выделению с юридической точки зрения (например, раздел земельного участка на 2 вновь образованных участка).

Кроме того, если права на объект недвижимости были зарегистрированы в ЕГРН, одновременно со снятием объекта с кадастрового учета проводят госрегистрацию прекращения прав на этот объект. В этих случаях можно также говорить о том, что прекращены права на объект, снятый с учета.

Снятие с кадастрового учета объекта недвижимости - основания

Предлагаем сначала разобраться с основаниями, по которым с учета снимают любой объект недвижимости - здания, сооружения, жилые и садовые дома, нежилые помещения, квартиры и т.д., кроме земельных участков. О снятии с кадастрового учета участков подробнее поговорим дальше.

Итак, любой недвижимый объект (кроме земельного участка) надо снять с кадастрового учета, если он:

1. Прекратил существование, то есть погиб или уничтожен – это, например, ситуация, когда снесен гараж, сгорел садовый дом, разрушился жилой дом. В этом случае недвижимости как объекта материального мира уже нет, и никакого нового объекта вместо утраченного тоже нет. Когда речь идет о погибшем (уничтоженном) здании или сооружении, с учета также придется снять все помещения и машино-места в нем, а также прекратить права на эти помещения и машино-места, если такие права были зарегистрированы в ЕГРН (ст. 40 Закона).
2. Преобразован, то есть вместо исходного объекта возникает несколько новых объектов (или вместо нескольких исходных объектов возникает один новый объект). Преобразование возможно при разделе объекта недвижимости, объединении объектов недвижимости, перепланировке помещений, изменении границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменении границ смежных машино-мест. Например, когда два нежилых помещения на первом этаже многоквартирного дома объединены в одно или когда цельный жилой дом разделен на два отдельных.
3. Кроме того, можно снять с кадастрового учета часть здания, сооружения, помещения, которую ставили на учет для оформления ограничения (обременения) прав на нее. Например, если часть нежилого помещения сдавали в аренду или субаренду. В этом случае, если в ЕГРН не значатся такие ограничения (обременения), достаточно просто снять часть объекта с учета. А если ограничения (обременения), наоборот, зарегистрированы, следует подать заявление о госрегистрации их прекращения: тогда часть объекта снимут с кадастрового учета автоматически (статьи 14, 44 Закона).

Снятие с кадастрового учета земельного участка - основания

Теперь давайте выясним, какие могут быть причины снятия земельного участка с кадастрового учета (почему земельный участок снят с кадастрового учета).

Одно из оснований для снятия участка с кадастрового учета – когда участок перестал существовать как объект недвижимости из-за его раздела или перераспределения. В этой ситуации вместо одного (первоначального) участка появляются новые участки. Возможен вариант, когда два первоначальных участка становятся одним, целым участком.

В данном случае нужно одновременно провести 2 процедуры (статья 41 Закона):

1. снять с кадастрового учета исходный земельный участок и провести госрегистрацию прекращения прав на него,
2. поставить на кадастровый учет все новые (образованные) участки и зарегистрировать права на них.

Также иногда необходимо снять с учета часть земельного участка, которую гражданину или компании пришлось ставить на кадастровый учет, чтобы оформить ограничения или обременения на эту часть участка. Например, для ее сдачи в аренду.

Если ограничения (обременения) не требовалось регистрировать в ЕГРН, надо подать заявление о снятии части участка с учета. Если такие ограничения или обременения отражены в ЕГРН, потребуется заявление о регистрации прекращения ограничения (обременения). При этом саму обремененную часть участка снимут с кадастрового учета без отдельного заявления об этом (статьи 14, 44 Закона).

Кто может снять с кадастрового учета объект недвижимости?

Обратиться за снятием объекта с кадастрового учета в Росреестр могут физические лица (то есть обычные граждане), организации и индивидуальные предприниматели, которые обладают определенными правами на объект или на новые недвижимые объекты, которые возникли в результате действий с исходным объектом недвижимости.

Так, если из исходного земельного участка (например, при его разделе) образовали 3 новых участка, в Росреестр нужно обратиться собственнику исходного земельного участка. По его заявлению исходный участок снимут с кадастрового учета и прекратят права на него, а также одновременно поставят на учет новые участки и зарегистрируют права на них (ст. 15 Закона).

Если объект недвижимости (например, здание или сооружение) прекратил существовать, заявление о снятии его с учета могут подать:

• собственник объекта недвижимости,
• наследник собственника - гражданина, который принял наследство,
• собственник земельного участка, на котором находились здание, сооружение – если компания - собственник здания, сооружения ликвидирована или если гражданин - собственник здания, сооружения умер, и у него нет наследников.

