Нужно ли регистрировать договор-купли продажи недвижимости?

Почему регистрация договора купли-продажи больше не нужна, но документы все равно сдают на регистрацию

С 01 марта 2013 г. в России вступил в действие ФЗ № 303-ФЗ от 30.12.2012 г. "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Нормами этого закона были отменены правила о необходимости регистрировать договор купли-продажи недвижимости. Однако, это не означает, что после подписания сторонами договора по распоряжению объектом недвижимости, не требуется относить его в госорганы и проводить какие-то дополнительные действия.

Была отменена регистрация именно договора, но сохранилось требование о том, что переход права собственности, а в определенных случаях и иные действия с недвижимостью (залог, долгосрочная аренда и прочие ограничения), по-прежнему подлежат регистрации в Росреестре. Такие сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и доступны любому лицу для ознакомления за плату (госпошлина).

Согласно ст. 1 (часть 3) ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» понятие «государственной регистраций прав на недвижимое имущество» означает «...юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества...»

Из этого понятия следует, что любые действия, которые каким-либо образом влияют на права или объем прав, связанных с недвижимым  имуществом, подлежат государственной регистрации. Именно действия, т.е. изменение права, а не факт заключения договора.

В соответствии с той же ст. 1 (часть 5) ФЗ № 218-ФЗ госрегистрация изменения права в ЕГРН  признается единственным доказательством перехода права или изменения объема права (существования права) на недвижимость.

Таким образом, госрегистрация, в первую очередь, направлена на защиту прав и законных  интересов собственников или пользователей объектов недвижимости.

Зачем нужна регистрация права собственности покупателя, если договор купли-продажи действует без регистрации

Поскольку договор купли-продажи недвижимости не нуждается в ергистрации и действует сразу с даты его подписания или иной оговоренной договором даты, у каждой стороны возникают соответствующие обязанности:

• у продавца - освободить квартиру, передать ее покупателю, сняться с регистрационного учета и др.;
• у покупателя - оплатить стоимость квартиры в установленном размере и в определенные сроки, принять квартиру и пр. С момента подписания договор считается заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Но вот собственником квартиры покупатель не становится.

Для того, чтобы произошел переход права собственности от продавца к покупателю, т.е. изменился собственник недвижимости, необходимо, чтобы и продавец, и покупатель совместно подали документы в Росреестр и подписали соответствующее заявление:

• Продавец при госрегистрации договора купли-продажи, подписывая заявление, сообщает о том, что он добровольно передает свое право собственности на объект недвижимости новому собственнику.
• Покупатель, подписывая заявление о госрегистрации, подтверждает свое добровольное намерение принять право собственности на объект недвижимости. Таким образом, стороны совместно подтверждают переход права собственности.

Регистрация перехода права собственности на объект недвижимости по закону является обязательной (ст. 551 ГК РФ). Именно с момента регистрации перехода права, право на недвижимость и остальные сопутствующие права и обязанности (напр., оплата налогов, коммунальных платежей, право пользования и пр.) у продавца прекращаются, а у покупателя — возникают.

Поэтому, при заключении любых договоров с недвижимостью  (в том числе договоров купли-продажи) правильнее говорить о регистрации перехода права на объект недвижимости, а не о регистрации договора.

Важно понимать, что даже, если стороны полностью выполнили свои обязанности по договору на распоряжение недвижимостью (например, продавец передал имущество, покупатель  полностью оплатил стоимость и другие), переход или изменение права  не произойдет, пока не будет произведена госрегистрация  такого перехода (изменения).
Также, для госорганов, коммунальных и прочих организаций, других лиц (например, для нанимателей квартиры), только регистрация перехода права собственности является основанием для каких-либо изменений (например, для расторжения договора найма квартиры, выставления квитанций на оплату и пр.).

 Срок регистрации перехода права собственности

Важно! В законе не установлен срок, в течении которого стороны должны совершить действия по регистрации перехода права на недвижимость. Это может быть любой период: неделя, месяц, годы. Но при этом, нужно учитывать что  желаемые для сторон последствия также не наступают: покупатель не сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению (например, продать или подарить и др.), а продавец по прежнему несет все обязательства, связанные с недвижимостью (в том числе оплату налогов, коммунальных платежей и пр.).

Если одна из сторон после подписания договора купли-продажи недвижимости уклоняется от действий по регистрации перехода права (не приходит на регистрацию, не подписывает заявление и пр.), вторая сторона должна обратиться в суд с заявлением, в котором просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности.  Положительное решение суда по такому иску будет служить основанием для проведения регистрационных действий Росреестром и для внесения изменений в ЕГРН.

Такой порядок применим, в основном, для регистрации перехода права собственности на основании заключенного договора купли-продажи, потому что по иным видам договоров (например, по договору дарения) суд не всегда выносит решение в пользу истца, учитывая, например, что  даритель может отказаться от договора дарения в одностороннем порядке.