Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Что такое оспаривание кадастровой стоимости недвижимости?

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости – это процедура, инициированная собственником или другим законным владельцем недвижимости из-за того, что он не согласен с кадастровой стоимостью объекта, которую установил уполномоченный орган власти.

Смысл оспаривать кадастровую стоимость в том, что завышенная стоимость напрямую влияет на размер земельного налога и налога на имущество, который платят собственники земли или недвижимости.
Цель процедуры оспаривания кадастровой стоимости объекта – установить вместо высокой кадастровой стоимости недвижимости другую, более низкую стоимость, а именно – рыночную. Это позволит собственнику платить налоги с рыночной стоимости своей недвижимости в гораздо меньших суммах, чем с кадастровой стоимости тех же объектов.

Оспаривание результатов кадастровой стоимости земельных участков и других недвижимых объектов может интересовать не только их собственников, но и лиц, которые имеют другие права на недвижимость (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28). В их числе – те, кто владеет недвижимостью на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также арендаторы государственной и муниципальной недвижимости, для которых арендную плату считают от кадастровой стоимости.

Для каких объектов недвижимости возможно оспаривание кадастровой стоимости?

Оспорить можно стоимость любого недвижимого объекта, в отношении которого проведена государственная кадастровая оценка и установлена кадастровая стоимость. Таким образом, возможно:

• оспаривание кадастровой стоимости земельного участка (например, Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 11.04.2023 по делу N 66а-623/2023),
• оспаривание кадастровой стоимости здания (к примеру, Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 29.11.2023 N 88а-31166/2023),
• оспаривание кадастровой стоимости помещения (жилого) – например, квартиры (смотрите Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 10.02.2022 по делу N 66а-411/2022),
• оспаривание кадастровой стоимости нежилых помещений (например, Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 23.05.2023 по делу N 66а-1343/2023).

Способы (порядок) оспаривания кадастровой стоимости в 2024 году

Оспаривание кадастровой стоимости участка земли и других недвижимых объектов проводится по специальным правилам.

Действующее законодательство разрешает оспаривание кадастровой стоимости в 2024 году следующими способами:

• в административном порядке, то есть без обращения в суд,
• в судебном порядке, то есть путем подачи специального административного иска.

Рассмотрим административный и судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости по отдельности.

Административный порядок оспаривания кадастровой стоимости в 2024 году

Этот порядок установлен в Федеральном законе от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон).

В нем есть 2 специальные статьи, которые регулируют процедуру оспаривания результатов определения кадастровой стоимости без суда:

• статья 22 "Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости",
• статья 22.1 "Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости".

Эти статьи определяют разный порядок, в котором компания, ИП или гражданин могут обратиться в уполномоченный орган с заявлением об установлении рыночной стоимости недвижимого объекта.

Так, в статье 22 Закона говорится о подаче заявления в специальную комиссию, а в статье 22.1 – в бюджетное учреждение, которое создано в субъекте РФ и получило от его исполнительного органа полномочия, связанные с определением кадастровой стоимости (далее - бюджетное учреждение).

В настоящее время для применения этих статей установлен переходный период. Так что в одних субъектах РФ кадастровую стоимость оспаривают по статье 22 Закона (старые правила), в других – по статье 22.1 Закона (новые правила). Давайте выясним, что такое переходный период, и какие правила действуют в вашем регионе.

Переходный период для применения правил оспаривания кадастровой стоимости

Это специальный промежуток времени, в течение которого статьи 22 и 22.1 Закона применяются с особенностями.

Переходный период установлен до 1 января 2026 года (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

При этом в течение переходного периода высший исполнительный орган власти субъекта РФ может принять решение о дате перехода к применению статьи 22.1 Закона (новым правилам). В таком случае переходный период завершается в этом регионе раньше 01.01.2026, а именно - в дату, указанную в решении.

Ситуация 1: в субъекте РФ принято решение о применении новых правил по оспариванию кадастровой стоимости

В этом случае в регионе с даты, указанной в решении его высшего исполнительного органа власти:

• применяют положения статьи 22.1 Закона в отношении всех объектов недвижимости, которые учтены в ЕГРН,
• не применяют нормы статьи 22 Закона.

Следовательно, в такой ситуации оспаривать кадастровую стоимость недвижимости нужно в бюджетное учреждение по правилам статьи 22.1 Закона. Как это сделать, подробно разберем ниже.

При этом не имеет значения, на основании какого закона (Закона или Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") и когда (до 1 января 2017 года или после) определяли кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Оспорить кадастровую стоимость и установить вместо нее рыночную можно только согласно статье 22.1 Закона. Этот вывод полностью согласуется с позицией Верховного Суда (смотрите вопрос 2 его Обзора судебной практики N 2 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021).

Субъекты России, которые перешли на новые правила

В настоящее время очень много регионов нашей страны сделали выбор в пользу применения положений статьи 22.1 Закона.

