Как взять семейную ипотеку в 2025 году

Что такое семейная ипотека

Семейная ипотека – это программа жилищного кредитования, которая позволяет семьям с детьми взять кредит по сниженной ставке (6%).

Разницу в реальной кредитной ставке и сниженной льготной оплачивает банкам федеральный бюджет. Эта схема называется официально «компенсацией неполученных доходов». Ее реализуют через АО «ДОМ.РФ» (оператор государственных программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан).

Программа «Семейная ипотека» была запущена в 2018 году. По состоянию на сегодня ее продлили еще на несколько лет, до конца декабря 2030 года. За прошедшее время условия данной программы неоднократно менялись.

В 2025 семейная ипотека была перезапущена на новых условиях. Самое важное нововведение касается расширения возможностей приобретения жилья на вторичном рынке.

Ранее по семейной ипотеке можно было купить квартиру на первичном рынке в готовом или строящемся доме. На вторичном рынке по семейной ипотеке могли купить жильё только семьи, которые воспитывают ребёнка с инвалидностью. Теперь это стало доступным и для других категорий заемщиков.

Семейная ипотека в 2025 году

Правила кредитования по программе семейной ипотеки утверждает Министерство финансов РФ. В настоящее время действует Решение Минфина России от 11.03.2025 № 25-67381-01850-Р «О порядке предоставления субсидии АО «ДОМ.РФ» для возмещения российским кредитным организациям...» (далее – Правила Минфина).

Указанный документ устанавливает основные условия семейной ипотеки в 2025 году, общие требования к приобретаемому жилью и заемщикам. В рамках данных требований банки, участвующие в программе, самостоятельно определяют основные параметры кредитования, в том числе, какие документы и в каком объеме потребуются для получения кредита. Как правило, перед одобрением ипотеки, банк рассматривает кредитную историю, долговую нагрузку и платёжеспособность потенциального заёмщика.

Следует учитывать, что программа семейной ипотеки добровольная для банков. Даже той семье, которая подходит по условиям федеральной программы, в банке могут отказать по внутренним причинам, то есть банк не обязан предоставлять кредит на таких условиях.

Далее остановимся на основных условиях семейной ипотеки в 2025 году.

Кто может получить льготную семейную ипотеку

В 2025 году льготный ипотечный кредит предоставляется семьям:

• имеющих одного ребенка, возраст которого не достиг 7 лет на дату заключения кредитного договора;
• имеющих двух и более детей, которые не достигли возраста 18 лет на дату заключения кредитного договора;
• имеющих ребенка-инвалида.

Обратите внимание! Возраст детей важен на дату заключения кредитного договора.

Родители, которые официально усыновили ребенка, также имеют право на оформление льготной ипотеки.

Требования к заемщику по семейной ипотеке

Статус заемщика не имеет значения: ипотеку могут получить семейные пары, одинокие родители, а также опекуны или усыновители, если они соответствуют условиям программы.

Обязательное условие – наличие у заемщика гражданства РФ и регистрации на территории страны. Его дети также должны иметь российское гражданство. Негражданам РФ, а равно лицам без гражданства, льготная ипотека недоступна.

Возрастные рамки заемщика могут варьироваться и зависят от требований конкретного кредитующего банка. Как правило, банки выдают ипотеку клиентам старше 20 лет.

Заемщик может привлекать к участию в программе созаемщиков, причем не обязательно чтобы это был супруг или, в случае гражданского брака, второй родитель ребенка. Состав заемщиков (солидарных заемщиков) определяется кредитным договором. В него могут быть включены любые третьи лица, являющиеся гражданами РФ (п. 32 Правил Минфина). Причем, на этих граждан требование о наличии детей не распространяется.

Какое жилье можно приобрести в ипотеку 

Программа семейная ипотека позволяет приобрести разные объекты недвижимости, а также направить средства для рефинансирования имеющегося кредита.

