Как взять в аренду землю сельхозназначения

Потенциальные арендаторы сельхозземель столкнутся с ограничениями, установленными государством. В частности, это касается целевого предназначения участка, так как взять в аренду землю сельхозназначения разрешено физическим и юридическим лицам, готовым ее использовать только для сельскохозяйственных нужд. Помимо сельхозземли, закон особо выделяет сельскохозяйственные угодья, входящие в ее состав (ст. 79 Земельного кодекса РФ). Они предназначены для пастбищ, сенокосов, пашни, либо заняты многолетними растениями, например, виноградниками.

Сдача в аренду земель сельхозназначения: нормативное регулирование

Основой нормативной базы, регламентирующей аренду сельхозземель, являются:

• Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ):
  • статьи 7, 22, 39.6, 39.7, 39.11-39.14, 41, 42, 46 – об общем порядке аренды земельных участков;
  • статьи 77-80 – посвящены непосредственно землям сельскохозяйственного назначения;
• Федеральный закон об обороте сельхозземель № 101-ФЗ от 24.07.2002 (далее – закон № 101-ФЗ) – статьи 9, 10.

В ст. 78 ЗК РФ говорится, что сельскохозяйственные земли могут использоваться:

• для сельхозпроизводства;
• для учебных и сельскохозяйственных целей;
• для создания лесных мелиоративных насаждений (защитного свойства);
• для рыбоводства.

Также допускается использование сельхозземель охотничьими хозяйствами (п. 3 ст.78 ЗК РФ).

В аренду передаются с/х участки, поставленные на кадастровый учет.

Сдача в аренду земель сельхозназначения: ограничения

Арендатор обязан использовать арендуемый участок земли исключительно для сельскохозяйственных нужд, то есть в соответствии с его целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ). При этом он не должен наносить вред ни используемым землям, ни окружающей среде. Самовольно увеличивать или уменьшать границы арендованного участка запрещено.

По общему правилу договор аренды заключается на определенный срок – от 3 до 49 лет (п. 3 ст. 9 закона № 101-ФЗ). Исключение составляют сельскохозяйственные участки, предназначенные для выпаса животных и сенокоса, собственником которых является государство или муниципалитет. Их разрешено сдавать в аренду на срок до 3 лет.

Важное предупреждение для арендаторов и арендодателей сделано в ст. 37 ЗК РФ (п. 3, 4): если собственник земельного участка сообщил ложную информацию о его обременениях, об имеющихся ограничениях, связанных с его целевым использованием, или о других фактах, зная о которых контрагент мог бы отказаться от сделки, арендатор вправе потребовать расторжения договора аренды, либо уменьшения арендной платы. Кроме того, он может взыскать с недобросовестного арендодателя убытки, которые успел понести в связи с исполнением своих обязательств.

Арендаторами сельскохозяйственных земельных участков могут быть также иностранные граждане и организации (ст.3 закона № 101-ФЗ). При этом есть определенные ограничения, касающиеся «гектара» земли, безвозмездно предоставляемой российским гражданам на территории Дальневосточного федерального округа. Такие земельные участки, в том числе, и имеющие сельхозназначение, сдавать в аренду иностранцам запрещается (п. 1 ст. 11 закона № 119-ФЗ от 01.05.2016). Подобные сделки являются ничтожными - для признания ее недействительности даже не требуется судебного решения.

Читайте также: Внеплановая проверка земельного участка физического лица

Как взять в аренду землю сельхозназначения

Порядок действий зависит от того, кто является собственником земли – государство, либо физическое или юридическое лицо.

Арендодатель - государство

Если земельный участок берется в аренду у государства, то по общему правилу вначале организуется аукцион. Победителем признается лицо, предложившее наиболее высокую годовую арендную плату (п.17 ст. 39.12 ЗК РФ). В ст. 39.6 ЗК РФ перечислены случаи, когда земля передается в аренду без проведения торгов. Например, торги не проводятся, если участки передаются льготникам, имеющим внеочередное право на надел, или для организации фермерского хозяйства в случаях, предусмотренных законом.

Если аукцион не нужен:

• В местную администрацию или муниципалитет подается заявление с просьбой предоставить земельный участок в аренду (указывается его адрес, площадь, назначение и для чего он нужен заявителю). Заинтересованный гражданин/юрлицо заранее находит свободный участок, и если он не прошел межевание, заказывает у технических специалистов схему его расположения.
• По заявлению принимается решение. Если оно положительное, на участке, по инициативе заявителя, проводятся кадастровые работы, оформляется кадастровый паспорт.
• Участок ставят на кадастровый учет. Регистрируется право собственности на землю (государственная или муниципальная).
• Подается еще одно заявление - с просьбой предоставить земельный участок в аренду.
• Оформляется и регистрируется договор аренды.

Если необходимо организовать торги, принимается решение об их проведении, назначается дата, извещаются заинтересованные лица. Участники заполняют подготовленную организатором форму заявки. Граждане-участники идентифицируют себя копией удостоверения личности, юрлица – копией учредительных документов и выпиской из ЕГРЮЛ, индивидуальные предприниматели – выпиской из ЕГРИП. Участниками обязательно вносится задаток, что подтверждается копией квитанции. По окончании торгов оформляется протокол, где указывается их победитель.

Арендодатель – физлицо или организация

Если земля сельхозназначения принадлежит не государству, а организации или гражданину, процедура оформления договора аренды значительно упрощается. Стороны самостоятельно определяют условия аренды и размер платы, оформляют и подписывают договор.

Если срок действия документа не превышает 1 года, его не нужно регистрировать в Росреестре (п. 2 ст.26 ЗК РФ).

Читайте также: Ставка налога на земли сельхозназначения в 2021 году