В них оспорить кадастровую стоимость недвижимости можно путем подачи заявления в бюджетное учреждение по правилам указанной статьи с даты, которая обозначена в соответствующем нормативном правовом акте высшего органа исполнительной власти.

Приведем таблицу - укажем в ней некоторые регионы, которые уже применяют новый порядок оспаривания результатов кадастровой стоимости земельных участков и других недвижимых объектов.

Ситуация 2: в регионе не принималось решение о применении новых правил

Если высший исполнительный орган власти субъекта РФ не принял указанное решение по региону, в нем не применяют положения статьи 22.1 Закона.

В этом случае оспаривать кадастровую стоимость недвижимости следует в комиссию по правилам статьи 22 Закона – при условии, что кадастровая оценка проводилась в соответствии с этим Законом. О порядке обращения в комиссию в этом случае детально поговорим дальше.

При этом к заявлению об оспаривании нужно приложить отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости исключительно в электронной форме.

Такие "старые" правила будут действовать в регионе:

• до 01.01.2026 или
• до даты, указанной в решении высшего исполнительного органа власти субъекта РФ, согласно которому регион перейдет на новые правила (если решение будет принято раньше 01.01.2026).

Отметим еще один принципиальный момент для ситуации, когда в вашем регионе все еще применяют старые правила.

Предположим, что вы не согласны с кадастровой стоимостью недвижимости, установленной в ходе кадастровой оценки, которую провели до 1 января 2017 года в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Если вы намерены оспорить такую кадастровую стоимость, это нужно делать по правилам статьи 24.18 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а не по правилам статьи 22 Закона.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в бюджетное учреждение

Еще раз оговорим – эта процедура регулируется статьей 22.1 Закона, которая называется "Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости".

Обращаться в бюджетное учреждение в порядке, предусмотренном этой статьей, нужно, если соответствующее решение до 01.01.2026 принял высший исполнительный орган субъекта РФ, а также в любом случае, начиная с 01.01.2026.

Важно! В этих случаях вам обязательно нужно сначала обратиться с заявлением в бюджетное учреждение и получить по нему решение, а уже потом подавать в суд административный иск. Закон устанавливает обязательный досудебный (внесудебный) порядок для этой категории дел.

Так что если вы подадите административный иск об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении рыночной стоимости, минуя обращение в бюджетное учреждение, ваш иск просто не примут. Разъяснение об этом приведено в вопросе 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021.

В какое бюджетное учреждение надо обращаться?

Подавать заявление и сопутствующие документы нужно в бюджетное учреждение, которое создается в субъекте РФ и наделяется полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, высшим исполнительным органом власти субъекта РФ. Например, бюджетными учреждениями являются:

• в Санкт-Петербурге - Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление кадастровой оценки" (п. 3 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2016 N 1259),
• в Краснодарском крае - Государственное бюджетное учреждение Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" (www.kubbti.ru) (п. 12 приложения № 1 к Приказу Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 28.12.2018 N 3102),
• в Челябинской области - Областное государственное бюджетное учреждение "Государственная кадастровая оценка по Челябинской области" (п. 1 Приказа Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 02.10.2017 N 206-П).

В какой срок можно обратиться в бюджетное учреждение?

Заявление можно подать в бюджетное учреждение в период (ч. 2 ст. 22.1 Закона):

• с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет
• до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

Заявитель – организация, предприниматель или гражданин могут подать в бюджетное учреждение заявление об установлении кадастровой стоимости здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка в размере рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление составляют по утвержденной форме – смотрите ее в приложении N 1 к Приказу Росреестра от 06.08.2020 N П/0287.

В заявлении излагают просьбу установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которая указана в отчете об оценке (отчет представляют вместе с заявлением), и приводят, в частности, следующие сведения:

• общие сведения: кадастровый номер объекта недвижимости, реквизиты отчета об оценке, рыночную стоимость объекта согласно отчету и дату определения рыночной стоимости объекта, указанную в отчете,
• сведения о заявителе: ФИО физлица, наименование организации и ее организационно-правовую форму согласно данным ЕГРЮЛ, почтовый адрес, а также по желанию - адрес электронной почты, телефон для связи,
• сведения о представителе заявителя: ФИО, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя, почтовый адрес, а также по желанию - адрес электронной почты, телефон для связи,
• реестр документов, прилагаемых к заявлению.

Требования к составлению заявления, в том числе в электронной форме, закреплены в приложении N 2 к Приказу Росреестра от 06.08.2020 N П/0287.

Сопутствующие документы - приложения к заявлению

Вместе с заявлением нужно подать в бюджетное учреждение следующие документы:

1. отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – только в форме электронного документа на электронном носителе.

Отчет об оценке должен включать выписку из ЕГРН со сведениями о зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в этом отчете.

2. доверенность, удостоверенную согласно законодательству - если заявление подает представитель заявителя.

