Нужно ли платить налог с продажи дачи
Деньги от продажи дачи – это доход продавца. Доходы населения в России облагаются специальным налогом – НДФЛ (согласно ст. 208 НК РФ, НДФЛ надо платить в том числе с доходов от реализации имущества, принадлежащего на праве собственности). Ставка для налоговых резидентов РФ (тех, кто находится в стране не менее 183 календарных дней в году) составляет 13% от полученной суммы. Налоговым резидентом может быть и иностранец, постоянно проживающий в России.
От статуса резидент/нерезидент зависит налоговая ставка: для нерезидентов она возрастает до 30%.
Облагается ли налогом продажа земельного участка без дома?
Правила налогообложения продажи земельного участка абсолютно идентичны правилам для дачного дома. По общему правилу налог платить нужно, но есть случаи, когда можно избежать НФДЛ от дохода с продажи или уменьшить его, о чем мы расскажем далее.
Когда налог платить не нужно
Главный вопрос, волнующий продавцов – можно ли избежать уплаты налога. Закон предоставляет такую возможность. Способ избежать или снизить налог при продаже дачи называется имущественным вычетом.
Говоря о налоге с продажи дачи, мы имеем в виду продажу недвижимости на земле, обладающей статусом садового дома. Для жилой недвижимости (а на сегодня в СНТ часто встречаются дома, обладающие статусом жилого здания) установлены особые правила.
Узнать больше о вычете при продаже жилой недвижимости вы можете в системе КонсультантПлюс. Вы можете использовать пробный доступ на 2 дня (подключается по ссылке бесплатно) или постоянно пользоваться системой (цену можно узнать здесь).
Имущественный вычет при продаже дачи
Статья 220 НК РФ устанавливает два ключевых условия способа освобождения от налога:
- Полное освобождение от НДФЛ при продаже дачи (если дача находилась в вашей собственности более 5 лет, весь доход от ее продажи полностью освобождается от налогообложения).
- Частичное освобождение от налога (если срок владения составляет 5 лет или менее, вы все равно можете получить освобождение от налога, но в пределах 1 000 000 рублей). Это означает, что если вы продали дачу за 2 000 000 рублей, то налог составит 13% не от всей суммы, а от разницы: (2 000 000 – 1 000 000) * 13% = 260 000 рублей.
Полное освобождение от НДФЛ при продаже дачи – подробно о применении льготы
Как мы оговорили ранее, правом полностью не платить налог обладает продавец, которому дача принадлежала до продажи в течение особого минимального срока. Общий минимальный срок в данном случае - более 5 лет. Но есть исключения.
Важно! Минимальный срок нахождения в собственности сокращается до 3-х лет для дачи: полученной по наследству; полученной в дар от близкого родственника или члена семьи.
Минимальный срок исчисляется следующим образом:
- Определяем начальную дату срока (для купленной или подаренной дачи – дата регистрации права собственности в ЕГРН или даты подписания договора, если дача была куплена/подарена до 1998 г.; для унаследованной дачи – дата смерти наследодателя)
- Начиная со следующего дня за днем начала срока отсчитываем срок в годах (например, если наследодатель дачи скончался 3 мая 2023, то 3 года закончатся 4 мая 2026).
Льгота на полное освобождение от НДФЛ при владении дачей более минимального срока не оформляется декларацией, не нужно подавать никаких заявлений. ФНС обладает данными из Росреестра о дате приобретения и продажи недвижимости, поэтому применяет льготу автоматически.
Уменьшение НДФЛ за счет вычета из продажной цены дачи расходов на ее приобретение
Вместо использования вычета в 1 000 000 рублей вы можете выбрать другой механизм: уменьшить доход от продажи на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой этой дачи. Затем НДФЛ рассчитывается с такой уменьшенной суммы.
Посмотрим, что относится к расходам:
- Сумма, уплаченная предыдущему владельцу при покупке.
- Затраты на нотариальное оформление.
- Расходы на услуги риелтора.
- Стоимость материалов и работ по строительству, если вы возводили дом сами (при наличии договоров и чеков).
Пример расчета:
Вы продали дачу за 3 500 000 рублей, а купили ее ранее за 2 800 000 рублей. Налоговая база составит: 3 500 000 - 2 800 000 = 700 000 рублей. Сумма налога к уплате: 700 000 * 13% = 91 000 рублей.
Важно! Этот способ выгоден, если сумма расходов превышает 1 000 000 рублей.
Нужно ли платить налог, если дача продана дешевле, чем куплена?
Нет. Если сумма продажи меньше или равна сумме покупки, налоговая база равна нулю. Налог платить не нужно, но декларацию подать придется, если срок владения был менее минимального.
Особенности налога с продажи дачи для пенсионеров
Пенсионеры обязаны платить НДФЛ с дохода от продажи дачи на общих основаниях. Для них не предусмотрено отдельной льготы по самому факту продажи.
Ключевой момент для пенсионера, как для прочих лиц – срок владения. Если пенсионер был собственником дачи более 3 или 5 лет (в зависимости от основания приобретения), он освобождается от уплаты налога полностью. Если срок владения меньше, применяются стандартные правила: вычет в 1 000 000 рублей или уменьшение дохода на сумму расходов на покупку.
Процедура декларирования и уплаты
Если вы обязаны заплатить налог (в том числе сниженный - с учетом вычета или расходов на покупку), необходимо соблюдать процедуру:
1. Заполнение декларации. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, необходимо подать в ФНС по месту жительства Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ (возможна подача через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС).
2. Уплата налога. Уплатить рассчитанную сумму налога необходимо до 15 июля того же года.
За нарушение сроков представления декларации предусмотрен штраф (статья 119 НК РФ), а за неуплату налога – начисление пеней.
Важно! Даже если по итогам расчета налог к уплате равен нулю (например, благодаря вычету), но срок владения имуществом был менее минимального, все равно нужно подавать декларацию.
Что делать, если продали дачу, но пропустили подачи декларации 3-НДФЛ?
Необходимо как можно скорее подготовить и сдать декларацию, уплатить рассчитанный налог, штраф и пени. Это минимизирует финансовые потери.
