Договор купли-продажи основных средств

Структура договора купли-продажи ОС

Структура договора купли-продажи основных средств аналогична любому договору купли-продажи.

Вводная часть отражает точное наименование договора, которое дает понять, какие он определяет правоотношения. Содержит дату и место заключения договора. В преамбуле указываются:

• полное фирменное наименование контрагента, под которым он зарегистрирован в государственном реестре;
• Ф.И.О, должности лиц, которые заключают договор от имени компании;
• статус каждой из сторон (продавец, покупатель);
• юридические адреса сторон.

Предмет договора – самая существенная его часть. В ней указывается, о чем конкретно договариваются стороны. В данном случае – о том, что одна из них передает в собственность другой стороне основные средства на определенную сумму. Если предметом купли-продажи являются несколько основных средств, их список с наименованием, количеством и стоимостью каждого ОС, а также с общей стоимостью оформляется приложением к договору (спецификация).

Права и обязанности сторон – самая подробная часть договора купли-продажи ОС. Определяет права и обязанности продавца и покупателя на каждом этапе сделки. Указывает:

• место;
• срок;
• способ исполнения сделки;
• порядок приема-передачи коммерческой недвижимости;
• санкции за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этапа сделки (пени, штрафы, неустойки).

Дополнительные условия договора – этот раздел включает в себя условия, которые не обязательны для включения в каждом договоре, но могут влиять на реализацию прав и обязанностей сторон. Это юридические условия существования и исполнения договора:

• четко определенный срок действия договора;
• ответственность сторон;
• условия о разрешении споров.

В заключительной части договора включают следующее

• количество экземпляров договора;
• исчерпывающие реквизиты сторон, включающие банковские;
• подписи и печати (при наличии);
• дата подписания договора.

Что нужно предусмотреть до заключения договора купли-продажи ОС

До того, как продать основное средство, выясните следующие моменты:

1. Является ОС движимым или недвижимым, т.е. нуждается ли в регистрации переход прав к покупателю.
2. Какова стоимость ОС, не превышает ли она 25 % стоимости активов организации на последнюю отчетную дату, т.е. нужно ли оформлять разрешение либо последующее согласие общего собрания участников, акционеров на крупную сделку.
3. Связаны ли продавец и покупатель в смысле ст. 45 закона «Об ООО», ст. 81 закона «Об АО» (заинтересованность в совершении сделки), т.к. на сделку с заинтересованностью тоже потребуется предварительное согласие или последующее одобрение.
4. Если ОС – движимое, за чей счет и чьими силами (продавца или покупателя) его предполагается демонтировать и вывезти.
5. Как начислить НДС при продаже ОС.

Когда ОС считается движимым имуществом, а когда – недвижимым

Законодательно установлено, что все, что не относится к объекту недвижимости, является движимым имуществом. Критерии определения недвижимости это

• Либо невозможность переместить без ущерба для назначения,
• Либо отнесение к особым объектам, например, воздушным судам.

Соответственно, ОС можно отнести к движимым всегда, если они не подходят под данные критерии.

Приведем примеры.
Гараж из металла, который возможно снять и переместить в другое место – это движимое имущество, т.к. он не теряет своих функций при перевозке. С другой стороны, башня Рожновского – тоже металлическая конструкция – признается недвижимым имуществом, т.к. фиксируется на фундаменте и подсоединяется к артскважине и водопроводу, переместить без потери функций ее нельзя. В то же время промышленное оборудование, принятое на баланс отдельно от здания цеха, в который оно встроено – движимое имущество, а сам цех – недвижимое.

Особенности договора купли-продажи недвижимого основного средства

Недвижимые основные средства предприятия – это коммерческая недвижимость. В понятие коммерческой недвижимости входят здания и сооружения, которые заняты площадями, используемыми под офисные помещения, склады, торговые залы, предприятия общественного питания и бытового обслуживания, а также производственные площади и в целом предприятия.

Статья 550 ГК РФ устанавливает обязательную форму договора купли-продажи недвижимости. А именно, договор должен быть заключен в простой письменной форме, которая подразумевает один документ с подписанием обеими сторонами.

