Как создать ТСЖ в многоквартирном доме: пошаговая инструкция

Условия создания ТСЖ в многоквартирном доме

Сначала обсудим, что нужно для создания ТСЖ в многоквартирном доме.

Чтобы создать ТСЖ, обязательно придется:

• провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (квартир и нежилых помещений) и принять на нем решение о создании товарищества,
• зарегистрировать ТСЖ как компанию, то есть как обычное юрлицо, которое имеет печать, расчетный счет в банке и другие реквизиты,
• обеспечить выполнение правила – в одном многоквартирном доме создано и действует только одно ТСЖ,
• соблюсти условие о том, что число членов ТСЖ, создавших товарищество, имеет больше 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Важно! Создание ТСЖ немного отличается в случаях, когда в многоквартирном доме ранее была УК и когда ее не было и управление многоквартирным домом организовывается «с нуля». Мы по очереди рассмотрим обе процедуры.

Законы о создании ТСЖ в многоквартирном доме

Порядок создания ТСЖ установлен в статье 136 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ).

Кроме него, при создании ТСЖ надо руководствоваться положениями других законов и подзаконных актов.

В частности, нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Ведь ТСЖ является юридическим лицом и подлежит обязательной госрегистрации.

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме - пошаговая инструкция

Предлагаем разобраться с созданием ТСЖ в многоквартирном доме (пошаговой инструкцией) в ситуации, когда собственники помещений дома впервые выбирают в качестве способа управления им управление товариществом собственников жилья.

То есть, как создать ТСЖ, когда в многоквартирном доме изначально нет управляющей компании, и не выбран другой способ управления домом.

Итак, процедура создания ТСЖ в многоквартирном доме (далее - дом) "с нуля" включает следующие этапы:
Шаг 1 – подготовка устава ТСЖ.
Шаг 2 – проведение общего собрания собственников помещений дома и оформление протокола.
Шаг 3 – госрегистрация ТСЖ в налоговой инспекции и сопутствующие действия.
Шаг 4 – уведомление о создании ТСЖ органа государственного жилищного надзора.

Остановимся на каждом из них подробно.

Шаг 1 – подготовка устава ТСЖ

ТСЖ действует на основании устава. Вы можете использовать образец готового устава, но проверьте, чтобы он содержал следующие обязательные сведения:

• наименование ТСЖ, включающее слова "товарищество собственников жилья",
• место нахождения,
• предмет и цели деятельности,
• порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ,
• состав и компетенция органов управления ТСЖ – к ним относятся общее собрание членов товарищества и правление,
• порядок принятия органами управления ТСЖ решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов,
• состав, компетенция и срок избрания ревизионной комиссии (ревизора) товарищества,
• порядок созыва общего собрания членов ТСЖ,
• срок избрания правления ТСЖ (но не больше 2 лет),
• другие сведения, предусмотренные ЖК РФ – например, о правах и обязанностях членов ТСЖ, об имуществе и внутренних документах товарищества.

Кроме того, в устав целесообразно включить факультативные (нужные лишь по ситуации) сведения.

Например, если товарищество планируется учредить лишь на конкретный срок, об ограниченном сроке деятельности. Или об использовании при решении вопросов, связанных с управлением ТСЖ, специальных информационных систем. Например, государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства - ГИС ЖКХ или другой информационной системы - например, Портала госуслуг Москвы "Электронный дом".

Устав ТСЖ надо подготовить заблаговременно, до проведения общего собрания собственников помещений дома, на котором будет приниматься решение создать ТСЖ. Ведь на том же собрании придется утверждать устав товарищества.

Шаг 2 – проведение общего собрания собственников помещений дома и оформление протокола

На общем собрании собственников помещений дома нужно принять решения:

1. о создании ТСЖ,
2. об утверждении устава ТСЖ.

Собрание собственников помещений дома проводят по общим правилам, которые предусмотрены в статьях 45 – 48 ЖК РФ. Их очень много, так что в рамках этой статьи отметим только основные важные моменты:

• собрание может быть годовым или внеочередным,
• собрание может проводиться с помощью очного, очно-заочного или заочного голосования,
• в собрании имеют право участвовать все собственники помещений дома - жилых и нежилых,
• в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию в собрании также могут участвовать и голосовать по вопросам повестки дня лица, которые получили от застройщика помещения в доме по передаточному акту или другому аналогичному документу,
• каждый собственник помещения дома (и каждое указанное выше лицо с передаточным актом от застройщика) должен заранее получить сообщение о проведении собрания - причем не позднее чем за 10 дней до даты его проведения,
• вопросы о создании ТСЖ и об утверждении его устава должны значиться в повестке дня собрания.

Кворум для проведения общего собрания собственников

Общее собрание собственников помещений дома обязательно должно иметь кворум – так называемый кворум для проведения собрания. Кворум собрания нужен, чтобы оно вообще, в принципе имело право принимать решения по вопросам повестки дня.

