Продажа квартиры нерезидентом в России в 2024 году

Налоговый нерезидент РФ при продаже квартиры

НДФЛ начисляется и на доход, полученный от продажи недвижимого имущества (дома, квартиры) нерезидентом РФ. Гражданин признается нерезидентом согласно нормам, установленным ст. 207 НК РФ:

• налоговый нерезидент при продаже квартиры — это физлицо, которое провело на территории России менее 183 дней на протяжении 12 следующих подряд месяцев;
• подсчет количества дней нахождения лица в России осуществляется на протяжении последних 12 месяцев.

Период нахождения в России, равный последним 12 месяцам, не прерывается при выезде нерезидента из РФ максимум на полгода в целях получения образования или на лечение, а также для исполнения трудовых или других обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях нефти, газа и иного углеводородного сырья. В НК РФ нет ограничений по количеству таких поездок за рубеж.

Нужно ли платить НДФЛ с дохода от подаренной квартиры гражданину РФ, если до конца года он станет нерезидентом? Если да, то по какой ставке? Ответы на эти и другие вопросы есть в «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, то получите пробный демодоступ и бесплатно переходите к разъяснениям экспертов.

Продажа жилья нерезидентом

Российским законодательством не установлено запрета на оформление сделок по купле-продаже квартиры нерезидентом в РФ. От приведенного статуса физлица напрямую зависит размер ставки НДФЛ, начисляемого на доход от продажи жилья.

Факт заключения сделки между покупателем и нерезидентом – продавцом квартиры в обязательном порядке удостоверяется соответствующей документацией. В налоговую предоставляется договор продажи жилья, оформленный в письменном виде (ст. 549, 550 ГК РФ).

Сведения о новом владельце приобретенной у нерезидента недвижимости подтверждается правоустанавливающей документацией (например, договором купли-продажи). Предоставление нерезиденту суммы, установленной договором продажи квартиры, документально удостоверяется соответствующими расписками и выписками из банка (ст. 434, 556, 807, 808 ГК РФ).

По закону граждане РФ вправе покупать жилье у налоговых нерезидентов РФ (физлиц и юрлиц) из «недружественных» стран. Такое возможно, если деньги от сделки будут зачислены на рублевый счет типа «С», открытый нерезиденту в порядке, установленном Указом Президента РФ от 5 марта 2022 г. № 95 (в ред. от 08.04.2024). Счет «С» при продаже недвижимости нерезидентом открывается только в уполномоченном банке РФ (Решение Совета директоров ЦБ РФ от 21 ноября 2022 г. в ред от 26.04.2024, постановление Правительства РФ от 6 марта 2022 г. № 295).

НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом

НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:

• 209 — устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
• 217 — определяются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
• 217.1 — приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
• 224 — прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.

НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):

1. По сумме из договора купли-продажи — когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
2. По кадастровой стоимости жилого помещения, помноженной на понижающий коэффициент 0,7, — если доход от реализации жилья меньше величины, равной кадастровой стоимости жилого помещения, помноженной на 0,7.

Размер ставки налога при продаже квартиры нерезидентом в 2024 г.: 30 %. При этом, вычеты по НДФЛ, приведенные в ст. 218–221 НК РФ, нерезиденту не положены (Разъяснения Минфина РФ в письме от 26.03.2013 № 03-04-05/4-285).

При каких условиях налог не платится

При продаже недвижимости нерезидент вправе рассчитывать на освобождение от уплаты НДФЛ. Для получения налоговой льготы должны быть соблюдены сроки владения жильем и иные законные требования, введенные ст. 217.1 НК РФ.

В соответствии с законодательством РФ, нерезидент вправе не уплачивать НДФЛ после продажи квартиры, если до даты ее реализации срок владения жильем был равен 5 годам как минимум. Приведенный минимальный срок равен 3 годам, если до дня продажи нерезидент стал собственником квартиры:

• после наследования жилья;
• по договору дарения, оформленному братом, сестрой или иным близким родственником (ст. 14, 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ) и/или одним из членов семьи;
• по итогам приватизации;
• являющимся плательщиком ренты — после передачи квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);
• полученной от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем данного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого фонда имущества.

Предельный трехлетний срок владения жильем также учитывается, если у нерезидента РФ нет иного жилья (доли в нем). При этом, не учитывается квартира (доля в ней), приобретенная им и/или его (ее) супругой (-ом) на протяжении  90 дней до дня госрегистрации перехода права собственности на проданное жилье от продавца к покупателю.

Пример расчета налога на продажу квартиры нерезидентом России в 2024 г.:

В 2024 г. Петров А. В., проживающий в РФ 3 месяца (менее 183 дней), продал Павлову К. Н. свою квартиру за 2 800 000 руб. НДФЛ с дохода от реализации жилья = 840 000 руб. (2 800 000 руб. х 30 %/100 %).

Однако, Петров А. В. вправе и не уплачивать налог, например, в следующих случаях:

• если до продажи квартиры Петров А. В. владел ей 7 лет (>5 лет);
• если квартира была в собственности Петрова А.В. 4 года (>3 лет) и ранее он стал ее собственником при приватизации жилья.

В качестве доказательств того, что продажа квартиры нерезидентом осуществлена с соблюдением сроков из ст. 217.1 НК РФ, в налоговую инспекцию могут быть предоставлены письменные пояснения и ксерокопии правоустанавливающей документации (п. 2 ст. 14 закона РФ № 218 от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Это следующие документы (при наличии):

1. Договор дарения.
2. Выписка ЕГРН.
3. Свидетельство о праве на наследство, праве собственности и др.

Итоги

В итоге в 2024 г. нерезидент РФ вправе продать свою квартиру. При этом, он обязан уплатить НДФЛ.

В некоторых случаях налог платить не надо. Это зависит от срока владения жильем или вариантов получения прав собственности на него до продажи.