Идем в суд: вы купили квартиру по договору, но бывший собственник в ней живет и выезжать не собирается
Ситуация 1. Из квартиры не выезжает бывший собственник - продавец
Итак, вы накопили нужную сумму и приобрели квартиру по договору купли-продажи. Продавец надежный, в квартире проживал несколько лет, в ней же был зарегистрирован. Договорились, что он освободит квартиру и снимется с регистрационного учета в течение нескольких дней, как только ваши права зарегистрируют в Управлении Росреестра. Договор вы внимательно прочитали, проверили и подписали. Убедились, что в нем отражена договоренность с продавцом и указан срок, в который тот снимется с учета и уедет из вашего нового жилья.
Но вышло иначе - после регистрации ваших прав на квартиру он не только не покинул ее в положенный срок, но и сообщил вам, что не собирается этого делать. На ваши возражения грозится оспорить договор и оставить вас без жилья и денег.
Ситуация 2. Из квартиры не выезжает бывший собственник, которого вы не знаете
Еще один неприятный вариант - вы покупаете квартиру по договору, не запросив выписку из домовой книги. Например, продавец показал вам свой паспорт с отметкой, что по месту жительства он зарегистрирован совсем по другому адресу. И вы поверили, что в квартире никто больше не прописан и не живет.
Вы регистрируете свои права, получаете в Управлении Росреестра документы на квартиру и направляетесь в местный МФЦ. А там запрашиваете выписку из домовой книги. И оказывается, что продавец покривил душой: в квартире зарегистрирован ее бывший собственник. Он умудрился продать квартиру по сделке, которая предшествовала заключению договора с вами, но с учета не снялся. А покупатель, который приобрел у него квартиру, оказывается, на этом и не настаивал. Бывший собственник остался проживать в квартире, сохранил регистрацию в ней и теперь дело с ним имеете вы как новый собственник жилья.
Выехать из квартиры от отказывается, ссылаясь на разные причины. Например, когда-то квартиру приватизировал его родственник, и он отказался от участия в приватизации в его пользу. А значит, получил право пользоваться квартирой бессрочно.
Ситуация 3. Из квартиры не выезжает член семьи бывшего собственника-продавца
Например, его бывшая жена и несовершеннолетние дети, которые оказались зарегистрированными в квартире. Но, конечно, вы узнали об этом уже после оформления своего права собственности.
Освобождать жилье они отказываются: дети постоянно проживают в квартире с рождения, а у их матери нет финансовой возможности купить другое жилье. Утверждают, что договор, по которому вы приобрели квартиру, нарушает интересы детей, и любой суд встанет на их сторону.
Идем в суд: вы купили квартиру с торгов, но в ней продолжает жить бывший собственник с семьей
Приобрести квартиру вы можете на торгах. Это может быть квартира, которую у бывшего собственника забрал банк, когда тот не выплатил кредит. Или квартира гражданина, которого арбитражный суд признал банкротом.
Вы покупаете квартиру по договору купли-продажи и получаете в Управлении Росреестра документы о собственности. А потом обнаруживаете, что купленное жилье не пустует - в нем проживает бывший собственник, и, вероятно, члены его семьи. И они отказываются выезжать, сниматься с регистрационного учета, передавать вам ключи от квартиры. Считают, что торги проведены с нарушениями, договор вы заключили незаконно, и грозятся отсудить квартиру обратно.
Каковы шансы выиграть в суде о выселении бывшего собственника
Шансы выселить из вашей квартиры бывшего владельца (продавца или прежнего собственника) и членов его семьи высокие. При условии, что:
- вы стали ее собственником по законной сделке,
- вы не разрешали прежнему владельцу и членам его семьи пользоваться квартирой после того, как зарегистрировали права на нее,
- бывший собственник и члены его семьи не имеют законных прав проживать в вашей квартире.
Чтобы суд принял решение в вашу пользу, вам придется доказать следующее:
- Вы получили право собственности на квартиру по сделке, которая соответствует закону. Эту сделку никто не оспаривал и не признавал недействительной.
- Бывший собственник квартиры – это посторонний человек, он не член вашей семьи и никогда им не был. Члены его семьи для вас - тоже чужие люди.
- Вы не заключали с прежним собственником и членами его семьи никаких соглашений о том, что они вправе пользоваться квартирой после ее продажи вам.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин купил квартиру с публичных торгов, заключил договор купли-продажи с Территориальным управлением Росимущества и зарегистрировал свое право собственности, как полагается. Но в квартире остались проживать и сохранили регистрацию бывший собственник и члены его семьи. Покупатель смог добиться их выселения и снятия с учета. Суд решил, что проживание этих людей нарушает его права как собственника жилья. Бывший собственник подал встречный иск и пытался доказать, что договор купли-продажи является недействительным. Но это ему не удалось (Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-418766/2020).