Когда местная администрация может снять с учета объект недвижимости

В некоторых случаях недвижимый объект могут снять с кадастрового учета по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления. Например, в ситуации, когда здание или сооружение прекратили существовать, а собственник таких объектов и участка, на котором они располагались, ликвидирован (для компании) или умер и не имеет наследников (для гражданина).

Еще один пример – когда здание, сооружение, расположенные в них помещения, машино-места, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс перестали существовать из-за боевых действий и (или) чрезвычайной ситуации. В таких случаях объект снимают с учета по заявлению органа государственной власти или местного самоуправления и на основании документов, прилагаемых к такому заявлению. Среди них – письменное согласие собственника объекта недвижимости на осуществление госрегистрации прекращения права на этот объект (ст. 15 Закона).

Есть вариант, когда объект недвижимости снимает с кадастрового учета сам орган регистрации прав - Росреестр. Это касается, например, ранее учтенных (до 1 марта 2008 года) земельных участков, для которых в ЕГРН не значится правообладатель, и частей помещений (статья 70 Закона).

Порядок снятия с кадастрового учета объекта недвижимости

Этот порядок одинаковый для любого объекта недвижимости, который снимается с учета. Другими словами, при снятии участка, здания, помещения, дома с кадастрового учета последовательность ваших действий будет одинаковой.

Порядок снятия с кадастрового учета объекта недвижимости определен в Законе, а также в следующих актах:

• в Административном регламенте Росрестра по предоставлению госуслуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 (далее - Административный регламент),
• в Порядке представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, а также об их приостановлении (приложение N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509) (далее - Порядок).

Алгоритм снятия с государственного кадастрового учета объекта недвижимости

Давайте пошагово разберем, как снять землю (участок), здание, помещение (нежилое помещение), дом, гараж, линейный объект с кадастрового учета. Для этого нужно:

1. решить, в какой форме вы будете подавать документы – в бумажной или электронной,
2. оформить с помощью кадастрового инженера специальные документы - межевой план, технический план, акт обследования (в зависимости от вида недвижимого объекта, который снимается с учета, и причин снятия с учета),
3. собрать другие необходимые документы, которые нужны для снятия с кадастрового учета объекта недвижимости,
4. заполнить и подписать заявление (если вы подаете заявление лично, оформить его поможет специалист ППК "Роскадастр" или МФЦ),
5. передать бумажные документы в Росреестр (непосредственно или через МФЦ) или направить их электронно, получить расписку или уведомление о приеме документов,
6. дождаться решения Росреестра о снятии объекта с кадастрового учета,
7. получить документ, который подтверждает снятие с кадастрового учета земельного участка или другого недвижимого объекта – это будет выписка из ЕГРН.

А теперь остановимся на каждом шаге этого алгоритма подробнее.

Способы подачи документов для снятия с кадастрового учета объекта недвижимости

Документы для снятия с кадастрового учета любого объекта недвижимости нужно направить в Росреестр. Сдать их можно в бумажной или в электронной форме (статья 18 Закона, п. 2 Порядка).

Бумажные документы можно представить:

1. в публично-правовую компанию "Роскадастр" (далее - ППК "Роскадастр"),
2. в МФЦ.

Вы можете обратиться в любое подразделение ППК "Роскадастр" и в любой МФЦ. Место нахождения объекта недвижимости тут значения не имеет. Равно как и место жительства (место пребывания) заявителя - гражданина или индивидуального предпринимателя, место нахождения заявителя - компании (п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.01.2018 N 43-р).

Список доступных подразделений и МФЦ смотрите на официальном сайте Росреестра.

Сдать документы для снятия с кадастрового учета недвижимого объекта также можно сотрудникам ППК "Роскадастр" или МФЦ, которые сами приедут к вам. Это называется выездной прием документов - он всегда платный.

Стоимость услуги от ППК "Роскадастр" смотрите в Приложении N 3 к Приказу Росреестра от 26.11.2021 N П/0545 - там приведены расценки для граждан и юрлиц по субъектам РФ. А вот про возможность приезда к вам сотрудников МФЦ и стоимость этой услуги лучше заранее узнать в МФЦ вашего региона.

Для подачи электронных документов можно использовать:

• портал госуслуг www.gosuslugi.ru,
• портал государственных и муниципальных услуг субъекта РФ,
• официальный сайт Росреестра, включая сервис "Личный кабинет".

Подготовка специальных документов для снятия объекта с кадастрового учета Росреестра

В зависимости от того, какой именно объект недвижимости надо снять с кадастрового учета и в связи с какими обстоятельствами, вам может понадобиться:

• межевой план,
• технический план,
• акт обследования.

За составлением этих документов нужно заранее обратиться к кадастровому инженеру. Он проведет кадастровые работы в отношении объекта недвижимости, который надо снять с учета, и оформит необходимый документ.

