В каких случаях жильца дома могут заставить демонтировать дверь в холле
Мы говорим о ситуации, когда в холле у квартир (его еще называют приквартирным холлом) один из жильцов устанавливает дополнительную дверь (далее также - дверь). В зависимости от типа дома и конфигурации холла она может перекрывать проход к одной или двум квартирам.
Заставить вас демонтировать дополнительную дверь в холле можно, если вы ее установили. Тут не имеет значения, зачем вы это сделали. Как правило, убрать дверь в холле от вас требует управляющая организация вашего дома (далее - управляющая компания).
Она может делать это после того, как:
- на вас пожаловался сосед или соседи по лестничной клетке,
- органы МЧС России провели проверку дома и выявили нарушения требований пожарной безопасности. Так, дверь может ограничивать доступ к пожарным кранам, клапану системы пожарной безопасности и т.п.
- управляющая компания обследовала дом и проверила, нет ли нарушений в пользовании его общим имуществом (в том числе прилифтовыми и приквартирными холлами) или правил пожарной безопасности. Такое обследование обычно проводит специальная комиссия из сотрудников управляющей компании. Именно она может выяснить, что вы незаконно установили в холле дополнительную дверь.
Сначала управляющая компания потребует демонтировать дверь, выдав предписание или другой подобный документ. А если вы его не исполните, подаст в суд иск.
ПРИМЕЧАНИЕ
Дальше в этой статье мы будем рассматривать ситуацию, когда управляющая компания подает иск к вам как жильцу дома, который установил дополнительную дверь в приквартирном холле (далее - холл). Причина, по которой ей стало известно об этом - жалоба соседа, проверка со стороны органов пожнадзора или собственная проверка по дому - значения не имеет.
Кто может обратиться в суд с иском
Итак, потребовать от вас демонтировать дверь может управляющая компания.
В г. Москве это чаще всего ГБУ г. Москвы “Жилищник” определенного района. Подать иск также может товарищество собственников жилья (ТСЖ), товарищество собственников недвижимости (ТСН) или кооператив - например, жилищно-строительный (ЖСК).
Обратите внимание: суд при рассмотрении иска всегда проверяет, есть ли у истца статус управляющей компании многоквартирного дома, где вы живете.
Также обратиться к вам с иском имеет право Мосжилинспекция.
Еще вариант - когда требования к вам заявляют одновременно управляющая компания вашего дома и Мосжилинспекция.
ПРИМЕЧАНИЕ
Такие случаи, когда иск подает Мосжилинспекция (одна или вместе с управляющей компанией), в судебной практике встречаются очень редко. Большинство дел этой категории инициируют именно управляющие компании.
Кому можно заявить иск
Предъявить вам иск могут в том случае, если квартира принадлежит вам на праве собственности. Вы можете быть единственным собственником квартиры или владеть ею на праве собственности вместе с другими людьми. Это возможно, когда квартира находится:
- в долевой собственности (то есть ваша доля и доля других лиц определена),
- в совместной собственности (когда доли не выделены).
Какие требования может предъявить вам управляющая компания
В иске управляющая компания точно потребует от вас демонтировать дверь в холле, которую вы установили. Формулировки иска могут быть разными.
Например, управляющая компания может просить, чтобы суд обязал вас привести холл в первоначальное проектное состояние путем демонтажа двери. Но суть иска одна: обязать вас убрать из холла дверь. Кроме того, в иске управляющая компания может заявить и другие требования. Например, освободить холл от ваших вещей (хлама) - строительных материалов, предметов мебели, детских игрушек и т.п.
Кроме того, в иске может быть прописано требование не чинить препятствия в пользовании общими местами территории холла.
Каковы шансы управляющей компании обязать вас демонтировать дверь
Шансы управляющей компании обязать вас демонтировать дверь в холле высокие. При условии, что она сможет доказать следующее:
- Управляющая компания имеет право требовать от вас этого, т.к. осуществляет управление многоквартирным домом, где вы живете.
- Вы незаконно установили дверь в холле, не получив разрешений, самовольно уменьшив общее имущество собственников дома и т.п.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Образцом того, как управляющая компания через суд заставила собственников квартиры демонтировать дверь в холле, можно назвать Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2020 по делу N 33-30493/2020, 2-1657/2019.
ПРИМЕЧАНИЕ
Практика Мосгорсуда говорит о том, что суды выносят решения в пользу управляющих компаний в подавляющем большинстве случаев.