Будьте внимательны к дате, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке. Чтобы бюджетное учреждение приняло заявление от компании, ИП или гражданина, успейте подать его в течение 6 месяцев с этой даты (ч. ч. 5, 6, 7 ст. 22.1 Закона).

Как подать заявление и документы в бюджетное учреждение?

Заявление и документы, которые прилагаются к нему, можно подать в бюджетное учреждение в бумажной или электронной форме. Сделать это можно:

• при личном обращении в бюджетное учреждение или МФЦ,
• направив документы регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении,
• подав электронные документы через интернет, включая портал государственных и муниципальных услуг www.gosuslugi.ru.

В какой срок бюджетное учреждение примет заявление и как об этом узнать?

В течение 5 рабочих дней со дня поступления заявления бюджетное учреждение уведомит вас о том, что заявление поступило и принято к рассмотрению. Форма уведомления официально утверждена (приложение N 3 к Приказу Росреестра от 06.08.2020 N П/0287).

В некоторых случаях в принятии заявления могут отказать – тогда его просто вернут заявителю. Эти ситуации оговорены в ч. 8 ст. 22.1 Закона:

• заявление составлено не по утвержденной форме или с нарушением требований к его составлению,
• заявление подано по истечении 6 месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению,
• к заявлению не приложен отчет об оценке,
• приложенный к заявлению отчет об оценке составлен лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления работником бюджетного учреждения, в которое подано заявление.

Сколько ждать решения бюджетного учреждения по заявлению?

Бюджетное учреждение должно рассмотреть ваше заявление в течение 30 дней календарных дней со дня, в который оно поступило.

Днем поступления заявления считают:

• день его представления в бюджетное учреждение или МФЦ,
• день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (при отправке по почте),
• день подачи заявления через интернет, включая единый портал госуслуг.

Какое решение может принять бюджетное учреждение и как о нем узнать?

По вашему заявлению бюджетное учреждение может принять решение:

1. установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке.

Бюджетное учреждение определит рыночную стоимость вашей недвижимости на дату, которая обозначена в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (вопрос 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021).

2. отказаться установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Отказаться установить рыночную стоимость для недвижимости бюджетное учреждение имеет право:

• из-за неполных или недостоверных сведений,
• из-за ошибок (например, расчетных), которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости,
• из-за того, что при составлении отчета об оценке были нарушены требования законодательства об оценочной деятельности.

Формы положительного и отрицательного решения по заявлению утверждены Приказом Росреестра от 06.08.2020 N П/0287 (приложение N 5 и N 6 соответственно).

В решении об отказе есть специальный раздел V. В нем бюджетное учреждение указывает все причины, выявленные в ходе рассмотрения заявления и послужившие основанием для отказа установить для недвижимости ее рыночную стоимость.

Важно! По Закону, бюджетное учреждение не обязано направлять копию решения по заявления самому заявителю. Но заявитель имеет право оспорить решение в суд, подав административный иск – об этом мы расскажем дальше. В связи с этим Росреестр рекомендовал бюджетному учреждению направлять копию решения в адрес заявителя в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения (письмо от 20.05.2021 N 13/1-3699-АБ/21).

Как оспорить решение бюджетного учреждения?

Если заявителя не устроило отрицательное решение по его заявлению, он может обратиться в суд с административным иском. В нем надо потребовать признать незаконным решение бюджетного учреждения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости. Дополнительно можно включить в иск требование установить кадастровую стоимость недвижимого объекта в размере его рыночной стоимости.

Если заявитель выиграет суд, бюджетное учреждение примет решение установить рыночную стоимость недвижимости по соответствующему заявлению в течение 3 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда (ч. ч. 15, 16 ст. 22.1 Закона).

Если заявитель добился по своему заявлению положительного решения, есть риск, что его может оспорить в суд орган местного самоуправления или орган госвласти города Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя. Основание для оспаривания – кадастровая стоимость существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, и это нарушает права и законные интересы муниципального образования или города федерального значения. Например, в связи со снижением налогов в местный бюджет или в бюджет города.

Учтите: такое оспаривание допускается только в отношении земельных участков, которые не относятся к госсобственности или муниципальной собственности и которые расположены на территориях этих городов федерального значения.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в комиссию

Напомним – процедуру оспаривания кадастровой стоимости земли и других недвижимых объектов в комиссию регулирует статья 22 Закона (при условии, что оценку проводили тоже согласно этому Закону).

Оспорить размер кадастровой стоимости вашей недвижимости в комиссию по правилам этой статьи можно до 01.01.2026 или до даты, которая обозначена в решении соответствующего субъекта РФ о переходе к применению ст. 22.1 Закона.

Важно! Вместо обращения в комиссию вы можете сразу подать административный иск в суд. В таком случае вам не вернут иск из-за того, что вы предварительно не подавали заявление в комиссию. Так что выбор между обращением в комиссию и судом – только за вами (ч. 1 ст. 22 Закона).

