Как арендовать землю для КФХ без торгов

Как арендовать землю для КФХ без торгов

Аренда земли для КФХ без торгов была возможна и ранее, до 2023 г. Но такие договоры аренды заключались только с КФХ, которые участвовали в каких-либо программах господдержки.

Начиная с 2023 г. в действующие законы (в том числе в Земельный кодекс РФ) были внесены изменения, которые значительно расширили перечень оснований для аренды земель КФХ без проведения торгов.

Также, с 01 март 2024 г. начали действовать изменения в ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - 101-ФЗ), которые установили новые основания для заключения договора аренды без прохождения процедуры торгов.

Для КФХ и сельхозпредприятий земля — важный ресурс, но купить участок в собственность не всегда возможно: порой это очень дорого или нецелесообразно. Аренда земельного участка — удобный и недорогой способ.

Землю можно арендовать у частного лица, у государства или муниципального образования. Условия договора с частным лицом определяет в основном соглашение сторон (хотя, конечно, нельзя предусмотреть в договоре аренды условия, противоречащие земельному законодательству). А вот аренда земли у государства и муниципалитета жестко урегулирована. Зато выбор такой земли на рынке намного больше. Поэтому мы разберем порядок аренды земли именно с государственным или муниципальным участием

Порядок заключения договора аренды земельного участка без торгов имеет свои особенности, относящиеся к:

• законодательному регулированию;
• виду сельхоз.земель;
• требованиям к арендатору;
• сроку договора;
• стоимости арендной платы;
• порядку подачи заявления;
• порядку рассмотрения заявления;
• основаниям отказа от заключения договора;
• порядку продления договора.

Эти особенности мы и рассмотрим дальше более подробно.

Законодательное регулирование аренды без торгов

Основные нормы, которые регулируют арендные отношения сельскохозяйственных земель:

• статьи 39.6 - 39.18 Земельного кодекса РФ — содержат основания и порядок предоставления участка в аренду как на основании аукциона, так и без его проведения;
• статьи 9 - 10.1 ФЗ № 101-ФЗ.

Следует учитывать, что нормы Земельного кодекса применяются к аренде любых участков, в том числе в отношении земли сельхозназначения.

А нормы 101-ФЗ регулируют только отношения, связанные с землями сельхозназначения. Этот закон имеет более узкий, специализированный характер.

По общему правилу, которое закреплено в указанных нормах Земельного кодекса РФ, договоры аренды земли заключаются через процедуру аукциона, с участником, который предложил самую высокую стоимость аренды.

Случаи, когда разрешена аренда для КФХ без торгов

Но в ст. 39.6 ЗК РФ установлены случаи, относящиеся к исключениям из этого правила, когда договор аренды возможно заключить без проведения торгов. Этот перечень закрытый и произвольному расширению (например, на основании регионального закона) не подлежит.

Случаев, когда разрешена аренда без торгов всего два:

1. Аренда земельного участка на основании ст. 39.18 ЗК — если от КФХ подана заявка на аренду участка, проведена публикация о проведении торгов, но заявлений от других участников не поступило.

2. Аренда земельного участка сельхозпредприятиями или КФХ согласно нормам 101-ФЗ.

Согласно норм 101-ФЗ аренда сельхозучастков без торгов возможна только в случаях:

• Если заявление об аренде подано в отношении участка, которым КФХ или сельхозпредприятие пользовалось до регистрации на этот участок права муниципальной или государственной собственности. Муниципальные и госорганы обязаны публиковать извещения о приобретении в собственность таких участков. Заявление допускается подать не позднее 6 месяцев с момента регистрации такими органами права собственности. В связи с тем, что по данному основанию заявление на аренду вправе подать только КФХ или сельхозпредприятие, которое уже использует такой участок, исключается подача заявок от других претендентов.
• Если земельный участок имеет кадастровый номер. Арендовать такой участок без торгов допускается при любом количестве собственников (в т.ч. и тогда, когда он находится в долевой собственности).
• Если сельхозпредприятие или КФХ подает заявку на аренду смежного участка, расположенного рядом с участком, который заявитель уже арендует для осуществления сельскохозяйственной деятельности, или принадлежит ему на праве собственности. При этом смежный участок, в отношении которого подается заявка на аренду, должен быть занят учтенными агролесомелиоративными насаждениями (согласно ст. 20.1 ФЗ № 4-ФЗ от 10.01.1996 г. «О мелиорации земель»).
• Подачи заявки на аренду сельскохозяйственным предприятием, которое получает какие-либо меры господдержки в сфере развития сельского хозяйства. Но, если в отношении одного участка поступит несколько заявок от участников с одинаковыми правами, тогда право аренды предоставляется на основании результатов проведения торгов (аукциона).

