Претензия застройщику

Основные законы для застройщика и дольщиков

Правоотношения между участниками строительства и застройщиками регулируются законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее - закон № 214-ФЗ) и договором участия в долевом строительстве (ДДУ), который заключают между собой стороны.

Если участник строительства – гражданин, приобретающий жилое помещение для себя лично, не для использования его в коммерческих целях, то его отношения с застройщиком регулируются, в том числе, законодательством РФ о защите прав потребителей в той мере, в которой они не урегулированы законом № 214-ФЗ.

Обратите внимание! Если инвестор - компания или индивидуальный предприниматель, то к их отношениям с застройщиком положения закона о защите прав потребителей не применяются.

В текущем году Правительством РФ были приняты нормативные документы, направленные на корректировку некоторых моментов взаимоотношений сторон ДДУ:

• Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 (ред. от 17.05.2022), которое устанавливает особенности применения финансовых санкций (неустойки, штрафа, пени) к участникам ДДУ в период с 29.03.2022 до 01.01.2023.
• Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442, определяющее правила передачи объектов строительства, в том числе, порядок исправления недостатков этих объектов в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 включительно.

Многие технические вопросы, касающиеся подготовки претензий, разъяснены в постановлении Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров…».

Обязательно ли предъявлять претензию застройщику

Согласно положениям закона № 214-ФЗ, дольщик вправе по своему выбору предъявить претензии застройщику, либо сразу обратиться с иском в суд. Для исков о защите прав участников долевого строительства обязательный порядок направления досудебной претензии застройщику не предусмотрен.

Однако, в этом правиле есть определенные исключения:

1. В случае расторжения договора (при наличии соответствующих оснований) участник строительства обязан направить застройщику уведомление (требование) о расторжении ДДУ (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ст. 9 закона № 214-ФЗ).
2. Согласно внесенным Постановлением Правительства РФ № 442 изменениям, в период до 31.12.2022 дольщик, обнаружив при приеме помещения недостатки, сначала должен попытаться решить все вопросы во внесудебном порядке и лишь в случае неудачи может обращаться в суд.

Основания предъявления претензии застройщику

Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.

Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.

Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.

Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.

Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.

В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.

Как правильно написать претензию застройщику

Форма претензии застройщику законодательством не утверждена. Поэтому ее составляют в произвольном виде.

Любую претензию необходимо оформлять письменно, лучше в 2 экземплярах. Один останется у заявителя, второй отправится адресату. Письменная форма позволит подтвердить не только предъявление конкретных требований нарушителю договора, но и соблюдение досудебного порядка - на случай, если застройщик не выполнит требования заявителя.

Обратите внимание! Перед составлением претензии рекомендуем внимательно изучить договор. Возможно, в нем есть условия, которые касаются составления претензии, требования к ее содержанию или оформлению. В этом случае, необходимо руководствоваться условиями договора.

Заявитель, который приобрел помещение по договору уступки, пишет претензию к застройщику по тем же правилам, что и первоначальный участник договора долевого строительства.

Что указать в претензии

Хотя обязательной формы у претензии нет, в деловом обороте есть определенные правила, которые необходимо соблюдать при ее составлении. Они общие для любого вида претензий. Обычно претензия включает в себя следующие части:

• адресацию;
• основную (содержательную) часть;
• перечень приложений;
• подпись.

Адресация

В ней пишут, кто и кому направляет документ:

• Данные получателя - полное наименование застройщика, адрес его места нахождения, телефон, адрес электронной почты (если известен). Данные застройщика следует брать из ДДУ, они указаны в разделе со сведениями о сторонах сделки.
• Данные участника договора - Ф.И.О. (если дольщик юрлицо - название компании), место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты (при наличии).

По своему усмотрению можно включить дополнительную информацию о себе и получателе документа (ОГРН, ИНН). Здесь же указывают номер документа (если заявитель-организация).

Основная (содержательная) часть претензии 

Содержательную часть претензии условно можно разделить на три части: 

• сведения о договоре;
• информация о нарушениях;
• требование к застройщику. 