Кадастровый инженер готовит все названные документы в электронной форме и подписывает их своей усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Именно так их и надо представлять в Росреестр для снятия объекта с кадастрового учета вместе с заявлением и другими документами.

Этого можно не делать, если кадастровый инженер, воспользовавшись личным кабинетом на сайте Росреестра (http://www.rosreestr.gov.ru/), заранее поместил межевой план, технический план или акт обследования на временное платное хранение в электронное хранилище. В этом случае документу присвоят идентифицирующий номер. И заявителю достаточно будет указать такой номер в заявлении о снятии объекта с кадастрового учета – представлять сам межевой план, технический план или акт обследования не надо (статьи 14, 20, 21 Закона).

Межевой план

Этот документ составляют только в отношении земельных участков.

Он обязательно потребуется для снятия с кадастрового учета участка, который был разделен или перераспределен так, что вместо него образуется один или несколько земельных участков. Сведения обо всех образуемых участках будут значиться в межевом плане.

Основные требования к его составлению обозначены в статье 22 Закона. Форму межевого плана смотрите в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 14.12.2021 N П/0592, а требования к подготовке межевого плана и состав сведений, которые в него включаются, - в Приложении N 2 к тому же Приказу.

Технический план

Его составляют в отношении зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства и единого недвижимого комплекса, а также в отношении части зданий, сооружений, помещений, единого недвижимого комплекса (статья 24 Закона).

Технический план оформляют в виде одного документа, когда объект недвижимости преобразуется, и в результате образуются другие объекты недвижимости. Также технический план составляют, когда достроен объект незавершенного строительства.

Форма технического плана официально утверждена в приложении N 1 к Приказу Росреестра от 15.03.2022 N П/0082. А Требования к его подготовке и состав содержащихся в нем сведений определены в приложении N 2 к тому же Приказу Росреестра.

Акт обследования

Этот документ составляют в отношении следующих объектов недвижимости: здание, сооружение, помещение, машино-место или объект незавершенного строительства - при условии, что в материальном воплощении их больше не существует (ст. 23 Закона).

Акт обследования подтверждает, что:

• здание, сооружение или объект незавершенного строительства больше не существует из-за его гибели или уничтожения,
• помещение и машино-место прекратили существовать из-за гибели или уничтожения здания или сооружения (или их части), в которых располагалось это помещение и машино-место.

Форма и состав сведений акта обследования приведены в приложении N 1 к Приказу Росреестра от 24.05.2021 N П/0217, а Требования к его подготовке - в приложении N 2 к тому же Приказу.

По договору подряда, который заказчик оформляет с кадастровым инженером, акт обследования можно получить также в форме бумажного документа – тогда на нем ставится подпись и печать кадастрового инженера.

Другие документы для снятия с кадастрового учета объекта недвижимости

Помимо специальных документов (межевого плана, технического плана, акта обследования) и собственно заявления о снятии недвижимого объекта с кадастрового учета, заявителю - гражданину или компании могут потребоваться следующие документы:

• паспорт заявителя - гражданина,
• паспорт заявителя - представителя гражданина,
• паспорт заявителя - представителя компании, который имеет право без доверенности действовать от ее имени или действует по доверенности,
• нотариально удостоверенная доверенность для представителя заявителя - гражданина или для представителя заявителя - компании,
• документ, подтверждающий полномочия руководителя компании,
• другие документы, которые предусмотрены Законом.

Очень важно, чтобы документы были оформлены в соответствии с требованиями законодательства - в частности, согласно требованиям ст. 21 Закона. Так, по общему правилу, все электронные документы и их сформированный комплект должен быть подписан УКЭП заявителя.

При нарушениях в плане оформления документов или представления не всех, которые нужны, заявителю грозит приостановление кадастрового учета. А если заявитель не успеет в течение срока приостановления разобраться с его причинами и устранить недостатки, в кадастровом учете могут вовсе отказать (статьи 26, 27 Закона).

Заявление о снятии объекта с кадастрового учета Росреестра

Отдельного заявления на снятие с кадастрового учета объекта недвижимости нет.

Чтобы снять с кадастрового учета объект недвижимости, заявление нужно составить по общей форме. Она приведена в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310.

В заявлении нужно указать, что вы просите:

• провести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав или только государственный кадастровый учет,
• в части государственного кадастрового учета - осуществить снятие с учета объекта.

Бумажное заявление составляют в единственном экземпляре. Заполнить его можно от руки или на компьютере на стандартных листах A4. При недостатке места на одном листе для размещения реквизитов заявление разрешено оформлять на 2 листах и больше.

Если вы подаете электронное заявление, в нем можно заполнить только те строки (элементы реквизита), которые имеют отношение к вашему заявлению. Остальные строки, не подлежащие заполнению, можно исключить, кроме отметки о регистрации заявления. Электронное заявление подписывают УКЭП заявителя.