Виды земельных участков для аренды без торгов

В аренду без проведения торгов КФХ допускается взять не любой земельный участок, а только:

• имеющий сельскохозяйственное назначение;
• или занятый учтенными агролесомелиоративными насаждениями.

Земля сельскохозяйственного назначения для КФХ

Понятие земель сельскохозяйственного назначения закреплено в ст. 77 Земельного кодекса. Согласно п. 1 этой статьи, землями сельхозназначения признаются земли, которые находятся за пределами населенного пункта и предоставляются для ведения сельского хозяйства.

В ст. 78 Земельного кодекса установлено, для каких целей могут быть использоваться земли сельхозназначения:

• для ведения сельхозпроизводства (выращивания зерновых, овощей, фруктов, разведения птицы и домашнего скота, постройки теплиц и пр).
• создания агролесомелиоративных насаждений
• создания агрофитомелиоративных насаждений;
• для иных целей, связанных с сельхозпроизводством — научных, исследовательских, учебных, для рыбоводства и пр.

Важно! В отношении земель сельхозназначения запрещено:
- строить на них капитальные строения (дома, помещения, здания любого назначения) - за исключением участков КФХ;
- изменять целевое назначение таких участков;
- передавать такие участки в субаренду;
- передавать право аренды таких участков в залог, в качестве вклада в уставной капитал или в виде паевого взноса в производственные кооперативы.

Территория агролесомелиорации для КФХ

Понятие агролесомелиорации земель закреплено в ст. 7 ФЗ № 4-ФЗ от 10.01.1996 г. «О мелиорации земель». Под агролесомелиорацией понимается комплекс мероприятий, которые способствуют улучшению свойств и воспроизведению плодородия земли. К таким мероприятиям относятся создания растительных насаждений:

• на оврагах, песках, берегах рек и иных подобных территорий, с целью защиты земли от эрозии;
• на границах земель и участков сельхоз. назначения, для защиты таких участков от воздействия негативных природных и антропогенных факторов (выветривания, выгорания, застройки, загрязнения отходами и пр.)
• на границах пастбищ, для предотвращения деградации земель на пастбищах.

Как было сказано выше, с 2024 г. КФХ вправе брать в аренду без проведения торгов участки агролесомелиоративного назначения, которые граничат с землей сельхозпредприятия.

Требования к арендатору по договорам, заключаемым без торгов

Чтобы арендовать сельскохозяйственный участок без проведения торгов, арендатор (мы не рассматриваем здесь аренду для обычных граждан, без предпринимательских статусов, в личных целях) в большинстве случаев должен соответствовать определенным требованиям:

• иметь статус КФХ (крестьянско-фермерского хозяйства);
• или относиться к сельскохозяйственным организациям (предприятиям).

Исключением является только основание для аренды земельного участка с присвоенным кадастровым номер — в этом случае требования к статусу арендатора не предъявляются.

КФХ — основные условия создания для получения земельного участка

КФХ — это вид осуществления предпринимательской деятельности. Но в отличии от ООО или ИП, чтобы организовать КФХ необходимо соблюдение следующих условий:

• участники КФХ (или члены) - граждане, которые имеют родственные (свойственные) связи между собой (например, состав одной семьи — родители, дети, родственники жены или мужа). Допускается создание КФХ только из 1 го участника.
• участники совместно владеют и распоряжаются имуществом КФХ (земля, жилой дом, сельхозпостройки, скот, птица, оборудование и пр.);
• участники ведут сельскохозяйственную деятельность личным трудом всех членов КФХ, но привлечение наемных работников не запрещено.