В первой части указывают данные ДДУ - дату и номер договора. Также кратко описывают содержание договоренностей: что и когда должен был сделать застройщик, сколько и когда должен был заплатить и уже оплатил инвестор. При необходимости, если этого требует ситуация, можно написать более подробные сведения об обязанностях сторон договора.

Вторая часть должна содержать подробное описание нарушений застройщика. Например, когда составляется претензия к застройщику по дефектам квартиры, необходимо перечислить нарушения, указать, когда и как они были обнаружены, в каких документах зафиксированы, что предпринято после того, как были выявлены дефекты. Всю информацию следует подкреплять ссылками на пункты ДДУ и статьи закона.

В заключении необходимо изложить требования дольщика, с указанием положений договора и закона. Если требование касается денег, следует указать конкретную сумму и приложить соответствующий расчет. Здесь же надо обозначить срок для выполнения заявленных требований. При указании срока ориентироваться следует на положения договора или закона. Если сроки нигде не прописаны, то назначить их можно по своему усмотрению, исходя из разумности и реальной возможности выполнения требований.

В претензию рекомендуем включать те требования, которые потом будут указаны в иске (если придется решать вопрос в суде). Это сведет к минимуму споры, связанные с досудебным порядком (когда он обязателен). 

Перечень приложений к претензии 

В данном разделе указываются все документы, которые направляются застройщику вместе с претензией. 

Перед составлением приложения рекомендуем проверить, нет ли указаний на этот счет в законе или договоре. Если они имеются, их необходимо выполнить.

Подписи в претензии 

Претензия должна быть подписана дольщиком или лицом, которое вправе действовать от его имени.  В последнем случае к претензии необходимо приложить копию доверенности представителя.

Если заявитель – юрлицо, то подписывать претензию должен руководитель организации или уполномоченное на это лицо.

Как направить претензию застройщику

Обратите внимание! Перед тем, как выбрать способ отправки претензии, рекомендуем проверить договор. Возможно, в нем есть специальные положения для этой ситуации.

Если никаких упоминаний на этот счет в договоре нет, то направить претензию можно на выбор следующими способами (п. 2 ст. 165.1, п. 2 ст. 434 ГК РФ):

1. По почте. Лучше направить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
2. Можно воспользоваться услугами службы доставки.
3. В форме электронного документа посредством электронной почты, факсимильной и иной связи (для этого понадобится наличие зарегистрированной цифровой подписи). Данный способ направления претензии допускается, если он предусмотрен в договоре либо является обычной практикой между сторонами и ранее обмен корреспонденцией осуществлялся, в том числе, и таким образом.
4. Лично путем подачи претензии уполномоченному лицу застройщика. При этом важно настоять на том, чтобы на переданной претензии и ее копии был поставлен штамп или печать застройщика о приеме документа.

Независимо от того, какой способ выбран заявителем, необходимо, чтобы у него остались доказательства направления документа. Например, уведомление о вручении письма, почтовая опись вложения, подпись и печать контрагента на копии претензии или скриншоты электронного письма (п. 12, п.13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18).

Срок ответа застройщика на претензию по ДДУ

Сроки рассмотрения претензий в законе № 214-ФЗ не регламентированы. Как правило, срок ответа застройщика на претензию указывается в самом договоре.

Если таких сроков в договоре нет, то дольщики-физлица могут использовать положения закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП) по аналогии. Например,

• в ст. 22 закона устанавливается срок для удовлетворения требований потребителя - 10 дней с даты предъявления претензии;
• в ст. 30 закона указано, что в случае предъявления требований об устранении недостатков, все дефекты ликвидируют в разумное время, назначенное клиентом.