Остальные требования к заполнению форм заявлений смотрите в Приложении N 4 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310. Эти требования актуальны для бумажного и электронного заявления.

Если вы составляете электронное заявление, вам также понадобится выполнить Требования к формату электронного заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества. Они установлены в Приложении N 5 к приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310.

Сколько стоит снять с государственного кадастрового учета объект недвижимости?

Этим вопросом задаются все, кому предстоит снять с кадастрового учета земельный участок или любой другой недвижимый объект. Например, очень часто люди интересуются, сколько стоит снять дом с кадастрового учета.

Отвечаем: платить за снятие с учета недвижимости не надо. Это прямо следует из статьи 17 Закона. В ней говорится, что госпошлину уплачивают только за регистрацию прав на недвижимость.

Таким образом, если вы только снимаете объект с кадастрового учета, это бесплатно. Если вы к тому же регистрируете прекращение права собственности или другого права на снимаемый объект, пошлину надо платить в размере, который установлен в Налоговом кодексе РФ.

В некоторых случаях на регистрацию прекращения прав на объект также не придется тратиться. Например, при сносе объекта, а также при регистрации прекращения ограничений прав или обременений объектов недвижимости (пп. 8.1, 8.2 п. 3 ст. 333.35 Налогового кодекса РФ).

Срок снятия с кадастрового учета объекта недвижимости

Эти сроки установлены в статье 16 Закона и зависят от того:

• куда именно вы сдаете документы - непосредственно в Росреестр или через МФЦ,
• нужно ли вам, помимо снятия недвижимости с кадастрового учета, регистрировать прекращение прав на нее.

Итак, если речь идет только о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости (например, о снятии дома с кадастрового учета при сносе), сроки снятия будут такие: 5 рабочих дней при подаче документов в Росреестр и 7 рабочих дней при сдаче в МФЦ.

Если одновременно со снятием объекта с учета вам также требуется провести госрегистрацию прекращения права на снимаемую с учета недвижимость, результата придется ждать дольше: 10 рабочих дней при обращении с документами в Росреестр и 12 рабочих дней, если вы сдали бумаги через МФЦ.

Какой документ подтверждает снятие объекта с кадастрового учета?

В подтверждение того, что недвижимый объект снят с кадастрового учета, вам выдадут выписку из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона). Этот документ оформят независимо от того, проводили ли вы одновременно со снятием объекта с учета госрегистрацию прекращения прав на него, или нет.

Исключение – это ситуация, когда вы сами отказались от получения выписки из ЕГРН и сделали об этом отметку в заявлении о снятии недвижимого объекта с учета (ч. 1 ст. 28 Закона, п. 247 Административного регламента).

Формы выписок, а также порядок их заполнения утверждены Приказом Росреестра от 04.09.2020 N П/0329.

При снятии с кадастрового учета объекта недвижимости оформляют выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (Приложение N 1 к названному Приказу). В ней есть специальный реквизит "Статус записи об объекте недвижимости". Если объект недвижимости больше не существует и снят с учета по этому основанию, в этом реквизите указывают, что объект недвижимости снят с кадастрового учета, и проставляют дату снятия (п. 56 Приложения N 13 к Приказу Росреестра от 04.09.2020 N П/0329).

Важно! Датой снятия с государственного кадастрового учета считают дату, в которую в ЕГРН внесена запись об объекте недвижимости (ч. 3 ст. 16 Закона).

Получить выписку можно способом, который вы указали в заявлении о государственном кадастровом учете. Например, бумажную выписку можно забрать лично в МФЦ, где вы сдавали документы, или получить от курьера, который приедет на определенный адрес. Еще есть вариант присылки электронной выписки.

Как снять дом с кадастрового учета - нюансы

Итак, с вопросом, можно ли снять дом с кадастрового учета, мы уже разобрались – делать это разрешается.

Воспользуйтесь алгоритмом, который мы привели выше, если вас интересуют следующие ситуации:

• как снять с кадастрового учета разрушенный дом,
• как снять с кадастрового учета снесенный дом,
• дом сгорел - как снять с кадастрового учета.

Обратим внимание: во всех указанных случаях среди прочих документов вам надо представить акт обследования, который подтвердит гибель (уничтожение, снос) дома.

Иногда можно снять дом с кадастрового учета без сноса. Например, если вам удалось преобразовать (реконструировать, разделить) его так, что вместо прежнего одного дома образовалось два отдельных.

В таком случае "старый" дом снимается с кадастрового учета, производится госрегистрация прекращения прав на него (если права были зарегистрированы) – здесь вам потребуется представить в Росреестр технический план. Одновременно новые дома ставятся на кадастровый учет, и на них регистрируются права заявителя.