Как сделать межевание земельного участка самостоятельно

Для чего нужно делать межевание земельного участка

Межевание земельного участка – это определение местоположения границ земельного участка на местности, его площади, а также юридическое оформление полученных материалов. По сути, межевание позволяет определить, где на самом деле проходят границы участка, какова его площадь и форма.

В процессе межевания осуществляется обмер земельного участка и установка по его границам межевых знаков. На основании фактических данных составляется межевой план. Это обязательный документ, он входит в пакет документов, подаваемых в Росреестр для постановки участка на кадастровый учет.

Постановка на кадастровый учет – это внесение актуальных сведений в ЕГРН о земельном участке, о его местонахождении, координатах, площади, виде разрешенного использования, собственнике и т.д.

Межевание является частью кадастровых работ и регулируется:

• законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
• законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• различными подзаконными и ведомственными нормативными актами.

Обратите внимание! Не следует путать межевание с процедурой выноса границ участка (точек) в натуру. Вынос границ в натуру, как и межевание, является составной частью кадастровых мероприятий. При межевании фактические границы участка «переносят» на бумагу и далее вносят в кадастр. Вынос точек – это определение границ земельного участка на местности, то есть границы участка с кадастра «переносят» на местность. При помощи выноса границ на местность можно проверить, соответствует ли фактический надел кадастровому плану.

Данные процедуры могут проводится как вместе, так и отдельно друг от друга. Все зависит от конкретной ситуации и желания собственника.

Зачем делать межевание земельного участка

Сделать межевание нужно по нескольким причинам.

Во-первых, владельцу участка нужно уточнить площадь и границы земельного надела, закрепить права на прирезки.

Во-вторых, межевание позволяет местоположение границ и размеры участка. В России нередко возникают споры с соседями и другими заинтересованными лицами относительно земель и их границ. Зачастую выигрывает эти споры тот, кто заблаговременно согласовал с соседями границы и поставил точно описанный участок на кадастровый учет.

В-третьих, межевание понадобится, чтобы получить разрешение на строительство, узаконить самовольно построенные жилые дома и другие постройки, получить разрешение на монтаж инженерных сооружений и пр.;

Что касается местных властей и государства, то для них межевание помогает учету земельного фонда страны, позволяет определить размер земельного налога.

Обязательно ли делать межевание земельного участка

В настоящее время государство достаточно активно подталкивает собственников к проведению межевания.

С 2018 года любые сделки с земельными участками, не имеющими установленных границ, провести очень сложно. Участок нельзя не только продать, но и подарить, предоставить в качестве залога, оставить в наследство. В то же время участок может обладать границами, только не вполне точными – тогда его можно продать или подарить. Недостаточно точные границы, наложение на другие земельные наделы обычно у так называемых «ранее учтенных» участков, предоставленных во времена СССР на основании госакта или по решению СНТ.

Любые изменения площади участка также требует проведения межевания. Например, объединение или деление участков. В этих случаях земельный участок в старых границах снимается с кадастрового учета, а новые образования нужно оформить в ЕГРН. Без межевания регистрация новых участков и оформление права собственности невозможны.

В этой связи часто возникает вопрос: нужно ли делать межевание земельного участка, если у участка есть кадастровый номер и свидетельство о собственности?

Межевание для продажи необязательно. Однако здесь есть риск возникновения судебных споров с покупателем земли, если он обнаружит, что на местности границы участка не соответствуют документам.

Как узнать сделано ли межевание земельного участка

Если собственник не уверен, проводилось ли межевание его земельного участка, то он может получить данную информацию двумя способами.

1. Определение границ земельного участка с использование данных из ЕГРН.

Собственник может запросить расширенную выписку из ЕГРН. В ней содержатся все основные характеристики участка, в том числе координаты участка в соответствующей системе координат. Если этих данных в выписке нет, значит межевание не проводилось.

Заказать выписку из ЕГРН можно через МФЦ на бумажном носителе, либо на сайте Росреестра в электронном виде. Бумажная стоит 870 руб., электронная – 350 руб. (Приказ Росреестра от 13.05.2020 №П/0145 «Об установлении размеров платы…»).

2. Определение границ земельного участка по кадастровому номеру.

Официальная информация о границах земельных участков, зарегистрированных в Росреестре, представлена на официальном сайте ведомства во вкладке «Публичная кадастровая карта».

Получить необходимые сведения можно, зная кадастровый номер земельного участка или его адрес. Если межевание не проводилось, в описании участка будет сказано: «Без координат границ».

