Правила применения имущественных вычетов
Имущественные вычеты предоставляются по расходам на новое строительство, при покупке объектов жилья (комнаты, квартиры, дома), в т.ч. долей в них, и приобретении земельных участков под жилым строением, а также по ипотечным процентам, если жилье приобреталось с привлечением кредитных средств (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Кроме того, можно заявить имущественный вычет и при продаже жилья.
Чтобы понять порядок использования вычета налогоплательщиком, нужно учесть изменения, происходившие в налоговом законодательстве РФ. Законом ограничена его максимальная сумма, и установлено, сколько раз можно получить имущественный налоговый вычет. Основным критерием при этом является дата приобретения - день оформления права собственности на купленное жилье или дата передаточного акта, если жилье приобретено по договору долевого участия в его строительстве.
Жилье приобретено ранее 2014 года
Действовавшие до 01.01.2014 правила предусматривали возможность применения вычета в сумме до 2 млн руб., но только по одному приобретенному объекту жилья в течение жизни. Это значит, что даже если стоимость первой покупки была менее 2 млн руб., оставшуюся часть имущественного вычета (при покупке квартиры второй раз) использовать уже нельзя.
Применять это правило следует и в том случае, если вычет по приобретенной до 2014 года недвижимости заявляется после 01.01.2014 (п. 3 ст. 2 закона № 212-ФЗ от 23.07.2013 «О внесении изменений в ст. 220 НК РФ)», письмо Минфина от 31.10.2018 № 03-04-05/78306).
Пример:
М.М. Петров приобрел в 2012 году комнату за 600 тыс. руб. и в 2013 г. заявил по ней налоговый вычет, вернув 78 тыс. руб. налога (600 000 р. х 13%). В 2023 году Петров купил квартиру стоимостью 3 млн руб., но, несмотря на то, что вычет был использован лишь частично, заявить свое право на остаток по нему в сумме 1,4 млн руб. (2 000 000 р. – 600 000 р.) он уже не сможет, т.к. до 2014 года полностью использовал свое право на вычет.
Жилье приобретено в 2014 году и позднее
Изменения, внесенные в ст. 220 НК РФ с 01.01.2014, смягчили ранее действовавшие правила, но только в отношении имущества, приобретенного не ранее 2014 года. Максимальный размер вычета остался прежним (2 млн руб.), но применять его разрешили к любому числу жилых объектов, пока весь вычет не будет исчерпан.
Как только 2 млн руб. будут полностью использованы, право на имущественный вычет по приобретению жилья утрачивается – повторно получить такой же вычет нельзя (п. 11 ст. 220 НК РФ).
Пример:
В 2014 году В.В. Сидоров купил дом за 1 млн руб., получив по нему имущественный вычет 130 тыс. руб. (1 000 000 р. х 13%). Еще одну квартиру стоимостью 4 млн руб. он приобрел в 2023 году. Можно ли воспользоваться имущественным вычетом второй раз? В данном случае все объекты приобретены не ранее 2014 года, поэтому имущественный вычет можно применять в отношении каждого из них, пока не будет использована вся его сумма. То есть, Сидоров вправе заявить по второй квартире остаток имущественного вычета в сумме 1 млн руб. (2 000 000 р. – 1 000 000 р.) и вернуть себе еще как максимум 130 тыс. руб. налога. При покупке жилплощади в дальнейшем права на вычет у Сидорова уже не будет и получить его второй раз он не сможет.
Читайте также: Заявление работодателю на имущественный вычет – 2019: образец
Сколько раз можно получить имущественный вычет по ипотечным процентам
Порядок применения вычета по кредитным процентам при покупке жилья в ипотеку тоже изменился с 2014 года.
До 01.01.2014 можно было вернуть можно было 13% от всех уплаченных процентов по кредитному договору.
С 2014 года ситуация изменилась: максимальный размер ограничили - теперь по процентам можно заявить не более 3 млн руб., вернув налог в сумме до 390 тыс. руб. (3 000 000 р. х 13%).
Читайте также: Возврат процентов по ипотеке по декларации 3-НДФЛ
Воспользовавшись своим правом на вычет по ипотечным процентам за жилье до 2014 года, получить такой же вычет после 01.01.2014 уже не получится. Но если налогоплательщик, использовав до 2014 года основной вычет (по жилью, приобретенному за свои деньги), не заявлял при этом вычет по процентам, он вправе применить его к объекту жилой недвижимости, приобретенному уже в ипотеку и после 01.01.2014 (письмо Минфина РФ от 27.04.2016 № 03-04-05/24331).
Таким образом, по ипотечным процентам вычет тоже повторно не предоставляется, причем независимо от того, был ли он исчерпан полностью или нет.
Пример:
М.Н. Смирнова в 2013 году использовала основной имущественный вычет в сумме 1,5 млн руб. на покупку квартиры (без заключения кредитного договора с банком), а в 2023 г. купила в ипотеку дом. Права на вычет в отношении расходов на покупку дома у Смирновой уже нет (т.к. квартира куплена до 2014 года), но она может заявить по дому вычет по ипотечным процентам.
Можно ли получить имущественный вычет второй раз, если он использован до 2001 года
Как видим, получить вычет на приобретение/строительство жилья и вычет по ипотечным процентам фактически разрешено лишь один раз в жизни. Но в одном случае повторное получение имущественного вычета все же возможно.
До 01.01.2001 года имущественные вычеты предоставлялись на основании закона № 1998-1 от 07.12.1991 «О подоходном налоге физлиц». Этот закон утратил силу после введения в действие второй части НК РФ.
Если налогоплательщик по одному жилому объекту воспользовался вычетом и вернул налог до вступления в силу положений НК РФ (т.е. до 01.01.2001), отказать ему в предоставлении вычета по ст. 220 НК РФ по другому объекту жилья, приобретенному после 01.01.2001, налоговики не вправе (письмо Минфина РФ от 13.02.2014 № 03-04-05/5889). Т.е., такой налогоплательщик на законном основании получит право на имущественный вычет повторно.
Как получить имущественный налоговый вычет в 2025 году, разъяснили эксперты «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к системе КонсультантПлюс, получите пробный демодоступ. Это бесплатно.
Итоги
Купив квартиру, дом или другое жилье, физлицо, с доходов которого уплачивается НДФЛ, имеет право на получение имущественного налогового вычета. Сколько раз можно воспользоваться данным вычетом, рассказано выше в статье.