Какие нюансы учесть при подаче иска
Нюанс 1. Правильно формулируйте исковые требования
В иске требуйте не только выселить бывшего собственника и членов его семьи из квартиры, но и прекратить у них право пользоваться квартирой, а также снять их с регистрационного учета.
Также можно просить суд запретить ответчику мешать вам пользоваться квартирой. Но учтите: в таком требовании могут отказать.
Нюанс 2. При составлении иска внимательно прочитайте договор, по которому приобрели право собственности на квартиру
Если в договоре купли-продажи указано, что бывший собственник - продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета до определенной даты, укажите на это в иске.
Нюанс 3. Если вы обращались в полицию и требовали выселить бывшего собственника и членов его семьи из квартиры, укажите на это в иске
Обратите внимание суда на то, что пытались решить вопрос выселения через правоохранительные органы. Но из этого ничего не вышло. Ведь полиция в таких случаях обычно отказывается возбуждать уголовное дело.
Как повысить шансы на выигрыш в суде о выселении
Основной совет - тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают ваше право собственности на квартиру и незаконность проживания в ней бывшего владельца и членов его семьи.
Итак, вам потребуется представить суду:
- копию договора, по которому вы приобрели квартиру, а также акт приема-передачи квартиры.
Это может быть “обычный” договор купли-продажи, договор купли-продажи, заключенный вами по итогам торгов или другой договор (например, дарения). - выписку из ЕГРН, которая подтверждает ваше право собственности на квартиру,
- выписку из домовой книги, карточку учета или другой документ, который подтверждает, что прежний собственник и члены его семьи имеют регистрацию в вашей квартире.
Тут речь идет только о выписке или карточке, которую вы получили после покупки квартиры. Они должны указывать, что прежний собственник и его родственники зарегистрированы в квартире с даты, которая предшествовала заключению вами договора. - документы, которые вам выдали в полиции (если вы обращались туда и требовали выселить бывшего собственника и членов его семьи из квартиры).
Это, например, заявление о выселении, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. - документы, которые подтверждают незаконность проживания бывшего собственника и членов его семьи в вашей квартире (если такие документы у вас имеются).
Например, акт наложения ареста на квартиру, которую вы купили на торгах. Он может устанавливать режим хранения арестованного имущества без права пользования. Хотя фактически бывший собственник и его родственники в ней живут.
Какие особенности есть при выселении продавца и членов его семьи из квартиры
Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела.
Досудебная претензия к бывшему собственнику квартиры не обязательна
Вы не обязаны направлять бывшему собственнику квартиры и членам его семьи досудебное требование выселиться из нее.
Закон не обязывает вас делать это, а суд не вправе требовать подтверждение того, что вы обращались к ответчику с досудебной претензией.
Но на практике лучше это сделать - не обязательно, но возможно, бывший собственник поймет серьезность ваших намерений, и конфликт удастся уладить еще до суда.
Если вы направляли досудебную претензию (например, заказным письмом), представьте ее суду. Также приложите доказательства того, что ответчик получил это требование. Если он ответит на ваше обращение, например, письменным отказом, представьте суду и его.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд выселил бывшего собственника из квартиры, которую гражданин купил на открытых торгах по реализации имущества должников. Рассматривая дело, суд учел, что новый собственник направлял бывшему требование сняться с регистрационного учета и выселиться из квартиры (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.09.2019 по делу N 33-44381/2019).
Можно попробовать выселить бывшего собственника силами полиции
Вы не обязаны, но можете попробовать выселить бывшего собственника и членов его семьи с помощью полиции.
Сразу оговоримся - обычно попытки разрешить с полицией вопрос выселения безуспешны. Как правило, в возбуждении уголовного дела отказывают, и у вас остается один путь - в суд. Но если вы все же обращались в правоохранительные органы, представьте суду доказательства: заявление о выселении, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела и другие процессуальные документы, которые удастся получить в полиции.
Бывшего собственника квартиры можно выселить "в никуда"
Бывший собственник может указывать на то, что продал по сделке свое единственное жилье – значит, выселять его “в никуда” незаконно.
Суд проверит эти доводы бывшего собственника - например, может обязать его принести выписку из ЕГРН, чтобы выяснить, так ли это.
Даже если это так, вероятность выселения ответчика из вашей квартиры очень высокая. Само по себе отсутствие у него другой квартиры – это не повод для отказа в вашем иске. То, что у ответчика нет другого жилья, вовсе не означает, что у него возникло право пользоваться вашей квартирой - притом, что вы с этим не согласны.
Аналогично суд относится к пояснениям бывшего собственника квартиры о том, что у него нет возможности купить или снимать другую квартиру по договору. Даже если у ответчика нет прав на другое жилье, к вашему спору с ним это отношения не имеет - так считают суды.