Купить можно готовую или строящуюся квартиру в многоквартирном доме, в доме блокированной застройки (таунхаусе или дуплексе).

Семейную ипотеку можно потратить на строительство дома, на покупку жилого дома или земельного участка под строительство дома.

Некоторые категории семей могут купить жилье на вторичном рынке.

Какое конкретно жильё доступно для покупки по программе, зависит от того, к какой категории заемщиков относится конкретная семья (п. 28 - п. 29 Правил Минфина).

Семья с ребёнком до семи лет

Если в семье есть ребёнок младше 7 лет, то семья может использовать кредитные средства для приобретения:

• жилого помещения в многоквартирном доме, в таунхаусе (дуплексе) или таунхаус (дуплекс), в том числе с земельным участком, у застройщика по ДДУ или по договору купли-продажи у ИП;
• жилого помещения в многоквартирном доме, в таунхаусе (дуплексе) или таунхаус (дуплекс), в том числе с земельным участком, входящих в состав имущества закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ);
• жилого помещения в многоквартирном доме, в таунхаусе (дуплексе) или таунхаус (дуплекс), в том числе с земельным участком, у Фонда развития территорий;
• жилого помещения в многоквартирном доме у Московского фонда реновации жилой застройки;
• индивидуального жилого дома в границах территорий малоэтажных жилых комплексов у застройщика по договору ДДУ;
• индивидуального жилого дома, в том числе с земельным участком, по договору купли-продажи у ИП, являющегося первым собственником дома;
• индивидуального жилого дома, в том числе с земельным участком, в границах территорий малоэтажных жилых комплексов по договору купли-продажи у юрлица, являющегося первым собственником такого дома;
• готового жилого помещения в многоквартирном доме по договору купли-продажи, заключенного с физлицами или с юрлицами (за исключением приобретения жилья у взаимозависимых лиц, указанных в ст. 105.1 НК РФ).

Деньги можно потратить на строительство дома. Можно построить дом на собственном земельном участке или приобрести земельный участок и оплатить работы по строительству дома. Взаиморасчеты с подрядчиками при строительстве дома должны осуществляться с использованием счета эскроу.

Деньги можно использовать на погашение ранее выданных кредитов (займов) независимо от даты их выдачи, если кредит выдавался на приобретение жилья у застройщика по ДКП или ДДУ.

Семья с двумя несовершеннолетними детьми

Семьи, в которых есть двое или более несовершеннолетних детей (до 18 лет) могут купить:

• строящееся или построенное жилое помещение в многоквартирном доме, в таунхаусе (дуплексе) или таунхаус (дуплекс), в том числе с земельным участком. Купить можно у юрлиц по договору ДДУ, по договору купли-продажи у ИП, у закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) или у Фонда развития территорий.

Данные жилые помещения должны быть расположены на территории определенных субъектов РФ (они указаны в приложении № 4 к Правилам Минфина) или на территории малого населенного пункта.

Территории малого населенного пункта – это города, численность населения которых по данным официальной статистики не превышает 50 тыс. человек на начало календарного года, предшествовавшего году заключения кредитного договора. Исключение – города на территории Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей.

Также, семья с двумя и более детьми на предоставленный кредит может:

• приобрести индивидуальный жилой дом в границах территорий малоэтажных жилых комплексов у застройщика по договору ДДУ или у юрлица по договору купли-продажи;
• купить жилой дом, в том числе с земельным участком, у ИП, если ИП является первым собственником дома, или у закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ);
• приобрести земельный участок и построить нем жилой дом по договору подряда, заключенному с юрлицом или ИП, с использованием счета эскроу для осуществления взаиморасчетов. А можно оплатить строительство жилого дома на своем земельном участке также с использованием счета эскроу. При этом, требования ФЗ № 214-ФЗ на такие сделки не распространяются.