После заключения договора стороны должны оформить переход права собственности на недвижимость к покупателю в ЕГРН. В связи с этим в договоре прописываются сроки совместного обращения в МФЦ с документами, а также кто из сторон обязан оплатить госпошлину за переход права.

Важной особенностью договора купли-продажи недвижимости, в соответствии со ст. 489 ГК РФ, является возможность внесения пункта рассрочки платежа.

В этом случае необходимо точно и правильно прописать пункт, касающийся порядка оплаты недвижимого основного средства, которое передается в собственность. А именно:

• суммы выплаты;
• даты выплаты (график платежей);
• конечная дата периода и сумма, подлежащая уплате.

Также необходимо определить и указать в договоре купли-продажи недвижимого ОС момент передачи покупателю коммерческой недвижимости и порядок передачи по передаточному акту, который подписывается обеими сторонами.

При заключении договора купли-продажи недвижимого основного средства является то, что момент заключения сделки не совпадает по времени с моментом перехода права собственности на основное недвижимое средство.

Статья 223 ГК РФ устанавливает право собственности на недвижимость покупателя с момента регистрации перехода этого права. То есть, фактически ОС могут передать покупателю и до регистрации права собственности, но до момента регистрации перехода права собственности покупатель ни при каких условиях не может распоряжаться недвижимостью в отношениях с третьими лицами.

Содержание договора купли-продажи недвижимого основного средства

Статья 554 ГК РФ устанавливает сведения, обязательные для включения в договор купли-продажи коммерческой недвижимости:

• адрес объекта недвижимости;
• этаж;
• площадь объекта и его технические характеристики;
• кадастровый номер;
• основания права собственности продавца;
• цену недвижимого основного средства;
• указание, какая из сторон несет расходы по сделке;
• момент передачи покупателю.

Важно! В отличие от сделок с недвижимостью между физическими лицами, длительное владение объектом коммерческой недвижимости не освобождает ее владельца от налогообложения. Поэтому во избежание проблем с ФНС необходимо уделить особое внимание цене основного средства, которая указана в договоре купли-продажи ОС. Она должна быть максимально приближена к рыночной стоимости недвижимого основного средства. Целесообразно провести предварительную оценку стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Кто вправе продать основные средства

Чаще всего продавец – собственник недвижимости.

Однако государственное или муниципальное имущество продает чаще всего организация или уполномоченный орган, которые этим имуществом управляют (ст. 295-297 Гражданского кодекса РФ).

Причем, если у продавца оформлено на имущество право хозяйственного ведения, то

• Он может продать самостоятельно движимые ОС,
• Недвижимые ОС он может продать только с согласия собственника.

Если у продавца оформлено право оперативного управления или продавец – казенное предприятие, то продавать ОС ему разрешено только с согласия собственника.

Чаще всего обращаться за согласием нужно к руководителю отдела, министерства или иного подразделения по управлению муниципальным/государственным имуществом.

Особенности договора купли-продажи движимого основного средства

Договор купли-продажи движимого основного средства по своей форме и содержанию соответствует общим требованиям, которые предъявляет законодательство к договорам купли-продажи.

Его основные условия:

• описание основного средства (паспортные названия каждого объекта);
• количество и цена каждого объекта по отдельности;
• условия передачи и оплаты.

Если реализация основного средства предполагает его демонтаж, доставку и монтаж у нового собственника, в договор необходимо включить пункт о том, кто из сторон несет финансовые расходы на этом этапе сделки.

Договор составляется в двух экземплярах, подписывается каждой из сторон. Изменения в договор вносятся оформлением дополнительного соглашения.

Договор купли-продажи движимого ОС вступает в силу с момента подписания обеими сторонами. Передача объекта происходит с оформлением передаточного акта.

Один из вариантов договора купли-продажи движимых основных средств – договор поставки. Он оформляется, если известно, что покупатель будет использовать приобретаемое основное средство в предпринимательской деятельности.

***

Итак. Договор купли-продажи основного средства оформляется по-разному – в зависимости от того, движимое или недвижимое основное средство продается. Кроме того, если вы приобретаете ОС, находящееся в собственности государства или муниципалитета, в ряде случаев требуется не только подпись директора организации на договоре, но и разрешение собственника (управления имущественных отношений соответствующего города, области и т.п.).