Что такое кадастровый учет простыми словами

Что такое государственный кадастр недвижимости?

Государственный кадастр недвижимости утратил самостоятельное значение – на сегодня это часть реестра недвижимого имущества, т.е. ЕГРН. Поскольку кадастр недвижимости и реестр сведений о правах объединили с принятием действующего закона «О государственной регистрации недвижимости», теперь в ЕГРН содержатся все известные государству сведения об объектах недвижимого имущества.

Ст. 8 закона о государственной регистрации недвижимости поясняет, какие именно сведения включаются в кадастр недвижимости. Мы рассмотрим этот вопрос далее.

В кадастре каждому объекту присваивается номер. О том, что такое кадастровые номера, читайте в системе КонсультантПлюс. Изучать материалы системы бесплатно можно после подключения пробного доступа на 2 дня. Заказать прайс на длительное подключение к КонсультантПлюс можно по ссылке.

Что такое государственный кадастровый учет недвижимости

Государственный кадастровый учет недвижимости – это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости. Это определение дает ч. 7 ст. 1 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Отметим, что мы несколько сократили легальное определение, за счет разъяснения понятия «объект недвижимости».

Любые вопросы относительно государственного кадастрового учета недвижимого имущества (государственный кадастровый учет), в том числе его ведения и необходимой документации, регулируют закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ) и закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Кадастровый учет, по сути, создает техническую часть реестра недвижимости – фиксирует характеристики объектов, а также прекращение их существования.

При этом стоит разобраться с тем, что входит в понятие недвижимости. Коротко говоря, под объектами недвижимости подразумеваются объекты, прочно связанные с землей. То есть, перемещение таковых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Сюда относятся здания, сооружения, земельные участки и другие объекты.

Кто, в каких случаях и зачем ведет кадастровый учет?

Ответим на вопрос, кто ведет кадастровый учет – это обязанность Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).

Ситуации, когда Росреестр ведет кадастровый учет разные – технические сведения об объекте недвижимости могут вноситься как одновременно с регистрацией прав на него, так и отдельно.

Примеры ситуаций, когда кадастровому учету не сопутствует регистрация прав:

• при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, получаемого в целях создания многоквартирного дома и других объектов, созданных с привлечением денежных средств участников долевого строительства/жилищно-строительным кооперативом/с привлечением средств нескольких лиц без соглашения о возникновении прав на объект (п. 1);
• в связи с прекращением существования объекта недвижимости, если права на него не зарегистрированы в ЕГРН (п. 2);
• в связи с образованием/прекращением существования отдельной части объекта недвижимости, на которую распространяются нерегистрируемые в соответствии с законодательством ограничения прав и обременения (п. 3);
• в отношении помещений и машино-мест одновременно с осуществлением кадастрового учета в отношении здания/сооружения, где они находятся, а также в случае, если право собственности на это здание/сооружение уже зарегистрировано в ЕГРН (п. 4);
• в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости (п. 6);
• в отношении земельных участков с объектами общего пользования (п. 7);
• в отношении земельных участков, образуемых на основании решения об изъятии самого участка или расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд (п. 8);
• в отношении земельных участков, образуемых из земель или участков, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением участков, в отношении которых права/ограничения прав/обременения, регистрируемые в соответствии с действующим законодательством, возникают после образования) (п. 9);
• в отношении земельных участков, образуемых путем перераспределения земель/участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также находящегося в частной собственности на основании решения об утверждении схемы расположения или согласия органа государственной власти или местного самоуправления на заключение соглашения о перераспределении в соответствии с проектом межевания территории (п. 10);
• в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которая образуется для установления сервитута (право пользования чужой собственностью) (п. 11);
• в связи с выбором правообладателем объекта недвижимости вида разрешенного использования в случае, если правообладатель наделен такими полномочиями (п. 12).

В соответствии с частью 3 статьи 14 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ кадастровый учет осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на недвижимость в связи с:

• созданием объекта недвижимости (за исключением случая, указанного в п. 1 ч. 5 ст.14) (п. 1);
• созданием объекта недвижимости, если не требуется разрешение на его строительство или ввод в эксплуатацию (п. 1.1);
• созданием объекта незавершенного строительства (п. 1.2);
• образованием объекта недвижимости (за исключением случаев, указанных в п. 8-10, 12 ч. 5 ст. 14) (п. 2);
• прекращением существования объекта недвижимости (если права на него зарегистрированы в ЕГРН) (п. 3);
• образованием/прекращением существования части объекта недвижимости с ограничением прав и обременениями (за исключением случая, указанного в п. 11 ч. 5 ст. 14) (п. 4).

В целом, кадастровый учет необходим для того, чтобы держать под контролем любые изменения, производимые в отношении объектов недвижимого имущества. Это удобно и для Росреестра, и для надзорных органов, и для самих правообладателей.