Семья с ребенком-инвалидом

Если в семье растет ребенок с инвалидностью, то такая семья может приобрести:

• жилое помещение в многоквартирном доме, в таунхаусе (дуплексе) или таунхаус (дуплекс), в том числе с земельным участком, у юрлица на этапе строительства по договору ДДУ;
• жилое помещение в многоквартирном доме, в таунхаусе (дуплексе) или таунхаус (дуплекс), в том числе с земельным участком, по договору купли-продажи у ИП, являющегося первым собственником указанных жилых помещений;
• жилое помещение в многоквартирном доме, в таунхаусе (дуплексе); таунхаус (дуплекс) или индивидуальный жилой дом, в том числе с земельным участком, у закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) или у Фонда развития территорий по договору купли-продажи;
• жилое помещение в многоквартирном доме у Фонда реновации по договору купли-продажи;
• индивидуальный жилой дом в границах территорий малоэтажных жилых комплексов на этапе строительства у юрлица по договору ДДУ;
• индивидуальный жилой дом, в том числе с земельным участком, по договору купли-продажи у ИП, являющегося первым собственником дома;
• индивидуальный жилой дом с земельным участком, в том числе в границах территорий малоэтажных жилых комплексов, по договору купли-продажи у юрлица, являющегося первым собственником дома.

Семья, воспитывающая ребенка инвалида, может потратить семейную ипотеку на дом:

• можно построить дом на своем земельном участке, с помощью услуг подрядчика и использованием счета эскроу для осуществления взаиморасчетов;
• можно приобрести земельный участок и построить на нем жилой дом по договору подряда с использованием счета эскроу.

Потратить деньги можно на покупку квартиры на вторичном рынке.

Можно рефинансировать имеющийся кредит, если купленное жильё подходит под один из перечисленных критериев.

Семейная ипотека на вторичное жилье 2025

Начиная с 1 апреля 2025 года на вторичном рынке купить жилье могут:

• семьи, в которых есть хотя бы один ребенок в возрасте до 7 лет;
• семьи, воспитывающие детей-инвалидов.

Требования к вторичным жилым помещениям

Для того, чтобы можно было потратить семейную ипотеку на вторичное жилье, необходимо соблюсти некоторые условия.

Основные требования к недвижимости, приобретаемой на вторичном рынке:

1. Жилье можно приобрести только в многоквартирном доме в границах городов, где отсутствуют строящиеся многоквартирные дома или количество таких домов не превышает 2-х. Перечень городов формируется на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) и постоянно обновляется. Проверить доступность вторичного жилья в конкретном городе можно на сайте АО «ДОМ.РФ».
2. Дом, в котором расположена квартира, не должен быть аварийным или старше 20 лет на момент заключения кредитного договора (данная информация должна соответствовать данным Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства).
3. Конкретное жилое помещение может быть приобретено с использованием льготного ипотечного кредита как вторичное жилье только один раз.
4. Нельзя приобрести квартиру у лица, которое согласно ст. 105.1 НК РФ считается взаимозависимым.

Обратите внимание! Семейная ипотека на вторичное жилье в Москве, Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области не распространяется.

Рефинансирование кредита

По программе семейной ипотеки можно не только купить новое жилье, но и рефинансировать выданную ранее ипотеку. Под рефинансированием понимается оформление нового кредита, средства которого направляются на погашение действующего.

Рефинансировать ранее полученный кредит по ставке семейной ипотеки могут только две категории заемщиков:

• с одним ребенком до 7 лет;
• с ребенком с инвалидностью.

Рефинансировать кредит, выданный другим банком, на условиях семейной ипотеки можно в том случае, если остаток задолженности по кредиту к стоимости приобретенного жилого помещения на дату заключения соглашения о рефинансировании составляет 80 % и меньше.

Отдельно стоит отметить, что допускается рефинансирование только тех ипотечных кредитов, которые оформлены на покупку жилья у застройщика. То есть действие программы распространяется только на первичный рынок.