Что касается юрлиц, то они, в таких случаях, также могут руководствоваться применяемым в гражданском законодательстве понятием «разумности». «Разумность» срока для ответа на претензию зависит от сути претензии и фактических обстоятельств дела. Исходя из обычаев делового оборота срок, отведенный на рассмотрение претензии, принято считать разумным, если он не превышает 1 месяца.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Застройщик обязан передать участнику ДДУ объект строительства не позднее срока, предусмотренного договором (п. 1 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

В случае, когда застройщик задерживает передачу объекта инвестору, последний вправе предъявить застройщику требование о выплате неустойки за период просрочки (п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

Обратите внимание! Срок передачи объекта недвижимости не считается нарушенным, если дольщик уклоняется от подписания акта о передаче ему квартиры (п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

По общему правилу, претензия застройщику по неустойке должна содержать следующую информацию:

• Номер договора, дату его заключения. Если был заключен договор уступки, необходимо указать его данные.
• Срок, предусмотренный для передачи объекта строительства (не путать со сроком ввода дома в эксплуатацию).
• Срок фактической передачи жилья, дату подписания передаточного акта или указание на то, что объект до настоящего времени не передан.

Далее излагают требование: выплатить неустойку и компенсировать убытки, а также устанавливают срок, в течении которого необходимо выполнить данное требование. Поскольку требование является денежным, то в досудебной претензии застройщику о выплате неустойки необходимо предоставить:

• расчет суммы неустойки. Если просрочка длящаяся, то можно требовать выплатить неустойку за будущий период, указав размер неустойки за день просрочки. Однако, в этом случае, период начисления неустойки за будущее время не должен превышать срока рассмотрения претензии;
• расчет убытков, например, если участник соглашения из-за просрочки вынужден был арендовать другое помещение (со ссылками на договор и платежные документы);
• реквизиты банковского счета, на который застройщик должен будет перечислить требуемую сумму.

К претензии следует приложить документы, подтверждающие требование: копию договора ДДУ, документ, подтверждающий оплату по договору, копию документа о передаче объекта строительства (при наличии) и др.

Претензию можно направить как до момента передачи помещения (подписания передаточного акта), так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками.

Обратите внимание! Если срок сдачи объекта превышен более, чем на 2 месяца, инвестор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной по договору денежной суммы, плюс проценты за пользование указанными средствами (подп. 1 п. 1, п. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ).

В каком размере застройщик компенсирует дольщику просрочку

Закон № 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика за срыв сроков сдачи объекта постройки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на день выполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик - гражданин, сумма увеличивается в 2 раза.

То есть, чтобы рассчитать неустойку нужно знать:

• цену договора (стоимость квартиры, указанная в ДДУ);
• длительность просрочки - считается в днях от даты предполагаемой сдачи объекта, указанной в ДДУ. Начало течения срока для расчета неустойки определяется исходя из положений гл. 11 ГК РФ. Например, если срок сдачи квартиры указан квартал, то отсчет ведется со дня окончания квартала;
• ставку рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства.

Пример расчета компенсации для претензии к застройщику

Стоимость объекта строительства равна 6 000 000 руб., просрочка при его сдаче составила 27 календарных дней. Дата исполнения обязательств застройщиком приходится на 1 февраля 2022 года, в этот день действовала ключевая ставка ЦБ РФ в размере 8,5 %. Алгоритм вычислений:

1. Для юрлиц - 6 000 000 x 1/300 х 8,5% х 27 = 45 900 (руб.)
2. Для физлиц - 6 000 000 х 1/300 х 8,5% х 27) х 2 = 91 800 (руб.)

Взыскание неустойки в 2022 году

В настоящее время действует постановление Правительства РФ 26.03.2022 № 479. В данном нормативном акте указано, что в период с 29.03.2022 по 31.12.2022 года включительно за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства дольщику неустойка и иные штрафные санкции (например, убытки) не начисляется и не взыскиваются.

Претензия застройщику при наличии недостатков объекта строительства

После ввода дома в эксплуатацию, застройщик должен передать инвестору приобретенное им помещение. Качество этого объекта должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Если при приеме помещения инвестор обнаружит какие-либо недостатки, то он вправе предъявить претензию к застройщику об устранении этих недостатков.

Обычно, инвесторы сталкиваются со следующими нарушениями:

• Наличие недоделок в самом помещении, в общедомовом имуществе (зазоры и трещины на стенах, щели в окнах и пр.);
• Несоответствие помещения условиям договора и проектной документации, например, несогласованное изменение площади помещения;
• Низкое качество работ и использованных материалов (протечка труб, неработоспособная электрика, плесень на стенах и т. д.).