Какие нюансы учесть при предъявлении вам иска
Нюанс 1. До подачи иска управляющая компания, как правило, просит вас демонтировать дверь в добровольном порядке
После того, как управляющая компания выяснит, что вы самовольно, без разрешений, установили в холле дверь, она направит вам требование или предписание убрать ее. Обычно в нем прописывают срок, в течение которого вам надо это сделать.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Управляющая компания неоднократно направляла собственникам квартир уведомления. В них она требовала демонтировать установленную в холле дверь или предоставить протокол, которым установка двери была согласована с собственниками помещений дома. Сделать это предлагалось в конкретный срок, который был указан в уведомлениях (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 04.08.2020 по делу N 88-17592/2020).
Когда он закончится, сотрудники управляющей компании придут к вам вновь - теперь уже проверить, как вы исполнили их указания. По итогам такого повторного осмотра они снова составят акт и опять могут выдать вам предписание - теперь уже с новым сроком для устранения нарушений. Если вы опять проигнорируете требования управляющей компании, ее следующим действием будет подача иска в суд.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Управляющая компания несколько раз направляла собственнику квартиры уведомления, чтобы тот демонтировал входную дверь, установленную в общем холле, и восстановил его в проектное положение. Но он этого не сделал, и управляющая компания вместе с Мосжилинспекцией обратилась с иском в суд (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.09.2020 по делу N 33-32347/2020).
Нюанс 2. Тот факт, что вы незаконно установили в холле дверь, должен подтверждаться документами
Ими могут быть акты осмотра, акты обследования (акты обследования состояния общего имущества в многоквартирном доме), акты комиссионного обследования, акт проверки холла, акты проверки эвакуационных путей и выходов или другие документы аналогичного содержания. После того, как управляющая компания выдаст вам требование демонтировать дверь, она обычно вновь присылает проверяющих. Результаты повторного осмотра холла также фиксируются актом или подобным документом. Подтверждать наличие в холле незаконной двери могут также фотографии.
Какие “подводные камни” есть
Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела.
Первое. Управляющая компания должна доказать, что вы установили дверь самовольно, без разрешений, с нарушениями требований закона.
В таком случае суд встанет на ее сторону и обяжет вас демонтировать дверь в холле.Управляющей компании нужно доказать следующее:
- проект дома не предусматривает установку двери, из-за которой возник спор,
- общее собрание собственников помещений вашего многоквартирного дома не принимало решение о том, чтобы выделить вам в пользование часть общего имущества (холла).
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
На общем собрании ТСЖ было принято решение о том, как оформлять пользование холлами и другими нежилыми помещениями дома. Для этого надо написать заявление в ТСЖ о предоставлении в пользование общего имущества дома и принести согласие соседей. Ни того, ни другого собственники квартиры, перед которой они смонтировали дополнительную дверь, в ТСЖ не представляли. Суд вынес решение в пользу товарищества и обязал ответчиков - собственников квартиры демонтировать перегородку с дверью (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22.12.2020 по делу N 88-27845/2020).
- вы не согласовывали перепланировку в холле с уполномоченным органом (в г. Москве - с Мосжилинспекцией),
- установив дверь, вы нарушили требования пожарной безопасности, права и интересы соседей и других жильцов дома.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Собственники квартир установили в приквартирном холле двери без согласия общего собрания собственников помещений дома. Также они не получали разрешительную документацию от технических организаций и органов исполнительной власти. И еще - нарушили технические требования, установленные Правительством РФ. Суд решил, что двери надо демонтировать. Действия ответчиков нарушают права и интересы других жильцов дома (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 04.08.2020 по делу N 88-17592/2020).
Второе. Просить суд применить срок исковой давности, как правило, бесполезно.
В самом общем смысле, срок исковой давности - это срок, который закон дает лицу для защиты его права. Если он истек, суд откажется вынести решение по делу в пользу этого лица. К требованиям о демонтаже двери, которую вы самовольно поставили в холле, срок исковой давности не применяется. Так что не имеет значения, как давно вы установили ее.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
На это обстоятельство суд обратил внимание, когда отказался принять ходатайство собственников квартиры о применении срока исковой давности (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22.12.2020 по делу N 88-27845/2020).
Третье. Представьте суду документы, по которым все собственники помещений дома согласились выделить вам часть приквартирного холла для установки дополнительной двери. Это повысит шансы на решение в вашу пользу.