Финансовые условия семейной ипотеки 2025

В 2025 году размер кредита по семейной ипотеке (соглашениям о рефинансировании), составляет:

• до 30 млн руб. (включительно) - для жилых помещений, расположенных в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
• до 15 млн руб. (включительно) - для жилых помещений, расположенных в других субъектах РФ.

Процентная ставка по семейной ипотеке

Размер процентной ставки по кредиту (соглашению о рефинансировании) составляет 6% годовых. Однако, эта величина действует только в отношении части кредита, равной 12 млн. руб. (для жилых помещений в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области) или 6 млн. руб. (для других субъектов РФ). Для суммы, превышающей указанные величины, процентная ставка будет рыночной.

Например, заемщик хочет приобрести в Москве квартиру за 20 млн рублей. В этом случае он может рассчитывать на получение 12 млн руб. по ставке 6%, а 8 млн руб. - по рыночной ставке на момент подписания кредитного договора.

В некоторых случаях банк может поднять процент по семейной ипотеке на несколько пунктов. Например, в договоре может быть предусмотрено, что процентная ставка повышается на 2 % пока заемщик не уведомит кредитора об осуществлении государственной регистрации залога права требования по ДДУ, либо не оформит залог объекта недвижимости.

Также ставка может вырасти на 2%, если выяснится, что с 23 декабря 2023 года человек уже участвует как основной заемщик, созаемщик или поручитель в кредитном договоре по любой ипотеке с господдержкой, в том числе по семейной.

Можно ли в случае семейной ипотеки оформить налоговый вычет на проценты по кредиту? Ответ Минфина России читайте в системе КонсультантПлюс. Доступ в пробную версию систему бесплатен и действует 2 дня, его можно подключить по ссылке.

В случае незаключения заемщиком договоров личного страхования и (или) страхования жилого помещения после регистрации права собственности на такое жилое помещение размер процентной ставки может быть увеличен на 1%.

Если выяснится, что жилье приобретено у взаимозависимых лиц, например, у родственников (родителей, детей, братьев и сестер), то в этом случае банк вправе повысить проценты до уровня ключевой ставки на дату получения кредита плюс 2 %.

По кредитам, которые заключены с 7 февраля по 6 августа 2025 года, для оплаты работ по строительству жилых домов на земельных участках по договору подряда, заключенному с юрлицом или ИП, или для приобретения земельных участков по договорам купли-продажи и оплаты работ по строительству на них домов, процентная ставка может быть увеличена на 3,5 %.

Вместе с тем, соглашением между кредитором и заемщиком размер процентной ставки, установленной в кредитном договоре или дополнительном соглашении о рефинансировании, может быть снижен.

Первоначальный взнос по семейной ипотеке

Минимальная сумма первоначального взноса в данной программе в отношении всех типов объектов и всех категорий заемщиков одинаковая - не менее 20 % цены соответствующего договора (подп. «е» п. 32 Правил Минфина). На деле банки устанавливают свои минимальные значения. Например, первоначальный взнос в банке «Приморье», «ПСБ», «Центр-инвест» установлен 30%.

То есть, при стоимости квартиры в 20 млн руб., заемщику потребуется обладать сбережениями в размере не менее 4 млн руб.

Внести первоначальный взнос нужно в момент оформления сделки. Отдать его позже или выплачивать постепенно нельзя.

Оплатить первоначальный взнос можно не только собственными деньгами, но и за счет:

• материнского капитала. Напомним, что при использовании материнского капитала необходимо выделить доли всем членам семьи;
• средств государства, участвуя в других госпрограммах, например, «Молодая семья»;
• средств работодателя, выделенных на покупку жилья.

Кроме этого, можно заложить имеющееся жилье (дом, участок земли). Некоторые банки предлагают оформить семейную ипотеку без первоначального взноса под залог имеющейся недвижимости. При этом максимальный размер ипотечного кредита не может превышать 80% от стоимости имущества в залоге.