Заявление о недействительности договора купли-продажи не спасет продавца от выселения
Бывший собственник может ссылаться на то, что заключенная вами сделка, по которой вы стали новым собственником квартиры, недействительная. Так что проживать в квартире он останется - хотя бы до момента, когда сумеет доказать свою правоту.
Прежний владелец квартиры может говорить о договоре купли-продажи, который вы заключили, в том числе при покупке квартиры с торгов. А также о сделках, которые он сам совершал с квартирой - например, о договоре ипотеки.
Суд такие доводы, как правило отклоняет. Даже если сделка оспоримая, это не означает, что за бывшим собственником квартиры надо сохранить право пользоваться ею.
Если бывший собственник действительно обратился в суд и обжалует, к примеру, договор купли-продажи, подписанный с вами, суд все равно может принять решение в вашу пользу и выселить ответчика. А ему пояснить, что если он выиграет дело и договор признают недействительным, он вправе потребовать пересмотреть судебное решение о его выселении из квартиры. Но уже - по вновь открывшимся обстоятельствам.
Бывает бессрочное пользование квартирой, но это право бывший собственник должен доказать
Если бывший собственник или член его семьи указывает на то, что имеет право проживать в вашей квартире на законных основаниях, доказать наличие таких оснований должен он, а не вы.
Например, член семьи бывшего собственника ссылается на бессрочное право пользоваться квартирой, которое приобрел при ее приватизации много лет назад. Тогда суд потребует с него подтверждающие документы.
Выселить несовершеннолетних детей тоже возможно
Если вы купили квартиру, и в ней проживают несовершеннолетние дети бывшего собственника, вы можете требовать их выселения.
Возражая против этого, прежний владелец квартиры может ссылаться на нарушение прав своих детей. Однако обеспечить детям место проживания должны родители, а не покупатель квартиры. Утрата родителем права проживать в квартире влечет утрату права ребенка на пользование жильем.
Есть исключение, когда ребенка нельзя выселить из квартиры: если он остался без попечения родителей и помещен в организацию для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, либо проживает с опекуном в другой квартире.
Когда суд может отказать в иске о выселении продавца из проданной квартиры
Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу бывшего собственника квартиры. Это возможно, если:
- Суд признал недействительным договор купли-продажи или другой договор, по которому вы получили право собственности на квартиру.
Например, ответчик может подать встречный иск и потребовать признать недействительным договор, который заключил с вами. Если суд признает его недействительным, вам откажут в выселении бывшего собственника из квартиры.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Такая ситуация имела место быть в одном деле, рассмотренном Мосгорсудом. Бывшие собственники квартиры подали встречный иск к новому владельцу, который требовал их выселения. Они указали, что заключая сделку, не могли понимать значение своих действий и руководить ими, не получили деньги от продажи квартиры, перестали владеть квартирой - своим единственным жильем - вопреки их воле. Суд встал на сторону ответчиков и отказался выселять их из квартиры. Более того, обязал нового собственника вернуть квартиру ответчикам (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2019 по делу N 33-52334/2019).
- Суд признал недействительным договор купли-продажи квартиры, который вы заключили по результатам торгов.
Обычно до этого бывший собственник квартиры успешно оспаривает через суд сами торги, с которых вам была продана квартира. А уже потом просит признать недействительным договор, который вы заключили как их победитель.
Если суд примет решение в пользу бывшего собственника, то вернет ему квартиру, восстановив его право собственности. А вы “автоматически” перестаете быть собственником. А значит, не имеете права требовать выселения прежнего владельца.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Подобное дело было рассмотрено Мосгорсудом - смотрите Апелляционное определение от 02.12.2019 по делу N 33-45054/2019.
- Вы заключали с прежним собственником и членами его семьи соглашение, по которому разрешили им пользоваться квартирой.
На практике такое, конечно, встречается редко. Но теоретически, если вы подписали такое соглашение с ответчиками, суд однозначно займет их сторону.
- Члены семьи бывшего собственника квартиры имеют право проживать в ней на основании закона.
Тут речь чаще всего идет о несовершеннолетних детях, которых родитель - бывший собственник квартиры - зарегистрировал в ней по месту жительства с рождения. Если они проживают в квартире и не имеют прав на другое жилье, велика вероятность, что суд откажется выселить их из квартиры, пусть она теперь и ваша.
Дополнительным доводом не в вашу пользу может быть то, что у второго родителя (например, бывшей жены ответчика) нет денег купить другую квартиру и выехать из вашей. В таком случае суд может посчитать, что заключенная вами сделка нарушает права и интересы детей. Тем более если, заключая договор, вы уже знали, что несовершеннолетние дети живут в квартире.
В какой суд обращаться с иском о выселении бывшего собственника
Иск с требованием выселить из вашей квартиры ее бывшего собственника и членов его семьи подавайте в районный суд. На это указал Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 02.07.2009 N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”.
Иск направляйте в суд по месту жительства ответчика - в рассматриваемых ситуациях это адрес вашей новой квартиры.
