Как оформить льготную ипотеку для граждан ДНР, получивших гражданство России?

На сегодняшний день Решением Минфина России от 27.08.2026 № 24-68903-01277-Р утверждены «Правила возмещения российским кредитным и иным организациям недополученных ими доходов по кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации для приобретения или строительства жилых помещений на территориях Донецкой Народной республики, Луганской Народной республики, Запорожской и Херсонской областей, а также на территориях иных субъектов РФ» (далее - Правила субсидирования банков). Эти Правила разработаны для банков, которые предоставляют льготную ипотеку гражданам РФ, проживающим на территории ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожской областей.

Из Правил субсидирования банков можно выделить следующие обязательные требования при выдаче льготной ипотеки:

• договор ипотеки (кредитный договор) должен быть заключен в период с 01 января 2023 г. по 31 декабря 2030 г. включительно (при наличии жилищного сертификата для граждан, проживающих на территории Херсонской области, срок оформления ипотеки был сокращен до 31 декабря 2024 г.);
• сумма кредита не может превышать 6 млн. руб.;
• кредит выдается на строительство или приобретение первичного жилья, расположенного на территории новых субъектов РФ - ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожской областей. Строительство жилья может осуществлять как застройщик (многоквартирные дома или индивидуальная постройка в жилищных комплексах), так и заемщик самостоятельно (в последнем случае оплачиваются строительные работы по договорам, заключенным с ИП или юридическим лицом, но строительство должно вестись на земельных участках новых субъектов РФ).
• до оформления кредита заемщик должен оплатить первоначальный взнос  в размере не менее 10 % от суммы оформляемого кредита. Если у заемщика имеется материнский капитал, его можно внести в счет оплаты первоначального взноса (полностью или частично);
• на момент оформления кредита заемщик должен иметь гражданство РФ. Если кредитный договор оформляется на нескольких заемщиков (солидарные заемщики), то остальные заемщики также должны иметь гражданство РФ;
• погашение кредита должно осуществляться равными ежемесячными платежами в течение всего срока действия договора ипотеки (исключение: платежи за 1-й и последний месяц оплаты);
• кредит оформляется в российских рублях.

Если все условия для оформления кредита соблюдены, процент по ипотеке не должен превышать 2 % годовых.

Для сохранения процентной ставки на весь период выплаты кредита необходимо, чтобы в отношении строящегося или приобретаемого жилья было оформлено обеспечение:

• залог права требования заемщика по договору участия в долевом строительстве (по кредитам на приобретение первичного, строящегося жилья);
• залог (ипотека) приобретаемой квартиры, жилого дома или земельного участка (по кредитам на приобретение первичного жилья или земельного участка для индивидуального жилого строительства);
• залог другого объекта недвижимости (отличного от приобретаемого или строящегося), расположенного на территории РФ;
• поручительство физического лица - может быть оформлено дополнительно.

Как следует из полного, официального названия, Правила субсидирования банков устанавливают порядок возмещения недополученных доходов для банков, предоставляющих ипотеку на льготных условиях, но не возмещение каких-либо расходов самих заемщиков. Поэтому каждый банк вправе самостоятельно решать, будет ли он выдавать льготную ипотеку для граждан ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожской областей.

Банк, оформляющий льготную ипотеку для вышеуказанных граждан РФ, может устанавливать дополнительные требования к заемщику. Как правило, это:

• наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ (но не территории вышеуказанных новых субъектов РФ);
• наличие постоянного, ежемесячного дохода не ниже уровня, устанавливаемого требованиями банка-кредитора;
• подтверждение источника дохода (трудовой договор, запись в трудовой книжке и т.п.);
• подтверждение трудового стажа не менее определенного срока (как правило, не менее 1 года).

Такие дополнительные условия никак не регулируются Правилами субсидирования банков, поэтому каждый банк может руководствоваться своими правилами и требованиями. Банки в случае выдачи льготной ипотеки гражданам новых субъектов РФ несут свои, дополнительные риски. Ведь подтвердить кредитную историю, платежеспособность или источники доходов такие граждане часто не могут, а проверить эти факты по доступным источникам для банков также крайне затруднительно.

Хотя из Правил субсидирования банков понятно, как оформить льготную ипотеку для граждан ДНР, в реальности при оформлении кредита заемщики могут столкнуться со сложностями, в том числе с отказами банков в предоставлении такой ипотеки.