Как правило, таким документом является протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Из него должно однозначно следовать, что вы получили право использовать часть холла и установить там дополнительную дверь.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Суд вынес решение в пользу ТСЖ и обязал ответчиков - собственников квартиры демонтировать перегородку с дверью, которую те установили у квартиры. Ответчики ссылались на соглашение, которое один собственник квартиры как председатель правления ТСЖ заключил с другим собственником квартиры как жильцом дома. Оно давало последнему право бесплатно пользоваться 5 кв.м общедолевой собственности, прилегающими к его квартире, в частности, установить на данной площади перегородку с дверью с замком. По мнению суда, это соглашение противоречит действующему законодательству. Оно не подтверждает, что все собственники помещений дома согласились выделить ответчикам часть общедомового имущества (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22.12.2020 по делу N 88-27845/2020).
Обратите внимание: протокол может содержать общую формулировку о том, что в коридорах дома можно устанавливать металлические двери при условии, что соблюдаются правила пожарной безопасности. Если вы нарушили эти правила, очень вероятно, что суд примет решение в пользу управляющей компании, несмотря на протокол.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Именно так получилось в Апелляционном определении Московского городского суда по делу N 2-6087/2019, 33-23945/2020.
Четвертое. Учтите, что суд, скорее всего, не примет во внимание следующие доводы:
- соседи по лестничной площадке давали вам согласие на установку двери в приквартирном холле,
- на других этажах тоже есть дополнительные двери в холлах, но никто не просит демонтировать их.
Пятое. Если дверь установил предыдущий собственник квартиры, а не вы сами, демонтировать ее все равно придется вам.
Закон говорит о том, что если предыдущий собственник помещения не привел его в прежнее состояние, как указал ему уполномоченный орган (в г. Москве - Мосжилинспекция), эту обязанность несет новый собственник помещения. Это касается как квартир, так и холлов.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Суд сослался на эти правила и вынес решение по иску в пользу Мосжилинспекции. Он обязал ответчика - собственника квартиры демонтировать перегородку (дверной блок), которую тот незаконно установил в приквартирном холле. Суд отклонил довод ответчика о том, что за устройство дверного блока в холле несет ответственность не он, а предыдущие собственники квартиры (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.09.2020 по делу N 33-36145/2020).
Шестое. Суд может разрешить управляющей компании демонтировать дверь самой, если вы этого не сделаете по судебному решению.
На такую возможность суд прямо указывает в решении по делу. Обычно он также возлагает на вас обязанность обеспечить доступ в приквартирный холл, чтобы провести работы по демонтажу, а также не препятствовать ему и оплатить необходимые расходы.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Суд вынес решение в пользу управляющей компании. Он обязал ответчика - собственника квартиры убрать дверь в холле и не препятствовать принудительному исполнению решения суда. Если ответчик не исполнит решение суда добровольно, управляющая компания сама может демонтировать дверь за счет ответчика (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2020 по делу N 33-29613/2020).
Когда суд может отказать управляющей компании в иске
Учитывайте, что при определенных обстоятельствах суд может принять решение в вашу пользу. Это возможно, если:
1. Вы установили дверь, получив необходимые разрешения.
Прежде всего - заручились согласием собственников помещений дома.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Спор возник между управляющей компанией и жильцами дома, которые установили металлическую входную дверь и перегородку - правда, не в приквартирном, а в лифтовом холле. Управляющая компания безуспешно пыталась заставить ответчиков убрать дверь через суд. Он выяснил, что лифтовой холл передали ответчикам в долгосрочную аренду по решению общего собрания в доме. С ними заключили договор аренды лифтового холла на 50 лет. Решение собрания и договор являются действующими, их никто не оспаривал. Кроме того, перепланировка холла согласована с Мосжилинспекцией. А проект перепланировки ответчикам одобрили в Управлении Роспотребнадзора и ГУ МЧС России по Москве (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.02.2020 по делу N 33-8831/2020).
- Дополнительная дверь не нарушает требования пожарной безопасности, права и интересы соседей и других жильцов дома.
В судебной практике такое основание для отказа управляющей компании в иске встречается крайне редко.
- Вы не являетесь собственником квартиры.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Суд решил, что ответчика нельзя обязывать демонтировать перегородку с металлической дверью в приквартирном холле. Он не является собственником квартиры, перед которой установлена дверь, а только зарегистрирован в квартире, т.е. пользуется ею (Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-3629/2020).
