Как оформить льготную ипотеку для граждан ДНР, получивших гражданство России?

31 декабря 2022 г. Постановлением Правительства РФ № 2565 были утверждены «Правила возмещения российским кредитным и иным организациям недополученных ими доходов по кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации для приобретения или строительства жилых помещений на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской и Херсонской областей, а также на территории иных субъектов Российской Федерации» (далее - Правила субсидирования банков). Эти Правила разработаны для банков, которые будут предоставлять льготную ипотеку гражданам РФ, проживающим на территории ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожской областей.

Из Правил можно выделить следующие обязательные требования при выдаче льготной ипотеки:

• договор ипотеки (кредитный договор) должен быть заключен в период с 01 января 2023 г. по 31 декабря 2030 г. включительно (при наличии жилищного сертификата - для граждан проживающих на территории Херсонской области - срок оформления ипотеки сокращен до 31 декабря 2024 г.);
• сумма кредита не может превышать 6 млн. руб. (есть особенности, если используются суммы социальной помощи или выплат);
• кредит выдается на строительство или приобретение нового или вторичного жилья, расположенного на территории новых субъектов РФ - ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожской областей. Строительство жилья может осуществлять как застройщик (многоквартирные дома или индивидуальная постройка в жилищных комплексах), так и заемщик самостоятельно (в последнем случае оплачиваются строительные работы по договорам, заключенным с ИП или юридическим лицом, но строительство должно вестись на земельных участках новых субъектов РФ). При этом, жители Херсонской области, имеющие сертификат, могут приобрести жилье и в другом субъекте РФ (субъект указывается в самом сертификате);
• до оформления кредита заемщик должен оплатить первоначальный взнос  в размере не менее 10 % от суммы переоформляемого кредита. Если у заемщика имеется материнский капитал, его можно внести в счет оплаты первоначального взноса (полностью или частично);
• на момент оформления кредита заемщик должен иметь гражданство РФ. Если кредитный договор оформляется на нескольких заемщиков (солидарные заемщики), то остальные заемщики также должны иметь гражданство РФ;
• погашение кредита должно осуществляться равными ежемесячными платежами в течении всего срока действия договора ипотеки (исключение: платежи за 1-й и последний месяц оплаты);
• кредит оформляется в российских рублях.

Если все условия для оформления кредита соблюдены, процент по ипотеке не должен превышать 2 % годовых.

Для сохранения процентной ставки на весь период выплаты кредита необходимо, чтобы в отношении строящегося или приобретаемого жилья было оформлено обеспечение:

• залог права требования заемщика по договору участия в долевом строительстве (по кредитам на приобретение первичного, строящегося жилья);
• залог (ипотека) приобретаемой квартиры, жилого дома или земельного участка (по кредитам на приобретение вторичного жилья или земельного участка для индивидуального жилого строительства);
• залог другого объекта недвижимости (отличного от приобретаемого или строящегося), расположенного на территории РФ;
• дополнительно также может быть оформлено поручительство физического лица.

Как следует из полного, официального названия,  новые Правила субсидирования банков устанавливают порядок возмещения недополученных доходов для банков, предоставляющих ипотеку на льготных условиях, но не возмещение каких-либо расходов самих заемщиков. Поэтому каждый банк вправе самостоятельно решать, будет ли он выдавать льготную ипотеку для граждан ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожской областей.

Банк, оформляющий льготную ипотеку для вышеуказанных граждан РФ, может устанавливать дополнительные требования к заемщику. Как правило, это будет:

• наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ (но не территории вышеуказанных новых субъектов РФ);
• наличие постоянного, ежемесячного дохода не ниже уровня, устанавливаемого требованиями банка-кредитора;
• подтверждение источника дохода (трудовой договор, запись в трудовой книжке и т.п.);
• подтверждение трудового стажа не менее определенного срока (как правило, не менее 1 года).

Такие дополнительные условия никак не регулируются новыми Правилами субсидирования банков, поэтому каждый банк может руководствоваться своими правилами и требованиями. Банки в случае выдачи льготной ипотеки гражданам новых субъектов РФ несут свои, дополнительные риски, так как подтвердить кредитную историю,  платежеспособность или источники доходов  такие граждане часто не могут, а проверить эти факты по доступным источникам для банков также, крайне затруднительно.

Поэтому, вполне вероятно, что выдача кредитов на льготных условиях первоначально будет осуществлять сложно или долго, существует большая вероятность отказов банков в предоставлении такой ипотеки.