КФХ можно зарегистрировать как юридическое лицо, но в специальной форме – КФХ, нельзя зарегистрировать его в форме ООО или иного юридического лица. В остальном к деятельности КФХ применяются нормы закона, которую регулируют деятельность коммерческих предприятий. Т.е. КФХ также должны платить налоги с получаемого дохода и вести налоговую и бухгалтерскую отчетность.

Сельскохозяйственная организация для получения земельного участка

Понятие «сельскохозяйственная организация» применяется и в Земельном кодексе, и в 101-ФЗ, но ни в одном из этих законов нет расшифровки данного понятия, или перечня признаков, которые отличают сельхозорганизацию от обычной организации.

Однако, если проанализировать иное, широко применимое «сельскохозяйственный товаропроизводитель», полагаю, что основным признаком можно считать следующий: основной вид деятельности сельхозпредприятия – производство, переработка (первичная и/или промышленная) и/или реализация сельскохозяйственной продукции.

Чтобы организация признавалась сельскохозяйственным товаропроизводителем, доход от реализации сельхозпродукции такой организации должен быть не менее 70 % от всего дохода, рассчитанного за календарный год.

Однако, в законе не установлено требование об объеме дохода от сезьхозпродукции для сельскохозяйственной организации, не относящейся к сельхоз. товаропроизводителям.

Поэтому, полагаю, что сельхозорганизацией можно считать любое предприятие, которое осуществляет разрешенные виды деятельности на землях сельхоз. назначения, независимо от величины доходов, получаемых от такой деятельности

Срок договора аренды участка под КФХ без торгов

Срок аренды земель сельскохозяйственного назначения по общим правилам может быть установлен в пределах срока от 3-х до 49 лет (п.3 ст. 9 ФЗ- 101). Но такой срок применяется только для договоров, которые заключаются по результатам аукциона.

Нормами ФЗ- 101 закреплены исключения из этого правила:

• Если участок предназначен для выпаса скота или кошения сена - максимальный срок аренды не может превышать 5 лет. Исключение: участки, расположенные в районах Крайнего Севера и используемые для оленьих (или отгонных) пастбищ — срок аренды — не менее 5 лет.
• В отношении договоров аренды, которые заключены без торгов (в том числе для ведения деятельности КФХ) — срок аренды устанавливается до 5 лет.

Если арендатор добросовестно выполняет свои обязанности (не допускает просрочки платежей, не ухудшает состояние земли и пр.), то до окончания срока аренды он вправе:

• подать заявление о заключении договора на новый срок в преимущественном порядке;
• выкупить участок в собственность (если применимо).

Стоимость арендной платы участка под КФХ

В связи с тем, что участок, который КФХ собирается взять в аренду без торгов, находится в муниципальной или государственной собственности, размер арендной платы по договору не может быть установлен произвольно.

Порядок и принципы определения размера арендной платы закреплен Постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" .

Согласно Постановлению № 582 существует 3 основных способа для определения размера арендной платы:

1. Исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

2. По результатам проведения аукциона (согласно предложения участника, заявившего самую большую стоимость).

3. На основании ставок, которые утверждает Росреестр.

Для договоров аренды, заключаемых без торгов используется первый способ. Но для расчета арендной ставки сельхозземель применяется льготный (пониженный) тариф - 0,6 % от кадастровой стоимости участка, который предоставляется КФХ для осуществления сельхоз. деятельности.

Если же право муниципальной или государственной собственности на такой участок возникло недавно, а до этого КФХ уже арендовало этот участок (см. основания аренды выше), тогда размер арендной платы по новому договору устанавливается в размере 0,3 % от кадастровой стоимости такого участка.

Узнайте в системе КонсультантПлюс, может ли арендодатель в одностороннем порядке увеличить арендную плату по договору, заключенному без торгов.