Собрание, на котором принимают решение о создании ТСЖ и об утверждении его устава, правомочно (имеет кворум), если в нем участвуют собственники помещений дома или их представители, которые обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов.

При подсчете кворума собрания надо учитывать лиц с передаточным актом от застройщика, которые имеют право участвовать в собрании (письмо Минстроя России от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04).

Кворум для принятия решений на общем собрании

Под ним подразумевается кворум, который нужен, чтобы конкретное решение собрания считалось принятым.

Нередко сложности возникают с кворумом для принятия решения по вопросу создания ТСЖ (кворумом для создания ТСЖ). Сколько голосов нужно, чтобы решение о создании ТСЖ считалось принятым? Отвечаем – такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в доме, которые имеют больше чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме.

Решение об утверждении устава ТСЖ принимают большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (статьи 135, 136 ЖК РФ).

Оформление протокола о создании ТСЖ

Протокол общего собрания собственников помещений в доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава (протокол о создании ТСЖ), подписывают все собственники помещений в доме, которые проголосовали за принятие таких решений.

Протокол готовят в течение 10 календарных дней с даты проведения собрания. При его составлении надо учитывать Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, которые перечислены в приложении N 1 к Приказу Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр.

Обратим внимание: решение собрания является обязательным для всех собственников помещений в доме – в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании.

Решения собрания и итоги голосования нужно довести до сведения собственников помещений в доме в срок 10 дней со дня принятия решений. Сообщение надо разместить в помещении дома, которое указано в решении собрания и доступно для всех собственников. Например, на информационном стенде на первом этаже каждого подъезда (ст. 46 ЖК РФ).

Шаг 3 – госрегистрация ТСЖ в налоговой инспекции и сопутствующие действия

Чтобы зарегистрировать ТСЖ как юрлицо, надо обратиться в налоговую инспекцию по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа ТСЖ.

Пакет документов, который надо представить туда, включает:

1. заявление о государственной регистрации юридического лица при создании - по форме N Р11001 (приложение N 1 к приказу ФНС России от 31.08.2020 N ЕД-7-14/617@),

2. протокол общего собрания собственников помещений дома, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава,

3. устав ТСЖ,

4. сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений дома за создание ТСЖ, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество дома,

5. документ об уплате госпошлины в размере 4 000 рублей (пп. 1 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Сразу оговорим - в отдельных случаях пошлину платить не надо. Например, при подаче документов в электронном виде через Единый портал госуслуг или сайт ФНС России (информация ФНС России).

6. нотариальную доверенность - только когда с документами обращается представитель.

Способы подачи документов в налоговую инспекцию

Документы в инспекцию можно представить разными способами:

• непосредственно в инспекцию,
• в МФЦ, который направит документы в налоговую не позднее следующего рабочего дня после их получения,
• по почте – письмом с объявленной ценностью и описью вложения,
• в форме электронных документов, которые надо подписать усиленной квалифицированной электронной подписью – УКЭП.

Электронным способом документы можно отправить, в частности, через Единый портал государственных и муниципальных услуг, через интернет-сервис на сайте ФНС России "Государственная онлайн-регистрация бизнеса" или мобильное приложение.

При представлении бумажных документов, по общему правилу, подлинность подписи на заявлении о регистрации заранее должен засвидетельствовать нотариус. В таком случае документы на регистрацию ТСЖ в налоговую в электронной форме передает сам нотариус, предварительно подписав их своей УКЭП.

ТСЖ зарегистрируют за 3 рабочих дня со дня представления документов в налоговую инспекцию.

Напомним: по закону товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, то есть со дня внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ.

После регистрации ТСЖ можно совершать другие сопутствующие действия: заказать печать, открыть в банке расчетный счет и т.д.

Шаг 4 – уведомление органа государственного жилищного надзора о создании ТСЖ

После того, как ТСЖ официально зарегистрировали как юрлицо, оно должно направить в орган государственного жилищного надзора:

• сведения о выборе способа управления домом товариществом собственников жилья,
• уведомление о начале осуществления деятельности по управлению домом.

Срок направления информации – 5 рабочих дней со дня принятия решения о госрегистрации ТСЖ. В Москве, например, указанные сведения надо представить в Государственную жилищную инспекцию города Москвы – Мосжилинспекцию, а в Петербурге - в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга.

На основании указанного уведомления орган государственного жилищного надзора внесет изменения в реестр лицензий субъекта РФ.

Требования к содержанию уведомления установлены в п. 2 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр. К уведомлению надо приложить ряд документов, которые перечислены в п. 3 того же Порядка, в том числе устав ТСЖ.

