Нужно ли оформить ИП для сдачи квартиры в аренду

Нужно ли регистрировать ИП при сдаче квартиры в аренду

Чтобы сдавать квартиру в аренду, регистрировать ИП не обязательно.

Налоговые органы считают, что для физлица, сдающего в аренду свою недвижимость, не установлена обязанность по получению статуса индивидуального предпринимателя. Это связано с тем, что доходы, получаемые физлицами от сдачи имущества в аренду, указаны в ст. 208 НК РФ как самостоятельный вид доходов, являющийся объектом налогообложения НДФЛ (см. письмо УФНС РФ по г. Москве от 30.03.2007 № 28-10/28916).

Есть три основных варианта легальной сдачи недвижимости в аренду:

1. Сдавать квартиру как обычный гражданин, платя налоги на доходы физического лица (НДФЛ). Если арендодатель является резидентом РФ, ставка налога составляет 13% от полученного дохода (может изменяться с учетом прогрессивной шкалы налогообложения). Нерезиденты платят налог по ставке 30%.

Для уплаты налога подают декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля следующего года.

2. Стать плательщиком налога на профессиональный доход (самозанятым).

Самозанятые граждане платят специальный налог на профессиональный доход (НПД), который значительно ниже обычной ставки НДФЛ. Ставка налога — 4% при сдаче жилой недвижимости физлицам и 6% при работе с юрлицами. У самозанятых отсутствуют обязательные платежи по пенсионному и медицинскому страхованию.

Данный налоговый режим могут применять как физлица, так и индивидуальные предприниматели.

3. Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).

Сдача квартиры в аренду через ИП подойдет владельцам большого количества объектов недвижимости или планирующим постоянно зарабатывать на аренде. При регистрации ИП появляется возможность выбора специального налогового режима (например, УСН, патент), позволяющего уменьшить налоговую нагрузку.

Как выгоднее оформить деятельность по сдаче в аренду своей недвижимости каждый собственник должен решать исходя из ряда факторов: суммы доходов от аренды, текущего статуса (возможно, у гражданина уже есть ИП или самозанятость) и специфики региона, где находится недвижимость.

Когда возникает необходимость в регистрации ИП

Гражданин обязан оформить ИП для сдачи квартиры в аренду, если деятельность по сдаче квартиры в аренду приобретает характер предпринимательства.

Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от использования имущества. Направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли состоит в активных действиях - вовлечении соответствующих ресурсов (оборудования, рабочей силы, энергии, информационных ресурсов и тому подобное), нацеленности произведенных затрат на получение положительного финансового результата.

Налоговые органы неоднократно высказывались по данному вопросу. Например, в письме ФНС России от 10.03.2021 СД-19-11/143@ сказано, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности свидетельствуют, в частности, следующие факты:

• приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования;
• учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
• взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок.

При наличии таких признаков физлицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

То есть, просто передача в наем третьим лицам жилого помещения на основании договора найма не носит признаков предпринимательской деятельности, но если такое помещение приобретается исключительно с целью предоставления услуг по систематической сдаче в наем и при этом осуществляются активные действия по привлечению потенциальных съемщиков, инвестируются средства в ремонт и приспособление жилого помещения для нужд нанимателей, то такую деятельность следует рассматривать как предпринимательскую. Например, посуточная сдача жилых помещений в наем, как правило, рассматривается как деятельность, связанная с предпринимательством.

Обратите внимание! Отсутствие регистрации в качестве ИП при ведении предпринимательской деятельности может привести к налоговой, административной и уголовной ответственности (ст. 14.1 КоАП РФ, п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.10.2006 № 18, ст.171 УК РФ).

Как оформить ИП для сдачи квартиры

Бланк по теме: Заявление о регистрации ИП по форме Р21001 Посмотреть Скачать

Порядок регистрации ИП установлен законом № 129-ФЗ от 08.08.2001 «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Регистрация предпринимателя осуществляется в налоговой инспекции по месту прописки физлица. Для регистрации потребуются следующие документы:

• Заявление о госрегистрации физлица в качестве ИП (форма Р21001). Заявление заполняется в соответствии с правилами, уст. в Приказе ФНС России от 31.08.2020 №ЕД-7-14/617@.
• Копия документа, удостоверяющего личность физлица.
• Квитанция об уплате госпошлины (800 руб.). Оплачивать пошлину не требуется при направлении документов в электронном виде, подписанных электронной подписью, а также при подаче заявления через нотариуса.