Как оспорить в комиссию кадастровую стоимость недвижимости, установленную до 01.01.2017 по правилам Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, смотрите в отдельном материале.

В какую комиссию следует обращаться за оспариваем кадастровой стоимости?

Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) создает исполнительный орган власти субъекта РФ.

Обращаться с заявлением и другими документами надо в комиссию, действующую на территории субъекта РФ, где располагается ваша недвижимость – например, земельный участок, квартира, здание. К примеру, если вы проживаете в Москве, а принадлежащее вам нежилое помещение (склад) размещено в Ставропольском крае, оспаривать кадастровую стоимость склада придется в комиссию края.

По Закону, в комиссию в любом субъекте РФ должно входить как минимум 5 членов. Из них один – представитель исполнительного органа власти субъекта РФ, один – представитель Росреестра и один - представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в регионе.

В каждом регионе устанавливается свой порядок создания комиссии. А Порядок работы комиссии утвержден на федеральном уровне Приказом Росреестра от 24.08.2020 N П/0311.

Учтите: по Закону, субъект РФ не обязан создавать комиссию. Так что в вашем регионе ее может просто не быть. Тогда единственный вариант для оспаривания кадастровой стоимости в 2024 году по правилам статьи 22 Закона – это обратиться в суд с административным иском. Как это сделать, читайте дальше.

В какой срок можно обратиться в комиссию?

Заявление можно подать в комиссию в следующий период (ч. 4 ст. 22 Закона):

• со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, с которой заявитель не согласен,
• до дня внесения в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости такого объекта, в том числе определенной по результатам новой кадастровой оценки.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости

Заявитель – организация, предприниматель или гражданин должны подать в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости заявление. В Законе его называют заявление об оспаривании.

Его составляют в произвольной форме, поскольку официальной (утвержденной) нет. Также в Законе отсутствуют какие-либо обязательные требования к его составлению.

В заявление, учитывая положения статьи 22 Закона и Порядка работы комиссии, утв. Приказом Росреестра от 24.08.2020 N П/0311, советуем включить следующие сведения:

• ФИО заявителя – гражданина, его место жительства,
• ФИО заявителя – предпринимателя, его место жительства, ОГРНИП,
• наименование заявителя – компании, ее место нахождения, ОГРН,
• контактные данные любого заявителя - номер телефона, адрес электронной почты,
• вид, кадастровый номер и место нахождения объекта недвижимости, кадастровую стоимость которого оспаривает заявитель,
• размер кадастровой стоимости объекта, с которым не согласен заявитель,
• пояснение о том, как (каким образом) установленная кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности заявителя – например, ведет к уплате налога на имущество в повышенном размере,
• просьбу заявителя установить в отношении его объекта недвижимости рыночную стоимость,
• размер рыночной стоимости, на установление которой претендует заявитель – его указывают согласно отчету об оценке на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость недвижимости,
• дату составления заявления,
• подпись заявителя.

Разумеется, лучше полно и правильно заполнить заявление, ориентируясь на приведенный выше список сведений. Но даже если вы не укажете в заявлении что-то из перечисленного, его не могут вернуть вам только из-за содержания - в Законе нет такого основания для возврата.

Учтите: если в вашем регионе разработана рекомендуемая форма заявления, лучше использовать ее.

Сопутствующие документы - приложения к заявлению

К заявлению надо обязательно приложить следующие документы:

• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в которой значатся сведения об оспариваемой кадастровой стоимости,
• копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (например, договор аренды здания) – она нужна, когда заявление подает лицо, которое обладает правом на этот объект недвижимости,
• отчет об оценке рыночной стоимости – только в электронном виде (в силу прямого указания на это в ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

Обратим внимание: если вы не подадите в комиссию хотя бы один из этих документов, у вас просто не примут заявление. В таком случае комиссия уведомит вас об этом письмом с обоснованием причины непринятия в срок 5 рабочих дней со дня, в который вы подали заявление (п. 9 Порядка работы комиссии, утв. Приказом Росреестра от 24.08.2020 N П/0311).

Кроме перечисленных документов, к заявлению можно приложить и другие, если считаете это нужным.

Как подать заявление и документы в комиссию?

Закон говорит о том, что заявление и сопутствующие документы подают в комиссию через исполнительный орган власти субъекта РФ или МФЦ. Документы можно:

• подать лично,
• направить обычной почтой,
• представить в электронном виде по интернету – например, через портал государственных и муниципальных услуг www.gosuslugi.ru.

В конкретных регионах могут быть актуальны разные варианты представления документов в комиссию. Например, в субъекте может иметься возможность подать заявление через региональный портал госуслуг. Какие именно варианты доступны в вашем субъекте РФ, советуем уточнить перед подачей заявления.

Сколько ждать решения комиссии по заявлению?

В течение 7 рабочих дней со дня поступления заявления комиссия уведомит вас о его поступлении, принятии к рассмотрению и дате, в которую заявление реально рассмотрят.