Порядок подачи заявления для заключения договора аренды без торгов

Чтобы взять сельскохозяйственный участок в аренду без торгов КФХ или сельхозорганизация необходимо подать заявление собственнику участка – местной администрации, управлению имуществом региона или в территориальное управление Росимущества. Требования к содержанию такого заявления содержатся в ст. 39.17 Земельного кодекса РФ. В заявлении указывается:

• ФИО, место жительства и реквизиты паспорта, или иного документа, удостоверяющего личность — для арендатора- физического лица;
• наименование, адрес местонахождения, ОГРН и ИНН — для арендаторов- юридических лиц (иностранные лица ОГРН и ИНН не указывают);
• кадастровый номер участка, в отношении которого подается заявление;
• основание, указанное в нормах законах, позволяющее арендовать участок без проведения торгов;
• вид права (временное пользование -аренда);
• цель, для которой земельный участок будет использоваться (должен совпадать с назначением земли);
• если на участке планируется строительства дома или подсобных помещений (для КФХ это разрешено) — решение об утверждении территориального планирования и/или проект планировки территории;
• если в отношении участка имеется решение о его образовании или уточнении границ – реквизиты такого решения (дата, номер, кем принято);
• почтовый и/или электронный адрес для направления сообщений, уведомлений заявителю.

Чаще всего, сначала подается заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду без торгов. Но в отдельных случаях возможно подать заявку на аренду без предварительного согласования (например, если участок использовался арендатором до возникновения права государственной или муниципальной собственности на него).

Документы к заявлению на аренду без торгов

Кроме заявления, необходимо собрать пакет документов, которые прилагаются к нему. Перечень таких документов небольшой, потребуется:

• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность; свидетельства о регистрации юрлица;
• доверенность (если заявление подает представитель). Представитель физического лица действует на основании нотариальной доверенности, юридического лица - на основании обычной доверенности, заверенной руководителем;
• документ, который подтверждает право заявителя на заключение договора аренды без торгов. Например: договор аренды, если заявление подается в отношении смежного участка, засаженного агролесомелиоративными насаждениями; договор пользования или аренды в отношении участка, на который оформлено право государственной или муниципальной собственности и др.

Если какие-то документы составлены на иностранном языке — их нужно предоставить в форме нотариально заверенного перевода.

Остальные необходимые документы управляющий земельным участком орган обязан запросить самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия.

Госпошлина или иная плата за предоставление этой услуги не оплачивается.

Если документы предоставляются к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду без торгов, то после получения положительного результата такого согласования, к новому заявлению на аренду документы прилагать не требуется.

Как подать заявление на заключение договора аренды без торгов

Заявление на заключение договора аренды без торгов, а также заявление на предварительное согласование можно подать одним из способов:

1. Лично или через представителя в органы местной администрации, или иной муниципальный (государственный) орган, уполномоченный на заключение договоров аренды земельных участков. Собрать пакет документов, заявление можно заполнить заранее, в 2-х экз.: 1 экз. передается в уполномоченный орган, на втором вам должны поставить отметку о принятии заявления.

2. Через МФЦ: собрать все необходимые документы и подать их лично или через представителя в любом отделении МФЦ Заявление заранее заполнять не нужно, его заполнит специалист. Вам нужно будет только подписать.

3. Через подтвержденный аккаунт Госуслуг — предоставляется услуга по предварительному согласованию предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

Важно! Услуга оказывается не во всех регионах! Проверяйте через свой личный кабинет!

Договор аренды земли для КФХ без торгов через госуслуги

Я считаю, что этот способ наиболее удобен и значительно экономит время (хотя срок предоставления услуги немного дольше — 20 дней). Поэтому, разъясню порядок немного подробнее:

• в поисковой строке или у робота МАКСА написать запрос: «Предварительное согласование предоставления земельного участка», затем нажать кнопку «начать»;
• далее выбрать раздел «Предоставление земельного участка в аренду»;
• заполнить или проверить сведения о заявителе (или представителе) ;
• выбрать категорию заявителя — КХФ или сельхоз.организация;
• выбрать основание для формирования земельного участка – схема земельного участка или проект межевания территории;
• прикрепить файл с соответствующим документом-основанием
• указать цель использования участка — например, для осуществления деятельности КФХ или сельхоз. организации;
• срок аренды —любой срок до 5 лет (не более);
• выбрать: участок еще не образован или образовывается без уточнения его границ;
• на карте выбрать ведомство, в которое будет направлено заявление.
• подать заявление.

Результат рассмотрения заявления поступит также в личный кабинет Госуслуг.