Какие объекты недвижимости учитывают в государственном кадастре недвижимости?

Перечень объектов недвижимости, подлежащих учету в государственном кадастре, вытекает из определения самого кадастрового учета. Сформировать его можно на основании ч. 4.1 ст. 1 закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ и части 7 статьи 1 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Так, в государственном кадастре недвижимости учитываются: земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства и части перечисленных объектов. Вместе с этим в перечень входят машино-места, а также единые недвижимые комплексы.

Какие сведения об объекте недвижимости содержатся в государственном кадастре?

Итак, вернемся к ст. 8 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Основными сведениями об объекте, вносимыми в кадастр недвижимости, в соответствии с ч. 4 данной статьи являются:

• вид (земельный участок, машино-место, здание, сооружение, комната, квартира и т.д.) (п. 1, 23);
• основной кадастровый номер и дата его присвоения (п. 2);
• местоположение (п. 3);
• предыдущий государственный учетный номер, присвоенный в соответствии с нормами Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ или при государственной регистрации прав на недвижимое имущество (п. 4);
• кадастровые номера отдельных объектов (п. 5, 6, 8, 21, 22, 25, 26);
• данные о прекращении существования, в том числе дата снятия объекта с учета (п. 7);
• площадь (для земельных участков, зданий, помещений, машино-мест) (п. 9);
• основная характеристика (глубина, протяженность, площадь, высота, объем, площадь застройка) и ее значение (для сооружений, в том числе объектов незавершенного строительства) (п. 10, 12, 19);
• показатель готовности и проектируемое назначение объекта незавершенного строительства (п. 11, 13);
• количество этажей, в том числе подземных (для зданий и сооружений) и их номера, если там находится помещение/машино-место (п. 14, 15);
• материал наружных стен (для зданий) (п. 17);
• год ввода в эксплуатацию или окончания строительства, если разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется (для зданий и сооружений) (п. 18);
• идентифицирующие данные кадастровых инженеров, проводивших работы в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ, уникальный реестровый номер, наименование саморегулируемой организации, реквизиты договоров на выполнение работ (п. 20);
• информация о части объекта недвижимости (за исключением объектов незавершенного строительства) (п. 24);
• номер кадастрового квартала, где находится объект недвижимости (п. 27).

Дополнительная информация, которая также должна присутствовать в кадастре, указана списком в п. 5 ст. 8 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Согласно п. 3 данной статьи, такие сведения изменяются на основании решения органов государственной власти и местного самоуправления. Сюда входят данные о земельных участках, зданиях, помещениях, сооружениях и других объектах, являющихся объектами недвижимости, а именно о:

• кадастровой стоимости (п. 1);
• природных объектах в границах земельного участка (п. 2);
• расположении земельных участков в отдельных зонах (п. 3, 5, 6, 7, 28);
• видах разрешенного использования объекта (п. 4);
• включении объекта в реестр объектов культурного наследия (п. 8);
• назначении здания (многоквартирный или жилой дом, нежилое, гараж, садовый дом), помещения (жилое/нежилое), сооружения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса (вид деятельности, коммерческое обозначение) (п. 9, 10, 12, 13, 14);
• наименовании объекта как имущественного комплекса (п. 11);
• результатах проведения контроля (надзора) соответствующими органами (п. 15);
• нахождении земельного участка в пределах территории, в отношении которой существует утвержденный проект межевания территории (п. 16);
• отнесении жилого помещения к определенному виду помещений специализированного жилищного фонда, наемного дома, используемого в социальных или коммерческих целях (п. 17);
• расположении жилого помещения в аварийном, подлежащим сносу или реконструкции многоквартирном доме, или о признании помещения непригодным для проживания (п. 17.1);
• принятии акта/заключении договора, где предметом является строительство/эксплуатация наемного дома для социального/коммерческого использования (п. 18);
• условном номере земельного участка (п. 19);
• наличии земельного спора о границах (п. 20) или ограничении оборотоспособности земельного участка (п. 24);
• адресе (п. 21);
• образовании земельных участков с дополнительными условиями (п. 22, 23, 26);
• вещных правах, правообладателе (п. 25);
• решении об изъятии земельного участка или расположенных на нем объектов для государственных или муниципальных нужд (п. 27);
• признании многоквартирного дома аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции (п. 29);
• отнесении объекта к опасным производственным объектам (п. 30).

Что еще включает ЕГРН?

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ помимо кадастра недвижимости в свод достоверных систематизированных сведений включены:

• реестр прав, ограничений и обременений недвижимости;
• реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования;
• реестровые дела (как основание внесения изменений в реестр);
• кадастровые карты (сведения из реестра в графической и текстовой форме);
• книги учета документов;
• перечни координат пунктов геодезической основы.

При этом все сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными, но в пределах, установленных законом. Это прямо прописано в ч. 5 ст. 7 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.