Срок принятия решения по заявлению одинаковый для всех регионов. Он равен 30 дням со дня поступления заявления в комиссию.

Днем подачи заявления считают:

• день его представления в исполнительный орган власти субъекта РФ или МФЦ,
• день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении - при направлении заявления по почте,
• день его подачи с использованием интернета, включая единый портал госуслуг.

Какое решение может принять комиссия?

Основной документ, который комиссия будет оценивать для вынесения решения, - это отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости, который заявитель подавал вместе с другими документами.

Комиссия может принять одно из следующих решений:

1. определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Комиссия установит рыночную стоимость вашего объекта недвижимости на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки (вопрос 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021). Новую стоимость внесут в ЕГРН и будут применять ее с 1 января года, в котором вы подавали в комиссию заявление, но не раньше даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая оспаривалась (ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

2. отклонить заявление об оспаривании кадастровой стоимости, обосновав такой отказ.

Решение оформляют протоколом комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. В нем отражают сведения, перечисленные в п. 18 Порядка работы комиссии, утв. Приказом Росреестра от 24.08.2020 N П/0311.

Что делать с решением комиссии о кадастровой стоимости, которое не устроило заявителя?

Заявитель, который получил отрицательное решение комиссии, имеет право оспорить его в суд.

Есть и другой вариант - обратиться в суд с административным иском об установлении рыночной, а не кадастровой стоимости недвижимости. Тогда суд не будет исследовать вопрос, насколько обоснованно комиссия вынесла отрицательное решение (части 22, 23 статьи 22 Закона).

А вот положительное решение комиссии, которая вместо кадастровой установила рыночную стоимость вашей недвижимости, может обжаловать в суд орган местного самоуправления или орган госвласти Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя. Правда, это возможно только в отношении земельных участков, расположенных на территориях этих городов и не входящих в госсобственность или муниципальную собственность. Орган власти может подать в суд, когда кадастровая стоимость снижена настолько, что страдают права и интересы муниципального образования или города федерального значения – прежде всего, по получению налогов с интересующего их земельного участка.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости недвижимости зависит от того, перешел ли субъект РФ к применению положений статьи 22.1 Закона (новых правил), или еще нет.

В связи с этим дальше мы отдельно рассмотрим:

• порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде, если в регионе применяют новые правила, то есть статью 22.1 Закона,
• порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде, если в регионе все еще действуют старые правила, то есть статья 22 Закона.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде, если субъект РФ перешел на новые правила

Когда регион уже перешел на применение статьи 22.1 Закона, оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости в суд можно только после того, как компания, ИП или гражданин (далее - административный истец) обратились в бюджетное учреждение и получили решение по своему заявлению.

Эта категория споров рассматривается согласно положениям Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ).

Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость конкретного объекта недвижимости в комиссию, бюджетное учреждение или в суд, компании, предпринимателю или гражданину надо обратиться к оценщику.

Порядок и процедура оценки регулируются, прежде всего, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Оценщик может работать самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также по трудовому договору с организацией, которая соответствует определенным требованиям, установленным Законом об оценочной деятельности. Главное – оценщик должен иметь членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховать свою ответственность.

Оценщик проведет оценку для оспаривания кадастровой стоимости после оформления с ним договора на проведение оценки. Частный оценщик заключает его с заказчиком сам. Если оценщик трудится в организации, договор с заказчиком подписывает именно она. Стоимость оценки может варьироваться в зависимости от региона, вида и характеристик оцениваемой недвижимости и других ее параметров.

Отчет об оценке недвижимости

Итоговым документом, который оценщик составляет по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет завершает, в том числе, и оценку земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости.

Обязательные сведения, которые должен содержать отчет, перечислены в ст. 11 Закона об оценочной деятельности. Среди них - дата определения стоимости объекта оценки.

Дата оценки при оспаривании кадастровой стоимости

Важную роль в спорах об установлении рыночной стоимости недвижимого объекта вместо кадастровой играет дата, на которую оценщик установил рыночную стоимость.

Так, если вы оспариваете кадастровую стоимость недвижимого объекта в комиссию или суд по старым правилам, то есть по статье 22 Закона, оценщик обязан определить рыночную стоимость на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Закона).

Когда вы оспариваете кадастровую стоимость в бюджетное учреждение по новым правилам, то есть по статье 22.1 Закона, следует знать: учреждение устанавливает рыночную стоимость объекта на дату, которая обозначена в отчете об оценке. Этой датой является дата, которую указали стороны договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (напомним - между датой оценки недвижимости в отчете и датой подачи заявления в бюджетное учреждение должно пройти не больше 6 месяцев).

Точно такую же дату используют, если заявитель не согласился с решением бюджетного учреждения и обратился в суд, чтобы обжаловать его, а также установить в качестве кадастровой рыночную стоимость недвижимости. Суд установит рыночную стоимость на дату, указанную в отчете (ч. 11 ст. 22.1 Закона, вопрос 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021).