Кто делает межевание земельного участка

Для того, чтобы данные о земельном участке попали в ЕГРН, собственник участка должен провести межевание участка. В результате данной процедуры он получает межевой план участка и вместе с другими документами предоставляет его в госорган, для постановки участка на кадастровый учет.

Куда обратиться чтобы сделать межевание земельного участка? Межевые работы, согласно российскому законодательству, вправе проводить исключительно кадастровые инженеры (п. 4 ст. 1 закона № 221-ФЗ).

Данные специалисты могут работать самостоятельно, как ИП, или быть сотрудниками профильной организации. В любом варианте кадастровый инженер должен быть членом саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 29 закона № 221-ФЗ).

Работы по межеванию выполняются на основании договора подряда. Договор собственник заключает с кадастровым инженером или организацией, в которой тот работает.

Если работы выполняет для нужд юрлица работающий у него по трудовому договору кадастровый инженер, то заключать непосредственно с ним договор подряда не нужно (п. 1.1 ст. 35 закона № 221-ФЗ).

Как проверить кадастрового инженера

Но, прежде чем нанимать специалиста, рекомендуем проверить данные о нем в реестре кадастровых инженеров.

На официальном сайте Росреестра можно узнать всю информацию о кадастровом инженере: имеет ли он право заниматься межеванием, в каком СРО состоит, каковы результаты его работы. Для этого необходимо:

1. на главной странице сайта Росреестра перейти во вкладку «Услуги и сервисы» - «Сервисы».
2. пролистать вниз и выбрать вкладку «Реестр кадастровых инженеров».
3. специалиста можно найти по Ф.И.О.

Полученную информацию рекомендуем сверить с данными, опубликованными на сайте СРО, в которой состоит конкретный специалист.

Как самому определить границы земельного участка

Так как услуги кадастрового инженера платные, некоторые землевладельцы ищут возможность самостоятельно провести процедуру межевания и определить координаты своего участка.

Важно понимать, что самостоятельно провести межевание участка нельзя. Связано это с тем, что границы участка вносятся в межевой план, который предоставляется в Росреестр. Если данная процедура проведена лицом, не имеющим должного уровня квалификации, то составленный межевой план не будет иметь юридической силы.

Самостоятельно собственник земельного участка может лишь выбрать специалиста, который будет заниматься кадастровыми работами.

Как определить границы земельного участка на местности

Как уже было отмечено выше, чтобы определить границы земельного участка на местности необходимо провести процедуру выноса точек в натуру. Вынос границ земельного участка на местность – это установление межевых знаков (колышков в виде арматуры) на местах поворотных точек.

Как правило, эти работы являются частью мероприятий по межеванию земельного участка. Осуществляет их кадастровый инженер (который проводит процедуру межевания) или геодезист.

Как геодезисты определяют границы земельного участка? Инженер приезжает на участок с профессиональным оборудованием, по координатам (рассчитанным ранее) находит каждую точку и устанавливает на их месте межевые знаки. Для корректного проведения работы необходимы профессиональное оборудование и наличие специальных знаний в области геодезии и картографии.

Вынос границ в натуру можно провести и как отдельную процедуру, если информация о границах участка уже есть в Росреестре. Обычно эта процедура требуется собственнику тогда, когда межевание уже сделано, а установленные межевые знаки утеряны или чтобы сравнить соответствуют ли координаты земельного участка с теми, которые установлены кадастровым инженером.

Определить границы на местности можно самостоятельно при помощи GPS-навигатора, например, в телефоне. Но это ненадежный и неэффективный способ - погрешность может доходить до 10 м.

На сегодняшний день, чтобы найти соответствие месторасположения земельного участка его координатам на бумаге, надо вызывать кадастрового инженера. Тогда данные о границах и точках будут точными и достоверными, с минимальной погрешностью и иметь юридическую силу.

Этапы процедуры межевания

Как сделать межевание земельного участка? Условно процедуру межевания можно разделить на этапы:

1. Выбор кадастрового инженера (ИП) или специализированной компании.
2. Заключение договора подряда на выполнение кадастровых работ.
3. Подготовка документов, на основании которых будет проведена процедура.
4. Проведение кадастровых работ.
5. Получение межевого плана.
6. Постановка участка на кадастровый учет.

Остановимся подробнее на отдельных этапах процедуры.

Заключение договора с кадастровым инженером

Для выполнения межевания собственник участка должен заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером или организацией, в которой тот работает (п. 1, п. 10 ст. 36 закона № 221-ФЗ).

Для заключения договора собственнику понадобится паспорт (и его копия), а также нотариальная доверенность на представителя (если от имени собственника действует представитель).

