Как зарегистрировать право собственности на гараж

Как провести регистрацию права собственности на гараж?

Мы говорим о регистрации прав на гараж, который находится в гаражном или гаражно-строительном кооперативе (далее - кооператив). Если вы являетесь его членом и полностью выплатили паевой взнос за гараж, вы приобрели право собственности на гараж (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Верховный Суд РФ считает, что оно возникает у вас в полном объеме с момента внесения паевого взноса. Такое разъяснение дано в п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020.

Но зарегистрировать право собственности на гараж все равно надо. Регистрацию гаража можно провести в общем порядке и специальном, так называемом “упрощенном”.

Общий порядок предполагает, что вы регистрируете право собственности на сам гараж, а потом уже оформляете права на земельный участок, на котором он стоит. Конечно, если это возможно.

Упрощенный порядок - его еще называют “гаражной амнистией” - подразумевает одновременную госрегистрацию вашего права собственности на гараж и землю под ним. Но применить его можно только в некоторых случаях и при определенных условиях. Гаражная амнистия была ограничена 1 сентября 2026, но затем ее продлили до 1 сентября 2031.

Как зарегистрировать право собственности на гараж в упрощенном порядке по гаражной амнистии?

Регистрация гаража в собственность по упрощенной схеме предполагает, что за вами одновременно регистрируют право собственности на гараж и на земельный участок под ним. 

Если гараж не состоит на кадастровом учете, сразу можно поставить его на учет. Все это делаете не вы сами - гражданин, который владеет гаражом, а исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления, который дал вам участок (дальше мы будем также называть его уполномоченным органом). Этот орган получит вместо вас выписки из ЕГРН о вашем праве собственности на гараж и участок под ним, а потом передаст их вам (ч. 23 ст. 70 Закона № 218).

Чтобы зарегистрировать гараж в упрощенном порядке, должны выполняться следующие условия:

• гараж построен до 30.12.2004 (до даты введения в действие Градостроительного кодекса РФ),
• гараж является объектом капитального строительства,
• он стоит на земельном участке, который вам дали в собственность бесплатно в соответствии с Законом № 137-ФЗ,
• земельный участок предоставили вам в случаях и порядке, которые мы назвали выше,
• право собственности на гараж за вами не зарегистрировано.

Чтобы начать процедуру упрощенной регистрации, вам нужно обратиться в администрацию муниципального образования (городского, сельского поселения, района) с заявлением - сначала о предварительном согласовании предоставления земельного участка, затем - о предоставлении земельного участка.  Т.е. обращаться в администрацию придется дважды.

К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка надо приложить документы. Их перечень зависит от того, как вам предоставили земельный участок. 

Список документов в администрацию для оформления по гаражной амнистии, если участок выделялся лично гражданину

Документы для оформления в такой ситуации перечислены в п. 5 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ:

• документ о предоставлении гражданину земельного участка (если этого документа нет, подойдут также договоры о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, о предоставлении коммунальных услуг на гараж, заключенные до 29.10.2001, либо квитанции об оплате коммунальных услуг на гараж по таким договорам);
• документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года;
• схема расположения земельного участка в случае, если земельный участок не межевался ранее;
• технический план гаража, если гараж ранее не был поставлен на кадастровый учет (п. 8 ст. 3.7 Закона № 137).

Список документов в администрацию для оформления по гаражной амнистии, если участок выделялся на гаражный кооператив

Если участок под вашим гаражом сначала был частью общего участка кооператива или другой организации, а потом достался вам в порядке распределения (например, по решению общего собрания членов кооператива), перечень документов, которые надо подать вместе с заявлением, указан в п. 6 ст. 3.7 того же закона № 137-ФЗ:

• документ, подтверждающий предоставление общего земельного участка под всем комплексом гаражей гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив;
• решение общего собрания кооператива о распределении земельных участков или иной документ о передаче участка под гараж заявителю, например, документ о выплате пая в гаражный кооператив;
• схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок не межевался;
• выписка из ЕГРЮЛ (данный реестр ведет и выписку предоставляет Федеральная налоговая служба) о гаражном кооперативе, членом которого является заявитель.

Как администрация оформляет право собственности на гаражи по гаражной амнистии

Оформление гаража по гаражной амнистии проходит в 2 этапа.

1-й этап - заявление в администрацию (можно подать и через МФЦ) о предварительном согласовании предоставления земельного участка. К нему прилагаются перечисленные выше документы.

С положительным решением администрации нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана земельного участка и технического плана гаража. Это позволит поставить участок на кадастровый учет. В МФЦ выдадут вам кадастровую выписку на земельный участок. 

2-й этап - заявление в администрацию (можно подать и через МФЦ) о предоставлении земельного участка,  к которому прилагаются ваши новые документы (выписка ЕГРН на земельный участок, техплан, решение администрации оп редварительном согласовании размещения земельногоу частка). 

Теперь местная администрация примет решение о предоставлении земли под гаражом в собственность бесплатно. Администрация сама подаст в Росреестр заявление о регистрации права собственности на гараж и землю под ним. Вам останется только получить в администрации или МФЦ выписки о регистрации права собственности в ЕГРН на оба объекта.