Повторная оценка недвижимости при рассмотрении дела в суде

Если административный истец обращается в суд для того, чтобы тот установил для его объекта недвижимости рыночную стоимость вместо кадастровой, нужно быть готовым к проведению по делу судебной оценочной экспертизы. Иногда вместо нее проводят строительно-техническую экспертизу (например, Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 13.04.2023 по делу N 66а-995/2023).

Судебную экспертизу при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости суд назначает по ходатайству сторон (как правило, административного ответчика) или по собственной инициативе. Ее проводят, когда есть сомнения, насколько обоснован отчет об оценке, который представил в суд административный истец, и насколько достоверно определена в нем рыночная стоимость недвижимости.

Обычно цель экспертизы – проверить отчет об оценке, представленный административным истцом, на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и установить рыночную стоимость объекта недвижимости. Конкретный круг вопросов, ответы на которые должна дать судебная экспертиза, определяет суд (п. п. 20, 23 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Как показывает судебная практика, оценочную экспертизу проводят по подавляющему большинству дел рассматриваемой категории. Это связано, в том числе, с тем, что эксперта, который проводит судебную оценку (в отличие от "простого" эксперта, который составлял досудебный отчет об оценке), предупреждают об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Обычно суд устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, который указан в заключении оценочной экспертизы (смотрите, например, Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13.12.2023 N 88а-31250/2023).

Так, в одном деле арендатор земельного участка просил установить вместо его кадастровой стоимости около 197 000 000 рублей рыночную стоимость 60 000 000 рублей, определенную оценщиком. Экспертиза, проведенная по делу, подтвердила несоответствие отчета требованиям законодательства. В итоге суд установил рыночную стоимость земли по заключению эксперта в сумме 183 000 000 рублей (Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 06.12.2023 N 88а-32935/2023).

Бывает, что по делу проводят даже не одну судебную экспертизу (ст. 83 КАС РФ). Если суд назначает по делу повторную экспертизу, окончательная рыночная стоимость недвижимости устанавливается, как правило, на основании ее результатов. Например, так было в Кассационных определениях Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21.12.2022 N 88а-29330/2022, от 19.01.2022 N 88а-2348/2022 по делу N 3а-706/2021.

Кто несет расходы на судебную экспертизу кадастровой стоимости?

Очень важным для любого административного истца является вопрос – кто будет платить за судебную экспертизу при оспаривании кадастровой стоимости? Для многих административных истцов он принципиальный, потому что суммы, выплаченные эксперту, могут быть внушительными.

Как правило, экспертизу отчета об оценке и установленной в нем рыночной стоимости просит провести административный ответчик. Именно он изначально и платит за проведение экспертизы.

Суммы, выплаченные эксперту, входят в число судебных издержек, которые, в свою очередь, относятся к судебным расходам (статьи 103, 106 КАС РФ). По общему правилу, проигравшая сторона возмещает выигравшей все понесенные по делу судебные расходы (статья 111 КАС РФ). Следуя этим правилам, административный истец, который добился установления для своей недвижимости рыночной стоимости вместо кадастровой, выиграл спор и ничего не должен ответчику, оплатившему экспертизу.

Но в реальности все обстоит несколько иначе. Дело в том, что при рассмотрении споров об установлении рыночной стоимости недвижимости вместо ее кадастровой стоимости суды используют следующую позицию Конституционного Суда РФ (Постановление от 11.07.2017 N 20-П).

Расхождение кадастровой и рыночной стоимости недвижимости может укладываться в определенный диапазон отклонений, приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки. Тогда это расхождение не говорит об ошибке при определении кадастровой стоимости и не свидетельствует о нарушении прав компаний, ИП и граждан как налогоплательщиков. В таких случаях, когда успешно оспоренная кадастровая стоимость не была ошибочной, суд может взыскать с административного истца расходы на проведение по делу оценочной экспертизы.

Главный момент, который Конституционный Суд РФ никак не пояснил, - что такое приемлемый диапазон расхождения между рыночной и кадастровой стоимостью. Поскольку нет никаких инструкций на этот счет, суд в каждом конкретном случае сам решает, является ли указанный диапазон приемлемым.

Так, по отдельным спорам суды признавали допустимым диапазон 0,72 %, 3 %, 7%, 12 %, 14 %, 17 %, 22 %, 28 %, 30 %, 35 %, 39 % и взыскивали с административного истца все суммы, выплаченные эксперту (к примеру, Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 30.11.2021 по делу N 66а-4985/2021). Некоторые суды дополнительно отмечали, что административный истец получил значительную налоговую выгоду, по сравнению с которой сумма за проведение экспертизы является совсем незначительной (например, Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 02.09.2021 по делу N 66а-3825/2021).

Кроме того, административному истцу придется оплатить экспертизу, если рыночная стоимость превысила кадастровую, и по этой причине суд отказал в иске (например, Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18.10.2023 N 88а-27190/2023).

