Расторжение договора аренды из-за коронавируса

obrazec_rastorzheniya_dogovora_arendy_po_soglasheniyu_storon_iz-za_koronavirusa.jpg

фотобанк Лори

Расторжение договора аренды: коронавирус и признание его форс-мажором

Действующим законодательством возможность одностороннего расторжения арендных отношений прямо не предусмотрена. Но здесь нужно учитывать, какие именно условия прописаны в конкретном договоре аренды. Если в договоре есть условие о том, что арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке без обоснования какой-либо причины в уведомительном порядке расторгнуть договор – никаких проблем не возникнет. Если такое условие отсутствует, арендатору необходимо попытаться договориться с арендодателем и прекратить сделку по обоюдному согласию (если это не запрещено условиями договора и законодательными нормами). Но если другая сторона откажется идти навстречу, вопрос о расторжении договора придется решать в судебном порядке.

В ст. 451 ГК РФ указано, что стороны арендных отношений имеют право расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Ст. 416 ГК РФ предусматривает возможность прекращения обязательств в связи с невозможностью их исполнения. Но можно ли считать пандемию коронавирусной инфекции (COVID-19) форс-мажором? Это зависит от позиции властей. Если пандемия была официально признана чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, арендатор сможет заявить о невозможности исполнения обязательств. На сегодня все регионы России ввели режим повышенной готовности в связи с пандемией, поэтому форс-мажором коронавирусная инфекция признана на территории всей страны.

Читайте также: Уведомление о форс-мажоре: образец

Основания для расторжения договора аренды из-за коронавируса

Договор аренды может быть расторгнут в т.ч. по следующим основаниям:

Существенное изменение обстоятельств, из-за чего исполнение условий договора для одной из сторон становится проблематичным или убыточным.
Стороны арендных отношений выразили обоюдное согласие на их расторжение.
Действует прямой запрет Правительства РФ на осуществление конкретных видов деятельности в определенный период.
В договоре аренды прописано условие о наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Как документально оформить расторжение договора аренды из-за коронавируса

Если сделка расторгается без решения суда до истечения срока действия основного договора, то на практике эта процедура обычно оформляется специальным документом – дополнительным соглашением о расторжении договора аренды. Данное соглашение является документальным подтверждением прекращения договорных отношений между сторонами. Также оно подтверждает наличие или отсутствие претензий у сторон друг к другу.

Соглашение о расторжении договора аренды из-за коронавируса не имеет унифицированной формы. Законодательные требования к его содержанию также не утверждены, поэтому документ оформляют с учетом сложившихся обстоятельств. При этом следует учитывать нормы п. 1 ст. 452 ГК РФ - дополнительное соглашение следует оформлять в той же форме, что и сам договор. Обычно это простая письменная форма, но к примеру, если договор аренды был заверен у нотариуса, соглашение также потребует нотариального заверения.

Читайте также: Письмо об отсрочке арендной платы

Какие условия следует включить в документ о расторжении договора аренды:

Реквизиты договора аренды.
Условие о добровольном расторжении сделки.
Условие об отсутствии взаимных претензий по состоянию объекта аренды.
Условия о возможной компенсации в пользу той или иной стороны и другие важные моменты, на которых бизнес-партнеры завершают сделку. При необходимости в документе прописывают определенные финансовые обязательства (штрафы, пени и т. д.).
Дата, с которой договор аренды считается расторгнутым.

Как составить дополнительное соглашение к договору аренды

Стандартное содержание документа о расторжении договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса включает следущее:

В верхней части документа прописывают его полное наименование «Соглашение о расторжении договора аренды» с указанием реквизитов договора, указывают дату и место составления документа.
Вносятся сведения об Арендаторе и Арендодателе (наименование организаций, Ф.И.О. руководителей).

Далее нужно указать ключевые условия, которые были согласованы участниками арендных отношений:

с какого момента расторгается договор аренды (с момента подписания дополнительного соглашения или иной даты);
с какого момента прекращаются все обязательства сторон по договору аренды;
в каком состоянии находится объект аренды;
какие финансовые обязательства возлагаются на участников сделки и т.д.

После этого необходимо указать реквизиты сторон. Соглашение о расторжении договора аренды должны подписать уполномоченные лица от арендатора и арендодателя. К соглашению следует приложить документы: копию договора аренды, акт приема-передачи имущества, документы, подтверждающие личность представителей обеих сторон, если они действуют по доверенности и т.п.