Документы можно подать лично, через МФЦ или нотариуса, а также направить онлайн через портал ФНС или Госуслуг (для этого потребуется УЭКП).

После выполнения всех процедур данные об ИП будут внесены в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).

Коды ОКВЭД для сдачи квартиры в аренду

При заполнении формы Р21001 будущий предприниматель должен указать коды видов деятельности, которыми он будет заниматься (коды ОКВЭД). Коды подбирают по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОК 029-2014), утв. приказом Росстандарта от 31.01.2014 года № 14-ст.

Основной код ОКВЭД на сдачу квартиры в аренду, который указывает ИП в заявлении - 68.20 («аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом»).

Эту деятельность можно конкретизировать или расширить, указав дополнительные коды, например:

• 68.20.1 — аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом;
• 68.20.2 — аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом;
• 68.20.29 — аренда и управление собственным или арендованным прочим недвижимым имуществом;

Если предприниматель планирует заниматься посуточной арендой, то надо указать код 55.20 — «деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания».

Выбранные коды (основной и дополнительный) указывают в заявлении на регистрацию ().

Обратите внимание! Если ИП оказывает услуги не по своему коду ОКВЭД, то налоговая считает, что он действует как физлицо и, соответственно, с доходов от сдачи квартиры должен платить НДФЛ.

Предприниматель вправе изменить вид деятельности в любой момент, но об этом важно вовремя сообщить в налоговую. Владелец бизнеса может удалить из реестра информацию о неактуальных видах деятельности или добавить новые коды. Для этого нужно подать в налоговую инспекцию заявление по форме Р24001.

Какие налоги платит арендодатель - ИП

Индивидуальные предприниматели платят налог в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для сдачи квартиры через ИП можно использовать любой налоговый режим:

• общую систему налогообложения (ОСНО);
• упрощенную систему налогообложения (УСН);
• автоматизированную упрощенную систему налогообложения (АУСН);
• патентную систему налогообложения (ПСН);
• налог на профессиональный доход (НПД или самозанятость).

Обратите внимание! Заявление о выборе подходящей системы налогообложения можно подать одновременно с заявлением на регистрацию ИП или в течение 30 дней после регистрации ИП (п. 2 ст. 346.13 НК РФ). Если этого не сделать, то предпринимателю по умолчанию будет присвоен общий налоговый режим (ОСНО).

Далее коротко рассмотрим каждый налоговый режим.

Общий режим налогообложения (ОСНО)

Общий режим налогообложения для ИП предусматривает, что доходы от предпринимательской деятельности облагаются НДФЛ по ставке 13%.

Доход можно уменьшить на расходы по содержанию квартиры, но они есть не всегда, поэтому не сильно уменьшают налоговую нагрузку. Зато у предпринимателя есть возможность применять другие налоговые вычеты физлиц — на покупку квартиры, лечение, обучение и т.д. Если они есть, общая система может стать выгодной.

Предприниматели на ОСНО самостоятельно исчисляют суммы налога и уплачивают их в бюджет.

ИП на ОСНО обязаны уплачивать страховые взносы.

При использовании данного режима необходимо вести учёт всех доходов и расходов. Операции должны обрабатываться в соответствии с требованиями налогового законодательства, включая предоставление налоговой декларации.

Упрощённый режим налогообложения (УСН)

Упрощённая система налогообложения делится на 2 варианта:

• «Доходы» — налоговая ставка 6% от всех поступлений.
• «Доходы минус расходы» — налоговая ставка 15% от разницы между доходами и расходами.

Поскольку при сдаче квартиры в аренду, как правило, постоянных расходов нет, то выгоднее работать на УСН «Доходы» и платить 6% с выручки.

Предприниматели на УСН обязаны платить страховые взносы.

Плюсы УСН:

• простой налоговый учет - для расчета налога достаточно использовать только книгу учета доходов и расходов;
• уплаченные страховые взносы можно включить в расходы и уменьшить налоговую базу;
• декларация подается 1 раз в год – не позднее 25 апреля следующего за отчетным года.