Порядок рассмотрения заявления на аренду без торгов

В п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса указан максимальный срок рассмотрения заявления — 20 календарных дней, но в 2024 г. еще действует сокращенный срок - 14 календарных дней (на основании Постановления Правительства РФ № 629 от 09.04.2022 г.).

В течение этого срока, по результатам рассмотрения заявления и приложенных к нему документов, уполномоченный орган совершает одно из действий:

1. При положительном решении (если не требуется образование участка или уточнение его границ) – готовит проект договора аренды земельного участка в 3х экз. и направляет этот проект договора для подписания заявителю. Проекты договора направляются на адрес, указанный в заявлении. Подписать проект договора аренды необходимо в течение 30 дней после их получения. В течении этого срока также необходимо направить подписанные экземпляры в уполномоченный орган для дальнейшей регистрации договора аренды в Росреестре.

2. При отрицательном решении – направляет заявителю такое решение, в котором указываются причины и основания для его принятия.

Основания для отказа в аренде земли без торгов для КФХ

Все основания, по которым уполномоченный орган вправе отказать в заключении договора аренды сельхозземель без торгов содержатся в ст. 39.16 Земельного кодекса. Причины для отказа (относящиеся к аренде сельхозземель) могут быть следующие:

1. Заявитель не имеет права по закону на подачу заявления на аренду участка без торгов.

2. Участок, в отношении которого подано заявление уже предоставлен иному лицу на праве бессрочного или безвозмезного пользования, а также на праве пожизненного наследуемого владения или аренды. Исключение: если с заявлением обратился владелец участка, которому он предоставлен по одному из вышеуказанных оснований или подано заявление на аренду сельхозземли, включенной в спецперечень (земли для нужд обороны), сроком до 5 лет.

3. Участок, в отношении которого подано заявление, образован в результате раздела земельного участка, который был предоставлен садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу. Исключение: заявление подано членом такого товарищества или собственником участка, который находится в границах территории товарищества, - для личных нужд.

4. На участке, в отношении которого подано заявление, находятся объекты недвижимости (в т.ч. незавершенные), принадлежащие другим лицам. Исключение: недвижимость находится на участке на основании любого сервитута, или заявление подано собственником такой недвижимости, или, если принято решение о сносе таких построек (если она признана самовольной) или приведение их в соответствие с требованиями закона.

5. Если на участке, указанном в заявлении, расположены объекты недвижимости (в том числе незавершенные), которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Исключение: недвижимость расположена на основании любого сервитута, или заявление подано собственником такой недвижимости.

6. Земельный участок изъят из оборота или ограничен в обороте и его предоставление на праве аренды невозможно.

7. Участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, а срок аренды, указанный в заявлении, больше, чем срок резервации.

8. Участок расположен в границах территории, в отношении которой уже заключен договор с другим лицом о комплексном развитии такой территории. Исключение: заявление подано собственником недвижимости, расположенной на земельном участке, или правообладателем такого участка (т. е. владеющим участком на ином основании - безвозмездное пользование, наследование или ранее заключенный договор аренды).

Основания для отказа в аренде без торгов по 101-ФЗ

В 101-ФЗ содержится 2 дополнительных специальных основания для отказа КФХ в заключении договора аренды без торгов:

1. Площадь земельного участка, указанного в заявлении, не соответствует предельным размерам земельного участка, предоставляемого для деятельности КФХ согласно региональным законам (превышает такие размеры). При этом, учитывается площадь участков, которые уже предоставлены заявителю для осуществления деятельности КФХ.

2. Участок, в отношении которого подано заявление, был ранее предоставлен в аренду по заявлению другого заявителя также для деятельности КФХ.

Порядок продления договора аренды земли для КФХ без торгов

По истечении срока аренды земельного участка сельхозназначения для деятельности КФХ такой договор можно продлить. Для этого необходимо:

• добросовестно выполнять все обязанности по договору аренды в течении всего срока аренды;
• не допускать просрочки платежей;
• не допускать ухудшения качества земли и иных условий использования земельного участка.

Если любое из этих условий будет нарушено, уполномоченный на заключение договора аренды орган вправе отказать в заключении договора на новый срок.

Если же все условия соблюдены, и не возникло новых обстоятельств, препятствующих аренде на новый срок (например, участок изъят для государственных или муниципальных нужд), арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.