Расходы на оформление гаража в собственность по гаражной амнистии

Учитывая, что старые гаражные кооперативы не межевали участки под каждым гаражом, а техпаспорта на гаражи давно устарели, скорее всего вам придется потратиться на 

• схема расположения земельного участка (от 10 до 30 тыс. руб. за услуги кадастрового инженера; ),
• техплан гаража (около 8 тыс. руб.),
• государственную пошлину за регистрацию права собственности (от 2100 до 2700 руб.)

Размер госпошлины отличается в зависимости от того, стоял ли ранее участок и/или гараж на кадастровом учете (некоторые участки могли быть поставлены на кадастровый учет без межевания, на основании планов гаражных кооперативов, они называются "ранее учтенными"). Если земельный участок уже стоял на кадастровом учете, то госпошлина при регистрации права будет равна 700 руб., и при кадастровом учете - 700 руб. Если уже стоял, то госпошлина за внесение изменений в сведения об участке составит 1000 руб., госпошлина при регистрации - 700 руб.

Соответственно, госпошлина за регистрацию самого гаража зависит от того, передало ли БТИ данные техпаспорта на гараж в Росреестр и существовал ли такой техпаспорт.  Если в Росреестре данные на гараж есть он, опять-таки, имеет статус ранее учтенного, госпошлина за одновременные кадастровый учет и регистрацию права на него будет 700 руб. Если гараж будут вносить в ЕГРН впервые на основании технического плана, госпошлина составит 1000 руб.

Какие нужны документы для регистрации гаража в общем порядке без гаражной амнистии?

Они перечислены в ст. ст. 14, 18 Закона № 218. Это:

• заявление о госрегистрации,
• справка или справки из кооператива о том, что вы являетесь его членом и полностью внесли паевой взнос либо договор купли-продажи гаража с предыдущим собственником,
• документы гаражного кооператива или предыдущего собственника на землю под гаражом (это может быть договор аренды или выписка ЕГРН на право собственности)
• ваш паспорт,

Если документы на госрегистрацию будет подавать ваш представитель, вместо вашего паспорта нужен его. Также понадобится нотариальная доверенность, на основании которой он представляет ваши интересы (в доверенности должно быть полномочие именно на оформление в собственность гаража с земельным участком). 

Как подать документы для регистрации права собственности на гараж в общем порядке?

Перечисленные выше документы нужно сдать в МФЦ, дождаться госрегистрации и получить готовые документы.

Документы можно представить двумя способами (ст. 18 Закона № 218):

• в бумажном виде,
• в электронной форме через интернет.

Бумажные документы

Бумажные документы можно самому сдать в МФЦ. Можно выбрать любой МФЦ вашего региона. 

Госпошлину также можно оплатить непосредственно в МФЦ - в терминале банка или платежном терминале у сотрудника МФЦ.

Электронные документы

Их можно подать через сайт Госуслуг . Помните - для оформления документов вам нужна усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).

Альтернатива - подача документов через нотариуса

Есть вариант упростить себе жизнь. И переложить обязанность направить заявление о госрегистрации и другие необходимые документы на нотариуса. Это возможно на основании ст. 80 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1.

Порядок действий здесь такой: вы обращаетесь к нотариусу с заявлением о госрегистрации и пакетом документов, он подтверждает подлинность вашей подписи на заявлении. А потом, в течение 2 рабочих дней, посылает в Росреестр заявление и все другие нужные документы. Это будет заказное письмо с уведомлением о вручении.

Учтите: вам придется оплатить услуги нотариуса.

Какой документ вам дадут после госрегистрации?

Это будет выписка из ЕГРН. Она подтверждает, что право собственности на гараж теперь числится за вами (ст. 28 Закона № 218).

В какие сроки зарегистрируют гараж в вашу собственность?

Они указаны в ч. 1 ст. 16 Закона № 218 и зависят только от того, куда вы сдали документы - в сам Росреестр или МФЦ. Форма предоставления документов - бумажная или электронная - на сроки не влияет. Если вы подавали бумаги через МФЦ, документы будут готовы через 9 рабочих дней с даты, в которую у вас приняли заявление о госрегистрации и другие документы.. А если направили их  чере госуслуги - через 7 рабочих дней. 

Как оформить землю под гаражом?

Если собственник гаража брал землю в аренду, вы можете обратиться в местную администрацию с выпиской ЕГРН и попросить

• либо заключить с вами договор аренды на новый срок,
• либо продать вам земельный участок без проведения торгов (собственник гаража имеет право на покупку земли под гаражом без торгов). 

Покупка земельного участка под гаражом

Чтобы купить земельный участок под вашим гаражом, который находится в государственной или муниципальной собственности, вам надо обратиться в исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления. Именно эти органы занимаются данным вопросом (ст. 39.2 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ).

От вас нужно заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (его подают, например, когда надо уточнить границы участка под гаражом) или заявление о предоставлении участка. Подать его можно лично, по почте или через интернет в форме электронного документа (п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ).

Процедура получения земельного участка под гаражом в собственность за деньги подробно описана в п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ. Она заканчивается тем, что уполномоченный орган оформляет с вами договор купли-продажи земельного участка.

Еще надо учитывать особенности предоставления земельного участка, которые указаны в ст. 39.20 ЗК РФ – эта статья посвящена получению земли под зданием собственником здания. Оформление прав на землю под недвижимостью намного проще, чем получение участка, на котором нет твоей недвижимости.