В некоторых случаях (например, при наличии недостатков в общедомовом имуществе) целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Так, если течет крыша, коллективная претензия застройщику поможет быстрее добиться реакции от строительной компании.

Когда лучше подавать претензию застройщику

Предъявить претензию застройщику об устранении недостатков в помещении можно как до, так и после подписания акта о передачи объекта.

Порядок заявления требований зависит от вида обнаруженных недостатков (видимые или скрытые дефекты) и процедуры, установленной законодательством.

Если при приеме помещения обнаружены видимые (явные) дефекты (разбитые окна, трещины на стенах и т.п.), то о них необходимо заявлять сразу, фиксируя их в акте.

Скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре помещения, и которые проявляются по истечении некоторого времени. Типичными примерами скрытых дефектов являются затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, плесень и т.п.

Если недостатки не удалось выявить при приемке помещения, заявить о них можно в течение гарантийного срока. Этот срок устанавливается в ДДУ, но в любом случае он не может быть менее 5 лет (п. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Чуть меньше - 3 года устанавливается гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование (электроснабжение, водоснабжение и т. д.), включая оборудование, находящееся в общей долевой собственности (лифты). Гарантийный срок отсчитывается с даты передачи помещения дольщику по акту. В ДДУ может быть предусмотрен другой момент начала отсчета, но только более поздний.

Как написать претензию застройщику на устранение недостатков

При обнаружении недостатков, прежде всего необходимо их правильно зафиксировать.

Если помещение еще не передано собственнику, то фиксация нарушений происходит в процессе приемки объекта. В настоящее время это происходит по правилам, указанным в Постановлении Правительства РФ № 442 (об этом ниже). Если недостатки обнаружены позже, в период действия гарантии на объект, то тогда они фиксируется в акте осмотра помещения, который составляют собственник помещения и представитель застройщика. В составлении акта может принимать участие независимый эксперт в сфере строительства.

После того, как недостатки зафиксированы можно приступать к написанию претензии. Она пишется по общим правилам.

Прежде всего в тексте претензии необходимо описать проблему. Желательно изложить её подробно, со ссылками на техническую документацию, и объяснить, каким именно образом выявленный недостаток мешает использованию помещения по прямому его назначению.

Далее следует указать, когда была обнаружена проблема и как она зафиксирована. Если претензия предъявляется в течении гарантийного срока, то может потребоваться заключение эксперта, чтобы доказать, что обнаруженный дефект возник не по вине собственника. Например, планируя обратиться с претензией к застройщику по окнам, следует иметь ввиду, что застройщик обязан исправить только те проблемы, которые возникли по его вине (ошибки в монтаже при установке стеклопакета, проблемы со стенами и пр.). Застройщик не будет устранять проблемы, если они возникли по вине собственника, в процессе эксплуатации (п.7 ст.7 закона № 214-ФЗ). Поэтому в таких случаях рекомендуем заранее подкрепить свои требования заключением эксперта.

Далее следует определиться с требованиями, которые инвестор будет заявлять застройщику.

Требования, которые можно предъявить застройщику

Требования, которые можно предъявить застройщику, перечислены в п. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ.

По общему правилу, дольщик может потребовать от застройщика на выбор:

1. Бесплатно устранить недостатки.
2. Пропорционально уменьшить стоимость квартиры.
3. Возместить расходы, если недостатки были устранены своими силами.

Первый вариант требований наиболее приемлем и для застройщика, и для инвестора, так как не связан с оценкой затрат на стоимость дополнительных работ и не влечет между сторонами споров по стоимости таких работ.

Второй вариант применяется реже, так как для уменьшения цены ДДУ потребуется установить цену работ, которые необходимо выполнить, чтобы устранить недостатки. Для этого необходима специальная строительная экспертиза, по результатам которой составляется смета дополнительных работ. На сметную стоимость может быть уменьшена цена ДДУ. Но, для этого необходимо подписать дополнительное соглашение к ДДУ между сторонами и обеспечить его государственную регистрацию, иначе условия по уменьшению цены ДДУ юридической силы иметь не будут. Данное требование является основным в случае предъявляется претензии застройщику по площади квартиры.