Направление подлинников документов в орган госжилнадзора

Правление ТСЖ также обязано направить в орган государственного жилищного надзора:

• подлинники решений (бюллетеней) собственников помещений дома,
• подлинник протокола общего собрания собственников помещений дома.

Эти оригиналы направляют в срок 5 рабочих дней с момента их получения от инициатора собрания.

Порядок направления подлинников определен в приложении N 2 к Приказу Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр.

Также правление ТСЖ должно разместить подлинники решений и протоколов в открытом доступе в системе ГИС ЖКХ - https://dom.gosuslugi.ru/ или в региональной информационной системе (например, на Портале госуслуг Москвы "Электронный дом" - https://ed.mos.ru/).

Как отказаться (уйти) от УК и создать ТСЖ в 2024 году?

Рассмотрим следующую ситуацию.

В настоящее время в вашем доме работает управляющая компания, и вы хотите сменить ее на ТСЖ, которое создадите и зарегистрируете. Это можно сделать, если договор с управляющей компанией истекает, или если собственников помещений в доме не устраивает ее работа, и они хотят расторгнуть договор с управляющей компанией.

В таком случае алгоритм действий будет практически такой же, как при создании ТСЖ "с нуля".

Для смены управляющей компании на ТСЖ рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:

Шаг 1 – подготовка устава ТСЖ.
Шаг 2 – проведение общего собрания собственников помещений дома и оформление протокола.
Шаг 2.1 – уведомление о создании ТСЖ в управляющую компанию и в орган жилищного надзора.
Шаг 2.2 – получение ТСЖ документов от управляющей компании.
Шаг 3 – госрегистрация ТСЖ в налоговой инспекции и сопутствующие действия.
Шаг 4 – уведомление органа государственного жилищного надзора о создании ТСЖ.

Мы уже подробно описали содержание каждого из шагов процедуры 1, 2, 3, 4. Так что остановимся только на одной особенности для шага 2 и подробно разберем шаг 2.1 и шаг 2.2.

Особенности Шага 2 – проведения общего собрания собственников помещений дома и оформления протокола

В плане проведения этого собрания есть одна особенность, если ТСЖ создают с одновременным расторжением договора с управляющей компанией.

Тогда в повестку дня общего собрания надо дополнительно включить вопрос о расторжении договора управления домом, заключенного с действующей управляющей компанией. Решение по этому вопросу принимается большинством, то есть 50 %, голосов от общего числа голосов собственников помещений дома, которые участвуют в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Шаг 2.1 – уведомление о создании ТСЖ в управляющую компанию и в орган жилищного надзора

В течение 5 рабочих дней с даты принятия общим собранием собственников помещений дома решения о создании ТСЖ правление ТСЖ или лицо, уполномоченное собранием, направляет уведомление о принятом на собрании решении:

• в управляющую организацию,
• в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

В уведомлении обязательно надо указать наименование созданного ТСЖ и его адрес. Уведомление можно направить через систему ГИС ЖКХ - https://dom.gosuslugi.ru/

Об этом говорится в п. 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416.

Шаг 2.2 – получение ТСЖ документов от управляющей компании

Управляющая компания обязана передать ТСЖ техническую документацию на дом и другие связанные с управлением домом документы, ключи от помещений общего пользования, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома, и т.п. Передачу оформляют актом приема-передачи.

Срок для передачи - 3 рабочих дня со дня прекращения договора управления домом (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Порядок передачи подробно урегулирован в разделе V Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416.

Возможно ли создание ТСЖ в коттеджном поселке?

Создать ТСЖ в 2024 году могут собственники нескольких расположенных близко жилых домов, которые не относятся к многоквартирным, в том числе собственники коттеджей.

Создать ТСЖ в коттеджном поселке можно только, если выполняются следующие условия:

1. дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу,
2. в пределах этих участков имеются сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Таким образом, при соблюдении обоих указанных условий создание ТСЖ в коттеджном поселке является правомерным. Этот вывод подтверждает судебная практика (смотрите, например, постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.03.2024 N Ф03-497/2024, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019 N 12АП-1578/2019 по делу N А57-5344/2018).

При создании ТСЖ в коттеджном поселке нужно учитывать специальные правила для принятия решений, которые прописаны в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ.

Решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников жилых домов.

А кворум не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников жилых домов нужен, когда на общем собрании собственников жилых домов принимаются следующие решения:

• об избрании правления ТСЖ,
• о наделении гражданина, в том числе одного из собственников жилых домов, полномочием быть заявителем при обращении в налоговые органы для госрегистрации ТСЖ,
• об избрании председателя правления ТСЖ - в случаях, предусмотренных уставом товарищества.

Важно! К товариществу, созданному собственниками нескольких жилых домов (коттеджей), применяют те же требования, что и для ТСЖ в многоквартирном доме. Это правило действует, если другое не вытекает из особенностей отношений в ТСЖ, которое создали собственники жилых домов.