Как и любое соглашение, договор подряда должен содержать предмет договора (перечень услуг кадастрового инженера), обязательства сторон, сроки выполнения работ и их стоимость.

Условие о сроках является существенным для договора подряда, и без него договор по общему правилу считается незаключенным (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 708 ГК РФ). Сроки проведения кадастровых работ стороны определяют самостоятельно.

Но, если выполняются работы по межеванию участка, предназначенного для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или ИЖС, то срок работ не должен превышать 3 рабочих дней (не считая срока, необходимого для согласования местоположения границ земельного участка) (п. 7.1, п. 7.2 ст. 36 закона № 221-ФЗ).

Стоимость работ по межеванию стороны согласовывают на основе составления твердой сметы (п. 4 ст. 36 закона № 221-ФЗ).

Обратите внимание! Предельные расценки межевания участков, предназначенных для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или ИЖС, могут быть установлены нормативными документами субъекта РФ (п. 7 ст. 36 закона № 221-ФЗ).

Как делается межевание земельного участка в 2023

Кадастровые работы по межеванию обычно включают в себя комплекс работ:

• подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;
• подготовка проекта межевания участка и определение координат межевых знаков;
• уведомление соседей о проведении межевания участка (т.е. лиц, права которых могут быть затронуты межеванием);
• выезд на место, геодезическая съемка участка, согласование границ участка с правообладателями соседних участков и закрепление границ на местности межевыми знаками;
• определение площади земельного участка;
• подготовка межевого плана и формирование межевого дела.

Граница участка сначала определяются со слов собственника или по фактическому пользованию. Потом специалист сверяет их с данными из ЕГРН, устанавливает поворотные точки. По итогу границы обозначаются межевыми знаками.

Определение площади земельного участка напрямую зависит от местоположения его границ, так как этот показатель является площадью геометрической фигуры. В основном ее вычисляют аналитическим методом по координатам межевых знаков (п. 9 ст. 22 закона № 218-ФЗ).

Какие документы необходимы для проведения процедуры

Межевание земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающих документах на земельный участок.

Это может быть выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности на земельный участок, договор купли-продажи/дарения участка, договор бессрочного пользования или наследуемого владения, различные постановления/договора от муниципалитета на предоставление участка, решение муниципалитета о предварительном согласовании предоставления участка, свидетельство о наследстве, решение суда и т.п.

Если таковых документов нет, то межевание проводят согласно границам, существующим на местности 15 и более лет, закрепленным природными объектами или объектами искусственного происхождения. Для этого потребуются:

• планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), подготовленные органами БТИ;
• картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
• документы по территориальному планированию муниципальных образований;
• проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.

Если участок находится в СНТ, могут потребоваться копия фрагмента генплана, свидетельство о госрегистрации СНТ.

Информацию о том, какие документы необходимо представить лучше узнать у специалиста, который будет проводить межевание участка и расчеты.

Как согласовать границы земельного участка с соседями

Согласованием границ земельного надела занимается кадастровый инженер (который проводит всю процедуру межевания).

Согласование может быть проведено (ст. 39 закона № 221-ФЗ):

• В индивидуальном порядке (когда каждому соседу направляется отдельное уведомление).
• Путем проведения собрания заинтересованных лиц. Извещение о проведении собрания должно быть вручено или опубликовано, как минимум, за 30 дней до назначенной даты.

Отказ владельца смежного участка от получения уведомления приравнивается к его надлежащему извещению.

Согласование считается проведенным, если (ст. 40 закона № 221-ФЗ):

• акт согласования подписали все владельцы смежных участков (или их представители);
• если владелец смежного участка был извещен надлежащим образом, но в установленный срок не выразил ни свое согласие, ни представил письменные возражения. В этом случае к межевому плану должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение порядка извещения.

Лица, не согласные с установленными границами, могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.

Урегулировать земельный спор лучше на стадии согласования, это избавит собственников от необходимости обращаться в суд. Сведения о снятии возражений в отношении местоположения границы земельного участка также вносятся в акт согласования.

Обратите внимание! Если у смежных участков установлены границы (т.е. участки отмежеваны), а данные о координатах внесены в ЕГРН, то согласовывать границы с владельцем такой земли не требуется. Во всех остальных случаях необходимо согласование местоположения границ земельного участка с правообладателями смежных участков.

Составление межевого плана

По результатам проведения кадастровых работ инженер готовит межевой план (ст. 37 закона № 221-ФЗ). Требования к подготовке плана и состав включаемых в него сведений указаны в Приказе Росреестра от 14.12.2021 № П/0592.