По мнению судов, об ошибке при определении кадастровой стоимости может говорить разница между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости более 50 % или около 50 % (например, Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 31.08.2022 N 88а-19284/2022, Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 07.04.2022 по делу N 66а-1175/2022). В этих случаях, включая ситуацию с расхождением между стоимостями недвижимости на 70 %, экспертизу должен оплатить административный ответчик, а не истец.

Пример из судебной практики – суд взыскал стоимость судебной экспертизы с административного ответчика

Так, в одном деле собственник 3 помещений смог добиться установления для каждого из них рыночной стоимости вместо кадастровой. Рыночную стоимость суд определил на основании заключения повторной судебной оценочной экспертизы. Кадастровая стоимость одного помещения снизилась с 704 855 526 рублей до 283 148 000 рублей, второго – с 962 784 385 рублей до 382 934 000 рублей, третьего – с 454 616 842 рублей до 169 234 000 рублей.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью объектов недвижимости превышает 50 %. Это говорит об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применении. Подобная разница признается неприемлемым и недопустимым диапазоном отклонения в стоимости объектов. Так что расходы по оплате судебной экспертизы – 291 767 рублей надо взыскать с административного ответчика (Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.04.2022 N 88а-7813/2022).

Оспаривание кадастровой стоимости - судебная практика

По категории дел об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка судебная практика обширная. Равно как и по спорам об оспаривании кадастровой стоимости других объектов недвижимости.

В подавляющем большинстве случаев суды выносят положительные решения и устанавливают в качестве кадастровой стоимости недвижимости ее рыночную стоимость. Правда, чаще всего – определенную по заключению судебной оценочной экспертизы (в том числе повторной), а не по отчету об оценке.

Так что административному истцу надо учитывать, что рыночная стоимость объекта недвижимости вряд ли будет такой, как указано в отчете об оценке, полученном им до суда. Например, суд может установить на основании экспертизы рыночную стоимость недвижимости, которая в несколько раз превышает рыночную стоимость, обозначенную в отчете. А иногда экспертиза по делу показывает такую рыночную стоимость, которая отличается от кадастровой всего на 2-3 миллиона рублей.

Кроме того, административный истец должен быть готов оплатить проведение оценочной экспертизы. Ведь на момент подачи иска невозможно предугадать, как в конечном итоге будут соотноситься рыночная и кадастровая стоимость недвижимости, и кого суд обяжет оплатить экспертизу - административного истца или ответчика.

Пример 1. Суд определил рыночную стоимость недвижимости в 3 с лишним раза меньше кадастровой стоимости и взыскал расходы на экспертизу с ответчика

Гражданин - собственник нежилого помещения, кадастровую стоимость которого определили на 01.01.2018 в размере 17 707 637 рублей, через суд добился установления вместо нее рыночной стоимости в сумме 5 500 000 рублей.

Изначально административный истец принес в суд отчет об оценке от 12.11.2020, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения на 01.01.2018 равна 3 030 312 рублей. Административный ответчик - Департамент городского имущества г. Москвы заподозрил, что отчет не обоснован, и попросил суд назначить оценочную экспертизу. Она показала, что отчет подготовлен с нарушениями, а действительная рыночная стоимость недвижимости равна 9 460 323 рублей.

Департамент не устроило и такое заключение, и суд назначил повторную экспертизу. В ее заключении рыночная стоимость нежилого помещения была указана еще меньше – всего 5 500 000 рублей. Именно в таком размере суд и определил рыночную стоимость недвижимости.

Расходы на оплату экспертизы 90 000 рублей суд взыскал с административного ответчика. Ведь рыночная стоимость нежилого помещения отличается от оспариваемой кадастровой стоимости на 68,9 %, то есть больше, чем в два раза. Это говорит о необоснованном завышении кадастровой стоимости (Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 10.02.2022 по делу N 66а-431/2022).

Пример 2. Собственник смог уменьшить кадастровую стоимость недвижимости всего на несколько миллионов рублей и оплатил экспертизу

ООО – собственник нежилого помещения обратился в суд, чтобы установить вместо кадастровой стоимости недвижимости в размере 67 649 505 рублей, которая определена на дату 01.01.2021, его рыночную стоимость 40 300 000 рублей, определенную в отчете об оценке на ту же дату.

Добиться этого ему не удалось. Представленный отчет об оценке вызвал у суда сомнения, и он назначил по делу оценочную экспертизу. Она показала, что рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01.01.2021 составляет 63 176 000 рублей. Именно в такой сумме суд установил новую кадастровую стоимость недвижимости.

Административному истцу также пришлось оплатить судебную экспертизу в сумме 114 499 рублей. Разница между рыночной и кадастровой стоимостью объекта недвижимости не превышает 6 %, является приемлемым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости. Значит, ошибки при определении кадастровой стоимости не было. Соответственно, расходы на эксперта несет ООО – собственник нежилого помещения (Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.12.2023 N 88а-34147/2023).