Дополнительные условия семейной ипотеки в 2025 году

Льготное кредитование или рефинансирование имеет некоторые ограничительные условия (п. 32 Правил Минфина).

По семейной ипотеке запрещено приобретать квартиру у взаимозависимых лиц — это юрлица или физлица, отношения с которыми могут влиять на условия и результаты сделок между ними и заемщиками (ст. 105.1 НК РФ). Это могут быть, например, супруги, родители и дети, братья и сёстры, организация и её директор.

Договор, по которому приобретается жилое помещение в собственность, не должен содержать условия об оказании заемщику услуг по выполнению работ по ремонту и (или) перепланировке (переустройству) жилого помещения, изменению его назначения, приобретению мебели, отделимого от жилого помещения бытового оборудования и предметов интерьера.

В течение всего срока действия кредитного договора заемщик должен быть:

1. участником долевого строительства на основании зарегистрированного в установленном порядке ДДУ, а после передачи объекта заемщику - его собственником (одним из собственников);
2. стороной договора купли-продажи, а после передачи объекта заемщику - его собственником (одним из собственников);
3. стороной договора подряда на строительство жилого дома, в целях строительства которого был выдан кредит, и правообладателем земельного участка, на котором осуществляется строительство (если кредит выдан также в целях приобретения земельного участка), а после их передачи заемщику - собственником (одним из собственников);

С 23 декабря 2023 года можно воспользоваться только одной из всех ипотечных программ с господдержкой. Это может быть семейная ипотека, арктическая или другая. При этом семейную ипотеку можно взять и после получения любой другой льготной ипотеки, если она оформлена после 23 декабря 2023 года (подп. «л» п. 32 Правил Минфина). Но с выполнением двух условий:

• у заемщика родился ребенок;
• предыдущая льготная ипотека закрыта.

Например, заемщик оформил дальневосточную ипотеку 29 декабря 2023 года. В феврале 2024 у него родился ребенок, а в августе 2024 он досрочно закрыл декабрьскую ипотеку. Теперь он может получить семейную ипотеку.

Как взять семейную ипотеку

Процесс оформления семейной ипотеки стандартный. Для того, чтобы оформить кредит надо:

1. Подобрать банк, который работает с семейной ипотекой. Кредиты предоставляют банки - участники программы семейная ипотека (п. 2 Правил Минфина). Список таких кредитных организаций, можно посмотреть на сайте АО «ДОМ.РФ». 
2. Подать заявку. Заявку на получение ипотечного кредита можно подать в электронной форме на сайте выбранного банка. Также можно лично обратиться в офис банка. На первом этапе анализ заемщика проводится автоматически (банковский скоринг). Далее заявку рассматривает менеджер. Учитывается не только доход, но и кредитная история и текущий показатель долговой нагрузки заемщика согласно рекомендациям ЦБ.
3. После одобрения заявки, надо подобрать недвижимость для покупки. После выбора жилья банк укажет, какие документы нужны для сделки. Если квартира в строящемся доме, банк запросит ДДУ. Если в сданном доме — может понадобиться оценка, выписка из ЕГРН и документы, на основании которых была оформлена собственность.
4. Оформить кредит: подписать кредитный договор с банком и договор с застройщиком или продавцом. Затем документы надо подать в Росреестр.

Какие документы требуются для оформления ипотеки

Перечень документов, необходимых для заключения кредитного договора, в разных банках может отличаться, поэтому целесообразно уточнить его заранее. Однако существует список документов, которые понадобятся в большинстве случаев.

Документы, удостоверяющие личность заемщика и основные данные:

• паспорт заемщика, созаемщика (если они есть);
• СНИЛС;
• свидетельства о рождении детей или усыновлении детей (для подтверждения права на льготную ставку);
• справку об инвалидности, если ребенок-инвалид.