Межевой план состоит из 2х частей – текстовой и графической (п. 5 ст. 22 закона № 218-ФЗ). В нем отображаются результаты выполненных измерений, сведения для внесения в кадастр и акты согласования спорных вопросов.

Межевой план разрабатывается в специализированных программах в электронном виде и записывается на диск. Для кадастрового учета распечатывать межевой план не надо. Все сведения о координатах и границах принимаются Росреестром в электронном виде.

Узнать больше о требованиях Росреестра к межевому плану можно в системе КонсультантПлюс. Чтобы зайти в систему, подключите бесплатный пробный доступ на 2 дня.

Но, при необходимости можно дополнительно заказать у кадастрового инженера и бумажную версию документа (п. 12 ст. 22 закона № 218-ФЗ).

Сколько стоит сделать межевание земельного участка

Процедура межевания достаточно затратная, так как требует от специалистов применения специального геодезического оборудования, знаний, навыков и разрешительных документов.

Существует методика расчета стоимости кадастровых работ, но обязаны ей руководствоваться лишь государственные организации (Приказ Минэкономразвития России от 18.01.2012 № 14 «Об утверждении методики определения платы…, в целях выдачи межевого плана»).

Частные компании самостоятельно устанавливают цены, ориентируясь на рынок спроса и предложения. На стоимость межевания влияют: регион, категория земель, площадь, местоположение и форма участка (простая, усложненная, геометрически сложная и т.п.), нахождение/отсутствие объектов (строений), срочность процедуры.

Многие компании предлагают свои онлайн калькуляторы для предварительного расчета земельно-кадастровых работ. Стоимость услуг на работы по межеванию земельных участков в Московской области колеблется от 10 000 руб. до 30 000 руб.

Как сделать межевание земельного участка бесплатно

В некоторых ситуациях у граждан есть возможность сделать межевание бесплатно.

Ситуация первая – комплексные кадастровые работы на территории, где расположен участок

Комплексные кадастровые работы (ст. 42.1 закона № 221-ФЗ) проводят по инициативе муниципалитета на территории одного или нескольких кадастровых кварталов (это служебная единица, созданная специально для уточнения размещения участков на кадастровой карте, в кадастровом квартале всегда много участков).

Цель комплексных кадастровых работ – уточнение границ, исправление реестровых ошибок и приведение данных об участках, находящихся в кадастровом квартале в соответствие с законом.

Комплексные кадастровые работы включают в себя межевание всех участков в квартале.

Решение о выделении бюджетных средств на комплексные работы принимают органы местного самоуправления. Узнать о запланированных работах можно на сайте местной администрации.

Собственники участков в кадастровом квартале узнают о проведении бесплатного межевания – их оповестят местные власти. Оповещение происходит заблаговременно: при помощи СМИ, информация размещается на специальных стендах района, отправляется по электронной почте.

В извещении указывают график проведения работ, кто бесплатно делает межевание земельного участка и куда направлять необходимые материалы и документы.

Ситуация вторая – бесплатное межевание для предоставления льготникам бесплатной земли

Исходя из положений Земельного кодекса РФ некоторые категории граждан вправе бесплатно получить в собственность земельные участки (ст. 39.5 ЗК РФ).

Так, по решению местной администрации бесплатно могут быть выделены земли многодетным семьям, инвалидам, почетным гражданам и пр. В рамках бесплатного получения участков местные власти могут оказывать помощь в подготовке и оформлении документов.

Например, в Московской области право на бесплатное предоставление земельных участков имеют многодетные семьи (закон Московской области от 01.06.2011 № 73/2011-ОЗ). В ст. 6.2 указанного закона предусмотрено, что расходы, возникающие в связи с приобретением участков, в том числе с проведением кадастровых работ, осуществляются за счет средств бюджетов муниципальных образований МО, бюджета Московской области.

Сколько по времени делается межевание земельного участка

В законодательстве сроки, в которые нужно провести межевание, четко не установлены, обычно их прописывают в договоре с кадастровым инженером.

Общая продолжительность процедуры зависит от многих факторов: удаленности земельного участка, количества смежных участков, позиции соседей, загрузки кадастрового инженера и его квалификации.

Однако, в законе все же есть закрепленные сроки, которые необходимо учитывать при определении общего срока процедуры.

Во-первых, это сроки, связанные с проведением согласования границ земельного участка с владельцами смежных участков (ст. 39 закона № 221-ФЗ). Если согласование проходит в форме собрания, то необходимо учесть сроки для направления извещения или публикация объявления в местной газете (30 дней).