Когда суд может принять решение в пользу административного ответчика?

В судебной практике отказы в установлении рыночной стоимости недвижимости в качестве кадастровой нечасто, но встречаются. Они могут быть связаны, например, с отсутствием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, на которые ссылался административный истец.

Другая причина отказа – когда рыночная стоимость объекта недвижимости в представленном истцом отчете признана недостоверной, а рыночная стоимость, определенная в заключении судебной экспертизы, оказалась не меньше, а больше кадастровой стоимости. В таком случае суды всегда отказывают в удовлетворении иска.

Ведь основная цель обращения компании, ИП или гражданина в суд за пересмотром кадастровой стоимости – это уменьшить сумму земельного налога (налога на имущество) или арендную плату, которую считают от такой стоимости. Когда согласно заключению экспертизы рыночная стоимость выше кадастровой, достигнуть таких целей не получится. А ухудшать положение собственника - налогоплательщика или арендатора запрещается.

Учтите: даже несмотря на отказ в иске, с административного истца обычно взыскивают расходы на проведение экспертизы или экспертиз, если их было несколько.

В качестве примеров таких отрицательных решений назовем Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13.12.2023 по делу N 88а-32291/2023 и Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 13.04.2023 по делу N 66а-995/2023. А еще одно дело разберем в деталях.

Пример из судебной практики – компания проиграла дело из-за высокой рыночной стоимости, которая оказалась больше кадастровой

Кадастровая стоимость помещения, принадлежащего на праве собственности организации, определена по состоянию на 01.01.2021 в размере 368 605 757 рублей. Компания считала, что кадастровая стоимость объекта завышена и не соответствует его рыночной стоимости. Независимый оценщик уложил рыночную стоимость помещения в сумму 161 870 000 рублей, и организация обратилась в суд за пересмотром кадастровой стоимости.

Административный ответчик указал, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Суд назначил по делу оценочную экспертизу, которую проводило ФГБУ РФ "Центр судебной экспертизы при Минюсте России". По заключению эксперта, отчет об оценке составлен с нарушениями. Реальная рыночная стоимость помещения равна 439 281 000 рублей, и она выше кадастровой.

Административный истец не согласился с заключением и просил провести повторную экспертизу. По ней ГБУ "БТИ Московской области" определило рыночную стоимость недвижимости в размере 642 094 000 рублей, что также выше кадастровой стоимости.

В итоге суд отказался удовлетворить административный иск. Компания обращалась в суд, чтобы снизить бремя содержания помещения и платить налог на имущество, исходя из его рыночной стоимости, а не завышенной кадастровой. Если суд установит для помещения рыночную стоимость, которая больше оспариваемой кадастровой стоимости, это ухудшит положение компании – налогоплательщика. С учетом позиции Европейского Суда по правам человека этого делать нельзя. Определить рыночную стоимость помещения по отчету об оценке тоже нельзя, потому что он составлен с нарушениями.

Организации, которая проиграла спор, к тому же пришлось заплатить за обе судебные экспертизы - всего около 160 000 рублей (Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18.10.2023 N 88а-27190/2023).

Оспаривание архивной кадастровой стоимости в 2024 году

Когда в ЕГРН вносят сведения о новой кадастровой стоимости объекта недвижимости, полученной в ходе очередной кадастровой оценки, прежние сведения о кадастровой стоимости объекта становятся архивными. Возможно ли оспаривание архивной кадастровой стоимости?

Вообще, оспаривание кадастровой стоимости на сегодняшний день предусмотрено только для текущей, актуальной кадастровой стоимости недвижимости. То есть для той кадастровой стоимости, которая значится в ЕГРН по состоянию на текущую дату.

Этот вывод следует из положений Закона, Закона об оценочной деятельности, а также КАС РФ. Однако это не означает, что оспорить архивную кадастровую стоимость нельзя. Напротив, в судебной практике встречаются случаи ее обжалования (например, Решение Ленинградского областного суда от 19.01.2023 по делу N 3а-24/2023).

Что надо учесть при оспаривании архивной кадастровой стоимости?

При рассмотрении подобных дел суды до сих пор ориентируются на следующие разъяснения Пленума Верховного Суда РФ (пункты 14, 15 его Постановления от 30.06.2015 N 28).

Суд рассматривает требование о пересмотре архивной кадастровой стоимости по существу только, если на дату обращения у административного истца сохраняется право применить результаты такого пересмотра. Кстати, аналогичные разъяснения также приведены в п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020.

Кроме того, решая вопрос, нужно ли вам оспаривать архивную кадастровую стоимость своей недвижимости, учтите положения Налогового кодекса РФ о перерасчете сумм земельного налога и налога на имущество, который вы уже оплатили исходя из архивной кадастровой стоимости. Налоговый орган пересчитает вам налоги максимум за 3 налоговых периода, предшествующие календарному году, в котором вы направите налоговое уведомление о перерасчете (п. 2.1 ст. 52 НК РФ).