Документы, подтверждающие доход и платежеспособность заемщика:

• заверенная работодателем копия трудовой книжки или трудового договора;
• справка или выписка по форме СТД-СФР, если трудовая книжка ведется в электронной форме;
• справка о доходах и суммах налога физлиц (в прошлом 2-НДФЛ) или справка по форме банка для подтверждения уровня дохода за последние полгода-год;
• выписка с банковского счета за последние 6-12 месяцев (для подтверждения стабильности доходов);
• документы о наличии дополнительных источников дохода (фриланс, аренда).

Также понадобятся справки, подтверждающие тот факт, что у семьи есть деньги на первоначальный взнос. Это может быть выписка с банковского счета, сертификат на материнский капитал и др. 

Если заемщик рефинансирует имеющуюся ипотеку, он предоставляет заключенный кредитный договор и справку об остатке долга.

Документы на приобретаемое жилье:

• договор купли-продажи, договор долевого участия, договор подряда;
• документы, подтверждающие право собственности продавца (для вторичного жилья);
• проектная документация (для новостроек);
• технический паспорт на квартиру/дом.

Может потребоваться провести оценку жилого помещения. Оценка обязательна при покупке жилья на вторичном рынке, при рефинансировании ипотеки, а также при оформлении в собственность жилья в новостройке и регистрации закладной. Рыночная стоимость жилья определяет размер кредита.

Для всех заемщиков, которые состоят в браке, понадобится нотариальное согласие второго супруга. Оно не требуется, если пара заключила брачный договор.

Семейная ипотека без детей

Если в семье еще нет детей, то это не означает, что такая семья не сможет получить льготный кредит.

Прежде всего стоит попробовать получить кредит по программе семейной ипотеки. В этом случае к оформлению кредита надо привлечь созаемщика, который подходит под условия семейной ипотеки, например, родственника с одним или двумя малолетними детьми. Созаемщиками могут стать не только близкие родственники, но также друзья, знакомые и коллеги. При этом, следует иметь ввиду, что созаемщик не просто помогает получить более выгодную ставку по ипотеке, но и становится полноценным участником кредитного договора. Причем, он не только несет ответственность за выполнение условий кредитного договора (внесение платежей и пр.), но и получает право на долю в квартире.

Также можно обратить внимание и на другие государственные программы, позволяющие семьям без детей получать льготные кредиты.

Дальневосточная и Арктическая ипотека. Программа Дальневосточная и Арктическая ипотека позволяет молодым семьям (до 36 лет) без детей приобретать или строить жилье с помощью ипотечного кредита по ставке до 2% годовых в одном из регионов Дальнего Востока или Арктической зоны России (см. Решение Минфина России от 31.01.2025 № 23-67393-01016-Р). Программа работает до 31 декабря 2030 года, но позже её могут продлить, как уже случалось ранее.

Программа «Молодая семья». Еще одна программа, которую следует отметить - программа «Молодая семья». Это не кредит и не льготная ипотека, а социальная выплата - деньги возвращать не нужно, их выделяют из государственного и регионального бюджета в виде субсидии на покупку, строительство жилья или погашение ипотеки.

Претендовать на господдержку по данной программе может в том числе и семья без детей. Бездетная семья может претендовать на субсидию в размере 30% от расчетной (средней) стоимости жилья.

Действует она до конца 2025 года, однако власти обещали ее продлить.

Для участия в программе семья должна соответствовать определенным параметрам:

• возраст каждого супруга на момент включения в программу не должен быть выше 35 лет;
• семья должна иметь статус нуждающейся в жилье. Присвоение этого статуса производится органами местного самоуправления в регионе проживания.

***

Таким образом, семейная ипотека остается основной льготной программой, с помощью которой можно купить недвижимость по ставке 6% годовых. Получить семейную ипотеку могут не только люди в браке, но и родители в разводе или воспитывающие ребенка в одиночку.