Третий вариант требований предъявляется, чаще всего, при выявлении скрытых недостатков в процессе эксплуатации помещения. Помимо затрат на строительные материалы возмещению подлежат и расходы на привлечение ремонтных бригад и т.д. (при наличии подтверждения).

Обратите внимание! До 31.12.2022 включительно действует Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442. Согласно положениям данного документа, дольщик должен предъявлять требования к застройщику последовательно. Сначала требование об устранении недостатков и только, если застройщик не исправил недостатки в установленный для этого срок (60 календарных дней) или вовсе отказался их устранять, дольщик может предъявить требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков.

Документы-приложение к претензии об устранении недоделок

Если участник ДДУ направляет претензию застройщику по недоделкам в помещении, то следует приложить:

• копию договора,
• копию акта о недостатках объекта,
• копию заключения эксперта о наличии дефектов,
• документы, подтверждающие возникшие расходы и пр. 

Расторжение договора с застройщиком

Один из вариантов решения проблем между дольщиком и застройщиком в случае некачественного строительства, – это расторжение договора.

Дольщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если:

• в объекте строительства выявлены существенные повреждения;
• застройщик отказывается выполнять требования дольщика по устранению недостатков.

Обратите внимание! Под существенным дефектом понимают изъян, который невозможно устранить или для его ликвидации требуется несоразмерная сумма, или он проявляется вновь после того, как его устранили (см. «основные понятия» из ЗоЗПП).

Порядок расторжения в данном случае уведомительный, то есть дольщик должен направить застройщику соответствующее письмо, с указанием даты расторжения ДДУ.

По закону, дольщик вправе требовать возврата оплаченной цены договора, а также уплаты процентов за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денег. Если участник строительства - гражданин, проценты уплачиваются в двойном размере (п. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ).

Обратите внимание! В текущее время и до 31.12.2022 включительно, действуют правила, установленные Постановлением № 479, в соответствии с которыми штрафные финансовые санкции с застройщика не взыскиваются (неустойки, штрафы, убытки).

Претензия застройщику на устранение недостатков в 2022

Обратите внимание! В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442, которое устанавливает порядок передачи объектов участникам ДДУ и определяет порядок действий сторон при обнаружении нарушений, связанных с качеством строительства.

В постановлении указано, что, если при приемке помещения инвестор обнаружил недостатки и они являются несущественными (не мешают использовать помещение по назначению), то он должен принять помещение и подписать акт, перечислив в этом акте все выявленные недостатки. Застройщик должен устранить указанные недостатки за свой счет в течение 60 календарных дней. Отдельно претензию в этом случае писать не надо. Если же застройщик нарушил срок устранения недостатков или вовсе отказался их устранять, инвестор может обратиться с иском в суд, или предъявить застройщику одно из требований:

• об уменьшении цены договора;
• о возмещении расходов на устранение недостатков своими силами.

Если обнаруженные недостатки являются существенными, то инвестор имеет право не принимать объект. В этом случае до подписания передаточного акта стороны составляют акт осмотра помещения с участием специалиста, в котором фиксируют обнаруженные недостатки. При обнаружении существенных недостатков инвестор может на выбор:

• предъявлять требование о безвозмездном устранении недостатков (в течение 60 календарных дней);
• отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с п. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ.

Неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков

Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку (п. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Сумма неустойки определяется по формуле: 1% от стоимости расходов на устранение недостатка (либо стоимости объекта строительства, если выявленные дефекты могут служить основанием для признания его непригодным для проживания) умножают на количество дней просрочки.

Пример.

Стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков в квартире, составила 500 000 руб.

Количество дней просрочки составляет 25 дней.

Размер неустойки составит 125 000 руб. (500 000 x 1% x 25).

***

Таким образом, составление и направление претензии является важным действием, не только направленным на соблюдение формальностей досудебного урегулирования, но и способным непосредственно разрешить возникающие спорные вопросы, экономя время силы и затраты сторон.