Во-вторых, это сроки, который отводятся для выполнения работ по межеванию участков, предназначенных для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или ИЖС (не более 3 рабочих дней, не считая времени для согласования границ участка) (п. 7.1, п. 7.2 ст. 36 закона № 221-ФЗ).

Также на общую продолжительность процедуры влияет время, необходимое для:

• проведения полевых работ. Стандартно закладывают от 3 до 5 дней (с запасом). Здесь учитывают удаленность земельного участка, возможность присутствовать при измерениях собственника, возможные неблагоприятные погодные условия и т.д.
• обработки данных и подготовки межевого плана. Подготовка плана зависит от наличия всех необходимых документов. В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные сведения. Обычно вся работа занимает от 5 до 10 дней.

Таким образом, общие сроки проведения процедуры межевания составляют не более 2х месяцев.

Однако, сроки могут увеличиваться, если возникают споры с соседями относительно границ. В некоторых случаях разногласия приходится решать в суде. Сколько в этом случае по времени будут делать межевание земельного участка предсказать сложно. Рассмотрение дела может длиться довольно долго, учитывая возможность обжалований судебного решения.

Как сделать межевание земельного участка в СНТ

Если земельный участок попадает под дачную амнистию (получен до 30.10.2001), то для него действует упрощенный порядок оформления прав собственности.

Если нет споров с соседями, то такой участок до 1 марта 2026 года можно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право на него без межевания (п. 5.1 ст. 69 закона № 218-ФЗ)

В остальных случаях процесс межевания дачных участков практически не отличается от обычного межевания, но есть особенности:

• Информация о расположении границ формируется на основании документов на право пользования или генплана СНТ.
• Результаты межевания нужно согласовывать не только с владельцами смежных участков, но и с администрацией СНТ или муниципального образования, к которому относится массив земель.

Что делать после межевания земельного участка

После межевания участок необходимо поставить на кадастровый учет. Заявление и необходимые документы можно представить в орган регистрации прав одним из способов:

• непосредственно в ППК «Роскадастр» или МФЦ (согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайтах Росреестра и ППК «Роскадастр»);
• через нотариуса, если он засвидетельствовал подлинность подписи на заявлении;
• в форме электронных документов через Интернет, например, посредством официального сайта Росреестра, в том числе через личный кабинет.
• через кадастрового инженера, если в договоре подряда согласована такая услуга (п. 2.1 ст. 36 закона № 221-ФЗ).

Какие документы потребуются

К заявлению о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельные участки необходимо приложить следующие документы:

• паспорт заявителя или иной удостоверяющий документ;
• доверенность (если вместо заявителя обращается его представитель);
• правоустанавливающий документ на земельный участок;
• межевой план участка на электронном носителе (например, на диске или USB-накопителе).

Государственная пошлина уплачивается согласно положениям ст. 333.33 НК РФ. За регистрацию права собственности физлица на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства уплачивается госпошлина в размере 350 руб. (подп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Срок постановки участка на кадастровый учет и государственной регистрации прав - 10 рабочих дней со дня приема Росреестром заявления и необходимых документов. Если заявление было подано через МФЦ, то срок рассмотрения заявления составит 12 рабочих дней (подп. 5, подп. 6 п. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ). Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.

Можно ли переделать межевание земельного участка

Повторное межевание земельного участка может потребоваться собственнику, если необходимо:

• разделить участок, объединить несколько участков в один, перераспределить или выделить участок из общей долевой собственности в единоличное владение;
• уточнить границы участка и устранить реестровую ошибку.

Реестровая ошибка – это ошибка, перенесенная в ЕГРН из документов, представленных в госорган при регистрации участка, например, из межевого плана (п. 3 ст. 61 закона № 218-ФЗ).

Такие ошибки исправляются только, если в адрес госрегистратора поступят документы, которые свидетельствуют о наличии ошибки и содержат сведения, необходимые для ее исправления (например, новый межевой план), либо решение суда, вступившее в законную силу (п. 3 ст. 61 закона № 218-ФЗ).

При этом, реестровая ошибка может быть исправлена по заявлению собственника участка или без его участия, при проведении комплексных кадастровых работ или при ее выявлении органом регистрации прав.

***

Таким образом, самостоятельно и бесплатно провести межевание не получится, за исключением особых случаев, указанных в статье. Для этой процедуры необходимо привлечение профессионала. Вместе с тем, сама по себе процедура не сложна, подробно урегулирована, а собственнику участка необходимо лишь тщательно выбрать специалиста, который непосредственно будет проводить кадастровые работы.