Минусы УСН:

• установлен лимит по выручке – 450 млн. руб. в год (п. 4 ст. 346.13 НК РФ);
• страховые взносы надо платить даже, если доход отсутствует;
• в доходы включаются полученные авансы.

Автоматизированная упрощенная система налогообложения (АУСН)

АУСН — это спецрежим для микробизнеса, в том числе ИП, с годовым доходом не более 60 млн руб. и штатом не более 5 работников. Параметры АУСН установлены в законе от 25.02.2022 № 17-ФЗ.

Налоговые ставки: 8% «доходы» или 20% «доходы минус расходы». Есть дополнительные условия:

• счета должны быть только в уполномоченных банках;
• расчеты ведутся только в безналичной форме;
• совмещать с другими режимами нельзя.

Платить страховые взносы не надо, кроме взноса «на травматизм» в виде фиксированной суммы.

Налоговым периодом для данного спецрежима установлен не календарный год, а календарный месяц. То есть исчисление и уплата налога должны происходить по итогам одного месяца. Налог рассчитывается автоматизировано.

Патентная налоговая система (ПНС)

Чтобы сдавать квартиру в аренду на патентной системе налогообложения, ИП должен оформить патент на этот вид деятельности.

Стоимость патента - 6% от потенциального (возможного) дохода. Стоимость патента на арендную деятельность зависит от региона, где находится квартира, ее площади, а также срока, на который берется патент. Рассчитать эту величину можно на сайте налоговой.

ИП, решившие оформить патент, должны уплатить за себя страховые взносы.

Плюсы:

• по патенту нет отчетности (ведется только книга учета доходов);
• можно взять несколько патентов одновременно – на разные виды деятельности или для работы в разных регионах;
• заранее известна сумма налога, которую уплачивают до окончания срока патента, или по частям (при сроке свыше 6 месяцев);
• можно совмещать с УСН или ОСНО.

Минусы:

• уплаченные страховые взносы не уменьшают стоимость патента;
• максимально допустимая выручка в 2026 году - 20 млн. руб. (подп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ).
• выданный патент действует только на территории одного субъекта РФ.

При нарушении установленных ограничений ИП утрачивает право на спецрежим и переходит на ОСНО или УСН (если совмещает ПСН с этим режимом) с даты начала действия патента.

Налог на профессиональный доход (НПД)

Налог на профессиональный доход — это специальный режим для предпринимателей и физлиц, которые работают самостоятельно. Регулирует данный налоговый режим закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ.

Ставка налога зависит от того, кому сдает квартиру самозанятый:

• физлицу — 4% с дохода;
• организации или другому ИП — 6% с дохода.

Спецрежим имеет достаточно много плюсов, в частности:

• страховые взносы «за себя» не уплачиваются, а взносы ФОМС включены в сумму налога;
• отчетности нет, сумму налога рассчитывают налоговики;
• кассовый аппарат не нужен, чеки выдаются при помощи мобильного приложения «Мой налог», где сам ИП фиксирует все сделки.

Минусы НПД:

• лимит по выручке - 2,4 млн руб. в год;
• нельзя нанимать персонал по трудовым договорам;
• не совмещается с другими режимами;
• расходы нельзя учесть в налоговой базе;

Уплата налога производится каждый месяц.

ИП, нарушивший установленные ограничения и лимиты, утрачивает право на НПД, после чего его доход будет облагаться НДФЛ по ставке 13%.

Страховые взносы ИП

При сдаче квартиры как ИП собственнику придется платить страховые взносы.

Страховые взносы предприниматели платят, если используют ОСНО, УСН или приобретают патент.

Страховые выплаты включают в себя взносы на:

• пенсионное страхование: фиксированная часть + дополнительный взнос (если доход превышает лимит);
• медицинское страхование: фиксированный взнос;
• социальное страхование (добровольно): для случаев временной нетрудоспособности и материнства.

Фиксированный страховой взнос ИП платит всегда, независимо от выручки, даже если его доход равен 0 руб.

Сумму взноса ежегодно устанавливает государство, предприниматель перечисляет её одним платежом (ст. 430 НК РФ). Если предприниматель отработал неполный год, платёж считают пропорционально числу месяцев работы.

В 2025 году фиксированные взносы для ИП составили 53 658 рублей. В 2026 году фиксированный размер взносов увеличен до 57 390 рублей.

Дополнительный платеж в ПФР: 1% от дохода, превышающего 300 000 руб. в год. Важно, что 1% считается от суммы поступлений (дохода), а не от чистой прибыли.

У дополнительного взноса есть верхняя граница: даже при очень высоких доходах больше определённого лимита платить не нужно (ст. 430 НК РФ). В 2025 году максимальный размер доп. взноса составил 300 888 рублей. В 2026 году эта величина выросла до 321 818 руб.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Аренда жилых помещений освобождена от налога на добавленную стоимость (НДС) по подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ. Освобождение действует независимо от статуса арендодателя и арендатора, а также от цели использования помещения. Но декларацию по НДС сдавать в налоговую все равно надо, даже если имеется только один вид дохода — от аренды квартиры.

Какие налоги платит арендодатель - физлицо

Физические лица, сдающие квартиры в аренду, могут выбирать:

1. платить НДФЛ как физлицо;
2. платить НПД как самозанятое физлицо.

Налоги в случае уплаты НДФЛ от физлица

В первом случае доход от сдачи недвижимости в аренду облагается по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Обратите внимание! С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ. Суть ее с том, что, если за год доход превысит 2,4 млн руб., то ставка НДФЛ вырастет до 15%. При этом для расчета налога должны учитываться все доходы, которые получает гражданин (не только от сдачи квартиры в наем).

Обязанность уплатить налог в бюджет, подать налоговую декларацию у физлица возникает с января года, следующего за годом, в котором доход был получен, и считается выполненной должным образом, если налоговая декларация была подана до 30 апреля данного года (п. 1 ст. 229 НК РФ), а налог уплачен в бюджет до 15 июля включительно (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Если квартиру снимает физлицо или иностранная компания, у которой нет представительства в РФ, то арендодатель рассчитывает налог и перечисляет деньги в бюджет самостоятельно.

Обратите внимание! Доходом считается не только арендная плата, но и плата за коммунальные услуги без счетчиков. Если счетчики есть, то плата за ЖКУ, рассчитанная на основе показаний приборов учета, не считается доходом и платить налог с них не нужно (см. письмо Минфина России от 29.04.2019 № 03-04-07/31733).

Если квартиру снимает российская организация или ИП, то удержание и перечисление НДФЛ будет их обязанностью. В таких случаях арендаторы считаются налоговыми агентами — они будут удерживать НДФЛ с арендных платежей и представлять отчетность в инспекцию. Физлицо будет получать арендную плату после вычета налога (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Налоги в случае уплаты НДФЛ от самозанятого

Чтобы получить статус самозанятого, гражданин должен зарегистрироваться в приложении «Мой налог». После регистрации он становится плательщиком «Налога на профессиональный доход», позволяющим уплачивать налоги по упрощенной схеме.

Налоговые ставки для самозанятых арендодателей составляют:

• 4% — при сдаче жилья физлицам;
• 6% — при сдаче недвижимости юрлицам или ИП.

Самозанятым гражданам не требуется подавать налоговые декларации.

Налог самозанятые платят каждый месяц. Это осуществляется через мобильное приложение «Мой налог». Вся отчетность также ведется через мобильное приложение. Страховые взносы платить не нужно.

Данный налоговый режим имеет ограничения по доходу — доход не может быть выше 2,4 млн руб. в год.

***

Таким образом, действующее законодательство РФ не устанавливает прямой обязанности осуществлять регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя собственника квартиры для сдачи ее в аренду. Такая обязанность возникает лишь в случаях наличия признаков предпринимательской деятельности при оказании указанных услуг. Понятие такой деятельности дано в ст. 2 ГК РФ и дополнительно раскрыто в ряде документов (письмах налоговых органов, судебных актах), что позволяет четко определить основные характеристики предпринимательства. Для владельцев квартир предусмотрена широкая возможность выбора вариантов налогообложения доходов от оказания услуг по аренде.